К делу № 2-343/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Туапсе «30» мая 2018 года

Туапсинский городской суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего судьи: Кошевого В.С.

С участием истца ФИО1

Представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности,

Ответчика ФИО3

Представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований МИФНС № 6 России по Краснодарскому краю, ФИО4, действующей на основании доверенности,

Представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований администрации МО Туапсинский район, ФИО5, действующей на основании доверенности

При секретаре судебного заседания: Беловой А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом недействительным, применении последствий недействительности сделки.

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в Туапсинский городской суд с исковым заявлением к ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Заявленные исковые требования мотивированы тем, что 14 сентября 2016 года между ФИО1. и ФИО3 был заключен договор займа, в простой письменной форме в виде соглашения, на сумму 336 000 рублей, с причитающимся вознаграждением за пользование деньгами в размере 40 000 рублей.

В обеспечение возврата суммы займа был составлен 14.09.2016 года договор купли-продажи земельного участка и домовладения, расположенных по адресу: 

<

адрес>, согласно, условиям, которого ФИО1 - продала ответчику ФИО3 земельный участок площадью 600 кв.м. с видом разрешенного использования - под застройку, кадастровым номером № и расположенный на земельном участке двухэтажный жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 66 кв.м, находящиеся по адресу: 

<

адрес>, за 336 000 рублей.

В договоре купли-продажи указано, что Продавцом указанная сумма получена полностью в день подписания договора купли продажи, путем передачи наличных денежных средств. Данный факт не соответствует действительности, так как денежные средства за дом и земельный участок ФИО1 не передавались. Денежных средств во исполнение договора купли продажи, ФИО1 от ответчика ФИО3 не получала. Намерений продавать домовладение ФИО1 - не имела. В соответствие с распиской от 13 октября 2017 г ответчик ФИО3 получил от ФИО1 сумму в размере 376 000 рублей, т.е. возврат причитающихся денежных средств по договору займа. Более того, в расписке оговаривается обязательство, взятое на себя ФИО3, о возврате недвижимого имущества в виде домовладения расположенного по адресу: 

<

адрес>, - ФИО1. В соответствии с соглашением от 14.09.2016 года заключенным между Хачатрян и ФИО3, указывающее на то что, фактически сделки купли-продажи домовладения между ФИО1 и ответчиком ФИО3 не было, а был заключен договор займа. Стороны, участвующие в сделке, не имели и не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения. Фактически сделка купли-продажи не исполнена, так передачи имущества не было, из владения ФИО1 имущество не выбывало. ФИО1 зарегистрирована и проживает в спорном домовладении, о чем свидетельствует домовая книга, акт о проживании от 19 марта 2018 г. составленный соседями и заверенный председателем ТОС № 27 г.Туапсе. Данный факт, подтверждается также приложенными к исковому заявлению квитанциями об оплате коммунальных платежей от имени истца. Для сделок купли - продажи правовым последствием является переход титула собственности от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора. Однако в данном случае подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки. Договор купли-продажи объекта недвижимости от 14.09.2016 года, является недействительной (ничтожной) сделкой (пункт 2 статьи 170 ГК РФ), поскольку прикрывает сделку о займе денежных средств и фактического залога недвижимого имущества.

Исполнение обязанности по принятию имущества, вытекающей из договора купли-продажи недвижимости, включает в себя два различных, но связанных между собой действия: фактическое получение имущества и подписание соответствующего документа (акта о передаче). Исполнение договора составляют только эти два действия вместе, так как они настолько связаны между собой, что осуществление только какого-либо одного из этих действий не приводит к надлежащему исполнению обязательства. Согласно п. 4.4 договора от 14.09.2016 года, в соответствии со статьей 556 ГК РФ данный договор является документом, подтверждающим передачу земельного участка и жилого дома ответчику ФИО3 без каких либо актов и дополнительных документов. Однако, эти обстоятельства противоречат действительности, спорное имущество не выбывало из владения ФИО1 Договор купли-продажи от 14.09.2016 года, является мнимой сделкой, совершенной лишь для вида с целью создания видимости перехода права собственности. Обстоятельства, свидетельствующие о заключении сторонами договора купли - продажи объекта недвижимого имущества, не соответствуют действительному волеизъявлению сторон.

В судебном заседании истица ФИО1 поддержала заявленные исковые требования в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске. Пояснила, что намерений продавать единственное жилье не имела, деньги от ответчика получила в счет договора займа, ввиду крайней нужды, Ответчик деньги без залога не занимал, в связи с чем, была вынуждена подписать спорный договор.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В судебном заседании ответчик ФИО3 исковые требования признал в полном объеме, пояснил, что в действительности в сентябре 2016 года дал в долг ФИО1 денежные средства в размере 336 000 рублей на один год. В обеспечении займа договорились о залоге в виде земельного участка и дома, в связи с тем, что оформить залог на единственное жилье считали невозможным, то залог оформили в виде договора купли-продажи. В сентябре 2017 года, после возврата суммы долга, стороны вновь заключили договор купли-продажи заложенного имущества по которому имущество возвращалось фактическому собственнику, однако зарегистрировать сделку не представилось возможным, по независящим от них причинам. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований МИФНС № 6 России по Краснодарскому краю, ФИО4, действующая на основании доверенности, разрешение спора оставила на усмотрения суда, при этом пояснила, что ФИО3, имеет задолженность по налогам и сборам, в связи с чем, судебным приставом ТРО ФССП по КК наложен арест на имущество должника. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований администрации МО Туапсинский район, ФИО5, действующая на основании доверенности, просила отказать в удовлетворении заявленных требованиях, при этом пояснила, что ФИО3, имеет задолженность по договору аренды земельного участка, в связи с чем, судебным приставом ТРО ФССП по КК наложен арест на имущество должника. Считает, что удовлетворение заявленных требований приведет к невозможности взыскания образовавшейся задолженности.

Представитель третьего лица Межмуниципального отдела по г. Горячий ключ и Туапсинскому району в судебное заседание не явился по неизвестным суду причинам, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом. При этом материалы дела содержат ходатайство представителя о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд, заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, представленные доказательства, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям:

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, исходя из смысла указанной нормы, сделки представляют собой осознанные, целенаправленные, волевые действия лиц, совершая которые, они ставят цель достижения определенных правовых последствий.

Обязательным условием сделки как волевого правомерного юридического действия субъекта гражданских правоотношений является направленность воли лица при совершении сделки на достижение определенного правового результата (правовой цели), влекущего установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей на основе избранной сторонами договорной формы.

Статья 170 ГК РФ предусматривает правовое регулирование мнимой и притворной сделок, предусматривая, что они являются ничтожными.

Исходя из требований данной нормы следует, что признание мнимой и притворной сделок ничтожными основывается на том, что при совершении данных сделок стороны не стремятся к достижению того правового результата, который должен возникнуть из данной сделки. Совершая мнимую или притворную сделку, стороны хотят лишь создать видимость возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, которые вытекают из этой сделки.

Мнимые сделки заключаются лишь для того, чтобы создать у третьих лиц ложное представление о намерениях участников сделки, притворные сделки, в свою очередь, совершаются не просто для вида, а для прикрытия другой сделки, которую стороны намерены в действительности совершить.

На основании пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания приведенной выше нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли- продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из данной нормы права следует, что основной обязанностью продавца по договору купли- продажи является передача товара в собственность покупателя, то есть купля- продажа не исчерпывается переносом права собственности, важна передача владения.

Целью договора купли- продажи является принятие обязательств по передаче вещи в собственность, а не факт государственной регистрации перехода права собственности. Переход права собственности это последствие исполнения договора, а не его заключения.

О намерении продавца произвести отчуждение вещи свидетельствует ее передача покупателю, а о намерении покупателя принять имущество в собственность - завладение, а также совершение действий по ее использованию и распоряжению.

По договору купли- продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оспаривая приведенную сделку, ФИО1 ссылался на то, что ее воля не была направлена на отчуждение дома и земельного участка в собственность Ответчика по данному договору. Она имела намерение передать недвижимое имущество в залог в качестве обеспечения своего обязательства по договору займа, заключенному с ФИО3 в тот же день, по которому она заняла 336 000 рублей. При подписании договора подписали соглашение о том, что после возврата долга, имущество вновь будет оформлено на ее имя. 

Данные обстоятельства были подтверждены в ходе судебного заседания Ответчиком, который признал заявленные требования, пояснил, что в действительности в 14 сентябре 2016 года заключил с ФИО1 договор займа, по которому передал последней денежные средства в размере 336 000 рублей, срок возврата займа определили январь 2018 года. В обеспечении займа договорились о залоге земельного участка и жилого дома, в связи с чем, оформили договор купли-продажи, передача дома и участка фактически не производилась, ФИО1 по настоящее время пользуется домом и участком, на правах фактического собственника.

Указанные выше обстоятельства достоверно подтверждаются материалами дела, так в соответствии с соглашением от 14.09.2016 года ФИО1 и ФИО3, договорились о том, что ФИО3 дает ФИО1 займ в размере 336 000 рублей. Должник обязуется 22 января 2018 года выплатить займодавцу сумму в размере 376 000 рублей, что включит в себя сумму займа 336 000 рублей и вознаграждение за пользование деньгами в размере 40 000 рублей. ФИО1 в обеспечение займа переоформляет на ФИО3 земельный участок площадью: 600 кв. м., кадастровый номер: №, с видом разрешенного использования - под застройку и расположенный на указанном земельном участке двух этажный дом общей площадью 66 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: Россия, 

<

адрес>. После получения денежных средств в размере 376 000 рублей ФИО3 обязуется вернуть земельный участок площадью: 600 кв. м., кадастровый номер: №, с видом разрешенного использования - под застройку и расположенный на указанном земельном участке двух этажный дом общей площадью 66 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: Россия, 

<

адрес>.

В тот же день, 14.09.2016 года между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка и домовладения, расположенных по адресу: 

<

адрес>, согласно условиям, которого продавец ФИО3 продал ФИО1 земельный участок площадью 600 кв.м. с видом разрешенного использования - под застройку, кадастровым номером № и расположенный на земельном участке двухэтажный жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 66 кв.м, находящиеся по адресу: 

<

адрес>, за 336 000 рублей.

При этом при составлении указанного договора сторонами допущены грубые нарушения, так по условиям договора купли-продажи собственником имущества и продавцом являлся ФИО3, при этом по правоустанавливающим документам собственником имущества являлась ФИО1, данный факт достоверно подтвержден предоставленными со стороны управления Росреестра по КК копиями регистрационных дел на спорное имущество. Однако при наличии указанных нарушений, договор купли-продажи прошел правовую экспертизу и право собственности на жилой дом и земельный участок было зарегистрировано за ФИО3, являющегося продавцом по договору.

При этом фактически сделка купли-продажи не исполнена, передачи имущества не было, земельный участок и жилой дом из фактического владения ФИО1 не выбывал.

ФИО1 зарегистрирована и проживает в спорном домовладении, о чем свидетельствует домовая книга, акт о проживании от 19 марта 2018 года составленный соседями и заверенный председателем ТОС № 27 г.Туапсе. 

Данный факт, подтверждается также приложенными к исковому заявлению квитанциями об оплате коммунальных платежей от имени истца, а так же показаниями свидетеля ФИО6

Из представленной расписки от 14.09.2017 года следует, что ФИО3 получил от ФИО1 денежные средства в размере 376 000 рублей в счет долга, в связи с чем, обязуется вернуть заложенное имущество.

Из регистрационных материалов усматривается, что 13.10.2017 г. в Управление Росреестра по КК поступили заявления и документы от граждан ФИО1 и ФИО3 на государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым - номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от 14.09.2017 г.

Вышеуказанные факты на прямую указывают на действия сторон направленные на исполнения соглашения о займе и возврату заложенного имущества.

Оценив представленные доказательства, суд считает, что договор купли- продажи от 14.09.2016 года, заключенный между ФИО3 и ФИО1, был совершен с пороком воли, поскольку волеизъявление сторон было направлено на возникновение правоотношений займа, обеспечиваемого залогом недвижимости.

Кроме того суд считает, что о притворности договора купли- продажи также свидетельствует и тот факт, что после подписания договора купли-продажи спорное имущество ФИО3 не передавалось, в его владение не поступало, в дом ответчик не вселялся, бремя его содержания не нес, ФИО1 по настоящее время, т.е. спустя почти 2 года с момента фактической продажи и несет бремя по его содержанию.

Вышеуказанное объективно свидетельствует об отсутствии у сторон воли для наступления последствий совершения сделки купли- продажи спорного объекта, в соответствии со смыслом статьи 545 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно абз. второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Таким образом, до фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор купли- продажи недвижимости не может считаться исполненным.

Предшествующее сделке и последующее поведение сторон свидетельствует об отсутствии у ФИО3 намерения продавать имущество, поскольку фактически сделка не была исполнена, спорная недвижимость покупателю не передавалась. При этом отсутствие в договоре условия о необходимости подписания акта приема-передачи, не исключает обязанность представить доказательства наличия у сторон сделки воли на фактическое поступление во владение покупателя объекта купли- продажи.

При этом суд отмечает, что по смыслу закона государственная регистрация не является элементом формы сделки, а представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В силу п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В связи с чем, государственная регистрация сама по себе не порождает и действительность сделки.

Доводы представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований администрации МО Туапсинский район, ФИО5, что удовлетворение заявленных требований приведет к нарушению их прав, как взыскателей по исполнительному производству, несостоятельны, так как в ходе разбирательства объективно установлено и подтверждено сторонами, что у ФИО3 имеется иное имущество, на которое в соответствии с ФЗ от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" может быть обращено взыскание.

В силу ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, помимо прочего, также признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом недействительным, применении последствий недействительности сделки – удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный 14.09.2016 года между ФИО1 и ФИО3, недействительным.

Применить последствия недействительности сделки, привести стороны в первоначальное положение:

Исключить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.11.2016 года, № о регистрации договора купли-продажи от 14.09.2016 года земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, за ФИО3. 

Исключить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.11.2016 года, № о регистрации договора купли-продажи от 14.09.2016 года жилого дома кадастровый (условный) номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, за ФИО3. 

Возвратить в собственность ФИО1 земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом кадастровый (условный) номер №, расположенные по адресу: 

<

адрес>. 

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Туапсинский городской суд.

Резолютивная часть решения оглашена 30 мая 2018 года

Решение в окончательной форме изготовлено 04 июня 2018 года. 

Председательствующий: ____