к делу № 2-2493/19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Геленджик 28 августа 2019г.

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Попова П.А.,

при секретаре Рыдзевской О.А.,

с участием прокурора Сидоренко И.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора г.Геленджика в интересах неопределенного круга лиц к ООО УК «Лидер» о возложении обязанности на юридическое лицо по соблюдению требований жилищного законодательства при управлении многоквартирным домом, 

УСТАНОВИЛ:

Прокурор г.Геленджика в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к ООО УК «Лидер» о возложении обязанности на юридическое лицо по соблюдению требований жилищного законодательства при управлении многоквартирным домом, просит признать незаконным бездействие ООО УК «Лидер», выразившееся в несоблюдении требований жилищного законодательства при управлении многоквартирным домом № по 

<

адрес> в г. Геленджике, и обязать ООО УК «Лидер» устранить допущенные нарушения жилищного законодательства путем производства работ по утеплению чердачного помещения многоквартирного 

<

адрес> в г. Геленджике, а именно: довести слой теплоизоляции чердачного помещения до расчетного в соответствии со проектно-сметной документацией; на чердаке вдоль наружных стен на полосе шириной 0,7-1 м обеспечить дополнительный слой утеплителя или скос из теплоизоляционного материала под углом 45 градусов; осуществить утепление переохлаждаемых зон перекрытия с теплым чердаком в соответствии с проектно-сметной документацией, обеспечив нормативные требования его эксплуатации в период продолжительной и устойчивой отрицательной температуры наружного воздуха, влияющей на возможные промерзания жилых помещений верхних этажей. 

В обоснование своих требований указал, что в результате проведенной прокуратурой города Геленджика проверки доводов коллективного обращения собственников помещений многоквартирного 

<

адрес> в г. Геленджике о нарушении обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Лидер» требований жилищного законодательства установлено, что тепловая изоляция чердачного помещения вышеуказанного многоквартирного дома отсутствует, в результате чего в зимний период времени происходит нарушение температурного режима в жилых помещениях верхних этажей многоквартирного дома, что свидетельствует об утечке тепла, является нарушением п. 4 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и порядке их оказания и выполнения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 (далее – Перечень № 290), п.п. «з» п.11 Правил № 491, п. 4.3.1 Правил №170.

ООО УК «Лидер» в установленном порядке Государственной жилищной инспекцией Краснодарского края выдана лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами на территории муниципального образования город-курорт Геленджик от 30.04.2015 № 162.

Управление многоквартирным домом № по 

<

адрес> в г.Геленджике осуществляет лицензиат - ООО УК «Лидер» на основании договора управления от 31.05.2015г.. 

Таким образом, ООО УК «Лидер» обязано устранить допущенные нарушения жилищного законодательства путем производства работ по утеплению чердачного помещения многоквартирного 

<

адрес> в г.Геленджике. 

Представитель ответчика иск признала в полном объеме. 

Представители третьих лиц – Государственная жилищная инспекция Краснодарского края, Администрации МО город-курорт Геленджику в судебное заседание не явились.

Выслушав прокурора, поддержавшего исковые требования, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что иск подлежит удовлетворению.

ООО УК «Лидер» в установленном порядке Государственной жилищной инспекцией Краснодарского края выдана лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами на территории муниципального образования город-курорт Геленджик от 30.04.2015 № 162.

Управление многоквартирным домом № по 

<

адрес> осуществляет лицензиат - ООО УК «Лидер» на основании договора управления от 31.05.2015 (далее – Договор управления от 31.05.2015). 

В соответствии с п. 2.5 Договора управления от 31.05.2015 управляющая организация оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491) в состав общего имущества включаются, в том числе: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши.

Таким образом, обязанность по надлежащему содержанию чердачного помещения возложена на ООО УК «Лидер».

Исходя из системного толкования совокупности положений ст.ст. 36, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также Правила № 491, ст. 162 ЖК РФ содержит работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.

Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

Следовательно, объем, содержание и условия возникновения обязанностей управляющей компании по содержанию многоквартирного жилого дома определяются исходя из норм, предусматривающих содержание многоквартирного дома.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрена ответственность управляющей организации за содержание имущества в многоквартирном доме.

В результате прокурорской проверки установлено, что тепловая изоляция чердачного помещения многоквартирного 

<

адрес> в г.Геленджике отсутствует, в результате чего в зимний период времени происходит нарушение температурного режима в жилых помещениях верхних этажей многоквартирного дома, что свидетельствует об утечке тепла, является нарушением п. 4 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и порядке их оказания и выполнения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 (далее – Перечень № 290), п.п. «з» п.11 Правил № 491, п. 4.3.1 Правил №170.

В силу ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170), которые являются обязательными для исполнения, как собственниками помещений, так и управляющими организациями.

Положениями п.п. «б» ст. 2 Правил № 491 в состав общего имущества включаются, в том числе крыши.

При этом п.п. «з» п. 11 Правил № 491 установлено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества включает в себя текущий и капитальный ремонт.

Согласно п.п. «г» п. 6 Перечня № 290, в целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязаны осуществлять подготовку предложений о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предложений о проведении капитального ремонта и доводить их до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами № 170, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.

Раздел II Правил № 170 дает определение организации технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда, согласно которому текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

С учетом требований п.п. 1.1, 4.3.1, 4.3.4, 4.3.5 Правил № 170 управляющая организация обязана провести работы по ремонту выявленных недостатков чердачного помещения спорного дома.

Согласно п. 5.1 Ведомственных строительных норм. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р), утвержденных приказом Государственного Комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312 капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

Разграничение понятий текущего и капитального ремонта обусловлено видами и объемом работ, проводимых в рамках соответствующего ремонта.

В соответствии с п. 2.4.2 Правил № 170 при капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Примерный перечень работ, проводящихся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного фонда, приведен в приложении 8.

Приложением № 7 к Правилам № 170, а также п. 4 Перечня № 290 определен перечень работ, относящихся к текущему ремонту здания, в том числе текущего ремонта крыши.

Из содержания справки Государственной жилищной инспекции следует, что необходима теплозащита чердачного помещения. В свою очередь все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

С учетом вышеизложенного, ООО УК «Лидер», в силу закона, обязано надлежащим образом содержать общее имущество многоквартирного дома, в том числе производить текущий ремонт крыши.

Соблюдение температурно-влажностного режима и воздухообмена на чердаке, его теплозащита направлена на обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, является обязанностью управляющей организации в рамках подготовки многоквартирного дома к эксплуатации в зимний период, от выполнения данных мер ООО УК «Лидер» не вправе уклоняться.

В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласно п. 2.3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

В силу п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. 

Согласно п. 2.1 целью Договора управления от 31.05.2015 является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 2.2 предметом Договора управления от 31.05.2015 является выполнение управляющей организацией за плату, в течение согласованного с заказчиком срока: услуг по управлению, услуг и работ по содержанию, ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также осуществление иной, направленной на достижение целей по управлению многоквартирным домом, деятельности.

Выявленные недостатки при содержании общедомового имущества нарушают права собственников помещений указанного многоквартирного дома на благоприятные и безопасные условия проживания в нем, а также могут повлечь в будущем нарушения прав иных граждан, в случае приобретения помещений в данном многоквартирном доме, перечень которых не может быть определен.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск прокурора г.Геленджика в интересах неопределенного круга лиц к ООО УК «Лидер» о возложении обязанности на юридическое лицо по соблюдению требований жилищного законодательства при управлении многоквартирным домом удовлетворить.

Признать незаконным бездействие ООО УК «Лидер», выразившееся в несоблюдении требований жилищного законодательства при управлении многоквартирным домом № по 

<

адрес> в г. Геленджике

Обязать ООО УК «Лидер» в трехмесячный срок со дня вступления в законную силу настоящего решения суда устранить допущенные нарушения жилищного законодательства путем производства работ по утеплению чердачного помещения многоквартирного 

<

адрес> в г. Геленджике, а именно:

- довести слой теплоизоляции чердачного помещения до расчетного в соответствии с проектно-сметной документацией;

- на чердаке вдоль наружных стен на полосе шириной 0,7-1 м обеспечить дополнительный слой утеплителя или скос из теплоизоляционного материала под углом 45 градусов; 

- осуществить утепление переохлаждаемых зон перекрытия с теплым чердаком в соответствии с проектно-сметной документацией, обеспечив нормативные требования его эксплуатации в период продолжительной и устойчивой отрицательной температуры наружного воздуха, влияющей на возможные промерзания жилых помещений верхних этажей. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме через горсуд.

Судья: