Дело № 2-34/2024 Мотивированное 

решение

 изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 июня 2024 года г. Ярославль

Ленинский районный суд г. Ярославля в составе:

председательствующего судьи Соколовой Н.А., 

при секретаре Седовой А.М., 

с участием:

истца ФИО3, 

представителя истца ФИО4, 

представителей ответчиков ФИО5, ФИО6, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО7, акционерному обществу «Компания «Патио» об оспаривании договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на жилое помещение, 

установил:

ФИО3 обратился в суд в иском к ФИО7, акционерному обществу «Компания «Патио», в котором с учетом уточнения требований, просил, признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры №, общей площадью 70,2 кв.м, этаж 6, расположенной по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер №, заключенный 30 декабря 2022 года в городе Ярославле между ФИО7 и АО «Компания «Патио», прекратить право собственности ФИО7 на указанную квартиру, признать за истом право собственности на квартиру №, общей площадью 70,2 кв.м, этаж 6, расположенную по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер №

В обоснование иска указано, что 01 октября 2014 года между истцом и АО «Компания «Патио» было заключено соглашение о приобретении в будущем объекта недвижимого имущества - квартиры №, ориентировочной площадью 71,69 кв.м, на шестом этаже многоквартирного кирпичного дома с подземной стоянкой по адресу: 

<

адрес> По соглашению ориентировочная стоимость квартиры составила 4659850 рублей, исходя из 65000 рублей за 1 квартирный метр площади указанной квартиры. Истец внес предоплату по договору по ордеру № от 01 января 2020 года, однако ответчик не исполнил свои обязательства, 08 ноября 2022 года объект был введен в эксплуатацию, однако договор купли-продажи квартиры с истцом не заключен. В нарушение требований закона ответчик АО «Компания «Патио» 30 декабря 2022 года передал квартиру ФИО7 Заключенный договор купли-продажи квартиры между АО «Компания «Патио» и ФИО7 является ничтожной сделкой, нарушает права истца, требования закона. 

Истец ФИО3 и его представитель ФИО4 в суде доводы иска поддержали, указав, что 30 декабря 2019 года истец передал деньги ФИО в офисе компании. Заключенной сделкой нарушено первоочередное право истца на покупку спорной квартиры. Представленное на экспертизу соглашение с истцом являлось дубликатом. Отсутствие подписи ФИО на соглашении и ордере не свидетельствует о подложности документов, так как на них имеется печать организации.

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явилась, в деле участвовал ее представитель по доверенности ФИО5

Представитель ответчика ФИО8 в суде исковые требования не признала, указав, что на законных основаниях ФИО7 была передана спорная квартира по договору купли-продажи, денежные средства за квартиру были оплачены в полном объеме. В свою очередь, истцом представлены подложные документы, в которых отсутствует подпись руководителя юридического лица ФИО

Представитель ответчика АО «Компания «Патио» ФИО6 в суде иск не признала, указав, что денежные средства за квартиру ФИО3 не передавал. Все документы в организации подписал руководитель ФИО Действительно, с ФИО7 и с ФИО3 были заключены в 2014 году соглашения о приобретении в будущем объекта недвижимости, никаких денежных средств по данным соглашениям при подписании не вносилось. От ФИО3 01 января 2020 года или в другие дни денежные средства в размере 4659850 рублей в кассу общества не поступало. Сделка совершена с ФИО7, которой сразу оплачена покупка квартиры. 

Суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке. 

В ходе судебного разбирательства была допрошена свидетель ФИО1 которая рассказала, что в 2013 -2014 году видела в офисе АО «Компания «Патио» ФИО3 

Выслушав участвующих в деле лиц, показания свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам. 

Спорным имуществом являются двухкомнатная квартира №, расположенная по адресу: 

<

адрес> общей площадью 70,2 кв.м. 

ФИО3 и ФИО7 с 1997 года по март 2020 года состояли в фактических брачных отношениях. 

ФИО7 является собственником указанной квартиры. 

По договору купли-продажи от 30 декабря 2022 года АО «Компания «Патио» продало указанную квартиру ФИО7 за 4659850 рублей. Данная сделка зарегистрирована соответствующим образом, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18 января 2023 года сделана запись о регистрации №. 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Проверяя законность совершения оспариваемого договора купли-продажи квартиры от 30 декабря 2022 года, суд исходит из следующего. 

В соответствии с ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи, в том числе продажи недвижимости, применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

По разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При разрешении данного спора суду были представлены сторонами два аналогичных по тексту соглашения о беспроцентном займа и приобретении в будущем объекта недвижимого имущества от 01 октября 2014 года, заключенные ЗАО «Компания Патио», одно - с ФИО7, второе - с ФИО3 

По условиям данного соглашения оно является смешанным, содержит в себе условия договора беспроцентного займа денежных средств и предварительного договора купли-продажи. По п. 5, 7 соглашения ЗАО «Компания Патио» обязуется передать в будущем стороне 2 (ФИО7/ ФИО3) недвижимое имущество: 2-х комнатную квартиру №, общей ориентировочной площадью 71,69 кв.м, на 6 этаже дома по адресу: 

<

адрес> ориентировочной стоимостью 4659850 рублей. 

Из объяснений сторон в суде следует, что при заключении соглашений от 01 октября 2014 года ни ФИО3., ни ФИО7 денежные средств не вносились. 

Кроме того, ФИО3 представлена квитанция к приходному кассовому ордеру № 1 от 01 января 2020 года о передаче ЗАО «Компания «Патио» денежных средств в размере 4659850 рублей на основании соглашения от 01 октября 2014 года, на которая имеется печать ЗАО «Компания Патио» и подпись от имени главного бухгалтера и кассира ФИО

С 11 января 2011 года ФИО являлся учредителем и генеральным директором ЗАО «Компания Патио». 

С 2020 года генеральным директором АО «Компания «Патио» является ФИО2

ФИО умер 24 июля 2023 года. 

Как следует из приказа от 26 января 2017 года в связи с тем, что в штате ЗАО «Компания Патио» не предусмотрена должность главного бухгалтера, возложить исполнение обязанностей главного бухгалтера, в том числе по составлению отчетности, ведению бухгалтерского учета и предоставлению документов в налоговую инспекцию, банки, фонды и другие контролирующие, финансовые и учетные органы на генерального директора ЗАО «Компания Патио». 

В ходе рассмотрения настоящего дела была назначена и проведена судебно-почерковедческая экспертиза в ФБУ от 24 апреля 2024 года, согласно выводам которой, подписи от имени ФИО в соглашении о беспроцентном займа и приобретении в будущем объекта недвижимого имущества от 01 октября 2014 года, заключенном между ЗАО «Компания «Патио» и ФИО3, квитанции к приходному кассовому ордеру № 1 от 01 января 2020 года - выполнены не ФИО, а другим лицом (-ми) с подражанием его подписи, без применения каких-либо технических средств и приемов. Подпись от имени ФИО в соглашении о беспроцентном займе и приобретении в будущем объекта недвижимого имущества от 01 октября 2014 года, заключенным между ЗАО «Компания «Патио» и ФИО7 выполнены ФИО без применения каких-либо технических средств и приемов. 

В данном случае, у суда оснований не доверять выводам указанной судебной экспертизы, не имеется, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения, не заинтересован в исходе дела, имеет образование в соответствующей области знаний и стаж экспертной работы.

Проанализировав представленные доказательства по делу в совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения иска ФИО3 

В соответствии со ст. 429 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст. 445 настоящего Кодекса. 

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи недвижимости в срок, определенный сторонами. Неисполнение такой обязанности в указанный срок прекращает обязательства сторон при условии, если ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить такой договор.

Согласно ст. 190 ГК РФ срок, установленный сделкой, определяется календарной датой, истечением периода времени, а также событием, которое должно неизбежно наступить.

Исходя из условий соглашений от 01 октября 2014 года в нем конкретная дата, в течение который должен быть заключен договор купли-продажи не указана. При этом, имеется указание на ориентировочный срок окончания строительства дома 2 квартал 2015 года. 

Учитывая изложенное, основной договор подлежал заключению сторонами до 30 июня 2016 года. 

В соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен.

Статьями 429, 432 и 465 ГК РФ, условия о сроке заключения основного договора, о продлении срока действия предварительного договора, а также о соблюдении обязательной письменной формы волеизъявления сторон предварительного договора о намерении продлить срок действия договора, - являются существенными.

В соответствии со ст. 434 ГК РФ установлено, если договор был заключен в письменной форме, то и все дополнения к нему также должны быть совершены в письменной форме и подписан сторонами.

В данном случае, у суда нет оснований не доверять АО «Компания «Патио», что соглашения от 01 октября 2014 года были заключены и с ФИО7, и с ФИО3, наличие печати организации на соглашении с ФИО3 в суде не оспаривалось. 

Вместе с тем, доказательств того, что между истцом ФИО3 и ответчиком АО «Компания «Патио», были достигнуты договоренности о пролонгации предварительного соглашения со стороны истца суду не представлены, а ответчики в суде на это не ссылались. 

В соответствии с п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Таким образом, обязательства АО «Компания «Патио» перед ФИО3 прекратились 30 июня 2016 года. 

Факт передачи денежных средств ФИО3 по ордеру от 01 января 2020 года в размере 4659850 рублей в АО «Компания «Патио» в суде подтверждения не нашел. 

Более того, суд отмечает, что сама по себе ссылка истца на передачу денежных средств по кассовому ордеру в отсутствие основного договора не влечет возникновения права собственности на спорное недвижимое имущество. Оснований для продажи истцу спорной квартиры в первоочередном порядке у юридического лица не имелось. 

Таким образом, каких-либо оснований для признания договора купли-продажи от 30 декабря 2022 года между АО «Компания «Патио» и ФИО7 недействительным не имеется, так как никаких обязательств у организации перед ФИО3 не было, его правы никоим образом не нарушены. 

Стороны договора от 30 декабря 2022 года АО «Компания «Патио» и ФИО7 в силу закона свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении его условий. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 

<

данные изъяты> к ФИО7 

<

данные изъяты> акционерному обществу «Компания «Патио» 

<

данные изъяты> об оспаривании договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на жилое помещение, отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Ленинский районный суд г. Ярославля путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Н.А.Соколова