Дело № 3а-339/2020

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

17 июня 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Подкопаевой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ИП ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, 

установил:

ИП ФИО1 (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты> и просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца настаивал на удовлетворении требований, не согласившись с результатами судебной оценочной экспертизы, просил стоимость установить в размере определенном в отчете об оценке представленном в качестве доказательства. 

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения, в которых не оспаривал результаты судебной оценочной экспертизы, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением согласился.

Управление Федеральной службы государственной регистрации объектов кадастра и картографии по Московской области, участвующее в деле, будучи надлежаще извещенным о дате и времени судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направило, отношения по требованиям не представило.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав представителя административного истца, эксперта ФИО2, оценив имеющиеся в материалах дела письменные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 7 133600 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>; 

- земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1 788600 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>

- земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 133 400 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>;

- земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1 291 200 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>; 

- земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 240 000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Из справки о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 50:39:0000000:3722 определена в размере 20 646 288,00 рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорного объекта недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «Аргент Бизнес», согласно которому по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объекта недвижимости поименованного выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс» ФИО2.

В ходе производства судебной экспертизы ООО «Трансэнергоресурс» реорганизовано и его приемником является ООО «Группа компаний «Метрикс», где эксперт ФИО2 осуществляет трудовую деятельность в настоящее время. 

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 16 от 11 марта 2020 года в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО2 согласились административные ответчики, представитель административного истца выразил несогласие с экспертным заключением, представил возражения относительно выводов эксперта.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 7-13 экспертного заключения), так экспертом указано, что отказ от внесения корректировок на дату продажи/предложения в сравнительном подходе и в рамках доходного подхода не обоснован/ошибочен. Оценщик не делает корректировку на дату продажи/предложения, ссылаясь на срок экспозиции, нарушение п. 5 ФСО № 3. Также оценщиком необоснованно применяется по минимальной цене за 1 кв.м. корректировка на местоположение в рамках сравнительного подхода (стр. 66-67 отчета) в рамках доходного подхода (стр. 85-86 отчета), нарушение п. 5 ФСО № 3. Объект-аналог № 3 в рамках сравнительного подхода не идентифицирован на Публичной кадастровой карте (стр. 64 отчета), в объявлении к объекту-аналогу № 3 (стр. 118 отчета) не указана ни категория земель, ни разрешенное использование земельного участка, следовательно, такой объект некорректно использовать как аналог, нарушение п. 5 ФСО № 3, п. 22 ФСО № 7. 

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости. 

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения). 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объектов недвижимости методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении. 

В качестве объектов аналогов при применении подходов экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектами оценки. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении. 

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы суд, исходит в том числе, из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель административного истца представил возражения указав, что заключение эксперта является недопустимым доказательством, в связи с проведением экспертизы в экспертном учреждении, отличном от указанного в определении о назначении судебной экспертизы. Также представитель административного истца указал, что определенная в ходе судебной экспертизы рыночная стоимость земельных участков является необоснованно завышенной ввиду некорректного подбора объектов-аналогов и противоречит рыночной стоимости объектов оценки, установленной вступившим в законную силу решением суда, а также реальных сделок купли-продажи, заключенных при формировании объекта-аналога. При определении рыночной стоимости, по мнению представителя, судебным экспертом допущены ошибки, которые привели к некорректному расчету и неправильному определению рыночной стоимости объекта оценки. В нарушение положений раздела 5 Распоряжения Министерства имущества РФ от 06.03.2002 года № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» при составлении экспертного заключения эксперт совершил методологическую ошибку и полностью игнорировал плодородие почвы в качестве основного фактора, влияющего на рыночную стоимость объекта оценки. А также, по мнению представителя административного истца, представленный отчет ООО «Аргент Бизнес» не содержит нарушений законодательства, а. следовательно, нет оснований не принимать во внимание результаты определения рыночной стоимости, полученные ООО «Аргент Бизнес».

Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы, выслушав пояснения эксперта ФИО2, данные в судебном заседании, с доводами представителя административного истца относительно недопустимости экспертного заключения как доказательства рыночной стоимости объектов оценки согласиться не может, исходя из следующего. 

Эксперт ФИО2 полностью поддержала данное ею заключение судебной оценочной экспертизы, указав, что в нем не имеется ошибок, влияющих на полученный результат. Рыночная стоимость объектов получена по результатам расчетов, примененных методик и подходов, является действительной стоимостью объектов на дату проведенного исследования. 

Эксперт в судебном заседании пояснил, что в описании обзора рынка говорится обо всей территории Московской области и относить отдельно рассматриваемый район области ко всему выводу обзора не корректно. Исследуемые земельные участки располагаются в Серебряно-Прудском городском округе, и, как видно из данного обзора (рис.12 стр. 56 заключения), объем предложений к продаже земельных участков Серебряно-Прудском городском округе составляет незначительную часть 1,4% предложений от всего объема по Московской области. Незначительная часть предложений на рынке также подтверждается разделом 2.2.9.4. заключения «Анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты», где представлено 8 предложений по продаже земель сельскохозяйственного назначения в Серебряно-Прудском районе Московской области за 2017 год и материалами дела в отчете №WS1037/19-1 об оценке от 12.07.2019 г. на стр. 54-55 оценщиком также представлено всего 7 предложений в Серебряно-Прудском районе Московской области. Поэтому говорить о значительном превышении над спросом для данного района некорректно. Кроме того данный фактор никак не обосновывает то, что оценщик отказывается от корректировки на дату предложения, и оценщик также не приводит в отчете данное некорректное обоснование. Оценщик ссылается на срок экспозиции, что ошибочно, так как, как уже было сказано в заключении экспертом (стр. 13 заключения). «Срок экспозиции - это период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Это не означает, что в течение этого срока стоимость объектов - аналогов не будет меняться». Чаще всего стоимости меняются в течении всего периода их срока экспозиции. 

Расчет корректировки на местоположение по минимальной стоимости за 1 кв. м. оценщиком никак не обоснован, а согласно п. 5 ФСО №3 «информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена и содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц». Кроме того расчет корректировки на местоположение по минимальной стоимости за 1 кв. м. некорректен, так как минимальная стоимость одного предложения, как и максимальная, может сильно розниться со всей выборкой предложений, и не будет отражать данные по рынку для того или иного района. Также продавец может иметь желание быстро продать объект по минимальной стоимости, то есть судить по 1 предложению для характеристики рынка по тому или иному району некорректно. В таблице 18 (стр. 64-65) всего лишь прописана удаленность от областного центра, оценщик никак не комментирует разницу в удаленности от МКАД объекта оценки и объектов-аналогов. И в описании корректировки на местоположение нет описания данного фактора, корректировка в рамках расчета сравнительным подходом также необоснованно не применяется, хотя разница существенная и видно, что аналоги несопоставимы по данному фактору (от 100 до 180 км от МКАД).

Срок проведения оценки с 02.07.2019 по 12.07.2019 г., объект-аналог №3 был представлен в продаже 10.06.2017 г. (стр. 64 заключения). Датой оценки является ретроспективная дата 01.01.2018 г., следовательно, то, что оценщик смог связаться с продавцом и тот смог дать данные именно по этому объекту информацию о категории земельного участка вызывает сомнения, кроме того, данные подтверждающие данный разговор (переписку) в отчете отсутствуют. Следуя логике, оценщик мог спросить продавца кадастровый номер земельного участка и подтвердить категорию земельного участка приложив данные сайта Росреестра, однако этого не было сделано. Согласно п. 5 ФСО №3 «информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена». Однако информация о категории объекта-аналога №3 в отчете никаким образом оценщиком не подтверждена.

Качественные характеристики почвенного слоя земельных участков определяется в рамках доходного подхода. Данное агрохимическое обследование не было представлено в материалах дела, все, что было представлено в материалах дела эксперту было достаточно для того, чтобы определить рыночную стоимость земельных участков, надобности в дополнительных документах у эксперта нет. Кроме того данное агрохимическое обследование представлено по состоянию на 2014 год, датой оценки является 01 января 2018 года, что не соответствует состоянию на дату оценки. Все объекты-аналоги, согласно объявлениям, готовы под пашню, то есть относятся к одному виду сельскохозяйственных угодий, что и исследуемые земельные участки, этого достаточно для того, чтобы говорить об однородности подобранных объектов-аналогов.

В обзоре сказано «В настоящее время рынок земли сельскохозяйственного назначения - это рынок покупателя. На рынке сложился значительный объем предложений, вследствие чего намечается тенденция на понижение стоимости». Далее сказано, что значительный объем сложился в только некоторых районах, к которым не относится район исследуемых земельных участков. Как уже было сказано ранее, в описании обзора рынка говорится обо всей территории Московской области и относить отдельно рассматриваемый район области ко всему выводу обзора не корректно. Исследуемые земельные участки располагаются в Серебряно-Прудском городском округе, и, как видно из данного обзора (рис. 12 стр. 56 Заключения), объем предложений к продаже земельных участков Серебряно-Прудском городском округе составляет незначительную часть 1,4% предложений от всего объема по Московской области. В обзоре не говорится о каких либо скачках на рынке, тенденция на понижение стоимости означает лишь то, что из за районов, где предложение превышает спрос, наблюдается понижение стоимости, и, следовательно, средняя стоимость по всей Московской области тоже идет вниз, там не говорится о каких либо резких скачках, поэтому эксперт сделал правильный вывод, не противоречащий данному обзору. Все ссылки на источники информации экспертом приведены. Кроме того, как было сказано в заключении «Показатель инфляции - это более объективный показатель, он обобщенный и исключает такие колебания как субъективное желание продавцов либо быстро продать объект по минимальной стоимости, а также субъективное представление о высокой стоимости своего объекта, то есть такие скачки нивелируются в инфляции, поэтому эксперт считает возможным применять корректировку на изменение цен во времени именно по инфляции». Следовательно, эксперт обоснованно применяет корректировку на дату предложения по показателю инфляции.

То, что эксперт принимает скидку на торг по данным «Справочника оценщика недвижимости - 2017. «Земельные участки» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, авторы: ФИО3, ФИО4, 

<

...> г.» не является ошибкой. Данный справочник предназначается специально для использования оценщиками в процессе оценки недвижимости, экспертами, выполняющими стоимостную экспертизу отчетов об оценке недвижимости. Эксперт не считает, что применимая корректировка противоречит обзору (в обзоре от 15 до 17%, в справочнике 14,7%), данные скидки являются средними и в зависимости от источника могут незначительно отличаться, как и в данном случае. Однако эксперт принял корректировку по справочнику, так как справочник отличается достаточностью информации и достоверностью информации, то есть справочник учитывает требования федеральных стандартов к информации, используемой при составлении заключения.

На рис. 3 стр. 28 заключения экспертом показано расстояние от МКАД (170 км) объектов исследования, а также направление (Каширское шоссе) на основании Яндекс.Карт. На стр. 74 заключения эксперт приводит принтскрин из справочника корректировки на удаленность от МКАД для южного направления, так как объект исследования и объекты-аналоги располагаются в Южном направлении (Каширское шоссе относится к южному направлению). Данная шкала ограничивается расстоянием 160 км от МКАД, а объект исследования располагается в 170 км от МКАД. Эксперт делает предположение, что удаленность объекта исследования относится к максимальному показателю данной шкалы (140-160 км), объекты-аналоги располагаются в 139 км от МКАД, а, следовательно, для объектов-аналогов корректировка применена правильно в размере -28% (0,72). Для расчета корректировки на удаленность от МКАД эксперт использует именно Справочник оценщика «РусБизнесПрайсИнформ», так как других источников для корректного расчета корректировки на удаленность экспертом не найдено. В обзоре рынка (стр. 54-55 Заключения) удаленность ограничивается всего лишь показателем «от 50 км от МКАД».

В рамках рассмотрения дела №3а-1275/2019 эксперт применяет «Справочник Оценщика недвижимости — 2018 "Земельные участки сельскохозяйственного назначения", изданного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки (

<

...> год) под научным руководством ФИО3.» так как датой оценки в деле №За-1275/2019 является 31 декабря 2018 года, а в этом деле датой оценки является 01 января 2018 года. 

Эксперт отказался от двух аналогов обоснованно, на основании медианы, так как стоимости данных аналогов отличались от медианы на 55% и 73% (стр. 55-56 заключения), если бы эксперт принял данные аналоги в расчет, то коэффициент вариации был бы более 33% (коэффициент вариации характеризует относительную меру отклонения измеренных значений от среднеарифметического, чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность исследуемых значений), что показало бы неоднородность аналогов. Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Кроме того отказ данных аналогов позволяет исключить фактор субъективного желания продавцов быстро продать объект по минимальной стоимости.

Если принять во внимание анализ рынка (стр. 56 заключения), то самая низкая средняя цена предложения была обнаружена в городском округе Егорьевск - 5 руб./кв. м. Минимальное значение в Серебряно-Прудском городском округе составляет 10 руб. за 1 кв. м. Средняя цена предложения земельных участков сельскохозяйственного назначения в целом по Московской области составляет около 225 руб./кв.м. Также, если брать анализ рынка земельных участков (раздел 2.2.9.2. стр. 55 заключения), тут минимальная стоимость 1 сотки земли сельскохозяйственного назначения зафиксирована в Савеловском направлении, на удалении более 50 км от МКАД и составляет 1 100 рублей за сотку, или 11 руб. за 1 кв. м. Представитель истца противоречит сам себе, ссылаясь на рынок, он лишь отметил, что стоимость снижается, не учитывая про какой именно промежуток говорится в аналитике, а также не учитывая, что стоимости, которые определены в Отчете №WS 1037/19-1 об оценке от 12.07.2019 года, не являются рыночными, что доказывает аналитика.

На стр. 64 заключения эксперт подробно расписал, что «На этапе сбора информации эксперту не удалось собрать документально подтвержденные данные о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной является распространенная в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), в которых хранится документально подтвержденная информации об условиях сделок по продаже объектов недвижимости. Для расчетов использованы данные по ценам предложений (приглашений делать оферты) из открытых источников. Такой подход, по мнению эксперта, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель, прежде чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой недвижимости, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые должны опираться в своей работе эксперт, эксперт справедливо сделал вывод, что данные "предложений делать оферты" наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки. Кроме того, цены объектов-аналогов в процессе расчетов подлежат корректировкам». Кроме того представитель истца приводит договора от 2015 года, датой оценки является 01 января 2018 года, и почему продавец продавал землю по данной стоимости, отличной от рыночной, не известно.

Согласно п. 11 ФСО №7 “Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта”. Эксперт берет в аналоги в том же самом городском округе, что и объекты исследования - в Серебряно-Прудском городском округе. Аналогов по данному округу достаточно, для того, чтобы посчитать рыночную стоимость и надобности расширять территорию местоположения нет. Даже если бы в данном городском округе было бы недостаточно аналогов, то эксперт расширил территорию и взял бы соседние районы тоже Московской области, так как экономические характеристики должны быть схожи. Было бы некорректно брать аналоги в другой области, так как социально-экономическое положение в разных областях отличается. Брать аналоги в Рязанской области или в любой другой категорически не правильно и сравнивать земельные участки в Московской области с земельными участками других областей некорректно и противоречит требованиям Федеральных стандартов оценки.

Таким образом, вся использованная для расчета информация подтверждена, все расчеты экспертом проведены корректно, в соответствии с методологией оценки. Заключение выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ и в соответствии с требованиями оценочного законодательства в части методологии оценки.

Суд с учетом пояснений эксперта ФИО2 приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, приведенное экспертом, достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности выводов судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалах дела доказательствами.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства, 

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований согласиться с позицией стороны административного истца, поскольку все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО2 имеющей значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объектов кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объектов, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами 50:39:0000000:3719, 50:39:0000000:3720, 50:39:0000000:3721, 50:39:0000000:3722 которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением. 

Вместе с тем в отношении объекта с кадастровым номером 50:39:0000000:0073 рыночная стоимость по результатам судебной оценочной экспертизы определена выше оспариваемой кадастровой стоимости. При таких обстоятельствах суд в целях не допущения ухудшения положения собственника полагает установление кадастровой стоимости в размере рыночной определенной судебной оценочной экспертизой не целесообразным.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 18 сентября 2019 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ИП ФИО1, поданное в Московский областной суд 18 сентября 2019 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 7 133 600 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей; 

- земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1 788600 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей;

- земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 133 400 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей;

- земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1 291 200 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты> в размере равном рыночной стоимости определенной в отчете об оценке № ВС1037/19-1 от 12.07.2019 года, подготовленном оценщиком ООО «Аргент Бизнес» - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 29 июня 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова