Дело № 2-1390/2023

УИД № /номер/ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 октября 2023 г. г. Клин Московской области

Клинский городской суд в составе:

председательствующего судьи Кручининой К.П. 

при секретаре Пироговой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Компания ТехноСтройОлимп» о взыскании денежных средств по договору долевого участия, неустойки, штрафа, убытков, судебных расходов 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском, уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ (Том 2 л.д. 6), к ООО «Компания ТехноСтройОлимп» о взыскании денежных средств по договору долевого участия, неустойки, штрафа, убытков, судебных расходов, в обоснование заявленных требований указав, что /дата/ между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ответчик (застройщик) обязался в срок до /дата/ организовать и осуществить строительство многоэтажного жилого дома по адресу: /адрес/, в тот же срок ввести его в эксплуатацию и в срок не позднее 9 месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию передать истцу объект долевого строительства - 1-комнатную квартиру, условный проектный номер /номер/ на /номер/ этаже, общей площадью по проекту /данные изъяты/ кв.м., в том числе жилой /данные изъяты/ кв.м.

Истец, в свою очередь, обязался оплатить ответчику обусловленную договором цену (размер долевого взноса) в сумме 189 692 рубля в срок, не позднее 6 месяцев с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве». Договор был зарегистрирован в Клинском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области. Данный договор был заключен в рамках исполнения обязательств ответчика, взятых на себя при заключении /дата/ года инвестиционного контракта с муниципальным образованием «Клинский муниципальный район» на строительство 9-ти этажного многоквартирного дома позиция /номер/ по адресу. /адрес/.

Как следует из п. 3.1.3 инвестиционного контракта, приложении № 1, ФИО1 признан «обманутым дольщиком» в связи с оплатой недобросовестному застройщику долевого взноса в размере 1 760 400 рублей по договору долевого участия за квартиру №/номер/ дома /номер/ корп. /номер/ по ул. /адрес/, площадью /данные изъяты/ кв.м. 

В силу инвестиционного контракта, благодаря доле муниципального образования «Клинский муниципальный район», «обманутым дольщикам», в числе которых был ФИО1, предполагалось приобретение в собственность жилого помещения в строящемся доме по адресу: /адрес/. С учетом дополнительного взноса, истцу должны были передать в собственность квартиру площадью /данные изъяты/ кв.м. 

Таким образом, в рамках данного инвестиционного контракта, ФИО1 отказался от своих прав на квартиру № /номер/ дома /номер/ корп. /номер/ по ул. /адрес/ площадью /данные изъяты/ кв.м в пользу Администрации муниципального образования, к которой в свою очередь и перешли права на данную квартиру.

Ответчик же, в свою очередь, переводя площади вышеназванной квартиры из рамок инвестиционного контракта в договор долевого участия в строительстве, понимал о рисках и правовом положении данных площадей, осознавал, что в случае невыполнения обязательств по ДДУ, он будет нести ответственность в силу закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, который содержит более строгие обязательства Застройщика.

Следовательно, с учетом взятых на себя обязательств по договору долевого участия, заключенного с ФИО1, Ответчик, в случае его расторжения, несет перед Истцом ответственность за полную стоимость причитающейся ему квартиры.

Поскольку Ответчик нарушил взятые на себя обязательства как по Инвестиционному контракту с муниципальным образованием «Клинский муниципальный район» от /дата/, так и по договору долевого участия с Истцом от /дата/, материальный ущерб, причиненный истцу составляет 1 747 655,8 рублей (1 937 347,8 (общая стоимость квартиры) - 189 692,00 рубля (сумма возвращенного Истцу долевого взноса).

/дата/, по инициативе ответчика, стороны расторгли договор долевого участия от /дата/. Пунктом 3 соглашения предусмотрено, что стороны пришли к соглашению о возврате застройщиком истцу денежных средств в сумме 189692 рубля, оплаченных по договору, которые были ответчиком перечислены истцу. 

Считает, что с ответчика подлежат взысканию денежные средства в размере 1 747 655,80 руб., в счет непереданного объекта недвижимости, неустойка по ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ за период /дата/ (двадцатый день с даты вступления в законную силу соглашения о расторжении договора) по /дата/ (с учетом моратория) в размере 835233,83 руб., поскольку ответчиком в установленный законом срок не возвращены денежные средства за квартиру после расторжения договора, штраф в размере 417616,91 руб., а также убытки, связанные с изменением стоимости квартиры по сравнению с момента покупки и на /дата/ (с учетом моратория) в размере 1 062 652,20 руб., а также расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000 руб. и возложить на ответчика расходы по оплате экспертных услуг. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Представитель истца на основании доверенности ФИО2 поддержал уточненные исковые требования, настаивал на удовлетворении заявленных исковых требований. 

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, поддержала письменные отзывы на иск. В случае удовлетворения иска, просила применить положения ст. 333 ГК РФ, поскольку задержка и в строительстве и в денежных требованиях вызвана объективными причинами. Просила учесть, что ответчиком предпринимается исчерпывающий перечень действий для скорейшего ввода объекта в эксплуатацию.

Представитель третьего лица – администрации г.о. Клин Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Представлен отзыв на иск (Том 1 л.д. 62-64).

Представитель Министерства жилищной политики Московской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Выслушав явившихся лиц, проверив представленные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из ст. 309 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено, что Постановлением администрации Клинского муниципального района Московской области от /дата/ объект, расположенный по адресу: /адрес/, 2-ой очереди, признан проблемным объектом при строительстве многоквартирных жилых домов на территории Клинского муниципального района Московской области.

/дата/ между Муниципальным образованием «Клинский муниципальный район» и ООО «Компания ТехноСтройОлимп» заключен инвестиционный контракт на строительство 9-ти этажного жилого дома позиция № /номер/ по адресу: /адрес/, /адрес/, в границах земельного участка с кадастровым номером /номер/. Предметом настоящего контракта является совместная реализация сторонами инвестиционного проекта: строительство 9-ти этажного жилого дома, позиция № /номер/. Инвестор-Застройщик за счет собственных или привлеченных им средств осуществляет финансирование проектирования и строительство инвестиционного объекта в объемах, установленных в п.п.2.2 настоящего контракта (л.д. 76-84). В данный контракт были включены «обманутые дольщики», в том числе ФИО1 (п. 7 Приложения № 1 л.д. 82 Том 1).

/дата/ между ФИО1 и ООО «Компанией «ТехноСтройОлимп» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № /номер/, цена договора определена в сумме 189692 рублей (п. 5.3.1 договора). Планируемый срок окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию – /дата/ (п. 4.1 договора). Срок передачи объекта участнику долевого строительства – не позднее 9 месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию (п. 4.2 договора) (Том 1 л.д. 14-26). 

Из п. 1.4 договора следует, что объектом долевого строительства является однокомнатная квартира, общей площадью 36,93 кв.м.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного Договором.

В соответствии с п. 1 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Соглашением от /дата/ ООО «Компания ТехноСтройОлимп» и ФИО1 расторгли Договор участия в долевом строительстве № /номер/ от /дата/ (л.д. 27 том 1).

Согласно положениям ч. 2 ст. 9 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Денежные средства возвращены ФИО1 в размере 189692 рубля.

Однако, как следует из инвестиционного контракта от /дата/, заключенного между Муниципальным образованием «Клинский муниципальный район» и ООО «Компания ТехноСтройОлимп», в ходе осуществления инвестиционного проекта в пределах доли муниципального образования и за ее счет Инветор-Застройщик передает «обманутым дольщикам» проблемных объектов по отдельно заключенным договорам купли-продажи и/или договорам долевого участия площадь в жилых помещениях в Инвестиционном объекте, в количестве кв.м. и в счет первоначально оплаченного «обманутым дольщиком» долевого взноса (п. 3.13 инвестиционного контракта).

В рамках данного контракта ФИО1 отказался от своих прав на квартиру по адресу: /адрес/, площадью /данные изъяты/ кв.м. в пользу администрации муниципального образования, к которому, в свою очередь перешли права на данную квартиру.

По договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома от /дата/, заключенному в рамках инвестиционного контракта от /дата/, ответчик обязался передать в собственность истца квартиру с учетом дополнительного взноса общей площадью /данные изъяты/ кв.м.

Согласно п. 5.1 договора, часть объекта, площадью /данные изъяты/ кв.м. передается участнику долевого строительства без оплаты с его стороны и за счет доли муниципального образования по инвестиционному контракту.

Пунктом 3.1 инвестиционного контракта, установлена стоимость 1 кв.м. жилых помещений в многоквартирном доме – 52 460 руб.

Поскольку объект долевого строительства ФИО1 передан не был, от своих прав на объект он отказался, в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в размере стоимости объекта, договор участия в долевом строительстве в отношении которого расторгнут, с учетом определенной инвестиционным контрактом стоимостью 1 кв.м. за вычетом возвращенных ответчиком истцу денежных средств в размере 189692 руб., что составляет 1747655,80 руб. (/данные изъяты/ * 52460-189692)

Суд не усматривает оснований для отказа в удовлетворении исковых требований по доводам возражений ответчика, указывающего, что у ответчика не возникло обязанности по оплате стоимости объекта долевого строительства, с учетом того, что цена договора участия в долевом строительстве определена условиями расторгнутого договора в размере 189692 руб., поскольку, заключая договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома ООО «Компания ТехноСтройОлимп» приняло на себя обязательство по передаче ФИО1 объекта долевого строительства площадью /данные изъяты/ кв.м., общей стоимостью 1937347,80 руб. (/данные изъяты/ * 52460), и с учетом расторжения договора участия в долевом строительстве у Компании возникло обязательство по возврату полной стоимости квартиры, а не только суммы дополнительно оплаченной по договору.

Доводы ответчика, что денежные средства в счет оплаты первоначальной стоимости квартиры были переданы ООО «КлинСтройДом», генеральный директор которой осужден приговором Клинского городского суда Московской области по ч. 4 ст. 160 УК РФ, а ФИО1 признан потерпевшим по уголовному делу, в связи с чем у них не возникла обязанность по возврату полной стоимости квартиры, судом отклоняются по тем же основаниям.

Ответчик также ссылался на обстоятельства препятствий для своевременного окончания строительства объекта для обманутых дольщиков, однако изложенные в письменных возражения обстоятельства не являются основанием для освобождения ответчика от оплаты в пользу истца стоимости квартиры, от прав на которую истец отказывается.

Разрешая исковые требования о взыскании неустойки за задержку возврата участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, суд приходит к следующим выводам.

Согласно положениям ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Судом установлено, что соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве полежит государственной регистрации (пункт 5).

Регистрация соглашения произведена /дата/ (Том 1 л.д. 28).

Поскольку ответчиком денежные средства возвращены истцу не в полном объеме, в силу ч. 2 ст. 9 ФЗ-214, в пользу истца подлежит взысканию неустойка.

Согласно расчету истца, размер неустойки за период с /дата/ (двадцатый рабочий день с даты регистрации соглашения о расторжении) по /дата/ (с учетом моратория) составляет 835233,83 руб. 

Согласно расчету истца, период просрочки исполнения обязательства составляет 1197 дней (том 1 л.д. 7). Истцом исключен период введения моратория, а именно с /дата/ по /дата/ - 272 дня и заявлено о взыскании неустойки исходя из просрочки исполнения обязательства – 925 дней.

Доводы ответчика о наличии оснований для расчета неустойки в однократном размере, нежели предусмотрено для участников долевого строительства – граждан, судом отклоняются, поскольку законом прямо предусмотрено применение двойного размера неустойки.

Доводы ответчика о наличии отношений вытекающих из инвестиционного контракта, заключенного между ответчиком и администрацией г.о. Клин Московской области, судом отклоняются, поскольку обязательства по возврату полной стоимости квартиры возникло у ответчика из заключенного договора участия в долевом строительстве с истцом.

Таким образом, суд признает расчет истца арифметически верным.

Ответчиком заявлено о применении положений ст. 333 ГК РФ, а именно снижении заявленного ко взысканию размера неустойки.

Суд полагает доводы ответчика, изложенные в письменных возражениях на иск, заслуживают внимания.

На основании пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

По смыслу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации понятие явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств является оценочным. Оценка указанному критерию отнесена к компетенции суда и производится им по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела. Снижение размера взыскиваемой неустойки является правом суда и в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, с учетом компенсационной природы взыскиваемых пеней.

В силу разъяснений, данных в п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от 21.12.2000 N 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Как следует из представленных ответчиком писем, на протяжении длительного времени ответчик обращался в администрацию г.о. Клин Московской области, Министерство строительного комплекса Московской области, Правительство Московской области, указывая на наличие препятствий в ведении строительства многоквартирного дома. Также ответчиком представлены доказательства, подтверждающие обращения в администрацию г.о. Клин Московской области за содействием в продлении разрешения на строительство, поскольку Министерство строительного комплекса по различным причинам отказывало в продлении разрешения на строительство, доказательства подтверждающие обращение в кредитные организации для предоставления займа под залог земельного участка на котором ведется строительство многоквартирного дома (Том 3).

Таким образом, суд полагает, заслуживают внимания доводы ответчика, что с его стороны велись активные действия, направленные на завершение строительства, в подтверждение которых ответчиком представлены доказательства.

Однако, указанные ответчиком обстоятельства не освобождают от выплаты неустойки, поскольку такая мера ответственности прямо предусмотрена законом. 

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности как по основному требованию так и по требованиям о взыскании неустойки.

Проверив указанные доводы, суд их отклоняет по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из приведенных положений закона следует, что для разрешения вопроса об исчислении срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, суду необходимо установить начальный момент течения данного срока, то есть день, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Определяя начало течения срока исковой давности по заявленным ФИО1 требованиям суд учитывает, что участниками отношений по строительству объекта долевого строительства, предназначенного для истца, являлись не только ФИО1 и ООО «ТехноСтройОлимп», но и муниципальное образование «Клинский муниципальный район» Московской области.

Указанное муниципальное образование, сформировало реестр «обманутых дольщиков», в который был включен ФИО1, и заключило /дата/ с ООО «Компания ТехноСтройОлимп» инвестиционный контракт на строительство 9-ти этажного жилого дома позиция № /номер/ по адресу: /адрес/, с целью передачи «обманутым дольщикам» объекта долевого участия.

Срок реализации данного контракта установлен сторонами до /дата/ 2020 г.

Доказательств, свидетельствующих о том, что ФИО1 участники инвестиционного контракта от /дата/ 2016 г., сообщили о том, что его инвестиции как участника долевого строительства не будут ему возвращены, в материалах дела отсутствуют.

После возникновения оснований для расторжения договора долевого участия в связи с нарушением срока передачи объекта долевого участия, при наличии инвестиционного контракта направленного на защиту прав «обманутых дольщиков», срок действия которого был определен до /дата/, до истечения данного срока истец вправе был требовать исполнения данного контракта путем предоставления ответчику дополнительной возможности исполнить инвестиционный контракт.

При этом сторона данного контракта - муниципальное образование «Клинский муниципальный район» Московской области подтверждала намерение совершить в будущем действия, являющиеся предметом инвестиционного контракта, у ФИО1 имелись разумные ожидания относительно того, что он получит объект долевого строительства, а потому по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации в указанный период срок давности по денежному требованию о возврате денежных средств, вложенных в строительство объекта долевого строительства в связи с не передачей данного объекта «обманутому дольщику» не начинает течь.

Исходя из изложенного, суд отклоняет доводы ответчика о пропуске срока исковой давности по требованиям о возврате денежных средств.

Поскольку срок исковой давности по основному требованию не истек, то по требованию о взыскании неустойки суд также отказывает в применении срока исковой давности.

Определяя размер неустойки, подлежащий взысканию с ответчика, суд учитывая установленные обстоятельства задержки окончания строительства многоквартирного дома, а также учитывая срок обращения истца с требованиями о взыскании неустойки спустя значительное время после расторжения договора, с учетом положений ст. 10 ГК РФ, приходит к выводу о наличии оснований для снижения заявленного ко взысканию размера неустойки. 

Принимая во внимание компенсационный характер неустойки, суд находит сумму неустойки заявленную истцом чрезмерной и считает разумным снизить размер неустойки за период с /дата/ по /дата/ до 400 000 рублей, что позволит обеспечить баланс интересов сторон.

При этом суд исключает из периода с /дата/ по /дата/ период введения моратория с /дата/ по /дата/, введенный Постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 N 423 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве".

В силу п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» (далее – Постановление № 479), установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве. 

Постановление № 479 вступило в силу 29 марта 2022 г. 

С учетом изменений, внесенных постановлениями Правительства Российской Федерации от 17 мая 2022 г. № 890, от 1 сентября 2022 г. № 1534, от 30 сентября 2022 г. № 1732, пунктом 1 Постановления № 479 установлено, что неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ уплате гражданину – участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу Постановления № 479 до 30 июня 2023 г. включительно. В отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных данным пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу Постановления № 479, предоставляется отсрочка до 30 июня 2023 г. включительно. 

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, на которую имеется ссылка в пункте 1 Постановления № 479, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином ? участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ. 

Согласно приведенным выше положениям Постановления № 479 за период с 29 марта 2022 г. по 30 июня 2023 г. неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, в том числе указанные в части 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, не начисляются и, соответственно, не взыскиваются. 

К числу названных финансовых санкций относится предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» штраф, на применение которого указано в части 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ. Согласно пункту 6 статьи 13 Закона о Защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. 

Таким образом, если правомерные требования потребителя не были удовлетворены застройщиком добровольно и срок для добровольного удовлетворения этих требований истек до /дата/, то независимо от даты принятия судом решения с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от присужденных потребителю денежных сумм за нарушения, допущенные до /дата/ (Аналогичная позиция изложена в определении Судебной коллегии по гражданским делам от /дата/ 2021 г. № /номер/.) Если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с /дата/ по /дата/, то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.

Судом установлено, что ФИО1 обратился с требованием о взыскании денежных средств /дата/ (Том 1 л.д. 4). Ранее, с требованием о выплате как денежных средств в счет квартиры, так и неустойки, ФИО1 не обращался, что не отрицала сторона истца.

Согласно статье 22 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Таким образом, Закон о защите прав потребителей предусматривает срок добровольного исполнения обязательства по заявленным потребителем требованиям, который в данном случае истекал /дата/ и с учетом вышеизложенных норм права указанный штраф взысканию с застройщика не подлежи, поскольку срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с /дата/ по /дата/

Истцом заявлено о взыскании убытков, составляющих разницу между стоимостью квартиры по состоянию на момент покупки и по состоянию на /дата/.

Стороны согласились с определением стоимости объекта по состоянию на /дата/ с учетом Постановления Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. № 479.

В соответствии со ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные названным федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393.1 ГК РФ в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.

Если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора (пункт 1 настоящей статьи), но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой.

Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов (пункт 2 статьи 393.1 ГК РФ).

Таким образом, для наступления гражданско-правовой ответственности, необходимо доказать факт причинения вреда, противоправность действий ответчика, вину причинителя вреда и наличие причинной связи между указанными элементами, а также размер подлежащих возмещению убытков.

Разрешая требования истца в части взыскания убытков, суд приходит к выводу, что нарушение ответчиком прав истца по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от /дата/ установлено, поскольку взятые на себя обязательства по передаче объекта недвижимости ответчик не выполнил.

Определением суда от /дата/ по делу назначена судебная оценочная экспертиза. Суд посчитал возможным поручить проведение экспертизы эксперту АНО «Центральное бюро судебных экспертиз № 1», так как у суда нет оснований не доверять экспертам данной организации.

С учетом позиций сторон, судом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости квартиры на /дата/ – дату расторжения договора участия в долевом строительстве, на /дата/ (с учетом моратория) и на момент проведения оценки.

Из выводов оценочной экспертизы следует, что рыночная стоимость квартиры, аналогичной квартире, подлежащей передаче участнику долевого строительства (ФИО1) по договору участия в долевом строительстве № /номер/ от /дата/, без отделки составляет:

по состоянию на /дата/ – 1900000 руб.;

по состоянию на /дата/ – 3000000 руб.;

по состоянию на момент проведения оценки – 3600000 руб.

В силу статьи 405 ГК РФ должник, просрочивший исполнение, отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой, и за последствия случайно наступившей во время просрочки невозможности исполнения (пункт 1).

Если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков (пункт 2).

Пунктом 1 статьи 524 ГК РФ установлено, что, если в разумный срок после расторжения договора вследствие нарушения обязательства продавцом покупатель купил у другого лица по более высокой, но разумной цене товар взамен предусмотренного договором, покупатель может предъявить продавцу требование о возмещении убытков в виде разницы между установленной в договоре ценой и ценой по совершенной взамен сделке.

Если в разумный срок после расторжения договора вследствие нарушения обязательства покупателем продавец продал товар другому лицу по более низкой, чем предусмотренная договором, но разумной цене, продавец может предъявить покупателю требование о возмещении убытков в виде разницы между установленной в договоре ценой и ценой по совершенной взамен сделке (пункт 2 статьи 524 ГК РФ).

Согласно пункта 3 статьи 524 ГК РФ, если после расторжения договора по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 настоящей статьи, не совершена сделка взамен расторгнутого договора и на данный товар имеется текущая цена, сторона может предъявить требование о возмещении убытков в виде разницы между ценой, установленной в договоре, и текущей ценой на момент расторжения договора.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

В пункте 31 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что убытки, причиненные потребителю в связи с нарушением изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) его прав, подлежат возмещению в полном объеме, кроме случаев, когда законом установлен ограниченный размер ответственности. При этом следует иметь в виду, что убытки возмещаются сверх неустойки (пени), установленной законом или договором (абзац первый).

Учитывая это, при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, связанных с возвратом товара ненадлежащего качества, суд вправе удовлетворить требование потребителя о взыскании разницы между ценой такого товара, установленной договором купли-продажи, и ценой аналогичного товара на время удовлетворения требований о взыскании уплаченной за товар ненадлежащего качества денежной суммы (абзац четвертый).

Согласно пункту 35 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013г., убытки, причиненные участнику долевого строительства расторжением договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным частями 2 и 1.1. статья 9 Закона об участии в долевом строительстве, подлежат возмещению застройщиком в полном объеме сверх суммы денежных средств, подлежащих возврату участнику долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 данной статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора.

Из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации в их совокупности следует, что в случаях, когда кредитор по вине должника расторгает договор, он имеет право на возмещение убытков, вызванных удорожанием на рынке объектов, аналогичных подлежащему передаче ему объекту, размер которых определяется ценой аналогичного объекта на день удовлетворения требований.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о праве истца на возмещение убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном по вине ответчика договоре и по состоянию на /дата/.

Ответчик не согласился с заключением судебной экспертизы, представил заключение специалиста (рецензию) (Том 2 л.д. 28-112). Из рецензии следует, помимо наличия нарушений к оформлению экспертизы, что указанная экспертом цена, исходя из объекта исследования, завышена (Том 2 л.д. 78).

Судом допрошен эксперт ФИО4, проводивший судебную экспертизу (Том 2 л.д. 116-117), который пояснил, что определял рыночную стоимость спорного объекта недвижимости в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию, то есть в готовом, достроенном доме.

По ходатайству ответчика назначена дополнительная оценочная экспертиза.

Истец возражал, полагал, что экспертом верно определена стоимость квартиры, а не объекта долевого строительства.

Из выводов дополнительной судебной оценочной экспертизы следует, что рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на /дата/ составляет 2 620 000 рублей (Том 2 л.д. 153). Эксперт исходил из того, что при покупке квартиры на этапе строительства покупатель экономит 16,7 %, в связи с чем снизил цены объектом-аналогов на 16,7 %. (Том 2 л.д. 147).

Суд полагает, что исходя из вышеизложенных норм права, в том числе, п. 2 ст. 393.1 ГК РФ, убытки, причиненные истцу, вопреки доводам истца, подлежат возмещению в сумме, составляющей разницу между ценой объекта, являющегося предметом договора от /дата/, заключённого с ответчиком, и ценой аналогичного товара по состоянию на /дата/.

Предметом договора от /дата/ является объект долевого строительства, в связи с чем, при определении стоимости аналогичного товара, необходимо учитывать стоимость аналогичного объекта долевого строительства.

Исходя из условий инвестиционного контракта о стоимости одного квадратного метра передаваемого жилого помещения в размере 52 460 рублей, истцом оплачена стоимость объекта площадью /данные изъяты/ кв.м. (1937347,80/52460). 

Таким образом, стоимость одного квадратного метра объекта недвижимости, аналогичного спорному, по состоянию на /дата/ составляла 70945,03 руб. (2620000//данные изъяты/ кв.м.).

Суд полагает, что поскольку на сегодняшний день объект строительством не окончен и истец вправе требовать получения жилого помещения площадью исходя из оплаченной площади квартиры, то есть /данные изъяты/ кв.м., то убытки, причиненные ему составляют 682 652 руб. 20 коп. (70945,03 * /данные изъяты/ кв.м. – (1937347,80+189692)).

Таким образом, исковые требования в части взыскания убытков подлежат удовлетворению частично, а именно с ответчика в пользу истца подлежат взысканию убытки в размере 682 652 руб. 20 коп.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу абзаца девятого ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы. 

На основании ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает взыскать с другой стороны на оплату услуг представителя.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п. 12 своего Постановления от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ). 

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 11 Постановления от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснил, что разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (ч. 4 ст. 1 ГПК РФ), (абз. 1 пункт 11). 

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя в сумме 50 000 рублей.

В подтверждение несения указанных расходов в материалы дела представлен договор об оказании юридических услуг от /дата/ (л.д. 42-44 том 1) и расписка о передаче денежных средств (л.д. 46).

Сторонами по договору оказания юридических услуг определена стоимость оказываемых услуг в рамках рассмотрения данного дела в суде первой инстанции, а в случае подачи сторонами апелляционной жалобы – в суде второй инстанции в размере 50 000 рублей, которую они сочли соответствующей объему оказываемой услуги. Услуги оказаны представителем в полном объеме и подтверждены документами.

Согласно ст. 48, 49 ГПК РФ, граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителя, имеющего надлежащим образом оформленные полномочия на ведение дел в судах.

Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, принимая во внимание сложность дела, количество судебных заседаний, срок рассмотрения гражданского дела, требования разумности и справедливости, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца расходов по оплате услуг представителя в размере 50000 рублей.

Оснований для снижения размера заявленных расходов на оплату услуг представителя суд не усматривает, поскольку объем оказанных услуг соответствует заявленным требованиям.

В ходе рассмотрения дела, судом назначена экспертиза, оплата которой возложена на ФИО1 и ООО «Компания ТехноСтройОлимп» в равных долях.

Согласно части 1 статьи 98 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Определением суда от /дата/ по делу назначена оценочная экспертиза, расходы распределены между сторонами по /данные изъяты/ доле (Том 1 л.д. 130 оборот).

АНО «Центральное бюро судебных экспертиз /номер/» заявлено ходатайство о распределении судебных расходов в размере 24000 рублей, в обоснование которого указано, что оплата за экспертизу в размере 24000 рублей не была произведена. Оплата в размере 24000 руб. (1/2 доля стоимости) поступила /дата/ от ООО «Компания «ТехноСтройОлимп» (л.д. 223 том 1).

На основании положений ст. 95 ГПК РФ, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ФИО1 в пользу АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №1» стоимость экспертизы в размере 24000 рублей, поскольку истцом стоимость экспертизы, которой подтверждены доводы ответчика, не оплачена.

Поскольку судом положены в основу выводы дополнительной экспертизы, суд приходит к выводу, что в силу ст. 98 ГПК РФ, регламентирующей взыскание судебных расходов пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, оснований для компенсации данных расходов за счет ответчика не имеется. 

Руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Компания ТехноСтройОлимп», ИНН 

<

***>, КПП 773001001, ОГРН 

<

***> в пользу ФИО1, /дата/ года рождения, паспорт /номер/ /номер/ стоимость непереданного объекта недвижимости в размере 1 747 655,80 руб., неустойку за несовременный возврат денежных средств по договору за период с /дата/ по /дата/ в размере 400 000 рублей, убытки в виде разницы стоимости квартиры в размере 662655,22 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей, а всего взыскать 2 860 308 (два миллиона восемьсот шестьдесят тысяч триста восемь) рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Компания ТехноСтройОлимп» о взыскании штрафа, неустойки, и убытков в большем размере – отказать.

Взыскать с ФИО1, /дата/ года рождения, паспорт /номер/ /номер/ в пользу АНО «Центральное бюро судебных экспертиз № 1», ИНН 

<

***>, КПП 771901001, стоимость экспертизы в размере 24000 (двадцать четыре тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Клинский городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме. 

Судья К.П. Кручинина

Решение суда в окончательной форме изготовлено 17 октября 2023 г.

Судья К.П. Кручинина