Дело № 2-2251/17

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 декабря 2017 года п. Емельяново

Емельяновский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Горбачевой Е.Н.,

при секретаре Недбайловой М.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО УК «Двадцать первый век» о расторжении договора управления многоквартирным домом, возложении обязанности, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО УК «Двадцать первый век» о расторжении договора управления многоквартирным домом, возложении обязанности. 

Требования мотивирует тем, что по итогам конкурса ДД.ММ.ГГГГ между администрацией 

<

адрес> и ООО УК «21 век» заключен договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

адрес> условиям указанного договора ответчик принял на себя обязательства оказывать услуги надлежащего качества по содержанию и ремонту жилого помещения, в пределах средств фактически поступивших от собственников помещений многоквартирного дома. Однако свои обязательства ответчик выполнял ненадлежащим образом. Так не была выполнена подготовка системы отопления в осенне-зимний период к зиме 2016-2017 г.г.; не производилась влажная уборка в помещениях общего пользования; не выполнялась уборка придомовой территории. ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании собственников многоквартирного дома было принято решение об отказе от исполнения договора от ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке и избрании непосредственного управления жилым домом собственниками помещений. ДД.ММ.ГГГГ собственники уведомили ответчика о принятом на общем собрании решении, однако ответчик проигнорировал данное решение, продолжая направлять собственникам жилых помещений квитанции с требованием об оплате работ по содержанию общего имущества дома. Просит расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

адрес>, заключенный между администрацией 

<

адрес> и ООО УК «21 век»; обязать ответчика устранить препятствия в управлении домом, расположенном по адресу: 

<

адрес>В путем передачи технической и иной документации, относящейся к управлению многоквартирным домом; запретить ответчику начислять плату за жилые помещения и коммунальные услуги жителям многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>В. 

В судебном заседании истец ФИО1, (действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ) поддержала заявленные требования в полном объеме, дав пояснения соответствующие вышеизложенному. 

В судебное заседание представитель ответчика - генеральный директор ООО УК «21 век» ФИО2 не явился, был надлежащим образом извещен. Ходатайство об отложении судебного разбирательства в суд не направил. С согласия истца дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

В судебном заседании представитель администрации 

<

адрес> ФИО3 (действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ) возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснив суду, что срок действия договора истек в июле 2017 года, основания для расторжения договора отсутствуют. В настоящее время ООО УК «21 век» не занимается управлением многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>В, поскольку жители дома выбрали самостоятельный способ непосредственного управления домом. 

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Обязанность граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги установлена ч. 1 ст. 153 ЖК РФ.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Частью 7 ст. 155 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 настоящей статьи и статьей 171 настоящего кодекса.

Согласно ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" конкурс проводится, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:

собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;

собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;

3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;

(пп. 3 введен Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 453)

4) в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Нарушение процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной настоящими Правилами, является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам такого конкурса.

Информация о проведении конкурса размещается организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов по адресу www.torgi.gov.ru (далее - официальный сайт).

Не позднее чем за 25 дней до даты начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе организатор конкурса обязан уведомить о дате проведения конкурса:

а) всех собственников помещений в многоквартирном доме (многоквартирных домах) путем размещения сообщения в местах, удобных для ознакомления собственниками помещений в многоквартирном доме, - на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также путем размещения сообщения о проведении конкурса на официальном сайте;

всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче (далее - лица, принявшие помещения), в случае, указанном в части 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, путем размещения сообщения в местах, удобных для ознакомления лицами, принявшими помещения, - на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также путем размещения сообщения о проведении конкурса на официальном сайте.

Участник конкурса вправе обжаловать результаты конкурса в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 39 Указанных правил в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

Из материалов дела следует, что Постановлением Администрации 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ создана постоянно действующая конкурсная комиссия по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, в том числе в отношении многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>В (л.д. 171).

ДД.ММ.ГГГГ Администрация 

<

адрес> на официальном сайте www.torgi.gov.ru, в газете «Авангард» №, а также путем вывешивания объявлений на подъезде дома разместила извещение о проведении открытого конкурса на право заключения договора управления многоквартирным домом по адресу: 

<

адрес> назначенного на ДД.ММ.ГГГГ Согласно извещению рассмотрение заявок и допуск к участию в конкурсе будет осуществляться ДД.ММ.ГГГГ в 14 часов. Проведение конкурса состоится в 15.00 часов ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 142-144).

Судом установлено, что органом местного самоуправления исполнена обязанность по извещению собственников квартир в жилом доме о проведении конкурса путем размещения необходимой информации, что подтверждено показаниями свидетелей ФИО5 и ФИО6, согласно которым в июле 2016 года была опубликована в газете «Авангард» информация о проведении конкурса по выбору управляющей организации. О том, что будет проводиться конкурс, они были поставлены в известность, однако не думали, что услуги по управлению многоквартирным домом буду оказываться ненадлежащим образом (л.д. 101-102). 

Свидетели ФИО7 (л.д. 101) и ФИО8 (л.д. 161), в ходе судебного разбирательства подтвердили те обстоятельства, что ООО УК «21 век» некачественно оказывало услуги по содержанию и ремонту жилого помещения.

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ в администрации 

<

адрес> состоялся открытый конкурс, победителем конкурса признано ООО УК «21 век», что также подтверждается протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 177). 

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией 

<

адрес> и ООО УК «21 век» (лицензия № от ДД.ММ.ГГГГ л.д. 117) заключен договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

адрес>В (л.д. 153).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что проведение открытого конкурса по отбору Управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: 

<

адрес>В являлось необходимым. 

Обращаясь в суд с заявленными требованиями, истица также указывала на то, что по условиям указанного договора от ДД.ММ.ГГГГ ответчик принял на себя обязательства оказывать услуги надлежащего качества по содержанию и ремонту жилого помещения, в пределах средств фактически поступивших от собственников помещений многоквартирного дома. Однако свои обязательства ответчик выполнял ненадлежащим образом, так не была выполнена подготовка системы отопления в осенне-зимний период к зиме 2016-2017 г.г.; не производилась влажная уборка в помещениях общего пользования; не выполнялась уборка придомовой территории. ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании собственников многоквартирного дома было принято решение об отказе от исполнения договора от ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке и избрании непосредственного управления жилым домом собственниками помещений. ДД.ММ.ГГГГ собственники уведомили ответчика о принятом на общем собрании решении, однако ответчик продолжал направлять собственникам жилых помещений квитанции с требованием об оплате работ по содержанию общего имущества дома.

Возражая против заявленных требований, представитель ответчика ФИО2 в ходе судебного разбирательства указывал на то, что жильцы дома по адресу: 

<

адрес>В имеют задолженность перед ООО УК «21 век» по оплате за коммунальные услуги. При этом собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, только по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора

Согласно части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ).

Из указанного следует, что собственники помещений в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке расторгнуть договор управления многоквартирным домом.

Исходя из изложенного, деятельность любой управляющей организации зависит от волеизъявления собственников жилья, которые в зависимости от качества предоставляемых управляющей компанией услуг имеют право и возможность заключить договор на управление своим домом с иной управляющей организацией или изменить способ управления домом.

Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ заявление собственников помещений об одностороннем отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом само по себе, в отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении управляющей организацией условий такого договора, не может служить основанием для прекращения существующих договорных правоотношений.

Предусмотренное пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ право на односторонний отказ от исполнения договора может быть осуществлено стороной путем уведомления другой стороны об отказе от исполнения договора. Договор прекращается с момента получения данного уведомления.

Таким образом, односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Из материалов дела следует, что на основании принятого ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10) общим собранием собственников решения, председателем совета многоквартирного дома в адрес администрации 

<

адрес> направлено уведомление о расторжении договора управления (л.д. 14). Данное уведомление получено органом местного самоуправления ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16).

Из материалов дела также следует, что собственники многоквартирного дома ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 42), ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 43) направили в адрес начальника ООО УК «21 век» заявление и протокол общего собрания, в которых указано на то, что жильцы дома приняли решение об отказе от управления домом данной управляющей компанией.

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ Службой строительного надзора и жилищного контроля 

<

адрес> проведена внеплановая выездная проверка в отношении ООО УК «21 век». По результатам проверки выдано предписание с указанием устранения выявленных нарушений. При этом жильцам дома разъяснено, что на основании п.17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, они не лишены права инициировать проведение общего собрания для принятия решений по вопросам проведения ремонтных работ для дальнейшего представления протокола общего собрания в ООО УК «21 век» для организации в установленном порядке мероприятий в целях его исполнения (л.д. 30-31). 

Разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу о том, что действительно ООО УК «21 век» оказывало жильцам 

<

адрес> в 

<

адрес> услуги по управлению многоквартирным домом ненадлежащего качества. При этом отказ собственников помещений многоквартирного дома от исполнения договора с управляющей организацией не противоречит Жилищному и Гражданскому кодексам Российской Федерации.

Между тем, суд учитывает, что поскольку в настоящее время срок действия договора от ДД.ММ.ГГГГ истек, ООО УК «21 век» не осуществляет ремонт и содержание общего имущества в многоквартирном доме, что не оспаривалось истцом в ходе судебного разбирательства, суд не находит оснований для расторжения договора от ДД.ММ.ГГГГ управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

адрес>, заключенного между администрацией 

<

адрес> и ООО УК «21 век». 

Кроме того, договор управления с ООО УК «21 век» не продолжает действовать, вследствие чего выбор иной управляющей организации возможен собственниками многоквартирного дома в силу прямого указания части 9 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, предусматривающей возможность управления многоквартирным домом только одной управляющей организацией.

Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491, определен порядок установления факта непредоставления услуг по содержанию и ремонту жилого помещения или предоставления услуг ненадлежащего качества, который предполагает уведомление потребителем об этом наймодателя или управляющую организацию, составление акта нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ, являющегося основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Суд не находит оснований для удовлетворения требований о запрете ответчику начислять плату за жилые помещения и коммунальные услуги жителям многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>В, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

При этом истец не лишен права обратиться в суд за защитой своих прав, избрав надлежащий способ его защиты. 

В ходе судебного разбирательства директор ООО «21 век» ФИО2 указывал на то, что вся техническая документация (копии свидетельств о праве собственности на объекты недвижимости) на жилой дом по адресу: 

<

адрес> была передана в администрацию 

<

адрес>, какие-либо документы на жилой дом у ответчика отсутствуют. Доказательств обратного, суду не представлено. 

При таких обстоятельствах, исходя из заявленных истцом требований, суд не находит оснований для их удовлетворения. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО УК «Двадцать первый век» о расторжении договора управления многоквартирным домом, возложении обязанности, отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение 7 дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в 

<

адрес>вой суд через Емельяновский районный суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: Е.Н. Горбачева

Копия верна: 

Судья Емельяновского районного суда: