Дело № 3а-57/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пермь 13 марта 2018 г.

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бузмакова С.С.

при секретарях Баяндиной О.В., Новоселовой Н.П.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, представителя административного ответчика администрации города Березники ФИО3, рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: 2-этажное нежилое кирпичное здание, общей площадью 2129 кв. м, расположенного по адресу: ****, в размере его рыночной стоимости в сумме 301594 рубля 14 копеек по состоянию на 1 января 2013 г.

В обоснование заявленного требования административный истец указала, что является собственником земельного участка с кадастровым номером **, кадастровая стоимость участка определена на основании постановления Правительства Пермского края от 21 ноября 2013 г. № 1610-п по состоянию на 1 января 2013 г. и составляет 4718481,76 рублей.

Однако действительная рыночная стоимость земельного участка составляет 301594,14 рублей, о чём свидетельствует отчёт об оценке № ** от 27 декабря 2017 г.

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают её права и обязанности как собственника спорного земельного участка, поскольку это влечёт увеличение налоговых обязательств, в частности по уплате земельного налога, исчисляемого на основании кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал.

ФИО1, извещённая о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, участие в судебном заседании не принимала.

Представитель административного ответчика администрации города Березники ФИО3, действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения административного иска, просил назначить по делу экспертизу для установления рыночной стоимости спорного земельного участка.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании участие не принимала, представила письменный отзыв на административное исковое заявление, просила о рассмотрении административного дела в её отсутствие.

Представитель административного ответчика Правительства Пермского края ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании участие не принимала, представила письменные пояснения по делу, просила о рассмотрении административного дела в её отсутствие.

Заинтересованное лицо федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю, извещённое о месте и времени рассмотрения административного дела надлежащим образом, в суд своего представителя не направило.

Поскольку в силу положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, явка в судебное заседание участвующих в деле лиц обязательной судом не признавалась, суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие административного истца и представителей заинтересованных лиц.

Заслушав объяснения представителей сторон, показания свидетеля Ш., исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленное требование подлежит удовлетворению.

В соответствии с положениями части 1 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также – Закон о государственной регистрации недвижимости) отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулируются данным Федеральным законом.

Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, в том числе о кадастровой стоимости, является государственным кадастровым учётом (часть 7 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Частью 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено, что государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим Федеральным законом порядке.

Согласно пунктам 1, 4 части 5 статьи 8 Закона о государственной регистрации недвижимости в кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешённом использовании земельного участка.

Исходя из положений пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 приведённого Кодекса).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. В силу пункта 3 названной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Закон об оценочной деятельности), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости – кадастровой стоимости, определённой методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьёй 24.19 приведённого Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса РФ по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что её устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером **, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 23 октября 2014 г. (л.д. 3).

Административный истец как собственник земельного участка является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (статьи 388 – 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена по состоянию на 1 января 2013 г. постановлением Правительства Пермского края от 21 ноября 2013 г. № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населённых пунктов Пермского края» и составляет 4718 481,41 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 6).

Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился в оценочную организацию.

Как следует из отчёта об оценке № ** от 27 декабря 2017 г., составленного обществом с ограниченной ответственностью «Уральский центр оценки бизнеса и консалтинга» (л.д. 7 – 94), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 1 января 2013 г. составляет 301 594,14 рублей. Оценщик ООО «Уральский центр оценки бизнеса и консалтинга» Ш., проводивший оценку, включён в реестр членов Некоммерческого партнёрства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО». Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в Страховом акционерном обществе «Якорь».

Представленный отчёт соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также стандартам и правилам оценочной деятельности СРО «СМАО».

Указанный отчёт подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщик произвел анализ рынка земельных участков на территории Пермского края, выделив по группам участки г. Перми, Пермского района, Добрянского района и других муниципальных образований края, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. Оценщик пришёл к выводу, что рынок земельных участков под промышленную застройку г. Березники крайне ограничен, присутствуют лишь единичные предложения.

Описание объекта оценки даёт однозначное представление о нём. В отчёте присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки, выбор применённых оценщиком подхода и методов оценки.

Из отчёта об оценке следует, что при оценке спорного земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам. Мотивы, по которым оценщик не применил затратный и доходный подходы, подробно изложены в отчёте.

Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, оценщик выбрал земельные участки промышленного и складского назначения, которые расположены в г. Березники. При отборе аналогов оценщик ориентировался на такие основные ценообразующие факторы, как: вид разрешенного использования, назначение земельных участков, расположение объектов недвижимости в пределах территории г. Березники Пермского края, предложение к продаже на дату оценки.

Содержащиеся в отчёте сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтённых оценщиком при расчёте итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Выбор земельных участков-аналогов оценщиком в отчёте надлежащим образом обоснован с учётом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешённого использования, связанного с промышленным назначением.

В качестве объектов сравнения оценщиком использованы данные о предложении на продажу прав собственности на земельные участки, расположенные в городе Березники Пермского края, информация о которых получена из каталога базы данных «Пермской мультилистинговой системы» (www.pmls.ru) № 50 (479) (24 декабря 2012 г. – 30 декабря 2012 г.) а также с официального сайта Росреестра (https://portal.rosreestr.ru).

Источники информации приложены к отчёту. При этом в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, которые существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка, относятся к землям населённых пунктов. Согласно отчёту об оценке, аналоги подобраны с соответствующим местоположением и сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объекта оценки, оценщиком применены корректировки на площадь, на торг.

Кроме того, оценщиком использован аналитический отчёт о развитии рынка земельных участков Пермского края за 4 квартал 2012 года, выполненный ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг».

Суд считает, что при подготовке отчёта была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности и оценщик Ш., который был допрошен в судебном заседании в качестве свидетеля, при отборе объектов-аналогов не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности.

Ходатайство администрации города Березники о назначении по делу экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ** судом оставлено без удовлетворения, поскольку при разрешении настоящего административного дела предметом доказывания является определение действительной рыночной стоимости спорного земельного участка, однако, лицом, заявившим ходатайство о назначении по административному делу экспертизы, не приведены доводы и не представлены доказательства, подтверждающие как порочность отчёта об оценке № ** от 27 декабря 2017 г., так и свидетельствующие об иной величине рыночной стоимости спорного земельного участка, чем она была определена оценщиком Ш. при производстве оценки.

При таких обстоятельствах основания для назначения по делу экспертизы, предусмотренные частью 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, отсутствуют.

Статьёй 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного административным истцом отчёта требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

Доводы, изложенные в представленных письменных отзывах (письменных пояснениях) административных ответчиков, позицию административного истца и представленные им документы не опровергают.

С учётом изложенного, заявленное ФИО1 требование подлежит удовлетворению, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** следует установить равной его рыночной стоимости, определённой на основании отчёта об оценке № ** от 27 декабря 2017 г., то есть в размере 301594,14 рублей по состоянию на 1 января 2013 г.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.

Датой подачи физическим лицом заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата его обращения с административным исковым заявлением в суд либо дата обращения физического лица в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если оно обращалось в такую комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что ФИО1 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка не обращалась.

Таким образом, датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости следует считать дату обращения ФИО1 с административным исковым заявлением в суд, то есть 30 декабря 2017 г.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1, поданное 30 декабря 2017 г., удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: 2-этажное нежилое кирпичное здание, общей площадью 2129 кв. м, расположенного по адресу: ****, в размере его рыночной стоимости в сумме 301594 (триста одна тысяча пятьсот девяносто четыре) рубля 14 копеек по состоянию на 1 января 2013 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 19 марта 2018 г.

Решение не вступило в законную силу.

Судья – подпись -