Дело № 2-629/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 сентября 2020 года г. Южноуральск

Южноуральский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Реутовой И.М.,

при секретаре Павловой Д.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Южноуральскому ГОСП УФССП России по Челябинской области, судебному приставу-исполнителю Южноуральского ГОСП УФССП по Челябинской области ФИО2, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Челябинской области, ИП ФИО3, администрации Южноуральского городского округа об оспаривании результатов оценки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 с учетом уточнения исковых требований обратилась в суд с исковым заявлением к Южноуральскому ГОСП УФССП России по Челябинской области, судебному приставу-исполнителю Южноуральского ГОСП УФССП по Челябинской области ФИО2, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Челябинской области, ИП ФИО3, администрации Южноуральского городского округа об оспаривании результатов оценки.

В обоснование иска указала, что в производстве Южноуральского ГОСП УФССП России по Челябинской области в отношении нее находятся на исполнении 7 сводных исполнительных производств. В рамках указанных исполнительных производств судебным приставом по акту о наложении ареста (описи имущества) от ДД.ММ.ГГГГ произведен арест недвижимого имущества – кафе с банкетным залом, степень готовности 70 %, кадастровый №, ? доля указанного имущества принадлежит административному истцу. Также наложен арест на право аренды ? доли земельного участка под объектом незавершенного строительства, спора по его оценке со стороны административного истца – нет. Постановлением судебного пристава-исполнителя в исполнительном производстве для определения рыночной стоимости арестованного имущества был привлечен оценщик – ИП ФИО3 Согласно отчету оценщика от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость ? доли в праве собственности на объект незавершенного строительства площадью 262,7 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № составила 851 300 рублей. Постановлением о принятии результатов оценки ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ФИО2 вышеуказанный отчет оценщика был принят и по нему установлена стоимость имущества. Административным истцом постановление получено ДД.ММ.ГГГГ. Истец считает отчет от ДД.ММ.ГГГГ № – незаконным, поскольку он противоречит ст. 85 ФЗ от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», ст. 7 ФЗ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и нарушает права и законные интересы истца, а именно значительно занижена стоимость ? доли объекта незавершенного строительства и не соответствует действительной рыночной стоимости. В отчете оценщика от ДД.ММ.ГГГГ № указана площадь 262,7 кв.м., как площадь застройки объекта незавершенного строительства, хотя общая площадь объекта составляет 402,1 кв.м. В общую площадь здания войдет площадь каждого из этажей, а площадь застройки это только контур здания, один этаж. Общая площадь объекта незавершенного строительства 402,1 кв.м., установлена решением Южноуральского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, которое вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. Оценщик нарушил п. 5 раздела III Общие требования к проведению оценки Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), при сборе информации об оспариваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. Оценщик не производил осмотр арестованного объекта, так как он увидел бы, что площадь застройки не соответствует общей площадь объекта (2-х этажное здание). Общая площадь объекта существенно влияет на рыночную стоимость объекта. Хотя, оценщик, применяет вышеуказанный стандарт оценки ФСО № 7 при составлении отчета, но в свою очередь, нарушает его. 

Просила суд признать незаконной и отменить оценку, произведенную оценщиком ИП ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ № и установить стоимость ? доли спорного объекта на основании оценки, имеющееся в материалах дела, рассмотренного ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 000 000 рублей.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени проведения судебного заседания извещена надлежащим образом, представила суду заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие и отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Консалтинг-Центр».

Представитель ответчиков Южноуральского ГОСП УФССП России по Челябинской области, Управления Федеральной службы судебных приставов по Челябинской области ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, указала, что она поддерживает мнение оценщика ИП СопочкИ.. С ней у нее заключен договор и сомневаться в ее компетенции нет оснований. Присутствовала ли ФИО3 при осмотре спорного объекта ей не известно.

Ответчик судебный пристав-исполнитель Южноуральского ГОСП УФССП по Челябинской области ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени проведения судебного заседания извещена надлежащим образом, в телефонном режиме просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Ответчик ИП ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и времени проведения судебного заседания извещена надлежащим образом, представила суду заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, возражала против удовлетворения исковых требований, указав, что ею проводился осмотр здания, сведения о том, что площадь здания составляет 402,1 кв.м. не внесены в единый государственный реестр. Представленный истцом отчет содержит сведения о рыночной стоимости всего объекта, а надо было оценить ? часть, при этом делить стоимость объекта пополам не предусмотрено методическими материалами.

Представитель ответчика администрации Южноуральского городского округа в судебное заседание не явился, о месте и времени проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела без участия представителя администрации.

Третье лицо ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела без его участия, с участием его представителя ФИО5

Представитель третьего лица ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, указала, что не согласна с оценкой, представленной истцом, поскольку между проведенными оценками прошло четыре года, а общая сумма здания и права аренды практически не изменились. Указала, что в здании нет ремонта, разбиты окна и двери, состояние его ухудшилось. Свою оценку спорного имущества не представили. В удовлетворении исковых требований просила отказать.

Учитывая положения статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из системного толкования положений части 1 статьи 12, статьи 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 118-ФЗ «О судебных приставах», статей 2, 4 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» следует, что судебный пристав-исполнитель обязан принять все необходимые и достаточные меры, направленные на своевременное, полное и правильное исполнение требований исполнительного документа, не допуская в своей деятельности ущемления прав и законных интересов граждан и организаций.

Частью 1 статьи 68 Федерального закона № 229-ФЗ установлено, что мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения у должника имущества, подлежащего взысканию по исполнительному документу. В частности, к таким мерам относятся обращение взыскания на имущество должника, в том числе на денежные средства и ценные бумаги, а также наложение ареста на имущество должника, находящееся у должника или у третьих лиц, во исполнение судебного акта об аресте имущества.

Под исполнительными действиями понимаются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с настоящим Федеральным законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе (часть 1 статьи 64 Закона № 229-ФЗ).

Приведенный в названной норме перечень исполнительных действий, не является исчерпывающим, и судебный пристав-исполнитель вправе совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов, если они соответствуют задачам и принципам исполнительного производства, не нарушают защищаемые федеральным законом права должника и иных лиц.

Частью 3 статьи 80 Федерального закона № 229-ФЗ предусмотрено, что арест на имущество должника применяется: для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации; при исполнении судебного акта о конфискации имущества; при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц.

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества (часть 4 статьи 80 Закона № 229-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 85 Федерального закона № 229-ФЗ оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В пункте 3 части 4 статьи 85 Федерального закона от 02 октября 2007года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» указывается, что судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права. Судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источника их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты определения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Согласно статье 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (абзац 1 статьи 20 Закона).

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» указано, что в случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности (далее - оценщика).

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

Как установлено судом, в рамках сводного исполнительного производства от ДД.ММ.ГГГГ №, возбужденного на основании исполнительных документов о взыскании задолженности в общей сумме 1 386 762 рубля 45 копеек с ФИО1 в пользу ФИО1, судебным приставом-исполнителем, в соответствии со ст. ст. 64,80 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», ДД.ММ.ГГГГ наложен арест на имущество должника, а именно: недвижимое имущество проект название-кафе с банкетным залом. Площадь 262,7 кв.м. Степень готовности 70 % кадастровый №, ? доля, дата ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ был наложен арест на имущество должника, а именно ? часть права аренды на земельный участок площадью 1486 кв.м., находящийся под объектом не завершенного строительства по адресу: 

<

адрес>, соответствующую доле в праве собственности на объект не завершенного строительства.

Арестованное имущество было оценено специалистом – оценщиком ИП ФИО3, привлеченным судебным приставом-исполнителем для участия в данном исполнительном производстве, с которым Управлением Федеральной службы судебных приставов по Челябинской области заключен договор (государственный контракт) на оказание услуг по оценке арестованного имущества.

Согласно отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № рыночная стоимость недвижимого имущества: ? доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, площадью 262,7 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, составляет 851 300 рублей, право аренды земельного участка, площадью 1486 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> – 560 900 рублей.

Как следует из указанного Отчета, выводы оценщика основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на личном опыте и профессиональных знаниях оценщика. Настоящая оценка проводилась в соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»; Федерального стандарта оценки: «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»: Федерального стандарта оценки: «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»; Федерального стандарта оценки: «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»; стандартов и правил оценочной деятельности Союза специалистов оценщиков «Федерация специалистов оценщиков», утверждены решением № 2 от 03 октября 2016 года; стандартов и правил оценочной деятельности Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ результаты оценки ИП ФИО3 приняты судебным приставом – исполнителем Южноуральского ГОСП УФССП России по Челябинской области ФИО2

В обоснование требований об оспаривании результатов оценки арестованного имущества, ФИО1 ссылается на то, что он противоречит ст. 85 ФЗ от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», ст. 7 ФЗ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и нарушает ее права и законные интересы, а именно значительно занижена стоимость ? доли объекта незавершенного строительства и не соответствует действительной рыночной стоимости. В отчете оценщика от ДД.ММ.ГГГГ № указана площадь 262,7 кв.м., как площадь застройки объекта незавершенного строительства, хотя общая площадь объекта составляет 402,1 кв.м. В общую площадь здания войдет площадь каждого из этажей, а площадь застройки это только контур здания, один этаж. Общая площадь объекта незавершенного строительства 402,1 кв.м., установлена решением Южноуральского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, которое вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. Оценщик нарушил п. 5 раздела III Общие требования к проведению оценки Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), при сборе информации об оспариваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. Оценщик не производил осмотр арестованного объекта, так как он увидел бы, что площадь застройки не соответствует общей площадь объекта (2-х этажное здание). Общая площадь объекта существенно влияет на рыночную стоимость объекта. Хотя, оценщик, применяет вышеуказанный стандарт оценки ФСО № 7 при составлении отчета, нов свою очередь, нарушает его.

Согласно статье 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

По мнению суда, отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненный ИП СопочкИ. И.В. вышеприведенным требованиям Закона «Об оценочной деятельности» не соответствует, в отчете указано место обследования объекта оценки 

<

адрес> в то время как фактически спорный объект расположен по адресу: 

<

адрес>, кроме того, площадь спорного объекта ошибочно указана 262,7 кв.м., в то время как это фактически площадь застройки, а общая площадь объекта составляет 402,1 кв.м.

При указанных обстоятельствах, суд находит обоснованными доводы истца о заниженном размере оценки имущества должника в ходе исполнительного производства, не соответствующим целям оценки и соблюдению интересов должника.

Отчет об оценке спорного имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, не может учитываться судом, поскольку выполнен более 4 лет назад.

Истцом ФИО1 в материалы дела представлен отчет ООО «Консалтинг-Центр» об оценке рыночной стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно отчета об оценке рыночной стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ произведенной оценщиком ООО «Консалтинг-Центр», рыночная стоимость спорного имущества составила на указанную дату 4 911 000 рублей, в том числе объект незавершенного строительства 4 779 000 рублей, право аренды земельного участка 132 000 рублей. При этом рыночная стоимость ? доли в объекте незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, площадью 1486 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, составляет 2 455 500 рублей, в том числе объект незавершенного строительства 2 389 500 рублей, право аренды земельного участка – 66 000 рублей.

Отчет ООО «Консалтинг-Центр» об оценке рыночной стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ содержит объективные данные о рыночной стоимости принадлежащего должнику ФИО1 объекта недвижимости, выводы эксперта мотивированны. При проведении экспертизы экспертом использованы нормативные правовые акты, специальная и справочная литература, сайты сети Интернет, действующие и актуальные на момент проведения оценки объекта.

Экспертное заключение не содержит каких-либо неясностей, эксперт в дополнении указала о рыночной стоимости ? доли указанного имущества. В связи с чем, доводы ФИО1 о том, что отчет ненадлежащий, суд считает несостоятельными.

В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд принимает в качестве допустимого доказательства Отчет ООО «Консалтинг-Центр» об оценке рыночной стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы, сторонами не заявлено.

Учитывая приведенные требования закона, изложенные обстоятельства, суд находит требования ФИО1 об оспаривании результатов оценки недвижимого имущества в порядке исполнительного производства, подлежащими частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-198,199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к Южноуральскому ГОСП УФССП России по Челябинской области, судебному приставу-исполнителю Южноуральского ГОСП УФССП по Челябинской области ФИО2, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Челябинской области, ИП ФИО3, администрации Южноуральского городского округа об оспаривании результатов оценки удовлетворить частично.

Признать недостоверными результаты оценки рыночной стоимости ? доли в праве собственности на объект незавершенного строительства (проектируемое назначение – кафе с банкетным залом), расположенного на земельном участке площадью 1 486 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, изложенные в отчете об оценке рыночной стоимости №, представленном Индивидуальным предпринимателем ФИО3

Установить стоимость ? доли в праве собственности на объект незавершенного строительства (проектируемое назначение – кафе с банкетным залом), расположенного на земельном участке площадью 1 486 кв.м., по адресу: 

<

адрес> размере 2 455 500 рублей, в том числе объект незавершенного строительства – 2 389 500 рублей, право аренды земельного участка 66 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд через Южноуральский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий подпись И.М. Реутова

Решение в окончательной форме изготовлено 15 сентября 2020 года.

Копия верна:

Судья И.М. Реутова

Подлинник решения подшит в гражданское дело № 2-629/2020, 

УИД: 74RS0045-01-2020-000868-17, которое находится 

в производстве Южноуральского городского суда Челябинской области