№ 2-381/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 июня 2017 г.

Красногорский районный суд г. Каменска-Уральского Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Смирновой Л.А.

с участием прокурора Пермяковой Т.И.,

истца ФИО1, представителя истца ФИО2,

представителя ответчика ФИО3, ответчика ФИО4,

при секретаре Кротик Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

ФИО1 к

ФИО5

о признании договора купли-продажи недействительным, 

по встречному иску

ФИО5 к 

ФИО1, ФИО4, ФИО6, отделу по вопросам миграции Отдела полиции *** МО МВД России «Каменск-Уральский»

о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи от *** квартиры *** в доме *** по *** в г. Каменске-Уральском Свердловской области.

ФИО5 предъявил встречные требования к ФИО1, ФИО4, ФИО6, отделу по вопросам миграции Отдела полиции *** МО МВД России «Каменск-Уральский» о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, возложении обязанности снять с регистрационного учета.

В обоснование требований по первоначальному иску истец пояснила, что являлась собственником спорной квартиры. В *** ей срочно понадобились деньги для погашения кредита в банке. Через объявления в газете «***» она познакомилась с женщиной по имени Ирина. Эта женщина обещала подыскать человека, который даст деньги в долг под залог спорной квартиры. По просьбе Ирины она направила копии документов на квартиру. В *** Ирина сообщила, что нашелся человек, который предоставит заем под залог квартиры. ***. позвонил ФИО5, договорились о встрече. *** ФИО5 приехал в г. Каменск-Уральский. С ответчиком состоялось соглашение, по которому он передает ей в долг 200000 руб. с уплатой ежемесячно процентов в сумме 12000 руб. под залог квартиры. Ответчик предложил подписать договор купли-продажи квартиры за 1,5 млн. руб., который у него уже был заготовлен. На ее возражения ответчик сказал, что без подписания договора купли-продажи деньги в долг не даст, заключение договора носит формальный характер в целях гарантии возврата долга, а после погашения долга квартира будет возвращена. Она подписала договор купли-продажи, написала расписку о снятии с регистрационного учета. Аналогичную расписку написала и ее дочь. После сдачи документов в МФЦ она получила от ответчика денежные средства по договору займа в сумме 200 тыс. руб. Денежные средства по договору купли-продажи в сумме 1,5 млн. руб. она не получала. Полученными деньгами она частично погасила долг перед банком. Во исполнение договора займа она передавала ответчику ежемесячно 12000 руб. Затем от ее имени подруга К. получила от ФИО5 еще 50 000 руб., также она дополнительно занимала у ответчика 50000 руб. Окончательный долг перед ответчиком составил 300000 руб. с ежемесячной уплатой процентов в сумме 18000 руб., о чем был составлен договор займа от *** 

Договора займа на 200000 руб. и на 250000 руб. по просьбе ответчика были ему возвращены. Когда она не смогла выплачивать денежные средства по договору займа, ответчик потребовал выселиться из квартиры. Спорная квартира является ее единственным жильем, намерения продавать ее не имела.

Представитель истца поддержала заявленные требования, встречные требования не признала, пояснила, что волеизъявление истца было направлено на заключение договора займа под залог спорной квартиры. Об этом свидетельствуют обращения истца по телефонам, данным в объявлениях о предоставлении займов под залог квартиры. Впервые ФИО5 позвонил истцу накануне сделки купли-продажи *** Истец никаких объявлений о продаже квартиры не давала, ответчик доказательств получения информации о продаже спорной квартиры от риэлтерских агентств не представил. Деятельность ответчика по предоставлению займов носит систематический характер, о чем свидетельствуют решения судов. После заключения сделки переговоры сторон были постоянными, ответчик требовал выплат по договору займа, что подтверждает факт передачи денег в долг *** Встречные требования ответчика о выселении основаны на недействительной сделке, удовлетворению не подлежат.

Представитель ответчика ФИО5 исковые требования не признал, поддержал встречные требования. Суду показал, что договор займа и договор купли-продажи квартиры являются двумя отдельными договорами, не связанными между собой. Договор купли-продажи заключен ***, исполнен, денежные средства получены истцом, о чем имеется ее собственноручная подпись. По договору займа от *** истец получила денежные средства, в полном объеме не рассчиталась. Договор купли-продажи был заключен по инициативе истца, которая сама обратилась с таким предложением к ФИО5 Ответчик хотел организовать бизнес в г. Каменске-Уральском, обращался для подыскания помещения в риэлтерские агентства. До заключения договора ответчик осматривал квартиру. Денежные средства за квартиру передавались истцу в автомобиле до заключения договора купли-продажи. Денежные средства по договору займа получены истцом для приобретения другого жилья, ответчик ждал, когда истец приобретет жилье, поэтому не требовал выселения. Поскольку собственник утратила право собственности, то ФИО1 и члены ее семьи должны быть признаны утратившими право пользования жилым помещением и выселены.

Ответчик по встречному иску ФИО4 исковые требования не признала, суду показала, что в целях погашения кредита в банке ее мама ФИО1 решила взять деньги в долг под залог квартиры, для чего звонила по объявлениям в газете. Спустя какое-то время сообщила, что нашелся человек, который даст деньги в долг. Состоялась встреча, на которой ФИО5 сообщил, что дает маме в долг 200000 руб. под залог квартиры, а ей предложил написать расписку о снятии с регистрационного учета, иначе денег в долг не даст. Сам ФИО5 отказался выдать им расписку, что вернет квартиру после возврата долга. Ответчик уверил их, что договор купли-продажи заключается только в целях его безопасности и квартиру он вернет. После заключения договора мама получила 200000 руб. в долг. Денежных средств по договору купли-продажи в сумме 1,5 млн. руб. ФИО5 маме не передавал. В конце *** они пытались решить с ФИО5 вопрос о возврате долга и одновременным совершением сделки по возврату квартиры. Однако, ФИО5 отказался вернуть квартиру, пока ему не вернут долг. Кроме возврата долга требовал уплатить деньги за коммунальные услуги, возместить расходы на бензин. 

Заслушав объяснения сторон, показания свидетеля, изучив аудиозапись, письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданского кодекса Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения (императивное регулирование гражданского оборота).

Таким образом, в силу установленного правового регулирования граждане свободны в приобретении и осуществлении гражданских прав и обязанностей, руководствуясь своей волей и действуя в своем интересе, в том числе, посредством вступления в договорные правоотношения путем выбора формы, вида договора, определении его условий (статьи 1, 421, 434 Гражданского кодекса Российской Федерации), а с учетом правового содержания статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также общих условий действительности сделок, последние представляют собой осознанные, целенаправленные, волевые действия лиц, совершая которые, они ставят цель достижения определенных правовых последствий. Указанное предполагает, что при вступлении в договорные отношения независимо от вида договорной формы воля стороны должна быть направлена на достижение определенного правового результата. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Как следует из положений пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. 

Из содержания указанной нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка).

По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершения сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.

Положения статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

ФИО1 на основании договора купли-продажи от *** являлась собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Каменск-Уральский *** (л. д. 9).

*** между ФИО1 и ФИО5 заключен договор купли-продажи спорной квартиры за 1,5 млн. руб. (л. д. 10). Право собственности ФИО5 на спорную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно договору займа от *** (л. д. 11), ФИО1 получила в долг от ФИО5 денежные средства в сумме 300000 руб. на срок до *** с уплатой ежемесячно процентов за пользование суммой займа в размере 18000 руб. 

Проанализировав представленные доказательства, суд полагает, что между истцом и ответчиком ФИО5 имело место несовпадение сделанного волеизъявления с действительной волей сторон, которая была направлена на установление сторонами сделки гражданско-правовых отношений иных по сравнению с выраженными в оспариваемом договоре, так как стороны преследовали общую цель и с учетом правил статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации достигли соглашения по условиям договора займа с залогом квартиры, то есть сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка купли-продажи квартиры. 

Данные обстоятельства были подтверждены в ходе судебного разбирательства истцом, которая пояснила, что не имела намерений отчуждать спорную квартиру, являвшуюся для нее единственным местом жительства, из квартиры не выписывалась и не выселялась. 

Установлено, что истец, являясь должником по кредитным обязательствам перед банками и микрофинансовыми организациями, не имела реальной возможности обеспечить исполнение обязательств. В целях погашения долгов истец предпринимала попытки заключения договора займа с передачей в залог принадлежащей ей квартиры.

Изложенное подтверждается кроме объяснений сторон, также показаниями свидетеля, объявлениями, размещенными в газете «***» (л. д. 72-81), детализацией телефонных соединений с телефона истца. Анализ данных доказательств свидетельствует о том, что истец звонила по телефонам, указанным в объявлениях о предоставлении кредитов, займов под залог, что свидетельствует о наличии у истца волеизъявления на получение денежных средств в долг.

Суд полагает достоверными объяснения истца о заключении *** договора займа, по условиям которого ФИО5 передал ей в долг денежную сумму 200000 руб. с условием ежемесячного погашения процентов в сумме 12000 руб. Впоследствии в связи с получением в долг еще 100000 руб., был заключен договор от *** на общую сумму долга 300000 руб.

Материалы дела указывают на то, что ранее существовавшие обязательственные отношения между ФИО1 и ФИО5 по договору займа от *** заменены ими на новое обязательство по договору займа от *** 

Представитель ответчика, заявляя о самостоятельности сделок - договора займа и договора купли-продажи, вместе с тем, не смог привести доводов и представить доказательства того, когда и при каких обстоятельствах ФИО5, постоянно проживающему в г. Екатеринбурге, стало известно о продаже спорной квартиры. 

Как пояснил представитель ответчика, ФИО5 как физическое лицо инвестирует денежные средства в строительство объектов недвижимости в г. Екатеринбурге. При этом не мог дать убедительные объяснения, с какой целью ответчиком приобретено жилое помещение эконом-класса в отделенном районе г. Каменска-Уральского.

При этом заслуживают внимания доводы истцовой стороны, подкрепленные детализацией телефонных переговоров, о том, что именно ФИО5 был представлен посредником по имени Ирина как займодавец и явился инициатором возникновения правоотношений сторон. 

В своем заявлении в Управление Росреестра от *** (л. д. 128) ФИО5 указал номер своего телефона - ***.

В детализации состоявшихся соединений по номеру телефона истца *** (л. д. 143) видно, что впервые *** именно ответчик позвонил истцу. В течение *** между сторонами состоялись телефонные переговоры, результатом которых явилось заключение договоров (л. д. 83).

Кроме того, фактической передачи спорного объекта недвижимости от продавца к покупателю не было, несмотря на регистрацию сделки, и формального перехода права собственности к ответчику; спорное имущество в фактическое владение к последнему не поступало и в его владении не находилось, после отчуждения спорного объекта недвижимого имущества истец продолжает пользоваться и распоряжаться проданным имуществом как своей собственностью.

Несмотря на указание в оспариваемом договоре купли-продажи на то, что договор имеет силу акта приема-передачи и с момента его подписания обязательства сторон по приему-передаче квартиры считаются исполненными, фактически действия по передаче спорного имущества покупателю не производились, ответчик спорное недвижимое имущество не принимал и им не пользуется, не несет бремя его содержания. 

Ответчиком доказательств обратного не представлено. Государственная регистрация перехода права собственности, на которую ссылается представитель ответчика, сводится к соблюдению требования закона к форме сделке (пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации), оформлению перехода права собственности на недвижимое имущество (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации), при том, что осуществление сторонами притворной сделки для вида государственной регистрации (с целью формального соблюдения требований закона к сделке с недвижимостью, которая в действительности, по направленности воли сторон, является притворной) не свидетельствует об исполнении сторонами сделки.

О формальном характере сделки купли-продажи, отсутствии у сторон намерения на исполнение указанной сделки свидетельствует и аудиозапись телефонных разговоров между ФИО1 и ФИО5, между ФИО4 и ФИО5 от ***

Так, ФИО5 в телефонных разговорах не отрицает наличия между сторонами соглашения о возврате спорной квартиры в собственность истца при условии выполнения ею обязательств по договору займа. При этом ответчик требует от истца кроме уплаты долга в сумме 388000 руб. погасить задолженность по жилищно-коммунальным услугам за период нахождения квартиры в его собственности и возместить сумму полагающегося к уплате налога на недвижимость. Изложенное позволяет сделать вывод, что ответчик признает ФИО1 правомочным собственником, должным осуществлять возложенные на такое лицо обязанности по содержанию объекта недвижимости, уплате установленных законом налогов и сборов. 

Анализируя содержание переговоров с учетом объяснений сторон в судебном заседании, суд приходит к выводу о том, что утверждение истца о притворности договора купли-продажи является достоверным. При заключении договора купли-продажи жилого помещения волеизъявление участников сделки было направлено на безвозмездную передачу имущества в собственность ответчика, денежные средства покупателем продавцу не передавались.

Ответной стороной оспаривается тот факт, что сделка являлась безвозмездной. При этом какие-либо доказательства того, что на момент совершения сделки у ответчика имелись денежные средства в размере 1,5 млн. руб., и что деньги по сделке передавались, в материалах дела отсутствуют. Поскольку при подписании договора деньги не передавались, о чем свидетельствуют формулировка пункта 4 договора, то ответчик обязан подтвердить факт передачи денег соответствующей распиской.

Суд находит установленным факт формирование волеизъявления у сторон на переоформление права собственности на объекты недвижимости с истца на ответчика, который в совокупности с отсутствием доказательств наличия у покупателя и передачи продавцу при совершении сделки денег подтверждает, что заключенный договор купли-продажи фактически прикрывал безвозмездную передачу спорной квартиры.

Следует отметить, что недействительной является и сделка, которую стороны фактически имели в виду - договор залога квартиры в обеспечение исполнения обязательств по договору займа, поскольку она не соответствует требованиям статьям 334, 339 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

На основании пунктов 1-3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора залога.

Из приведенных норм закона следует, что отсутствие письменной формы договора о залоге влечет его недействительность.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. 

Поскольку в оспариваемом договоре купли-продажи от *** отсутствуют существенные условия, предусмотренные вышеуказанной нормой, соответственно, данная сделка является ничтожной, не порождает юридических последствий, за исключением тех которые связаны с ее недействительностью.

С учетом изложенного суд находит требования ФИО1 подлежащими удовлетворению, с применением последствий недействительности сделки, указав, что договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Каменск-Уральский 

Свердловской области, ***, заключенный *** между ФИО1 и ФИО5, является притворной сделкой, направленной на прикрытие отношений из договора залога в обеспечение отношений из договора займа от ***, по условиям которого ФИО1 получила от ФИО5 денежные средства в сумме 300 000 руб. 

Ответчиком ФИО5 заявлены встречные требования о признании ФИО1, ФИО4 и ФИО6 утратившими право пользования жилым помещением и выселении, к Отделу по вопросам миграции Отдела полиции *** МО МВД России «Каменск-Уральский» - о снятии ответчиков по встречному иску в регистрационного учета.

В силу пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

На основании пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

В силу пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Согласно части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает данное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Поскольку судом сделка, по которой из собственности ФИО1 выбыла спорная квартира, признана ничтожной, требования ФИО5 удовлетворению не подлежат. Право собственности ФИО5 опорочено, а потому он не вправе требовать устранения нарушений прав собственника спорного имущества. 

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО1 к ФИО5 о признании договора купли-продажи недействительным удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Каменск-Уральский Свердловской области, *** заключенный *** между ФИО1 и ФИО5.

Применить последствия недействительности сделки, указав, что договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Каменск-Уральский Свердловской области, ***, заключенный *** между ФИО1 и ФИО5, является притворной сделкой, направленной на прикрытие отношений из договора залога в обеспечение отношений из договора займа от ***, по условиям которого ФИО1 получила от ФИО5 денежные средства в сумме 300 000 руб. 

Решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения (аннулирования) права собственности ФИО5 и регистрации права собственности ФИО1 на жилое помещение адресу: г. Каменск-Уральский Свердловской области, ***. 

Встречный иск ФИО5 к ФИО1, ФИО4, ФИО6, Отделу по вопросам миграции Отдела полиции *** МО МВД России «Каменск-Уральский о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Красногорский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 20 июня 2017 г.

Председательствующий: В случае обжалования , результат размещен на сайте; www.ekboblsud.ru