Гр. дело №2-407/2024 

78RS0005-01-2023-005798-02 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 07 февраля 2024 года

Калининский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего - судьи Максимовой Т.А.,

при секретаре Воробьевой Л.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к ООО «Новые Горизонты 6» о признании незаконным абзаца 4 пункта 4.4. договора, внесении изменений в сведения кадастрового учета, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО3 обратились в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО «Новые горизонты 6» о признании незаконным абзаца 4 пункта 4.4. договора, внесении изменении в сведения кадастрового учета, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, указав в обоснование требований, что 16.05.2022 между истцами и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № по 

<

адрес> (далее - Договор), согласно которому ответчик обязался передать истцам жилое помещение - квартиру №, расположенную в секции № на № этаже, площадью 47,33 кв.м. 09.09.2022 произведен осмотр квартиры с привлечением специалиста по приемке, по итогам которого составлен комиссионный акт осмотра. В результате осмотра в квартире выявлены многочисленные дефекты. На основании комиссионного акта осмотра составлено заключение специалиста № от 09.09.2022, которое вместе с требованием о компенсации расходов на привлечение специалиста было направлено истцами в адрес ответчика. 13.10.2022 от ответчика поступил отказ в удовлетворении требований. 27.10.2022 между истцами и ответчиком подписан акт приема-передачи квартиры. Недостатки, выявленные в квартире, ответчиком не устранены. 10.01.2023 ответчику направлена телеграмма о проведении осмотра квартиры, назначенного на 17.01.2023 в 11:00. По результатам осмотра ООО «Авангард Оценочная компания» изготовлено заключение эксперта № от 25.01.2023, согласно которому качество проведения отделочных и монтажных работ не соответствует действующим нормам, применяемым для данного типа работ, а также техническим регламентам, действующим на территории РФ. Стоимость работ по устранению выявленных недостатков составила № руб. Расходы истцов на оплату экспертного заключения составили № руб. Также при проведении 07.01.2023 осмотра квартиры истцов проведены контрольные замеры, по результатам которых составлено заключение кадастрового инженера № от 17.01.2023, согласно которому фактическая площадь квартиры составляет 45,6 кв.м., что на 1,7 кв.м. меньше характеристик квартиры, указанных в п.1.1 Договора. Расходы истцов на оплату указанного экспертного заключения составили № руб. Пунктом 4.4 Договора установлено, что стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений может быть уменьшена или увеличена за счет соответственно увеличения или уменьшения других помещений квартиры, а также фактическая площадь лоджий/балкона/террас (при их наличии), могут отличаться от проектных площадей, указанных в п.1.1 Договора, в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Если в результате проведения первичного технического учета и (или) технической инвентаризации и (или) кадастрового учета фактическая общая площадь квартиры будет отклоняться от общей проектной площади квартиры, указанной в п.1.1 настоящего Договора, в сторону уменьшения или увеличения не более чем на 1 кв.м., изменение цены Договора не производится. Из абзаца 4 п.4.4 Договора следует, что работы по отделке квартиры и установке внутреннего оборудования в квартире осуществляются после проведения первичного технического учета и (или) технической инвентаризации и (или) кадастрового учета фактической общей площади квартиры, произведенных по заказу ответчика уполномоченными органами. Указанный выше пункт Договора истцы полагают нарушающим их законные права и интересы, поскольку квартира приобреталась с отделкой. Принимая во внимание установленные отклонения в площади квартиры, истцами определен размер излишне уплаченных ответчику денежных средств в размере № руб. № коп. 29.03.2023 истцами в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием об оплате произведенных расходов на подготовку экспертных заключений, возмещении стоимости устранения выявленных недостатков, а также излишне уплаченных денежных средств по договору, выплате неустойки. В удовлетворении претензии ответчиком отказано. В связи с изложенным, истцы, уточнив требования в порядке ст.39 ГПК РФ, просят суд признать незаконным и отменить абзац 4 пункта 4.4 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 16.05.2022, заключенного между ФИО2, ФИО3 и ООО «Новые Горизонты 6»; обязать ООО «Новые Горизонты 6» внести изменения в сведения кадастрового учета квартиры по 

<

адрес>, кадастровый №, указав общую площадь квартиры 45,26 кв.м.; взыскать с ООО «Новые Горизонты 6» в пользу ФИО2 и ФИО3 денежные средства в размере № руб. № коп. в качестве возмещения расходов, необходимых на устранение недостатков в квартире, переданной по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 16.05.2022, денежные средства в размере № руб. № коп. в качестве неустойки за нарушение сроков устранения недостатков в квартире за период с 09.11.2022 по 26.10.2023 и с 27.10.2023 до момента фактического исполнения решения суда, денежные средства в размере № руб. № коп. в качестве переплаты по Договору, денежные средства в размере № руб. № руб. в качестве неустойки за несвоевременный возврат излишне уплаченных денежных средств за период с 16.04.2023 по 26.10.2023 и с 27.10.2023 до момента фактического исполнения решения суда, денежные средства в размере № руб. в качестве компенсации расходов по приемке квартиры, денежные средства в размере № руб. № коп. в качестве компенсации расходов за пересылку телеграммы с вызовом на осмотр, денежные средства в размере № руб. в качестве компенсации за составление заключения эксперта № от 25.01.2023, денежные средства в размере № руб. в качестве компенсации за составление заключения эксперта № от 17.01.2023, денежные средства в размере № руб. № коп. в качестве компенсации расходов на пересылку корреспонденции, денежные средства в размере № руб. в качестве компенсации расходов на юридические услуги, денежные средства в размере № руб. в качестве компенсации расходов на изготовление доверенности; взыскать в пользу каждого истца компенсацию морального вреда в размере № руб., штраф в размере 50% от присужденной судом суммы.

Представитель истцов ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, поддержал исковые требования с учетом заявленных уточнений.

Представитель ответчика ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, представила в суд возражения на исковое заявление, в котором выразила несогласие с заявленными требованиями, указав в обоснование доводов, что основания для отмены абзаца 4 пункта п.4.4 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 16.05.2022, внесения изменений в сведения кадастрового учета и взыскания переплаты отсутствуют. Доказательства изменения площади квартиры истцами не представлены. Наличие в договоре условия о том, что квартира передается в характеристиках, включающих наличие чистовой отделки, не является основанием для проведения первичной технической инвентаризации после проведения соответствующих отделочных работ, так как указанные отделочные работы предусмотрены не проектной документацией, а определяются соглашением сторон и указываются в заключаемом договоре. Уменьшение площади помещений квартиры после отделки не является основанием для производства повторных обмеров площади и уменьшения цены договора. Акт приема-передачи от 27.10.2022 подписан истцами без замечаний. Взыскание с ответчика каких-либо неустоек и штрафов за период с 26.03.2022 по 30.06.2023 недопустимо в силу указаний Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 №479. Предъявленные истцами к взысканию неустойка и штраф явно несоразмерны последствиям нарушения ответчиком своих обязательств. Размер заявленной компенсации морального вреда также завышен и не учитывает степень вины причинителя, не соответствует принципу разумности и справедливости. Расходы на экспертизу не подлежат возмещению, поскольку не являлись необходимыми. А соответствующие вопросы могли быть решены истцами с ответчиком в досудебном порядке с привлечением квалифицированных специалистов.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, оценив все представленные доказательства в их совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 16.05.2022 между истцами и ответчиком между истцами и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №, согласно п.1.1 которого Застройщик обязуется своими силами и привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, предусмотренном настоящим договором, передать Участнику долевого строительства жилое помещение – двухкомнатную квартиру, условный номер №, расположенную в секции № на № этаже, тип №, общей проектной площадью 47,33 кв.м., кроме того проектная площадь балкона 5,16 кв.м. (без понижающего коэффициента 0,3), общая площадь квартиры, включая площадь балкона (без понижающего коэффициента 0,3) 52,49 кв.м., а Участник долевого строительства обязуется уплатить установленную договором цену и принять квартиру по акту приема-передачи после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (т.1, л.д.14-32).

В соответствии с п.1.3 Договора квартира передается Участнику долевого строительства в состоянии, соответствующем указанному в Приложении №3 к Договору, являющемся его неотъемлемой частью, то есть с проведением отделочных работ.

22.07.2022 на основании разрешения № многоквартирный жилой дом по 

<

адрес>, в котором располагается квартира истцов, введен в эксплуатацию (т.1, л.д.116-118). 

09.09.2022 истцами произведен осмотр квартиры по 

<

адрес>, при участии специалиста ООО «Авангард Оценочная компания». По итогам осмотра в квартире выявлены недостатки, которые отражены в комиссионном акте осмотра от 09.09.2022, а впоследствии – в заключении специалиста № от 09.09.2022 (т.1, л.д.39-50, 57-60).

26.09.2022 истцы обратились к ответчику с заявлением, в котором указали на наличие в квартире недостатков и необходимости их устранения в течение 60 дней, приобщении к комиссионному акту осмотра от 09.09.2022 заключения специалиста № от 09.09.2022, а также компенсации расходов на привлечение для приемки квартиры специалиста, в размере № руб. (т.1, л.д.61, 62)

Письмом от 13.10.2022 № ответчик отказал в удовлетворении требования истцов о компенсации расходов на привлечение специалиста для приемки квартиры, а также указал, что в смотровом листе отсутствуют указания на существенные недостатки в квартире, в связи с чем отказ истцов от приемки квартиры расценивается ответчиком как уклонение истцов от приемки. Относительно выявленных недостатков ответчик указал на их устранение в срок не более 60 календарных дней с даты подписания акта приема-передачи квартиры (т.1, л.д.63).

27.10.2022 акт приема-передачи квартиры между истцами и ответчиком был подписан (т.1, л.д.88).

Недостатки, выявленные истцами при осмотре квартиры, ответчиком устранены не были.

10.01.2023 истцами ответчику направлена телеграмма о проведении осмотра квартиры, назначенного на 17.01.2023 в 11:00.

По результатам осмотра ООО «Авангард Оценочная компания» изготовлено заключение эксперта № от 25.01.2023, согласно выводам которого качество проведения отделочных и монтажных работ не соответствует действующим нормам, применяемым для данного типа работ, а также техническим регламентам, действующим на территории РФ. Стоимость работ по устранению выявленных недостатков составила № руб. 

Расходы истцов на оплату экспертного заключения составили № руб.

Также при проведении 07.01.2023 осмотра квартиры истцов были проведены контрольные замеры, по результатам которых составлено заключение кадастрового инженера № от 17.01.2023, согласно выводам которого фактическая площадь квартиры составляет 45,6 кв.м., что на 1,7 кв.м. меньше характеристик квартиры, указанных в п.1.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 16.05.2022. 

Расходы истцов на оплату указанного экспертного заключения составили № руб. 

29.03.2023 истцами в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованиями об оплате денежных средств в размере № руб. в качестве возмещения расходов на устранение выявленных недостатков в квартире, неустойки за несвоевременное устранение недостатков в квартире в размере № руб. № коп., исправлении ошибки в части указания площади квартиры, возврате излишне уплаченных денежных средств в размере № руб. № коп., компенсации расходов на составление экспертного заключения в размере № руб.. а также расходов на составление заключения кадастрового инженера в размере № руб. (т.1, л.д.89-93).

Письмом № от 18.04.2023 ответчик отказал истцам в удовлетворении требований (т.1, л.д.96).

Согласно ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч.ч.1, 2 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

На основании ч.6 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

По ходатайству ответчика определением суда от 28.07.2023 по делу назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, производство которой поручено экспертам ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы». 

Согласно Заключению экспертов № от 06.09.2023, в квартире расположенной по 

<

адрес>, имеются недостатки (строительные дефекты), все выявленные дефекты (недостатки) являются следствием нарушения застройщиком требований нормативных документов, а также нарушений технологии производства строительно-монтажных и отделочных работ. Выявленные недостатки являются строительными. Рыночная стоимость выполнения работ по устранению выявленных недостатков (строительных дефектов), включая стоимость материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков (строительных дефектов) составляет № руб. № коп. Общая площадь квартиры с учетом отделки составила 45,95 кв.м., приведенная площадь 48,8 кв.м., без учета отделки – 45,26 кв.м., приведенная площадь 47,44 кв.м. (т.1, л.д.133-270).

Суд принимает в качестве допустимого и достоверного доказательства заключение экспертов № от 06.09.2023 в части определения наличия недостатков и стоимости их устранения, поскольку отсутствуют основания не доверять данному заключению, полученному по результатам назначенной судом экспертизы, где суждения экспертов являются полными, объективными и достоверными, а также изложены в соответствии с требованиями действующего законодательства. Выводы экспертов не имеют разночтений, противоречий и каких-либо сомнений, не требуют дополнительной проверки. Кроме того, судебные эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ, что в совокупности с содержанием данного им заключения свидетельствует о том, что исследования были проведены объективно, на строго нормативной основе, всесторонне и в полном объеме. Квалификация лиц, проводивших экспертизу, сомнений не вызывает, эксперты имеют специальное образование, большой опыт работы и право осуществлять экспертную деятельность. 

Каких-либо объективных и обоснованных доказательств, опровергающих правильность выводов, содержащихся в Заключении экспертов № от 06.09.2023, сторонами не представлено. 

Допрошенная в ходе судебного заседания эксперт ФИО1 выводы заключения экспертов подтвердила, дополнительно указав на описку на листе 52 заключения в указании общей приведенной площади квартиры с учетом отделки – вместо 48,2 кв.м., неверно указано 48,8 кв.м., что является технической ошибкой и следует из вышеуказанного расчета.

Оснований не доверять показаниям эксперта суд не усматривает, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ.

Вместе с тем, в части выводов эксперта об определении площади квартиры с учетом и без учета отделочных работ, суд учитывает, что расчет произведен экспертом без применения разрушающего метода и вскрытия работ, а также без учета данных о количестве и качестве использованных при проведении работ материалов. 

В этой связи суд руководствуется данными, указанными в Договоре, акте приема-передачи жилого помещения, а также в проектной документации, предоставленной ответчиком.

Учитывая, что требования к ответчику предъявлены истцом в течение гарантийного срока в соответствии с ч.2 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд, принимая во внимание заключение судебной экспертизы, приходит к выводу о наличии предусмотренных законом оснований для удовлетворения требований о взыскании в счет стоимости устранения недостатков денежных средств в размере № руб. № коп. - по № руб. № коп. в пользу каждого.

Согласно п.п.1, 2 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми ГК РФ, Законом РФ № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Таким образом, принимая во внимание возникшие между истцами и ответчиком правоотношения, к их регулированию подлежат применению нормы Закона РФ № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей».

В соответствии с ч.1 ст.16 Закона РФ № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Перечень недопустимых условий, ущемляющих права потребителя приведен в ч.2 ст.16 Закона РФ № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей».

Пунктом 4.4 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 16.05.2022 установлено, что стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений может быть уменьшена или увеличена за счет соответственно увеличения или уменьшения других помещений квартиры, а также фактическая площадь лоджий/балкона/террас (при их наличии), могут отличаться от проектных площадей, указанных в п.1.1 Договора, в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Если в результате проведения первичного технического учета и (или) технической инвентаризации и (или) кадастрового учета фактическая общая площадь квартиры будет отклоняться от общей проектной площади квартиры, указанной в п.1.1 настоящего Договора, в сторону уменьшения или увеличения не более чем на 1 кв.м., изменение цены Договора не производится. Из абзаца 4 п.4.4 Договора следует, что работы по отделке квартиры и установке внутреннего оборудования в квартире осуществляются после проведения первичного технического учета и (или) технической инвентаризации и (или) кадастрового учета фактической общей площади квартиры, произведенных по заказу ответчика уполномоченными органами.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

В пунктах 1 и 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. №16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, пунктом 3 того же постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предусмотрено, что при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях, однако в силу указанных выше разъяснений свобода договора не может быть безгранична и ее ограничение может быть признано допустимым в ряде установленных законом случаях.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (здесь и далее - в редакции, действующей в исследуемый период) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании части 1 статьи 5 данного Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч.2 ст.5 указанного Закона).

Из буквального толкования названных выше положений закона и акта их разъяснения следует, что нормы частей 1, 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 №214-ФЗ является диспозитивными и предполагают, что стороны, при заключении договора долевого участия могут выбрать один из трех способов определения цены договора:

- цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика;

- цена договора может быть определена как произведение цены единицы площади жилого помещения и общей площади объекта долевого строительства.

- цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади жилого помещения и общей приведенной площади жилого помещения.

Согласно правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как разъяснено в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Анализируя положения абзаца 4 пункта 4.4 Договора, суд не усматривает оснований для признания указанных положений недопустимыми и их отмены, поскольку условия договоры изложены четко, ясно и понятным для потребителя языком.

Согласно п.1.1 договора застройщик обязался передать дольщикам жилое помещение общей проектной площадью 47,33 кв.м., кроме того проектная площадь балкона – 5,16 кв.м. (без понижающего коэффициента 0,3), общая площадь квартиры, включая площадь балкона (без понижающего коэффициента 0,3) – 52,49 кв.м.

Согласно п.1.2 договора общая проектная площадь квартиры, в том числе проектная площадь балкона подлежит уточнению после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Согласно ведомости помещений и их площадей по состоянию на 08.04.2022 площадь квартиры истцов составила 46,4 кв.м.

По результатам контрольных замеров квартиры истцов составлено заключение кадастрового инженера № от 17.01.2023, согласно выводам которого фактическая площадь квартиры составляет 45,6 кв.м., что на 1,7 кв.м. меньше характеристик квартиры, указанных в п.1.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 16.05.2022 (т.1, л.д.82-88).

Данное заключение суд в качестве доказательства не принимает, поскольку расчет произведен специалистом без вскрытия работ, а также без учета данных о количестве и качестве использованных при проведении работ материалов. Кроме в представленном заключении отсутствуют данные о произведенном осмотре и замерах, отсутствуют расчеты, в вязи с чем не представляется возможным сопоставить его с проектной документацией.

Вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ истцами не представлено доказательств, свидетельствующих о возможности признания оспариваемых истцами положений абзаца 4 пункта 4.4 Договора недопустимыми и их отмены.

Суд соглашается с позицией ответчика, изложенной в возражениях (т.1, л.д.111-115) и полагает, что условие договора о проведении отделочных работ после обмеров соответствует нормам действующего законодательства и не нарушает права потребителей. В ином случае, жилое помещение требовало бы проведения регулярных замеров при проведении ремонтных работ, неизбежно возникающих в процессе эксплуатации жилого помещения. Кроме того, представляется логичным, что проведение отделочных работ уменьшает площадь жилого помещения в зависимости от количества и качества материалов, используемых для проведения отделочных работ.

Кроме того, как правомерно указано ответчиком в возражениях, проведение отделочных работ согласовано сторонами при заключении договора, тогда как площадь передаваемого жилого помещения установлена проектной документацией, обязанность по согласованию которой с потребителями законом не предусмотрена.

С учетом изложенного суд не усматривает предусмотренных законом оснований для признания абзаца 4 пункта 4.4 Договора недействительным и взыскании с ответчика в пользу истцов переплаты в размере № руб. № коп., и, как следствие, для внесения изменений в сведения кадастрового учета, поскольку в результате обмеров площадь квартиры изменилась менее, чем на 1 кв.м.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что отмена пункта договора, подписанного сторонами, в компетенцию суда не входит. В ходе рассмотрения дела суд, учитывая требования закона, а также требования истцов, может признать тот или иной пункт договора незаконным, нарушающим права потребителя.

Разрешая требования истцов о взыскании неустойки, суд приходит к следующим выводам.

Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 №479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", установлен мораторий на начисление неустойки в период по 30.06.2023 включительно. Таким образом, из определенного истцами периода надлежит исключить период с 09.11.2022 по 30.06.2023 включительно. Следовательно, сумма неустойки в период с 01.07.2023 по 07.02.2024 составит № руб. № коп., исходя из следующего расчета: №.

Как следует из п.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в соответствии со ст.333 ГК РФ.

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 21.12.2000 № 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования ст.17 (ч.3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п.1 ст.333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, об его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ», при разрешении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

При определении суммы неустойки должны быть учтены все существенные обстоятельства дела, в том числе, степень выполнения обязательств должником, длительность допущенной ответчиком просрочки нарушения обязательства, последствия нарушения обязательства, размер неустойки, а также компенсационная природа неустойки.

Исходя из анализа всех обстоятельств по делу и оценки соразмерности заявленной суммы, из возможных финансовых последствий для каждой из сторон, принимая во внимание обстоятельства дела, в том числе фактическую просрочку передачи ответчиком истцам объекта долевого строительства, учитывая положения ст.333 ГК РФ, требования ч.1 ст.12 ГПК РФ о состязательности и равноправии сторон в процессе, а также заявленное ответчиком ходатайство о снижении неустойки, суд находит возможным снизить размер взыскиваемой неустойки до № руб. - по № руб. в пользу каждого из истцов, поскольку, по мнению суда, взыскание неустойки в указанном размере будет отвечать ее назначению, как меры ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору и позволит соблюсти баланс интересов истца и ответчика, что согласуется с положениями ч.3 ст.17 Конституции РФ.

В соответствии с п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). 

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

С учетом изложенного суд полагает подлежащими удовлетворению требования истцов о взыскании с ответчика неустойки в размере 1% в день в период с 08.02.2024 до момента фактического исполнения решения суда. 

Поскольку в удовлетворении требований о взыскании денежных средств в счет переплаты по договору надлежит отказать, следовательно, предусмотренные законом основания для взыскания с ответчика неустойки за неисполнения данного требования истцов, отсутствуют.

Согласно ст.15 Закона РФ № 2300-1 от 07 февраля 1992 года "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Поскольку вина ответчика в нарушении обязательства перед истцами по договору установлена, с учетом фактических обстоятельств дела, требований разумности и справедливости, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов компенсации морального вреда в размере № руб. - по № руб. в пользу каждого истца.

В соответствии с п.6 ст.13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Согласно положениям Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» за период с 29.03.2022 по 30.06.2023 неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, не начисляются и не взыскиваются.

Как разъяснено в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2023)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023), если правомерные требования потребителя не были удовлетворены застройщиком добровольно и срок для добровольного удовлетворения этих требований истек до 29 марта 2022 г., то независимо от даты принятия судом решения с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от присужденных потребителю денежных сумм за нарушения, допущенные до 29 марта 2022 г., с указанием на отсрочку уплаты этого штрафа до 30 июня 2023 г.

Если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с 29 марта 2022 г. по 30 июня 2023 г., то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.

Из материалов дела усматривается, что претензии были направлены истцами в адрес ответчика в период действия указанного выше моратория. Таким образом, требование истцов о взыскании штрафа в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

С учетом изложенного суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца ФИО2 расходы за направление почтовой корреспонденции в размере № руб. № коп, расходы за составление заключения специалиста в размере № руб., расходы за составление заключения кадастрового инженера в размере № руб., а также компенсацию расходов по приемке квартиры в размере № руб. При этом, поскольку указанные расходы понесены непосредственно истцом ФИО2, основания для взыскания половины от понесенных расходов в пользу ФИО3 отсутствуют.

В соответствии с абз.3 п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Поскольку из содержания доверенности не усматривается, что она выдана истцами на представление их интересов по конкретному делу, а содержит в себя ряд иных полномочий, не связанных с представлением интересов истцов в суде, суд не усматривает предусмотренных законом оснований для взыскания с ответчика в пользу истцом расходов за нотариальное удостоверение доверенности.

В соответствии со ст.100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцами заявлено требование о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере № руб. Несение истцами расходов в указанном размере подтверждается договором и кассовым чеком (т.1, л.д.97-100). 

В силу абз.2 п.11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Принимая во внимание объем и характер оказанной представителем услуги, стоимость аналогичных услуг при сравнимых обстоятельствах, исходя из принципа разумности и справедливости, суд полагает, что сумма расходов по оплате юридических услуг за составление искового заявления в размере № руб. является разумной, в связи с чем считает возможным требования в данной части удовлетворить в полном объеме и взыскать с ответчика в пользу истцов расходы по оплате услуг представителя в размере № руб. – по № руб. в пользу каждого истца.

В соответствии со ст.103 Гражданского процессуального кодекса РФ, с ООО «Новые горизонты 6» в доход бюджета Санкт-Петербурга надлежит взыскать государственную пошлину в размере № руб. № коп.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования ФИО2, ФИО3 – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Новые горизонты 6» (ИНН: 

<

***>) в пользу ФИО2 (СНИЛС: №), ФИО3 (СНИЛС: №) денежные средства в счет стоимости устранения недостатков в размере № руб. № коп. – по № руб. № коп. в пользу каждого, неустойку в размере № руб. – по № руб. в пользу каждого, расходы за направление почтовой корреспонденции в размере № руб. № коп. – по № руб. № коп. в пользу каждого, компенсацию морального вреда в размере № руб. – по № руб. в пользу каждого, расходы по оплате юридических услуг в размере № руб. – по № руб. в пользу каждого.

Взыскать с ООО «Новые горизонты 6» (ИНН: 

<

***>) в пользу ФИО2 (СНИЛС: №) расходы за составление заключения специалиста в размере № руб., расходы за составление заключения кадастрового инженера в размере № руб., компенсацию расходов по приемке квартиры в размере № руб., расходы за направление почтовой корреспонденции в размере № руб. № коп., а всего взыскать № руб. № коп.

Взыскать с ООО «Новые горизонты 6» (ИНН: 

<

***>) в пользу ФИО2 (СНИЛС: №), неустойку в размере 1% за каждый день просрочки, начисленную на сумму № руб. № коп., с 08.02.2024 по дату фактического исполнения решения суда.

Взыскать с ООО «Новые горизонты 6» (ИНН: 

<

***>) в пользу ФИО3 (СНИЛС: №) неустойку в размере 1% за каждый день просрочки, начисленную на сумму № руб. № коп., с 08.02.2024 по дату фактического исполнения решения суда.

В удовлетворении остальной части требований – отказать.

Взыскать с ООО «Новые горизонты 6» (ИНН: 

<

***>) государственную пошлину в доход бюджета Санкт-Петербурга в размере № руб. № коп. 

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Калининский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья 

<

данные изъяты>

Решение принято в окончательной форме 14 февраля 2024 года.