дело № 2-4205/2023

УИД 03RS0005-01-2023-003554-73

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 ноября 2023 года город Уфа

Октябрьский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Проскуряковой Ю.В.,

при секретаре Талиповой Ю.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи доли в жилом доме, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи незаключенным,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании сделки, требующей нотариального удостоверения, действительной, указав в обоснование, что 30 июля 2022 года между истцом и ответчиком подписан договор купли-продажи 2/5 доли в жилом доме общей площадью 47,3 кв.м., кадастровый №, находящемся по адресу: РБ, 

<

адрес>, д.Зинино, 

<

адрес>. Доля передана по акту приема-передачи от 30 июля 2022 года. Денежные расчеты в размере, определенном договором, в сумме 56000 рублей произведены полностью, что подтверждается актом приема-передачи доли и распиской в получении денег, подписанной ответчиком. 30 июля 2022 года истец и ответчик обратились с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности (переход права) в отдел государственной регистрации недвижимости №2 Управления Росреестра по РБ. 4 августа 2022 года государственный регистратор ФИО4 приостановила регистрацию, направив в адрес истца и ответчика уведомление № В своем решении регистратор указал на необходимость нотариального удостоверения представленного на регистрацию договора купли-продажи. Истец дважды 6 декабря 2022 года и 14 января 2023 года письменно обратился к ответчику с требованием об удостоверении совершенной сделки нотариусом. Однако, ответчик требование добровольно не удовлетворил, оставив его без ответа. ФИО2 обжаловал незаконное уведомление регистратора в суд, полагая, что требование о нотариальном удостоверении договора незаконно, однако, решением Октябрьского районного суда г.Уфы РБ от 13 января 2023 года в удовлетворении исковых требований было отказано. На решение подана апелляционная жалоба, которая рассмотрена 21 июня 2023 года, решение суда отменено, уведомление регистратора ФИО3 от 4 августа 2022 года признано незаконным. Суд указал на отсутствие необходимости нотариального удостоверения договора купли-продажи доли от 30 июля 2022 года. 9 августа 2023 года ФИО1 направил ФИО2 телеграмму о необходимости явиться для осуществления государственной регистрации 12 августа 2023 года в 08.30 часов в МФЦ по адресу: 

<

...>. Ответчик телеграмму получил, однако, на регистрацию не явился. 

После уточнения исковых требований просит суд: вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи 2/5 доли в жилом доме общей площадью 47,3 кв.м., кадастровый №, находящемся по адресу: РБ, г.Уфа, 

<

...>, заключенного между ФИО2 и ФИО1 30 июля 2022 года; взыскать с ответчика расходы по уплате госпошлины в размере 1880 рублей.

В свою очередь, ФИО2 обратился в суд со встречным иском к ФИО1 о признании договора купли-продажи незаключенным, указав в обоснование, что является собственником 2/5 долей жилого дома по адресу: РБ, 

<

адрес>, д.Зинино, 

<

адрес>. Ответчик – родной брат истца и является собственником 3/5 долей того же дома. В 2020 году ФИО2 решил продать свою долю и направил ответчику нотариально заверенное уведомление о продаже доли, договорились, что он выкупит долю за 416000 рублей и просил никому не продавать. Весной 2022 года ФИО1 сказал, что собрал деньги и готов оформить сделку по покупке доли. Чтобы оформление прошло быстрее и не было задержек, налогов, сказал о необходимости указать в договоре купли-продажи цену стоимости доли в размере 56000 рублей. Остаток денежных средств в сумме 360000 рублей брат обещал вернуть до конца 2022 года. ФИО2 согласился, вошел в положение брата, который хотел снести старый дом для благоустройства земельного участка. 30 июля 2022 года подписали договора купли-продажи и сдали его на регистрацию. Однако, в ноябре 2022 года ФИО2 узнал, что 2 ноября 2022 года ФИО1, не уведомив его, подал заявление о приостановлении государственной регистрации сделки. ФИО2 это показалось подозрительным, поэтому не отвечал на последующие предложения брата о дальнейшей регистрации перехода права на долю в жилом доме, на тех условиях, на которых был подписан договор от 30 июля 2022 года. Оценка дома, с которой согласился ФИО1, составляет 1040000 рублей, стоимость 2/5 долей – 416000 рублей. Кадастровая стоимость дома составляет 1140319, 75 рублей. Считает, что ФИО1 действует недобросовестно, пытаясь подменить решением суда волю сторон договора купли-продажи недвижимости и скрыть истинную стоимость 2/5 долей в спорном жилом доме. 

Просит суд: признать договор купли-продажи от 30 июля 2022 года, подписанный ФИО1 и ФИО2 на продажу 2/5 долей в жилом доме по адресу РБ, 

<

адрес>, д.Зинино, 

<

адрес>, незаключенным, взыскать с ФИО1 государственную пошлину в размере 300 рублей.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, встречный иск не признал, пояснив, что предложил брату выкупить его долю в доме, провел оценку, брат согласился на продажу доли по цене 56000 рублей. Заключили договор, ФИО1 передал денежные средства, претензий не было. 

Представитель истца ФИО1 – ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержал, встречный иск не признал, пояснив, что договор состоялся, сторонами исполнен, ФИО1 пользуется домом, а ответчик нет, доля в доме и денежные средства переданы по акту приема-передачи. ФИО2 подтвердил, что денежные средства получил, что продал долю в доме, это отражено в решении суда об обжаловании действий государственного регистратора. Ему неоднократно предлагалось явиться в МФЦ на регистрацию, но ФИО2 уклонился, действовал недобросовестно. О другой стоимости доли речь не шла. В доме проживать невозможно, холодно, ФИО2 живет в Деме, оттуда не переезжал, он злоупотребляет своим правом. Раздел земельного участка произведен таким образом, что дом находится на земле, которая принадлежит истцу, на отчуждаемом участке построено три дома.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО6, действующая по доверенности 

<

адрес>5 от 2 сентября 2023 года, в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала, встречный иск подержала, пояснив, что ФИО2 предлагал выкупить у него 2/5 доли в жилом доме за 416000 рублей согласно отчету об оценке, ФИО1 отказался, предложил 48000 рублей, ФИО2 на это не согласился, через нотариуса направил ФИО1 письмо с предложением продать долю за 416000 рублей. Стороны к согласию не пришли, эти события происходили в 2020 году. Затем снова стали обсуждать этот вопрос. Договорились о продаже доли за 416000 рублей, но договор подписали на 56000 рублей, ФИО1 обещал до конца 2022 года доплатить остаток 360000 рублей, ФИО2 понадеялся на порядочность брата, но денежные средства он не выплатил. Подписание договора не отрицает, но цена, указанная в договоре, предварительная, была договоренность о передаче оставшейся суммы, отношения строились на доверии. В дальнейшем ФИО2 не ходил на государственную регистрацию в Росреестр по приглашению брата, так как его испугали действия ФИО1 по приостановлению регистрации государственной регистрации перехода права собственности. Кроме того, ФИО1 не выполнил условия договора и не доплатил 360000 рублей. Дом жилой, подключен к отоплению, ФИО2 проживает в доме, в настоящее время с братом конфликтные отношения, ФИО1 домом не пользуется, он пользуется другим домом. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, уведомлен судом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия. На основании положений, предусмотренных ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося участника процесса. 

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что решением Октябрьского районного суда г.Уфы РБ от 16 октября 2012 года, вступившим в законную силу 9 апреля 2013 года, признано право общей долевой собственности на самовольные строения: жилой дом (литер А), веранду (литер а), сарай (литер Г1), навес (литер Г2), баню (литер Г4), предбанник (литер Г5), сарай (литер Г7), уборную (литер I), забор (литер IV), забор (литер V), ворота (литер VI) и забор (литер VII), расположенные на земельном участке- категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 2690 кв.м., адрес объекта: РБ, 

<

адрес>, д.Зинино, 

<

адрес>, кадастровый №; доля ФИО1 установлена – 3/5, доля ФИО2 – 2/5.

На основании договора дарения от 16 августа 2012 года, свидетельства о праве на наследство по закону от 23 июня 2011 года, соглашения о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности от 13 ноября 2013 года ФИО1 является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 1076 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: РБ, 

<

адрес>, уд.Зинино, 

<

адрес>; право собственности зарегистрировано 17 декабря 2013 года.

18 июня 2020 года ФИО2 через нотариуса НО ФИО7 обратился к ФИО1 с заявлением, в котором сообщил о продаже принадлежащих ему 2/5 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: РБ, 

<

адрес>, д.Зинино, 

<

адрес>, за 416000 рублей.

Ценоообразование обусловлено справкой ООО «Агентство «Башоценка» от 27 мая 2020 года №П/426/НИ/РС, согласно которой стоимость жилого дома по адресу: РБ, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, составляет 1040000 рублей, стоимость 2/5 доли объекта – 416000 рублей.

5 июля 2020 года ФИО1 направил нотариусу ФИО7 письмо, в котором предложил выкупить долю ФИО2 по цене 48000 рублей.

16 июня 2022 года ООО «Партнер-Оценка» по заказу ФИО1 составлен отчет №803-о/22 об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства – жилого дома, расположенного по адресу: РБ, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, которым стоимость жилого дома без учета стоимости земельного участка определена в размере 140000 рублей, в том числе 2/5 доли жилого дома – 56000 рублей.

Исходя из результатов оценки, 6 июля 2022 ФИО1 направил ФИО2 предложение о выкупе его 2/5 долей в праве собственности на жилой дом по адресу: РБ, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, по цене 56000 рублей.

30 июля 2022 года ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) подписали договор купли-продажи, по условиям которого ФИО2 продал ФИО1 2/5 доли в жилом доме по адресу: РБ, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>,по цене 56000 рублей.

30 июля 2022 года составлен акт приема-передачи, в котором стороны указали, что продавец ФИО2 передал, а покупатель ФИО1 принял в собственность принадлежащие продавцу 2/5 доли в жилом доме по адресу: РБ, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>; покупатель передал, а продавец получил денежную сумму в размере 56000 рублей полностью. 

Согласно расписке от 30 июля 2022 года ФИО2 получил от ФИО1 денежную сумму в размере 56000 рублей за проданные 2/5 доли спорного жилого дома.

30 июля 2022 года ФИО1 и ФИО2 обратились с заявлениями о государственной регистрации прав на основании договора от 30 июля 2022 года.

В соответствии с уведомлением от 4 августа 2022 года №№ регистрация прав на основании договора от 30 июля 2022 года приостановлена, рекомендовано представить нотариально удостоверенный договор.

Согласно уведомлению от 2 ноября 2022 года №№ государственная регистрация прав приостановлена со 2 ноября 2022 года до 2 мая 2023 года.

Уведомлением от 2 мая 2023 года в государственной регистрации прав по договору от 30 июля 2022 года отказано ввиду непредоставления нотариально удостоверенного договора от 30 июля 2022 года.

7 декабря 2022 года ФИО1 обращался к ФИО2 с требованием определить дату, время, место и нотариуса для совершения нотариальных действий для удостоверения заключенного договора купли-продажи от 30 июля 2022 года.

25 января 2023 года ФИО1 направил ФИО2 повторное требование аналогичного содержания.

Наряду с этим ФИО1 обжаловал решение государственного регистратора о приостановлении государственной регистрации прав по сделке от 30 июля 2022 года.

Решением Октябрьского районного суда г.Уфы РБ от 13 января 2023 года в удовлетворении административного иска ФИО1 к Управлению Росреестра по РБ, государственному регистратору ФИО3 о признании решений незаконными отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РБ от 21 июня 2023 года решение Октябрьского районного суда г.Уфы РБ от 13 января 2023 года отменено в части отказа в признании незаконным уведомления о приостановлении от 4 августа 2022 года. В отмененной части принято новое решение: признать незаконным уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 4 августа 2022 года №КУВД-001/2022-32700310/2, вынесенное регистратором отдела государственной регистрации недвижимости №2 Управления Росреестра по РБ ФИО4; в остальной части решение суда оставлено без изменения.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что договор купли-продажи доли от ДД.ММ.ГГГГ не требовал нотариального удостоверения, так как сторонами сделки являются сособственники, преимущественное право у них лиц на данное имущество отсутствует, в связи с этим решение государственного регистратора признал незаконным. Однако, учитывая, что приостановление государственной регистрации прав произведено по заявлению ФИО1 в удовлетворении требования об отмене решения о приостановлении отказал. 

9 августа 2023 года ФИО1 направил ФИО2 телеграмму, в которой предложил явиться для государственной регистрации перехода прав 12 августа 2023 года в МФЦ по адресу: 

<

адрес>. 

18 сентября 2023 года ФИО1 направил ФИО2 требование явиться для государственной регистрации перехода права собственности на 2/5 доли жилого дома 23 сентября 2023 года в МФЦ по адресу: РБ, 

<

адрес>. Требование продублировано телеграммой от 21 сентября 2023 года.

В соответствии с частью 2 статьи35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи8 ГК Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 2 статьи218 ГК Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи223 ГК Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации, в частности, подлежит право собственности.

Согласно положениям п. 1 ст. 164 ГК сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 данного Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Пунктом 3 ст. 433 ГК установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. 

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи165 ГК Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи432 ГК Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ч. 1 ст.549Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение сторонами до госрегистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, действующее законодательство требует обязательной государственной регистрации как самого договора, так и перехода права собственности на недвижимое имущество.

Государственная регистрация прав по договору купли-продажи от 30 июля 2022 года не произведена.

Из доводов ответчика следует, что оплата за объект по договору в полном объеме не внесена, однако, передача денежных средств в сумме 56000 рублей – цены имущества, определенной условиями договора, подтверждается распиской ФИО2 от 30 июля 2022 года.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что имущество истцу фактически не передано, он не проживает в жилом помещении, порядок пользования жилым домом после заключения договора 30 июля 2022 года между сособственниками не изменился, ФИО2 продолжает проживать в доме, использует его для своих нужд по своему усмотрению.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. п. 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от /дата/ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласноабзацу второму пункта 1 статьи 556Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принимая во внимание, что передача имущества, являющегося предметом договора купли-продажи от 30 июля 2022 года не состоялась, доказательств обратного материалы дела не содержат; подписанный сторонами акт без осуществления реальных действий по его исполнению фактическую передачу имущества не подтверждает, суд приходит к выводу, что договор от 30 июля 2022 года, подписанный истцом и ответчиком, является незаключенным.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 к ФИО2 о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи доли в жилом доме от 30 июля 2022 года удовлетворению не подлежат, а поданный в зачет основного требования встречный иск ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи от 30 июля 2022 года незаключенным, является обоснованным и подлежит удовлетворению. 

Как предусматривает ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ФИО1 в пользу ФИО2 суд взыскивает расходы по госпошлине в сумме 300 рублей, требование ФИО1 о взыскании расходов по оплате государственной пошлины суд отклоняет, поскольку ему в удовлетворении иска отказано.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи доли в жилом доме.

Удовлетворить встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи незаключенным.

Признать договор купли-продажи от 30 июля 2022 года, подписанный ФИО1 и ФИО2 на продажу 2/5 долей жилого дома 

<

адрес> 

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца через Октябрьский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан с момента вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Ю.В. Проскурякова

Решение в окончательной форме изготовлено 21.11.2023 г.