РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 апреля 2019 года г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Ткачук М.А., 

при секретаре Шеине М.С.,

с участием представителя заинтересованного лица Администрации Утуликского сельского поселения ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-38/2019 по административному исковому заявлению ФИО2 к Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области, заинтересованные лица Администрация муниципального образования Слюдянский район, Администрация Утуликского сельского поселения, об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

В обоснование административных исковых требований ФИО2 указал, что является собственником земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 10 000 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: под строительство объектов сервисных услуг, местоположение: "адрес изъят"

Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании Приложения № 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 14 января 2014 года № 11-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения на территории Иркутской области» в размере 11 994 700 рублей.

Согласно отчету об оценке от 14 сентября 2018 года № 299/18"данные изъяты" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 1 января 2013 года составляет 3 930 000 рублей.

Исходя из кадастровой стоимости земельного участка исчисляется размер земельного налога, подлежащего уплате в местный бюджет, поэтому превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика необоснованно завышенного земельного налога.

Постановлением Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года № 808-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Иркутской области» по состоянию на 1 января 2018 года определены результаты очередной государственной кадастровой оценки земельных участков, которые действуют с 1 января 2019 года. Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 4 620 800 рублей.

ФИО2 просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 10 000 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: под строительство объектов сервисных услуг, местоположение: "адрес изъят" определенную по состоянию на 1 января 2013 года в соответствии с постановлением Правительства Иркутской области от 14 января 2014 года № 11-пп, равной рыночной стоимости в размере 3 930 000 рублей, на период с 1 января 2018 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной кадастровой оценки.

Административное исковое заявление поступило в Иркутский областной суд 9 января 2019 года, сдано в организацию почтовой связи 29 декабря 2018 года (л.д. 9-13, 75 том 1). 

Определением судьи Иркутского областного суда от 14 января 2019 года административное исковое заявление принято к производству Иркутского областного суда, возбуждено административное дело (л.д. 1 том 1).

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству определением судьи Иркутского областного суда от 14 января 2019 года к участию в деле в качестве ответчика привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация Утуликского сельского поселения (л.д. 2-7 том 1).

Определением Иркутского областного суда от 30 января 2019 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", поскольку рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете об оценке, отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов. Производство экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации. На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчета от 14 сентября 2018 года № 299/18"данные изъяты" требованиям законодательства об оценочной деятельности и об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 1 января 2013 года, производство по делу приостановлено (л.д. 208-212 том 1).

Определением Иркутского областного суда от 29 апреля 2019 года производство по административному делу возобновлено в связи с проведением экспертизы и поступлением в суд экспертного заключения.

В судебное заседание административный истец ФИО2 не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие и в отсутствие его представителя.

В судебное заседание представитель административного ответчика Правительства Иркутской области ФИО3 не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, что подтверждается почтовым уведомлением, в представленном ранее отзыве на исковое заявление просила вынести законное и обоснованное решение и рассмотреть дело в отсутствие представителя Правительства Иркутской области (л.д. 143, 144 том 1).

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Иркутской области ФИО4, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, что подтверждается почтовыми уведомлениями, в представленных ранее отзывах просили рассмотреть дело в отсутствие представителей Управления Росреестра по Иркутской области, филиала ФКП «Росреестра» по Иркутской области (л.д. 80, 81, 105-108 том 1).

Представитель заинтересованного лица Администрации муниципального образования Слюдянский район ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации (л.д. 140 том 1).

Представитель заинтересованного лица Администрации Утуликского сельского поселения ФИО1 в судебном заседании не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания и не просивших об отложении разбирательства дела, не представивших доказательства уважительности причин отсутствия.

Исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов административного дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью 10 000 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: под строительство объектов сервисных услуг, местоположение: "адрес изъят"

Данный спор возник ввиду необходимости для административного истца в определении индивидуальной рыночной стоимости земельного участка с учетом уникальных характеристик объекта недвижимости. 

В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в редакции последующих изменений, под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: 

принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; 

формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; 

отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; 

определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; 

утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

Действия на этапах формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки; определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости; проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости; утверждения результатов определения кадастровой стоимости; внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, регламентированы положениями статей 24.12-24.17 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании статьи 24.14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

В силу статьи 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. 

Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 4 июля 2012 года № 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 6 августа 2013 года № 293-пп, опубликованы в газете «Областная» от 13 июля 2012 года № 75 и от 12 августа 2013 года № 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).

В Приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области. 

На основании Государственного контракта от 20 мая 2013 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью Научно-производственная фирма «Недра» по результатам открытого аукциона в электронной форме от 8 мая 2013 года № 0134200000113001683 (2985-ЭА/13), обществом с ограниченной ответственностью Научно-производственная фирма «Недра» проведена работа по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения на территории Иркутской области.

В соответствии с указанным Государственным контрактом и техническим заданием на выполнение работ по государственной оценке земельных участков в составе населенных пунктов на территории Иркутской области от 20 мая 2013 года заказчиком работ является Министерство имущественных отношений Иркутской области.

По результатам проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельных участков составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области от 25 ноября 2013 года № 13-2013 по состоянию на 1 января 2013 года.

Экспертным советом Саморегулируемая организация оценщиков Некоммерческое партнерство «Деловой Союз Оценщиков» подготовлено положительное экспертное заключение от 29 ноября 2013 года № 1307/11/13 о соответствии отчета Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности, а также подтверждена стоимость объектов оценки.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 14 января 2014 года № 11-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения на территории Иркутской области».

Данное постановление Правительства Иркутской области опубликовано в газете «Областная» 20 января 2014 года № 5, 24 января 2014 года № 7 и 7 февраля 2014 года № 13 и вступило в силу в соответствии с пунктом 3 указанного постановления через десять календарных дней после его официального опубликования.

Административный истец оспаривает результаты определения кадастровой стоимости земельного участка именно этим постановлением, которое применялось в период времени с 1 января 2014 года по 1 января 2019 года для уплаты земельного налога.

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Пунктом 4 ФСО № 4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.

В силу пункта 6 ФСО № 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости.

ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 10 000 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: под строительство объектов сервисных услуг, местоположение: "адрес изъят" что подтверждается сведениями Единого государственного реестра недвижимости "данные изъяты"

Таким образом, ФИО2 является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, относительно которого возник данный спор. 

Земельный участок с кадастровым "номер изъят" был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 2 декабря 2003 года, отнесен к третьей группе видов разрешенного использования (земельные участки под объектами дорожного сервиса, размещенные на полосах отвода автомобильных дорог). 

Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании Приложения № 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 14 января 2014 года № 11-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения на территории Иркутской области» в размере 11 994 700 рублей, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости за 1 кв.м. по указанной группе видов разрешенного использования в размере 1 199 рублей 47 копеек за 1 кв.м., с момента постановки на кадастровый учет изменения качественных и количественных характеристик земельного участка не производилось, что подтверждается информацией Управления Росреестра Иркутской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области, сведениями Единого государственного реестра недвижимости от 29 января 2019 года (л.д.80, 81, 218-221, 232-241 том 1). Изменение характеристик земельного участка не повлекло перерасчет кадастровой стоимости земельного участка.

Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки стоимости земельного участка ФИО2 заключен договор об оценке объекта недвижимости – земельного участка "данные изъяты" от 14 сентября 2018 года № 299/18.

Согласно отчету об оценке от 14 сентября 2018 года № 299/18"данные изъяты" по состоянию на 1 января 2013 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" составляет 3 930 000 рублей.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является арендная плата и налог на недвижимость. 

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

При проведении массовой кадастровой оценки невозможно учесть все характеристики индивидуального объекта недвижимости, соответственно на основе отчета о рыночной стоимости индивидуальных объектов за счет самих налогоплательщиков имеется возможность уточнить налоговую базу таких объектов в рамках процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Омск-Имущество» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации» от 01 марта 2011 года № 281-О-О указано, что действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Общества с ограниченной ответственностью «Производственная компания «Возрождение» на нарушение конституционных прав положением пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации» разъяснил, почему кадастровая стоимость бывает завышенной – ее определяют методами массовой оценки, а рыночная стоимость определяется методами индивидуальной оценки конкретного участка.

Возможность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельных участков путем установления их рыночной стоимости на соответствующую дату кадастровой оценки является важной предпосылкой реализации прав граждан на справедливое и экономически обоснованное налогообложение.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, предусмотренном этим законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 указанного закона установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки на основании решения суда. Новая кадастровая стоимость в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с частью 5 статьи 8 и статьи 13 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ с последующими изменениями «О государственной регистрации недвижимости».

В целях определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года, то есть на дату определения его кадастровой стоимости, а также в целях проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, на основании определения Иркутского областного суда от 30 января 2019 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы. 

В соответствии с положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации производство экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам, обладающим специальными знаниями, необходимыми для ответа на поставленные вопросы. Экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации либо конкретным экспертом или экспертами.

Поручая проведение экспертизы Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, суд исходил из того, что данное экспертное учреждение входит в состав государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации, руководствуется Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, основной уставной целью является защита прав и свобод граждан и интересов государства посредством проведения объективных научно-обоснованных судебных экспертиз, основной ее задачей является производство судебных экспертиз по заданиям судов.

Оценивая представленное экспертное заключение по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает его допустимым и достоверным доказательством, так как оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший экспертное заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию (высшее техническое образование по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», дипломы о профессиональной переподготовке по программам «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки» и «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» и квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки»), является государственным экспертом, состоит в трудовых отношениях с Федеральным бюджетным учреждением Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. 

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки были установлены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297.

Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. 

В соответствии с пунктом 10 указанного стандарта объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктами 12-14 ФСО № 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

В соответствии также пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к содержанию отчета об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, в редакции от 6 декабря 2016 года № 785, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.

В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.

Из содержания исследовательской части заключения судебного эксперта усматривается, что осмотр объектов оценки по состоянию на ретроспективную дату (1 января 2013 года) не проводился. Всем существенным допущениям, принятым экспертом, дана соответствующая оценка и характеристика, что позволяет суду согласиться с изложенными экспертом описаниями и выводами. 

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. 

Заключение эксперта соответствует вышеназванным требованиям законодательства.

Так, использование методов математического моделирования при проведении массовой оценки не позволяет учитывать уникальные особенности земельного участка. 

В качестве доказательств уникальных характеристик земельного участка с кадастровым "номер изъят" в заключении эксперта приведена схема с портала услуг «Публичная кадастровая карта», из которой видно, что он расположен в "адрес изъят".

Земельный участок имеет вид разрешенного использования «под строительство объектов сервисных услуг», поэтому судебным экспертом обоснованно выбраны объекты-аналоги с аналогичным видом разрешенного использования (для коммерческой деятельности) после исследования соответствующего рынка недвижимости.

Объект оценки и объекты-аналоги имеют одинаковые виды разрешенного использования, в связи с чем, корректировка на вид разрешенного использования обоснованно не применялась. 

Поправка на условия финансирования экспертом обоснованно не применялась, поскольку в расчетах использовалась информация о рыночных ценах предложения, предполагающая типичные условия финансирования сделки покупателем. 

Поскольку экспертом не были выявлены нетипичные для рынка условия продажи, поправка на условия продажи обоснованно не применялась.

Эксперт обосновал применение корректировки на изменение цен на земельные участки за период с дат заключения сделок (выставления на продажу) с объектами-аналогами до даты проведения оценки исследуемых объектов, размер корректировки составил 3,26% для объекта-аналога № 1 и 1,35% для объектов-аналогов № 2 и № 3. 

Эксперт применил корректировку на местоположение, поскольку объект оценки находится в "данные изъяты" районе, а объекты-аналоги находятся в городе Иркутске, в размере -65,48% для объектов-аналогов № 1 и № 2, в размере -59,32% для объекта-аналога № 3.

Поскольку оцениваемый объект и объекты-аналоги отличаются между собой по площади, экспертом применена корректировка на площадь, произведен обоснованный расчет, в результате которого размер данной корректировки составил в отношении земельного для объекта-аналога № 1 – -13,21%, для объекта-аналога № 2 – -20,80%, для объекта-аналога № 3 – -11,46%.

Эксперт привел достаточное обоснование применения корректировки на торг, являющейся показателем величины уторговывания в сделках с коммерческой недвижимостью, в размере -10% для всех объектов-аналогов. 

Поправка на элементы инженерно-технического обеспечения обоснованно экспертом не применялась, поскольку технические условия на подключение к коммуникациям (газоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, канализация) методологически относятся на его стоимость. При оценке земельных участков следует учитывать объем подключенных мощностей инженерно-технических коммуникаций, подходящих от центральных сетей. Локальные коммуникации и внутриплощадочные сети являются улучшениями участка, между тем, в случае, если они не являются объектами кадастрового учета, их стоимость относится либо на основной объект, либо распределяется между всеми строениями на участке. 

Поскольку оцениваемый земельный участок относится к категории земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, а объекты-аналоги относятся к землям населенных пунктов, экспертом применена корректировка на категорию земельного участка, размер которой составил для всех объектов-аналогов -86,35%. 

Согласование результатов корректировок значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам приведено в таблицах 16 и 17 с учетом всех проведенных расчетов, сомневаться в которых оснований не имеется, так как они не опровергаются никакими доказательствами.

Итоговые результаты расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" определены экспертом по состоянию на 1 января 2013 года в размере 2 870 300 рублей.

При таких обстоятельствах, установленную в заключении судебного эксперта рыночную стоимость земельного участка суд находит достоверной, поскольку кадастровая стоимость установлена методами массовой оценки, без учета вышеперечисленных уникальных характеристик объектов недвижимости.

Суд также не усматривает нарушений принципов оценки, содержащихся в Федеральных стандартах оценки, поскольку источники информации об объектах-аналогах проверяемые. Доказательств того, что на 1 января 2013 года – дату определения кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка – рыночная стоимость данного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено и таких данных в деле не имеется.

В заключении судебного эксперта также указано, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка"данные изъяты" не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку отчет вводит в заблуждение и является необоснованным. При этом экспертом указано, что в отчете описание целевого назначения объектов-аналогов как коммерческое приведено при отсутствии указания вида разрешенного использования на представленных фотографиях, при описании объектов-аналогов не указана категория земельных участков, расчет корректировки на торг выполнен на основании данных справочника 2011 года, являющегося не актуальным на дату определения рыночной стоимости объекта оценки. 

Суд соглашается с таким выводом судебного эксперта, поскольку оценщиком не соблюдены принципы оценки (обоснованности и однозначности), установленные пунктом 5 Федерального стандарта оценки № 3 и пункт 25 Федерального стандарта оценки № 7.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным удовлетворить административные исковые требования частично и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью 10 000 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: под строительство объектов сервисных услуг, местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на 1 января 2013 года, равной рыночной стоимости в размере 2 870 300 рублей, на период с 1 января 2018 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный реестр недвижимости в соответствии с постановлением Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года № 808-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Иркутской области», которым по состоянию на 1 января 2018 года определены результаты очередной государственной кадастровой оценки земельных участков, действующие с 1 января 2019 года. Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 4 620 800 рублей.

В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в редакции последующих изменений.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

Административный истец обратился в Иркутский областной суд, сдав административное исковое заявление в организацию почтовой связи 29 декабря 2018 года, поэтому эта дата считается датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка, определенная на основании решения суда, применяется для целей, установленных законодательством Российской Федерации в порядке, изложенном в соответствующих нормативных правовых актах, в том числе в Налоговом кодексе Российской Федерации ( пункт 2.1 статьи 52, пункт 15 статьи 378.2, пункт 1.1 статьи 391, пункт 2 статьи 403).

Руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административные исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью 10 000 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: под строительство объектов сервисных услуг, местоположение: "адрес изъят" определенную по состоянию на 1 января 2013 года, равной рыночной стоимости в размере 2 870 300 (два миллиона восемьсот семьдесят тысяч триста) рублей, на период с 1 января 2018 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный реестр недвижимости в соответствии с постановлением Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года № 808-пп.

Дата подачи заявления в Иркутский областной суд 29 декабря 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд. 

Председательствующий судья М.А. Ткачук

Мотивированное решение изготовлено 29 апреля 2019 года.

Судья М.А. Ткачук