РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 июля 2017 года г. Тольятти Автозаводский районный суд г. Тольятти Самарской области, в составе: председательствующего судьи Новинкиной С.Е., при секретаре Дроздовой К.С., 

с участием представителя истца – ФИО2,

ответчика – ФИО1, представителя ответчика – ФИО3,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело № 2-4037/2017 по иску ООО «Земский банк» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество, возмещении судебных расходов, установил: 

ООО «Земский банк» обратился в Автозаводский районный суд г. Тольятти с иском к ФИО1, в котором просит расторгнуть кредитный договор № от 24.03.2015г., заключенный между ООО «Земский банк» и ФИО1, взыскать с ФИО1 задолженность по кредитному договору в размере 11917342, 46 рублей, в том числе: 9000000 рублей – сумма кредита, 2750547,94 рублей – просроченные проценты за период с 01.11.2015г. по 28.02.2017г., 158794,52 рублей – срочные проценты, начисленные за период с 01.03.2017г. по 28.03.2017г., 8000 рублей – штраф, взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 60000 рублей, расходы по оплате независимой оценки рыночной стоимости недвижимого имущества в размере 5000 рублей, обратить взыскание на заложенное имущество по договору залога № от 24.03.2015г., принадлежащее ФИО1 на праве собственности: нежилое помещение, площадью 708,5 кв.м, 2 этаж комнаты №№, №, по адресу: 

<

адрес>А, кадастровый (или условный) № путем продажи с публичных торгов установив начальную продажную стоимость равной 14089676 рублей. 

В обоснование заявленных требований истец указал, что 24.03.2015г. между ООО «Земский банк» и ФИО1 был заключен кредитный договор №, согласно условиям которого Заемщику был выдан кредит в размере 9 000 000 рублей на срок по 21.03.2018г. под 23% годовых. В обеспечение обязательств по кредитному договору 24.03.2015г. между ООО «Земский банк» и ФИО1 заключен договор залога №, по условиям которого в залог банку передано нежилое помещение, площадью 708,5 кв.м, 2 этаж комнаты №№, 45, по адресу: 

<

адрес>А, кадастровый (или условный) №. Согласно отчета ООО «ПрофОценка» проведена независимая оценка предмета залога. Согласно который ликвидационная стоимость заложенного имущества определена в размере 14089676 рублей. 

В исковом заявлении истец указывает, что обязательства по предоставленному кредиту ответчиком не исполняются надлежащим образом. Заемщиком неоднократно допускалось нарушение установленных кредитным договором сроков внесения платежей по основному долгу. По состоянию на дату подачи иска задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 11917342,46 рублей.

Определением суда от 11.05.2017 года по ходатайству представителя ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости заложенного имущества в ООО «Фин Маркет». 

По ходатайству представителя ответчика ФИО3, действующего на основании доверенности, производство по делу было возобновлено без исполнения определения суда о назначении судебной экспертизы. 

В судебном заседании представитель истца ООО «Земский банк» - ФИО2 заявленные требования поддержала. Просила иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании с исковыми требованиями в части образовавшейся задолженности согласился. 

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании пояснил, что сторона ответчика не согласна с размером начальной стоимости заложенного имущества. Указывает, что оценщик при определении рыночной стоимости заложенного имущества вычел упущенный доход в размере 7589766 рублей, что его мнению является неверным. При этом оценщиком при определении рыночной стоимости применен только сравнительный подход, а затратный и доходный не применялись. Полагает, рыночная стоимость должна быть рассчитана от 25201862 рублей, то есть без вычета упущенного дохода. Поскольку договор аренды заложенного имущества заключен до 2028 года. 

Допрошенная в судебном заседании специалист ФИО5 – директор ООО «ПрофОценка» пояснила, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости использовался сравнительный подход. Итоговая рыночная стоимость была получена путем вычитания упущенных доходов. Пояснила, что стоимость арендной платы по договору аренды значительно ниже рыночной ставки арендной платы, которая установлена в настоящее время. То есть та арендная ставка, которая установлена ФИО1 в договоре аренды не отвечает рыночным условиям. Поэтому у нового собственника при покупке объекта с обременением в виде аренды возникнет упущенная выгода. Также добавила, что затратный подход при оценке объекта ею не использовался, поскольку помещение встроенное, а затратный подход используется, когда определяется рыночная стоимость отдельно стоящегося здания на участке за минусом износа. 

Суд, выслушав представителя истца, ответчика и его представителя, специалиста, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную суму и уплатить проценты на нее.

При этом кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. К отношениям по кредитному договору применяются правила договора займа.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Земский банк» и ФИО1 заключен кредитный договор № (л.д. 8-9). В соответствии с п.п. 1.2., 1.3., 2.4. банк предоставил заемщику кредит в размере 9000 000 рублей сроком по 21.03.2018 года с уплатой процентов за пользование кредитом в размере 23% годовых.

В соответствии с п. 2.9. Кредитного договора в качестве обеспечения обязательств по кредитному договору заемщик предоставляет банку залог объекта недвижимости: нежилое помещение, площадью 708,5 кв.м, 2 этаж комнаты №№, №, по адресу: 

<

адрес>А, кадастровый (или условный) №, принадлежащее на праве собственности ФИО1, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Земский банк» и ФИО1 заключен договор залога № в отношении указанного нежилого помещения, который зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самаркой области. 

Указанное имущество обременено ипотекой, согласно договору ипотеки (залога недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ЗАО АКБ «Земский банк» и договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ООО «Казанова».

В соответствии с п. 2.3. кредитного договора банк открыл заемщику ссудный счет № и перечислил заемщику денежные средства в размере 9 000 000 рублей, что подтверждается расходным кассовым ордером № 3417 от 24.03.2015 года (л.д. 10), а также выпиской по лицевому счету (л.д. 11), тем самым выполнив обязательства со своей стороны.

В свою очередь, ответчик согласно кредитному договору, а также в соответствии со ст.ст. 809-811, 819 ГК РФ, а также п.п. 3.2.1., 3.2.2. кредитного договора принял на себя обязательства своевременно возвратить истцу сумму полученного кредита, уплачивать проценты за пользование денежными средствами в размере и порядке, установленном в договоре.

Исходя из системного толкования положений ч. 2 ст. 819 ГК РФ, ч. 2 ст. 811 ГК РФ следует, что если договором предусмотрено возвращение кредита по частям (в рассрочку), то при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком его обязательств по погашению кредита и (или) уплате процентов за пользование кредитом по договору, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Судом установлено, что в нарушение требований ст. 309 ГК РФ ответчик обязательства по кредитному договору надлежащим образом не исполняет, возврат денежных сумм, определенных графиком платежей, должным образом не производит, что подтверждается выпиской по лицевому счету.

В соответствии с п. 5.1. кредитного договора в случае несвоевременного возврата кредита банк вправе начислять пени в размере 0,1% от невозвращенной или неуплаченной своевременно суммы за каждый день просрочки. 

В соответствии с п. 5.2. кредитного договора в случае несвоевременной уплаты процентов (части процентов) за пользование кредитом банк вправе начислить штраф в размере 500 рублей за каждый случай несвоевременной уплаты. 

В соответствии с п. 3.3.2. кредитного договора 

<

***> года ответчику было вручено требование о расторжении договора и возврате кредита в течение трех рабочих дней с момента получения требования. Однако до настоящего времени обязательства ответчиком не исполнены.

Согласно расчету истца (л.д. 21), общая сумма задолженности по состоянию на 28.03.2017г. по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. составляет 11917 342,46 рублей, из которых: 9000000 рублей – сумма кредита, 2750547,94 рублей – просроченные проценты за период с 01.11.2015г. по 28.02.2017г., 158794,52 рублей – срочные проценты, начисленные за период с 01.03.2017г. по 28.03.2017г., 8000 рублей – штраф.

Данный расчет задолженности, как по сумме кредита, так и взысканию процентов и неустойки, является арифметически верным. 

С представленным расчетом суммы задолженности ответчик согласился, размер задолженности не оспаривал.

В соответствии со ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. Кроме того, в соответствии с ч. 3 ст. 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом исковых требований.

При этом в соответствии со ст. 198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

Таким образом, суд полагает, что указанная задолженность подлежит солидарному взысканию с ответчиков в полном объеме. 

Истцом также заявлены требования о расторжении кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ.

Так, по общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором или законом.

Часть 2 ст. 450 ГК РФ предусматривает изъятие из общего правила, когда расторжение договора допускается по требованию одной из сторон по решению суда, в частности, в случае существенного нарушения договора другой стороной. При этом, существенным признается такое нарушение договора, когда сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как было указано ранее, ответчик неоднократно нарушал сроки оплаты кредита, что свидетельствует о нарушении ответчиком условий кредитного договора. Исходя из того, что неисполнение заемщиком обязательств по кредитному договору в части ежемесячного возврата части кредита и уплаты процентов за пользование кредитом является существенным нарушением условий кредитного договора, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ. в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Установлено, что между банком и ФИО1 в установленной законом форме был заключён кредитный договор, определены обязательства и ответственность сторон за неисполнение условий договора. Отношения сторон в данном случае регулировались правилами ст.ст. 809, 811, 819 ГК РФ, а также правилами ст.ст. 334-356 ГК РФ, правилами ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», поэтому банк вправе требовать удовлетворения требований по кредитному договору, в том числе путём обращения взыскания на заложенное имущество.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору ответчиком был предоставлен залог недвижимого имущества: нежилое помещение, площадью 708,5 кв.м, 2 этаж комнаты №№, №, по адресу: 

<

адрес>А, кадастровый (или условный) № (п. 2.9. кредитного договора. договор залога № от 24.03.2015г.).

В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. 

В соответствии со ст. 349 ГК РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В соответствии с ч. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество суд должен определить и указать начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Согласно отчета № 31 об определении рыночной стоимости нежилого помещения ООО «ПрофОценка» от 22.03.2017г. (л.д. 52-125) ликвидационная стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение, площадью 708,5 кв.м, 2 этаж комнаты №№, № по адресу: 

<

адрес>А, кадастровый (или условный) № составляет 14089 676 рублей. 

Ответчик в лице представителя в судебном заседании возражал против определения начальной продажной стоимости в размере 14089676 рублей, полагая что данная стоимость занижена за счет вычета упущенного дохода.

Между тем, как пояснил специалист в судебном заседании, расчет проводился на основании сравнительного подхода, с помощью которого получился результат в размере 25201862 рублей. При этом упущенный доход от обременения договором аренды объекта недвижимости по состоянию на 01.03.2017г. составляет 7589766 рублей. Таким образом, рыночная стоимость заложенного имущества составляет 17612096 рублей. С учетом коэффициента соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта оценки ликвидационная стоимость объекта 14089676 рублей (17615096*0,8).

Учитывая размер общей задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ., неоднократное нарушение сроков погашения кредитных обязательств, суд считает необходимым обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО1 и определить способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 14089676 рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Расходы истца для определения рыночной стоимости залогового объекта недвижимости суд признает необходимыми для обращения за судебной защитой. Истцом были затрачены денежные средства за изготовление отчета ООО «ПрофОценка» в размере 5000 рублей, что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением № 41 от 27.03.2017 года (л.д. 29). Указанные расходы подлежат взысканию с ответчика в полном объеме в соответствии со ст. 98 ГПК РФ. 

При подаче искового заявления в суд, истец понес расходы по оплате государственной пошлины, рассчитанной в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 333.19.Налогового Кодекса РФ в размере 60000 рублей, что подтверждается платежным поручением (л.д. 7). Таким образом, с ответчика подлежат взысканию расходы истца по оплате государственной пошлины, оплаченной истцом при подаче иска в суд в размере 60000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 309, 334-354, 809, 811, 819 ГК РФ, ст.ст. 56, 67, 98, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Земский банк» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество, возмещении судебных расходов – удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ООО «Земский банк» и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Земский банк» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. размере 11917 342,46 рублей, из которых: 9000000 рублей – сумма кредита, 2750547,94 рублей – просроченные проценты за период с 01.11.2015г. по 28.02.2017г., 158794,52 рублей – срочные проценты, начисленные за период с 01.03.2017г. по 28.03.2017г., 8000 рублей – штраф; а также взыскать расходы по оплате независимой оценки в размере 5000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 60000 рублей, а всего: 11982342,46 рублей.

Обратить взыскание на заложенное имущество – объект недвижимости: нежилое помещение, площадью 708,5 кв.м, 2 этаж комнаты №№, № по адресу: 

<

адрес>А, кадастровый (или условный) №, принадлежащее на праве собственности ФИО1, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 14089 676 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд г. Тольятти путем подачи апелляционной жалобы.

Решение в окончательной форме изготовлено 02.08.2017 года. 

Судья

С.Е. Новинкина