№ 2-2026/2019 

Санкт-Петербург 25 сентября 2019 года 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Василеостровский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Русановой С.В., 

при секретаре Екимовой Е.В.,

помощнике судьи Мурылевой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Управление капитального ремонта «Остров» о признании права собственности,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Василеостровский районный суд города Санкт-Петербурга с иском к ООО «Управление капитального ремонта «Остров» о признании права собственности на квартиру №XXX, расположенную на мансардном 4 этаже по адресу: ...

В обоснование иска указывается на те обстоятельства, что на основании распоряжения Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 01.03.2005 по акту приема-передачи от 18.07.2007 дом XXX по ... от СПб ГУ «Жилищное агентство Василеостровского района» передан в управление ТСЖ «Дом архитектора Скотти».

Для реализации цели обеспечения сохранности многоквартирного дома 17.02.2007 между ООО «Управление капитального ремонта «Остров» и ТСЖ «Дом архитектора Скотти» по решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленному протоколом №XXX от 08.07.2006 о согласии на реконструкцию жилого помещения, заключен инвестиционный договор для проведения комплекса работ по капитальному ремонту дома и реконструкции чердака с целью создания для инвестора жилых мансардных помещений.

ООО «Управление капитального ремонта «Остров» исполнило свои обязательства по инвестиционному договору: в 2012 году произвел капитальный ремонт с заменой инженерных коммуникаций дома, ремонт внутридворовых фасадов и лестничных клеток, вентиляционных каналов, усилены строительные конструкции дворовых флигелей, заменена кровля и стропильная система, произведена гидроизоляция фундамента, реконструирован чердак с созданием девяти жилых помещений; решением приемочной комиссии предъявленный к приемке объект устройство жилых мансардных помещений литера А многоквартирного дома по адресу: ... принят в эксплуатацию от 01.07.2014. 

Для реализации инвестиционного проекта были заключены договоры инвестирования, в том числе договор №XXX от 12.12.2012 об участии в реконструкции чердака жилого дома по указанному адресу между ООО «Управление капитального ремонта «Остров» и ФИО1, по условиям которого ФИО1 осуществляет инвестирование строительства квартиры №XXX по адресу: ... и приобретает право собственности на законченную строительством квартиру.

По мнению истца, созданный объект – квартира XXX не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, ФИО1 исполнены обязательства по инвестированию строительства квартиры, по акту приема-передачи от 23.04.2013 квартира передана ООО «Управление капитального ремонта «Остров» ФИО1, в связи с чем имеются основания для признания за ним права собственности на указанную квартиру. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, доверил представление своих интересов представителю ФИО5, действующей на основании доверенности от 31.08.2016 сроком на три года, которая в судебное заседание явилась, просила удовлетворить исковое заявление. 

Представитель ответчика ООО «Управление капитального ремонта «Остров» ФИО6, действующий на основании доверенности от 25.02.2019 сроком на один год, в судебное заседание явился, не возражал против удовлетворения иска. 

Представитель третьего лица Администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга ФИО7, действующая на основании доверенности от 04.03.2019 сроком до 31.12.2019, в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения иска. 

Представитель третьего лица Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Правительства Санкт-Петербурга в судебное заседание не явился, в ходе рассмотрения дела представил отзыв на исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие представителя. 

Представитель третьего лица Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга в судебное заседание не явился, извещался судом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении заседания не заявлял. 

Представитель третьего лица Санкт-Петербургского ГКУ «Жилищное агентство Василеостровского района Санкт-Петербурга» в судебное заседание не явился, извещался судом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении заседания не заявлял. 

Согласно ч.2.1 ст.113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления, иные органы и организации, являющиеся сторонами и другими участниками процесса, могут извещаться судом о времени и месте судебного заседания или совершения отдельных процессуальных действий лишь посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в указанный в части третьей настоящей статьи срок, если суд располагает доказательствами того, что указанные лица надлежащим образом извещены о времени и месте первого судебного заседания. Такие лица, получившие первое судебное извещение по рассматриваемому делу, самостоятельно предпринимают меры по получению дальнейшей информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Согласно ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

При таких обстоятельствах суд определил возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из доказательств в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что 17.02.2007 между ТСЖ «Дом архитектора Скотти» и ООО «Управление капитального ремонта «Остров» (застройщик) заключен инвестиционный договор о реконструкции чердака (мансарды), по условиям которого товарищество на основании решения общего собрания собственников помещений, протокол №XXX от 08.07.2006, предоставляет, а застройщик принимает в соответствии с условиями договора чердак (мансардное помещение), расположенное в многоквартирном доме по адресу: ... согласно плану объекта, осуществляет вложение инвестиций в реконструкцию объекта; объект предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по его реконструкции с целью создания жилых мансардных помещений застройщику (инвестору) ООО «Управление капитального ремонта «Остров» и соинвестору ООО «Мансарды Петербурга» (л.д.7-11). 

17.02.2007 ТСЖ «Дом архитектора Скотти» и ООО «Управление капитального ремонта «Остров» составлен акт приема-передачи чердака для реконструкции с целью создания жилых мансардных помещений по адресу: ... (л.д.21). 

12.12.2012 между ООО «Управление капитального ремонта «Остров» (застройщик) и ФИО1 (инвестор) заключен договор инвестирования №XXX, по условиям которого застройщик привлекает инвестора к участию в реализации инвестиционного проекта посредством инвестирования части строительства объекта, создаваемого в результате реконструкции чердачного пространства многоквартирного дома с получением в собственность инвестора результата инвестиционной деятельности, а именно квартиры №XXX, перечень, характеристика и описание которой указана в п.2.3, п.2.4 договора, а в также в приложении №XXX к настоящему договору, при этом застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других осуществить комплекс мероприятий по проектированию, подготовке к строительству (созданию) объекта, построить (создать) объект, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать инвестору квартиру, и обеспечить государственную регистрацию прав собственности инвестора на квартиру, а инвестор обязуется произвести финансирование в объеме, в сроки и в порядке, определенными в настоящем договоре, и принять законченные строительством квартиры при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию (л.д.23-26).

23.04.2013 между ООО «Управление капитального ремонта «Остров» (застройщик) и ФИО1 (инвестор) в соответствии с договором инвестирования №XXX об инвестировании строительства квартиры в мансардном помещении по адресу: ... подписан акт, согласно которому застройщик передает, а инвестор принимает жилое помещение – квартиру XXX в мансардном помещении многоквартирного дома XXX по ... (л.д.27). 

25.12.2013 между ООО «Управление капитального ремонта «Остров» (застройщик) и ФИО1 (инвестор) подписан акт об исполнении обязательств по договору инвестирования №XXX согласно которому инвестор исполнил свои обязательства перед застройщиком по финансированию строительства, застройщик реконструировал чердак и создал жилые помещения, стороны считают взаимные обязательства по договору инвестирования №XXX исполненными (л.д.29). 

В соответствии с п.1 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п.1 ст.246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с п.1 ст.247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с п.1 ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу ч.2 указанной статьи собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно ч.3 указанной статьи уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В соответствии с ч.4 указанной статьи по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии со ст.25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме; перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Согласно п.14 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно ч.2 ст.40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. «а» ч.2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно п. «в» ч.2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, в состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции. 

Согласно п. «г» ч.2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, в состав общего имущества включаются ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Согласно ч.10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения; г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

В соответствии с п.п.3 п.2 ст.44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. 

По смыслу указанных положений согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома. 

Поскольку произведенная реконструкция в доме XXX по ... связана с изменением элементов общего имущества многоквартирного дома – чердачного помещения, то на проведение таких работ требуется получение согласия всех собственников помещений многоквартирного дома. 

Такого согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на проведение работ не было получено. 

Из представленного протокола №XXX внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: ... ... от XX.XX.XXXX не следует наличие согласия всех собственников помещений указанного дома на проведение работ по устройству в чердачном пространстве жилых и нежилых помещений (л.д.12-15). 

Из материалов дела следует и в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, что в результате произведенной реконструкции в чердачном пространстве жилого дома были созданы жилые помещения, то есть появились новые объекты недвижимости, в частности квартира №XXX

В представленном техническом паспорте на квартиру XXX дома ... имеется указание на самовольную перепланировку (л.д.28). 

В соответствии с п.1 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно п.2 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. 

В силу п.3 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п.28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешение споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). 

В ходе рассмотрения дела стороне истца разъяснялась обязанность доказать, что произведенная реконструкция не создает угрозу жизни и здоровью людей, а также не нарушает прав и законных интересов иных лиц, соответствует строительным нормам и иным обязательным правилам (л.д.85). 

Таких доказательств суду не представлено. 

В соответствии с положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации на реконструкцию здания, являвшегося объектом капитального строительства, требовалось получение разрешений от компетентных органов.

В соответствии с действующими строительными нормами и правилами, а также методическими документами в строительстве термины переоборудование (переустройство) и перепланировка согласно п. 3.7.4 МДК 2-04.2004 "Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда", согласно п. 1.7, 1.7.1, 1.7.2 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, устанавливаются условия и порядок переоборудования (переустройство, перепланировки) жилых и нежилых помещений. Правила устанавливают единые и обязательные требования к содержанию и эксплуатации жилого фонда вне зависимости от формы его собственности (ст. 19 ЖК РФ). При этом правила содержат указание на обязательное получение соответствующих разрешений в установленном законом порядке, а также имеют запрет на переустройство без согласований. Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Также, определяет обязанность собственников помещений своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по перепланировке помещений, возникающих в результате ремонтов, перепланировки, переоборудования, допускаемых с целью повышения благоустройства помещений (п. 1.6 Правил).

Пунктом 1.7.1. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 №170, установлено, что переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Между тем таких разрешений в ходе рассмотрения дела не представлено. 

Из представленного отзыва на иск Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Правительства Санкт-Петербурга следует, что здание, расположенное по адресу: ... является выявленным объектом культурного наследия «ФИО9», 20.01.2011 ООО «Управление капитального ремонта Остров» отказано в согласовании рабочей документации по переоборудованию чердачного пространства, письменное разрешение на производство указанных работ не выдавалось (л.д.77-79). 

Также следует отметить правовую позицию Президиума Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в утвержденном 19.03.2014 Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, согласно которой «признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Стороной истца не представлено доказательств в обоснование того обстоятельства, что он лишен возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами.

Ссылка стороны истца на определение Василеостровского районного суда города Санкт-Петербурга от 26 августа 2014 года по делу №2-3066/14, на основании которого зарегистрировано право собственности на остальные квартиры, образовавшиеся в результате реконструкции чердачного помещения дома, подлежит отклонению, поскольку при рассмотрении указанного дела какие-либо фактические обстоятельства не устанавливались, производство по делу прекращено в связи с утверждением мирового соглашения, а потому по смыслу п.2 ст.61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указанный акт не имеет преюдициальное значение для рассмотрения данного иска. 

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения иска ФИО1 к ООО «Управление капитального ремонта «Остров» о признании права собственности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

р е ш и л:

Исковое заявление ФИО1 к ООО «Управление капитального ремонта «Остров» о признании права собственности оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Василеостровский районный суд города Санкт-Петербурга. 

Председательствующий: /подпись/