Дело №2-1130/2024(24RS0040-01-2023-006591-28)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Норильск Красноярский край 08 апреля 2024 года 

Норильский городской суд Красноярского края 

в составе председательствующего судьи Крамаровской И.Г.,

при секретаре Симковой Ю.С.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, представителя ответчика ФИО2 - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством видеоконференцсвязи при содействии Центрального районного суда г.Волгограда гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2, ФИО5 о прекращении совместной собственности, признании права собственности, признании подлежащей государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание, встречному исковому заявлению ФИО5 к ФИО4, ФИО2 о признании недействительным предварительный договор купли-продажи нежилого здания, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратился в суд с требованиями к ФИО2 и ФИО5 о прекращении права собственности, признании права собственности на нежилое здание, регистрации перехода права собственности, мотивируя свои требования тем, что между истцом и ответчиками заключен предварительный договор купли-продажи от 24.10.2016г., который признан договором с условием о предварительной оплате, оплата по которому произведена истцом в пользу ответчиков на сумму 3286616,62 рубля (82,17%). 24.10.2016г. нежилое здание передано во владение и пользование ФИО4 (п.2.3. был исполнен реально). Нежилое здание находится в пользовании и владении ФИО4 на законных основаниях, и не подлежит возврату ответчикам. Неосновательного обогащения на стороне ФИО4 не возникло. Истец просит по настоящему делу учитывать недобросовестное поведение ответчиков, намеренное введение судов в заблуждение относительно реальных обстоятельств исполнения сторонами договора. Судами установлены факты уклонения ответчиков от исполнения обязательств покупателем. Норильским городским судом рассмотрено гражданское дело №2-5/2022 по исковому заявлению ФИО2 и ФИО5 к ФИО4 с требованиями о взыскании неосновательного обогащения в размере 6146800 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 578274,87 рублей, судебных расходов в размере 47125 рублей, возложении обязанности на истца по освобождению и передачи нежилого здания общей площадью 1397 кв.м, инвентаризационный номер №, литер И, находящееся по адресу: 

<

адрес> а также встречным исковым требованиям ООО «Норильскпромресурс» к ФИО2, ФИО5 о признании заключенным договора купли-продажи от 09.11.2018г. № обязании осуществить мероприятия по государственной регистрации сделки. Решением суда Норильского городского суда от 14.11.2022гю. в удовлетворении требований ФИО2, ФИО5 к ФИО4 отказано в полном объеме, исковые требования Общества удовлетворены. Дополнительным решением суда от 11.э07.2023г. денежные средства в размере 713380,38 рублей, внесенные Обществом на депозит суда, зачтены в счет окончательного исполнения обязательств по договору купли-продажи от 08.11.2018г., указано на их перечисление ФИО2, ФИО5 в равных долях - при обращении последних с предоставлением соответствующих реквизитов, а также признано подлежащим государственной регистрации переход права собственности на нежилое здание к Обществу. Апелляционным определением от 18.10.2023г. решение суда орт 14.11.2022г. в части отказа в удовлетворении исковых требований З-вых к ФИО7 оставлено без изменений, в удовлетворении требований к ФИО7 отказано.

Суд апелляционной инстанции установил и подтвердил факт реальной передачи спорного объекта во владение и пользование ФИО4, законный характер нахождения нежилого здания во владении и пользовании последнего, законность использования нежилого здания. Неосновательного обогащения на стороне ФИО4 суды не усмотрели. Факт оплаты ФИО4 в пользу З-вых суммарно 3286619,62 рублей из общей суммы договора от 24.10.2016г. (4000000 рублей) установлен судами, и не может оспариваться. Исходя из буквальной позиции судов, первостепенным является изначальный правомерный характер владения и пользования спорным объектом со стороны самого ФИО7 вне зависимости от того, кому и как ФИО4 в последующем позволял пользоваться зданием, так как само по себе уже следствие пользования ФИО7 своим правом, которое судом полностью подтверждено. Учитывая вышеизложенное, выводы и решение суда апелляционной инстанции в апелляционном определении, обществом в суд первой инстанции подано заявление о возврате денежных средств, ранее внесенных на депозит суда, учитывая отказ в исковых требованиях Обществу. В целях оплаты оставшейся части по договору 713380,38 рублей истцом в адрес ответчиков направлены запросы с указанием на необходимость представления и реквизитов счетов для окончательной оплаты, а также письменного подтверждения после окончательной оплаты, совершить все необходимые действия по государственной регистрации перехода права. В случае получения реквизитов, окончательная оплаты будет произведена, в случае не получения соответствующая оплата будет внесена на депозит суда, как подтверждение полной оплаты по договору со стороны истца. На момент обращения с настоящим иском срок исковой давности по исковым требованиям истцом не пропущен. В связи с чем, истец просит прекратить право собственности ФИО2 и з ФИО5 на нежилое здание общей площадью 1397 кв.м, инвентаризационный номер №, литер И, находящееся по адресу: 

<

адрес>; признать за ним – ФИО8 право собственности на спорное нежилое здание, произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2, ФИО5 к ФИО4 на основании предварительного договора купли-продажи от 24.10.2016г., взыскать с ответчиков в его пользу расходы по оплате государственной пошлины в размере 28200 рублей.

Ответчик ФИО5 в ходе рассмотрения настоящего дела предъявила встречные исковые требования к ФИО4 и ФИО2, которые мотивировала тем, что предварительный договор купли-продажи нежилого здания от 24.10.2016г., заключенный между ФИО2, ФИО5 и ФИО4 является недействительным в связи со следующим. Спорный договор не представлен в оригинале, форма договора согласно положениям ст.550 ГК ПРФ не была соблюдена, несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Пунктом 2 статьи 162 ГК РФ установлено, что в случаях прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной форме сделки влечет ее недействительность. Совершение действий по оплате имущества в отсутствие надлежащих доказательств заключения договора продажи недвижимости в форме, предусмотренной законом, не создает оснований для возникновения на стороне ФИО4 права собственности на недвижимое имущество. Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ закреплено право на общение с иском к стороне, уклоняющейся от государственной регистрации перехода права собственности. Следовательно, в отсутствие оригинала письменного договора продажи недвижимости, подписанного обеими сторонами, невозможно выполнение требований статьи 551 ГК РФ, а также судебная защита, предусмотренная названной нормой. Предварительный договор купли-продажи не был заключен посредством электронной почты, а также не был подписан на бумажном носителе и она, ФИО5 никакие договоры никому не направляла, у нее вообще нет электронной почты, в договоре стороны прямо не согласовали возможность обмена электронными документами. Цена договора явно занижена, а потому он никакие договоры в адрес ФИО4 не направляла. Стоимость имущества, указанная в предварительном договоре в размере 4000000 рублей в 17 раз ниже его рыночной стоимости в настоящее время. Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2023г. – 68606000 рублей, по состоянию на 24.10.2018г. – 48052000 рублей, по состоянию на 24.10.2016г. – 43976000 рублей. Нотариальное согласие на совершение сделки она не давала, о совершении сделки она узнала из апелляционного определения от 18.10.2023г. Красноярского краевого суда, когда суд квалифицировал предварительный договор купли-продажи, указав, что он является основным договором купли-продажи. Таким образом, срок исковой давности не пропущен, а если пропущен, то просит его восстановить, поскольку в силу ст.200 ГК РФ срок исчисляется с момента, когда лицо узнало о нарушении прав. Просит принять встречное исковое заявление и признать недействительным предварительный договор купли-продажи здания по адресу: 

<

адрес> заключенный между ФИО2, ФИО5 и ФИО4

Определением суда от 12.02.2024г. встречное исковое заявление ФИО5 принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском ФИО4, поскольку удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска, между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь, предметом спора является нежилое здание по адресу: 

<

адрес> и предварительный договор купли-продажи от 24.10.2016г. на данное здание, заключенный между сторонами, и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению спора.

Ответчик ФИО2 направил письменное возражение на исковое заявление ФИО4, согласно которого указал, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Истцом пропущен срок давности, поскольку ФИО7 обратился с иском спустя более 7 лет с момента подписания предварительного договора 24.10.2016г. В связи с чем, направил также ходатайство о применении срока исковой давности к заявленным ФИО7 требованиям. Считает, что длительное время истец намеренно не обращался в суд с иском, поскольку в случае оформления спорного объекта в собственность необходимо нести расходы по его содержанию (налоги, плата за землю). Поскольку право собственности не было зарегистрировано за истцом, то все расходы по содержанию нес ФИО2 и ФИО5, что подтверждается решением суда о взыскании платы за землю в размере 1700000 рублей. Имущество ни ФИО7 ни ООО «Норильскпромресурс» истцу не передавалось, акт приема-передачи отсутствует. Передаваться спорное здание ФИО7 не могло, поскольку он проживает в г.Волгоград и никогда после 2016г. в г.Норильск не приезжал. Отсутствует оригинал договора, а потому факт заключения договора не может быть подтвержден только копией документа. Предварительный договор купли-продажи не содержит признаки договор купли-продажи. Для признания данного договора договором купли-продажи недвижимости необходимо два условия: существенная оплата цены договора, передача имущества по договору. В момент заключения предварительного договора купли-продажи была оплачена только сумма в размере 200000 рублей, судебным приставам из цены договора в 4000000 рублей, что составляет 5%. Стоимость имущества, указанная в предварительном договоре в размере 4000000 рублей в 17 раз ниже его рыночной стоимости в настоящее время. При этом, кадастровая стоимость здания составляет 11977403,02 рублей. При этом, даже сумму в размере 4000000 рублей истец не мог погасить с 2016г., попытки к погашению задолженности истец стал предпринимать лишь после возникновения судебных споров. В ЕГРН содержатся сведения об аресте на спорный объект. Согласно выписке из ЕГРН 09.01.2023г. постановлением Центрального районного отдела судебных приставов г.Волгограда ГУФССП о Волгоградской области наложен запрет на совершение действий по регистрации №. Кроме того, направил также ходатайство о приостановлении производства по данному гражданскому делу до разрешения дела № в АС Красноярского края, поскольку в настоящее время в Арбитражном суде красноярского края рассматривается дело по иску ИП ФИО2 к ООО «Норильскпромресурс» о взыскании неосновательного обогащения и освобождении из спорного нежилого помещения. Дело рассматривается уже больше года. В том числе в АС Красноярского края рассматривается вопрос о законных основаниях нахождения ООО «Норильскпромресурс», в котором директором является ФИО4 в спорном нежилом помещении. При рассмотрении дела АС Красноярского края судом будет дана оценка, в том числе и предварительному договору, в случае если суд придет к выводу о том, что предварительный договор не является основным договором купли-продажи, то в иске ИП ФИО2 будет отказано.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО4, в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания уведомлен своевременно и надлежащим образом, направил в суд своего представителя по доверенности.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, действующий на основании доверенности, представленной в деле, в судебном заседании посчитал необходимым уточнить исковые требования, а именно добавить к ранее заявленным в иске требованиям, зачесть денежные средства в размере 713380,38 рублей, внесенные ФИО4 на депозит Управления судебного департамента в Красноярском крае по квитанции от 21.12.2023г. в счет окончательной оплаты исполнения обязательств ФИО4 по предварительному договору купли-продажи от 24.10.2026г. указанные денежные средства в равных долях ФИО2, ФИО5 по 356690,19 рублей каждому при обращении последних с предоставлением соответствующих реквизитов. Исковые Требования ФИО4 поддержал по основаниям, изложенным в иске, приведя аналогичные доводы. Встречные исковые требования ФИО5 не признал, поддержал доводы, изложенные в ранее направленном письменном отзыве ФИО4 на встречное исковое заявление ФИО5

Ответчик ( по первоначальному и встречному искам) ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания уведомлен своевременно и надлежащим образом, направил в суд своего представителя по доверенности.

Представитель ответчика (по первоначальному и встречному искам) ФИО2 - ФИО3, действующий на основании доверенности, представленной в деле, в судебном заседании исковые требования ФИО4 не признал, привел доводы, аналогичные изложенным в письменных возражениях ФИО2 на исковое заявление ФИО4 Встречные исковые требования ФИО5 признал, полагал их обоснованными и подлежащими удовлетворению. Суду пояснил, что подлинный предварительный договор купли-продажи спорного нежилого здания у сторон отсутствует по причине того, что он не подписывался. Следовательно, ответчики не уклоняются от регистрации перехода права собственности, а не могут обратиться в Управление Росреестра и представить оригинал договора. Решение суда о регистрации перехода права собственности не влечет возникновение права собственности, а лишь заменяет заявление стороны, уклоняющейся от государственной регистрации перехода права собственности. Поскольку отсутствует оригинал договора купли-продажи, то решение суда будет неисполнимым. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Поскольку акт приема-передачи не подписывался сторонами, то имущество истцу не передавалось, а потому иск не может быть удовлетворен. Учитывая, что требование о передаче имущества не заявлено, имущество не передавалось (акт приема-передачи отсутствует), то иск о переходе права не может быть удовлетворен. Надлежащим способом защиты права является только требование о регистрации перехода права, а такое требование не подлежит удовлетворению по изложенным основаниям. Требование о признании права собственности направлено на подмену оригинала договора купли-продажи решением суда, поскольку даже при наличии решения суда о регистрации перехода права собственности, без оригинала предварительного договора купли-продажи невозможно исполнить судебный акт, а потому названное требование направлено на обход процедуры и представление необходимых документов о регистрации перехода права собственности.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО5 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания посредством видеоконференцсвязи при содействии Центрального районного суда г.Волгограда уведомлена своевременно и надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания суду не заявлено. Ранее направила встречный иск, который просила принять и рассматривать с первоначальным иском ФИО4 Причины неявки суду не известны.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 23, 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

На основании пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. 

Согласно пункту 1 статьи 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В силу пункта 1 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Согласно пункту 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

На основании статьи 491 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. 

В силу пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Рассматривая первоначальные исковые требования ФИО4, суд исходит из следующего.

В силу части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 № 30-П, действующие во всех видах судопроизводства общие правила распределения бремени доказывания предусматривают освобождение от доказывания входящих в предмет доказывания обстоятельств, к числу которых процессуальное законодательство относит обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным решением по ранее рассмотренному делу (статья 61 ГПК РФ). 

Норильским городским судом рассмотрено гражданское дело № 2-5/2022 по исковому заявлению ФИО2, ФИО5 (далее – Ответчики) к ФИО4 (далее – Истец) с требованиями о взыскании неосновательного обогащения в размере 6 146 800 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 578 274,87, судебных расходов в размере 47 125 рублей, возложении обязанности на Истца по освобождению и передачи нежилого здания общей площадью 1397 кв.м., инвентаризационный номер №, литер И, находящимся по адресу: 

<

адрес> а также встречным исковым требованиям третьего лица ООО «Норильскпромресурс» (далее – общество) к ФИО2, ФИО5 о признании заключенным договора купли-продажи от 09.11.2018 года №, обязании осуществить мероприятия по государственной регистрации сделки.

Решением Норильского городского суда от 14.11.2022 по делу № 2-5/2022 в удовлетворении требований ФИО2, ФИО5 к ФИО4 отказано в полном объеме, исковые требования общества удовлетворены. 

Дополнительным решением суда от 11.07.2023 по делу № 2-5/2022 денежные средства в размере 713 380,38 рублей, внесённые обществом на депозит суда, зачтены в счет окончательного исполнения обязательств по договору купли-продажи от 08.11.2018, указано на их перечисление ФИО2, ФИО5 в равных долях при обращении последних с предоставлением соответствующих реквизитов, а также признан подлежащим государственной регистрации переход права собственности на нежилое здание к обществу.

Апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Красноярского краевого суда от 18.10.2023 решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований З-вых к ФИО4 оставлено без изменений, в удовлетворении требований ФИО7, отказано; решение суда и дополнительное решение суда в части удовлетворения исковых требований общества отменено с принятием нового решения - в удовлетворении исковых требований общества, отказать.

Решение Норильского городского суда вступило в законную силу, выводы суда первой и апелляционной инстанции, факты и обстоятельства, исследованные судами, установлены, оценены, в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ имеют преюдициальное значения для настоящего дела и повторному доказыванию сторонами не подлежат.

Судами установлено, что 24.10.2016г. между ФИО2 и ФИО5 с одной стороны (Сторона -1 Продавец) и ФИО4 с другой стороны (Сторона 2, Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Указанный договор подписан сторонами собственноручно, что не оспаривалось сторонами договора. З-выми п.2.3 предварительного договора был исполнен реально, 24.10.2016 года здание было передано во владение и пользование ФИО4, который использовал его в своей деятельности в ООО «Норильскпромресурс», являясь генеральным директором и единственным учредителем ООО «Норильскпромресурс». 

В срок до 24.10.2017 года основной договор не был заключен, однако отношения сторон не были прекращены, стороны продолжили исполнение условий предварительного договора от 24.10.2016, требований о передаче здания истцы не предъявляли, здание оставалось во владении ФИО4 который использовал его в своей деятельности в ООО «Норильскпромресурс».

Таким образом, суд установил и подтвердил факт реальной передачи спорного объекта во владение и пользование ФИО4, законный характер нахождения нежилого здания во владении и пользовании последнего, законность использования нежилого здания.

Факт оплаты ФИО4 в пользу З-вых суммарно 3 286 619 рублей 62 копейки из общей суммы договора от 24.10.2016 (4000000 рублей), установлен судами, и не может оспариваться. Данные денежные средства размере 3 286 619 рублей 62 копейки были оплачены ФИО4, а также ФИО9 в счет исполнения обязательств по указанному договору.

Кроме того, суд исходил из того, что между З-выми с одной стороны и ФИО4 с другой стороны в период с 24.10.2017 года по 06.04.2021 года не возникли отношения по возмездному пользованию спорным зданием. З-вы не доказали факт извлечения прибыли ФИО4 от владения и пользования зданием в спорный период, как и возможность получения такой прибыли самими истцами, возможности передачи объекта в аренду исходя из его технического состояния.

Таким образом, суд исследовал все спорные обстоятельства, с учетом пояснений сторон, материалов дела, и сделал вывод об отсутствии, не только возмездного пользования со стороны ФИО4 спорным зданием, но и не доказанности самой возможности сдачи в аренду спорного здания с учетом его состояния.

Как уже было указано выше, суд установил, что спорное здание находилось во владении и пользовании ФИО4 правомерно, возврату не подлежит. 

Суд второй инстанции, согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания с ФИО4 в пользу З-вых неосновательного обогащения за пользование спорным зданием, отсутствию оснований для возложения на ФИО4 обязанности освободить и передать спорное здание истцам, привел подробное нормативно-правовое обоснование такой позиции. Таким образом, нежилое здание оставлено во владении и пользовании ФИО4

Также о фактическом заключении сторонами договора купли-продажи от 24.10.2016 года свидетельствует и то обстоятельство, что сразу после подписания договора купли-продажи З-вы передали покупателю объект недвижимости, который был предметом договора купли-продажи.

Кроме того, продавцы З-вы по истечении срока для заключения основного договора 25.10.2017 года продолжали получать платежи в счет оплаты цены договора с ноября 2018 по апрель 2019 года, то есть своим поведением подтвердили действительность сделки.

Суд второй инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, спорное здание ФИО4 получил по предварительному договору купли-продажи от 24.10.2016 года, который фактически является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, который не признан недействительной сделкой и по которому истцы З-вы получили встречное представление в виде оплаты цены договора в размере 3 286 616 рублей 62 копейки (82,17 %).

Поскольку, спорное здание передано в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от 24.10.20216 года, по которому З-выми в счет оплаты получено (82,17 %) стоимости имущества, судебная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для возврата указанного имущества продавцам.

Кроме того, З-вы требований о расторжении указанного договора ФИО7 не предъявляли, полученное по сделке не возвращали.

Целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав. Выбор способа защиты, в конечном счете, предопределяется спецификой охраняемого права и характером его нарушения.

Гражданский кодекс Российской Федерации среди основных начал гражданского законодательства предусматривает обеспечение восстановления нарушенных прав (статья 1) с использованием для этого широкого круга различных способов защиты (статья 12).

Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ от 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Пленум ВС РФ), лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Согласно п.60 Пленума ВС РФ, п.1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. 

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 61 Пленума ВС РФ, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 ГК РФ).

В предмет доказывания по требованию об уклонении от регистрации перехода права собственности, заявленному по данному основанию (ч.3 ст.551 ГК РФ), исходя из системного толкования положений действующего законодательства, а также принимая во внимание разъяснения, приведенные в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», входят следующие обстоятельства: установление наличия между сторонами обязательственных правоотношений, то есть законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество, а также факт уклонения ответчика от совершения действий по регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В рамках дела № 2-3-5/2022, судами первой, апелляционной и кассационной инстанций установлены следующие обстоятельства:

ФИО7 на праве совместной собственности принадлежит нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес> между ними и ФИО7 заключён договор купли-продажи, сумма договора 4 000 000 рублей, оплачена последним в размере 3 286 616 рублей 62 копейки (82,17 % от общей цены договора); 24.10.2016 нежилое здание было передано во владение и пользование ФИО7; п.2.3 предварительного договора был исполнен реально; учитывая, что оплата договора произведена на 82,17 % от общей цены договора, оснований для возврата нежилого здания ФИО7, не имеется; ФИО7 правомерно владеет и пользуется нежилым зданием.

В ходе спора по делу № 2-3-5/2022, настоящие требования со стороны ФИО4 к ФИО2 ФИО5 не предъявлялись, судами не рассматривались.

На момент спора по делу № 2-3-5/2022, ФИО4 полагал, что именно у ООО "Норильскпромресурс" возникло право на нежилое здание, что судом второй инстанции в апелляционном определении отклонено, с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и поведения сторон спора.

Суд первой инстанции истолковал условия заключенного сторонами договора 24 октября 2016 года, квалифицировав его как договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате. С данными выводами согласились суды апелляционной и кассационной инстанций.

Под исполнением сделки купли-продажи недвижимости следует понимать в соответствии с положениями ст.224, 398, п.1 ст.549, абз.2 п.1 ст.556 ГК РФ совершение продавцом действий по передаче объекта договора.

Согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

С учетом вышеназванных обстоятельств установленных судами по иному делу № 2-3-5/2022, оснований для расчета срока давности по истечении 1 года с момента заключения сторонами предварительного договора купли-продажи, не имеется.

В данном случае, предварительный договор признан основным договором, действие которого сторонами не прекращено, поскольку З-вы продолжали получать оплату по договору за выкуп спорного объекта, деньги не возвращали, сами создали условия для невозможности завершения ФИО4 проведении окончательной оплаты.

Учитывая, что апелляционным определением от 18.10.2023 по делу № 2-3-5/2022, суд апелляционной инстанции отменил решение Норильского городского суда по этому делу в части (отменено решение суда в части удовлетворения требований ООО «Норильскпромресурс» к ФИО7), ООО «Норильскпромресурс» истребовал с депозита суда денежные средства, ранее внесенные в качестве окончательного погашения оплаты по спорному договору.

В целях оплаты оставшейся части по договору 713 380 рублей 38 копеек, ФИО7 в адрес З-вых были направлены запросы, что подтверждается материалами дела, с указанием на необходимость преставления реквизитов счетов для окончательной оплаты, а также письменного подтверждения после окончательной оплаты, совершить все необходимые действия по государственной регистрации перехода права. 

ФИО7 также указано, что при получении реквизитов, окончательная оплата будет произведена; в случае не получения реквизитов, соответствующая оплата будет внесена на депозит суда, как подтверждение полной оплаты по договору со стороны истца ФИО7. 

Учитывая, что ответа на уведомление от З-вых так и не поступило, денежные средства в размере окончательной оплаты по спорному договору, ФИО7 внес на депозит суда, что не нарушает прав ответчиков, являлось обоснованным и оптимальным в данных обстоятельствах.

Началом течения срока исковой давности является истечение разумного срока на получение ответа на обращение о содействии в регистрации.

Как разъяснено в пункте 64 постановления № поскольку законом не предусмотрено иное, на требование о государственной регистрации перехода права распространяется общий срок исковой давности, установленный статьей 196 ГК РФ.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ по требованию о государственной регистрации перехода права собственности начинается со дня, когда возникла обязанность зарегистрировать переход права, а если дата исполнения этой обязанности не установлена, то со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для регистрации.

В силу статьи 16 Закона о регистрации прав обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности по сделке должны обе ее стороны (постановления Президиума ВАС РФ №312/10 от 27.04.2010, №5263/11 от 06.09.2011). 

В условиях настоящего спора, началом течения трёхлетнего срока исковой давности по требованиям ФИО4 о регистрации перехода права собственности - является истечение разумного срока на совершение З-выми действий по принятию окончательной оплаты по спорному договору и проведению действий по регистрации перехода права собственности на спорный объект. 

В данном случае уклонение со стороны ответчиков от совершения действий на регистрацию перехода права собственности препятствовало истцу завершить сделку и провести действия по регистрации перехода права собственности.

Существенное значение имеет то, что действия З-вых с момента заключения предварительного договора купли-продажи и до обращения ФИО7 к ФИО7 за реквизитами для окончательной оплаты по спорному договору свидетельствовали о продолжении исполнении З-выми предварительного договора после истечения года с момента его заключения (платежи принимали, не возвращали, претензий по исполнению договора к истцу не предъявляли, о недействительности сделки не заявляли, в ходе спора по делу № 2-3-5/2022 настаивали на факте заключения договора с ФИО4, передаче ФИО4 спорного объекта).

Таким образом, довод стороны ответчиков о пропуске срока давности не подтвержден документально и противоречит фактическим обстоятельствам дела.

Доводы стороны ответчиков на уклонение истца от регистрационных действий на спорный объект в целях исключении необходимости несения расходов по оплате арендных платежей на земельный участок и налогов, суд находит их несостоятельными в связи со следующим.

Данные доводы противоречат обстоятельствам, установленным судами по делу № 2-3-5/2022, З-вы сами создали обстановку, не позволяющую завершить платежи по договору. Обязанность оплаты арендных платежей за земельный участок и выплата обязательных налогов несет собственник, таковыми в спорный период и в настоящее время, юридически являются ответчики З-вы. Соответственно, именно З-вы обязаны были своевременно нести расходы на уплату налогов и оплату аренды земельного участка. Фактические обстоятельства, при которых З-вы устранились от выплаты арендных платежей по земельному участку, в связи с чем, Управление имущества Администрации города Норильска вынуждено было обратиться в суд и принудительно взыскивать соответствующую оплату с З-вых, свидетельствует о недобросовестности З-вых и по исполнению своих обязательств в этой части.

З-вы не представили суду доказательств, свидетельствующих, что с момента заключения предварительного договора купли-продажи спорного объекта и до настоящего момента, несли какие-то расходы по содержанию спорного объекта, в том числе, коммунальные платежи.

В ходе спора по делу № 2-3-5/2022, суд первой инстанции в решении указал, что соответствующие расходы нес ФИО4, подтверждение несения З-выми соответствующих расходов, суду не представлено. Таким образом, именно ФИО4 проявлял озабоченность состоянием объекта нес затраты на содержание объекта, расходы на коммунальные услуги (было важно, так как отсутствие отопления объекта, наносит вред его целостности). Техническое состояние спорного объекта, его износ (оценены судами по делу № 2-3-5/2022), при котором ФИО4 получил объект от З-вых, не позволяло эксплуатировать данный объект по назначению.

Доводы ФИО2 о том, что спорное имущество не передавалось, оригинал договора отсутствует, предварительный договор не содержит признаки основного договора, являются необоснованными. Поскольку опровергаются позицией самих З-вых по делу № 2-3-5/2022, обстоятельствами, установленными судами по делу № 2-3-5/2022. Данные доводы З-вы ранее уже приводили в кассационных жалобах на апелляционное определение от 18.10.2023 по делу №2-3-5/2022, которые были изучены и оценены судом кассационной инстанции, признаны неправомерными по основаниям, приведенным в кассационном определении от 13.02.2024 по указанному делу.

Учитывая, что данные доводы ранее были рассмотрены в ходе спора между теми же лицами, по тем же обстоятельствам, у суда по настоящему делу нет правовых оснований переоценивать выводы суда по вступившему в силу судебному акту.

Доводы ответчика ФИО7 на то, что стоимость спорного объекта в предварительном договоре занижена относительно рыночной стоимости объекта, являются несостоятельными. 

В споре по делу № 2-3-5/2022, З-вы не оспаривали стоимость цены объекта, указанной в предварительном договоре с ФИО4 З-вы оспаривали стоимость исключительно в договоре с ООО «Норильскпромресурс», что не имеет никакого правового значения, учитывая, что апелляционным определением от 18.10.2023 по делу суд второй инстанции отменил решение Норильского городского суда в части удовлетворения требований общества к ФИО7, признал именно предварительный договор между З-выми и ФИО7 основным договором. 

Доказательств недействительности заключённого сторонами предварительного договора, а также действий З-вых по оспариванию предварительного договора, З-вы ни в деле № 2-3-5/2022 не представили, ни в настоящем споре. Пояснениями самих З-вых, а также выводами судов по делу № 2-3-5/2022 подтверждено, что воля сторон предварительного договора, была направлена на куплю-продажу спорного объекта по цене 4 000 000 рублей. Понуждение З-вых к заключению договора по цене, указанной в договоре, З-вы суду не представили.

Кроме того, как пояснили З-вы в предыдущем споре, что предварительный договор сначала подписали они сами, далее направили его по электронной почте ФИО7, который также его подписал и направил в адрес З-вых. Тем самым, именно З-вы изначально изъявили намерение на заключение сделки по соответствующей цене.

Как указывалось выше, судами первой, второй инстанции, а также судом кассационной инстанции доводы З-вых о том, что требования о признании предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи не заявлялись, оригинал предварительного договора купли-продажи отсутствует, предварительный договор купли-продажи прекратил по истечении 1 года свое действие, предварительный договор не содержит всех признаков договора купли-продажи, не исполнен стороной предварительного договора рассматривались и были отклонены, поскольку опровергаются исследованными судами доказательствами.

Судом установлено, что из общей цены договора в сумме 4000000 рублей, ФИО4 выплатил истцам 3286619,62 рубля, остаток оплаты по договору на момент принятия решения суда от 18.10.2022 составил 713380,38 рублей.

Согласно пункту 1 статьи 327 ГК РФ должник праве внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда -если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено; недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя; очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами, уклонении кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны. 

Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства ( п.2 ст.327 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что ФИО4 внесены денежные средства в размере 713380,38 рублей на депозит Управления судебного департамента в Красноярском крае по чеку-ордеру от 21.12.2023г. в счет окончательной оплаты по предварительному договору купли-продажи от 24.10.2016г. 

Судами при рассмотрении гражданского дела №2-3-5/2022 установлено, что ФИО2 и ФИО5 являясь продавцами спорного здания, уклоняются от принятия исполнения в рамках предварительного договора купли-продажи от 08.11.2018г. согласно которому спорное здание передается в собственность ФИО4, в связи с чем, внесение истцом денежных средств на депозит суда в данном случае является правомерным и свидетельствует об исполнении обязательства в рамках внесения денежных сумм в счет цены спорного здания. Таким образом, с учетом внесенной на депозит суда суммы в размере 713380,38 рублей в настоящее время истец исполнил в полном объеме обязательства перед ФИО2 и ФИО5 по выплате цены спорного здания в размере 4000000 рублей. (3286619,62 рублей +713380,38 рублей).

При установленных судом обстоятельствах заключения между сторонами договора купли-продажи спорного здания и передачи его продавцами ФИО2 и ФИО5 покупателю ФИО4, исполнения обязательств покупателем ФИО4 по выплате цены здания продавцам ФИО2 и ФИО5, а также факта уклонения продавцов от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на спорное задние к покупателю, суд приходит к выводу о прекращении права совместной собственности на спорное здание ФИО2 и ФИО5, признании права собственности ФИО4 и признании подлежащим государственной регистрации перехода права собственности на спорное задние, расположенное по адресу: 

<

адрес> от ФИО2 и ФИО5 к ФИО4 на основании предварительного договора купли-продажи от 24.10.2016г., исполненным в полном объеме.

Принимая во внимание позицию представителя истца ФИО4, а также учитывая назначение указанного платежа - в счет окончательной оплаты по договору купли-продажи здания от 24.10.2016г. по гражданскому делу №2-6253/2023, суд полагает необходимым удовлетворить требования ФИО4 и зачесть денежные средства в размере 713380,38 рублей, внесенные ФИО4 на депозит Управления Судебного департамента в Красноярском крае по чеку-ордеру от 21.12.2023г. в счет исполнения обязательств ФИО4 по предварительному договору купли-продажи здания от 26.10.2016г., перечислив указанные денежные средства ФИО2 и ФИО5 в равных долях ( по 356690,19 рублей каждому) при обращении последних с предоставлением соответствующих реквизитов.

Рассматривая встречные исковые требования ФИО5 к ФИО4 и ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи нежилого здания от 24.10.2016г. недействительным, суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении по изложенным выше и установленным судами обстоятельствам. Кроме того, удовлетворение первоначальных исковых требований ФИО4 по настоящему делу, полностью исключают основания для удовлетворения встречных исковых требований ФИО5

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При обращении в суд истцом ФИО4 уплачена государственная пошлина в размере 28200 руб., что подтверждается чеком-ордером от 08.12.2023, из расчета (4000000 руб. – 1 000 000 руб.)х0,5 %+ 13 200 руб.

Таким образом с ответчиков ФИО2 и ФИО5 в солидарном порядке подлежит взысканию государственная пошлина в пользу истца в заявленном размере.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 к ФИО2, ФИО5 о прекращении права совместной собственности, признании права собственности, признании подлежащей государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание - удовлетворить.

Прекратить право совместной собственности ФИО2 и ФИО5 на здание, назначение нежилое, общей площадью 1397 кв.м., кадастровый номер 

<

адрес>

Признать право собственности ФИО4 на здание, назначение нежилое, общей площадью 1397 кв.м., кадастровый номер 24:55:0403003:742 (инвентарный номер 00123388, лит. И), находящегося по адресу Красноярский край, г. Норильск, район оз. Круглое, район ТЭЦ-1.

Признать подлежащим государственной регистрации переход права собственности на здание, назначение нежилое, общей площадью 1397 кв.м., кадастровый номер 

<

адрес> от ФИО2, 

<

данные изъяты> и ФИО5, 

<

данные изъяты> к ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ на основании предварительного договора купли-продажи здания от 24.10.2016г., заключенного между ФИО2 и ФИО5 с одной стороны и ФИО4 с другой стороны.

Зачесть денежные средства в размере 713380,38 рублей, внесенные ФИО4 на депозит Управления судебного департамента в Красноярском крае по чеку-ордеру от 21.12.2023г. в счет окончательной оплаты исполнения обязательств ФИО4 по предварительному договору купли-продажи от 24.10.2016г. указанные денежные средства в равных долях ФИО2, 

<

данные изъяты> и ФИО5, 

<

данные изъяты> по 356690,19 рублей каждому при обращении последних с предоставлением соответствующих реквизитов.

Взыскать с ФИО2, ФИО5 солидарно в пользу ФИО4 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 28200 рублей.

В удовлетворении искового заявления ФИО5 к ФИО4, ФИО2 о признании недействительным предварительный договор купли-продажи нежилого здания от 24.10.2016г., - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда через Норильский городской суд Красноярского края в месячный со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий И.Г.Крамаровская

Мотивированное решение составлено 18.04.2024