Дело № 2-1299(2024) 

УИД 59RS0028-01-2024-002319-11

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 октября 2024 года Лысьвенский городской суд Пермского края в составе председательствующего судьи Носковой Е.А., при секретаре Сивковой Н.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Лысьва Пермского края гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 к ФИО4 о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3, ФИО3) обратился в суд с иском к ФИО4 о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 100139,40 рублей, пени за нарушение обязательств по оплате арендной платы в сумме 20580 рублей, судебных расходов по оплате госпошлины в сумме 3614 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что 19.04.2023 года между ИП ФИО3 (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м на срок до 19.03.2024 года. Данное помещение было передано ответчику по акту приема-передачи 19.04.2023 года. 19.09.2023 года в адрес истца ответчиком направлено уведомление о намерении расторгнуть договор аренды с 20.10.2023 года. 26.09.2023 года ответчик направил истцу письмо с предложением расторгнуть договор аренды в связи с невозможностью оплачивать арендные платежи. Истец на оба уведомления ответил отказом, указав о продолжении действия договора до согласованного сторонами в договоре срока. В дальнейшем стороны достигли соглашения о досрочном расторжении договора аренды. Арендуемое помещение возвращено арендодателю 21.11.2023 года. Ключи от помещения направлены арендатором арендодателю по почте 21.11.2023 года. Истец полагает, что у ответчика возникла обязанность по оплате арендных платежей по 21.11.2023 года. Согласно договору арендная плата составляет 40000 рублей в месяц и должна перечисляться ежемесячно, не позднее 5 числа текущего месяца. Оплата коммунальных услуг производится арендатором ежемесячно на основании счета, выставленного арендодателем, или самостоятельно на счет ресурсоснабжающих компаний. Условия договора аренды ответчиком не выполнены, в связи с чем, за период с 01.10.2023 по 21.11.2023 года образовалась задолженность по арендной плате и оплате коммунальных услуг в размере 100139,40 рублей. В адрес ответчика была направлена претензия о добровольном погашении задолженности, которая оставлена ответчиком без удовлетворения. До настоящего времени ответчиком задолженность не погашена. В соответствии с п. 4.4 договора аренды в случае нарушения арендатором срока внесения арендной платы он уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% за каждый день просрочки платежа. По состоянию на 16.08.2024 года пени за нарушение срока внесения арендной платы составляет 20580 рублей.

Истец ФИО3 в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом о рассмотрении дела, доверил представлять свои интересы представителю ФИО1, которая в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в иске. Пояснила, что 19.04.2023 года между сторонами был заключен срочный договор аренды, который может быть расторгнут только в случаях, предусмотренных законом либо договором. Из акта приема-передачи помещения, составленного при заключении договора аренды от 19.04.2023 года, следует, что арендатор осмотрел передаваемое имущество, замечаний и недостатков при приемке имущества не обнаружил. Ответчиком передаваемое помещение было принято, и она им пользовалась до сентября 2023 года. При этом, требование арендатора о досрочном расторжении договора не прописано ни в договоре, ни в законе, в связи с чем, требование ответчика о расторжении договора аренды с указанием даты его расторжения является необоснованным. Соглашение между сторонами о расторжении договора аренды было достигнуто только 21.11.2023 года, когда был подписан акт сдачи-приемки арендуемого помещения. 23.11.2023 года ответчиком были возвращены ключи от арендуемого помещения. До указанного времени истец не имел возможности пользоваться помещением, поскольку ответчиком истцу помещение передано не было. В связи с чем, истец имеет право на взыскание арендной платы за указанный период, а также на взыскание с ответчика коммунальных платежей и договорную неустойку за нарушение сроков оплаты. Представленный стороной ответчика в материалы дела акт обследования арендуемого жилого помещения вызывает сомнения, поскольку в нем не указаны дата составления и полномочия лица, его составившего. При этом, в соответствии с п. 3 договора аренды обязанность по использованию помещения в соответствии с требованиями пожарной безопасности возложена именно на арендатора помещения. Просила исковые требования удовлетворить в полном объеме. 

Ответчик ФИО4 в судебном заседании участия не принимала, извещена надлежащим образом о рассмотрении дела, доверила представлять свои интересы представителю ФИО2, которая в суде с исковыми требованиями не согласилась. Пояснила, что при заключении договора аренды нежилого помещения от 19.04.2023 года истец не указал на существенные недостатки сдаваемого в аренду помещения, которые были выявлены ответчиком уже в процессе осуществления предпринимательской деятельности. Арендуемое нежилое помещение изначально было непригодно для указанных в договоре целей, так как не соответствовало требованиям противопожарных норм и правил, о чем свидетельствует акт обследования арендуемого помещения. После обнаружения существенных недостатков помещения ответчик направила истцу претензию с просьбой принять помещение и расторгнуть договор аренды от 19.04.2023 года. Ключи истцом были оставлены ответчику только с той целью, чтобы она пускала в это помещение будущих арендаторов для осмотра. Нежилое помещение фактически было освобождено 10.10.2023 года. Ответчик уведомляла истца о том, что помещение освобождено, истцом никаких возражений по этому поводу не высказывалось, в связи с чем, полагает, что истец тем самым согласился с расторжением договора аренды по соглашению сторон. Просила в удовлетворении исковых требований отказать. 

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Порядок изменения и расторжения договора установлен ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч. 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч. 4).

В силу ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (ч. 2).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (ч. 1).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (ч. 2).

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела 19.04.2023 года между индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО4 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, являющегося собственностью арендодателя (л.д.41-43), в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор получает во временное пользование и владение нежилое помещение общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., из них площадь торгового зала 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, для использования в коммерческой деятельности арендатора, а именно для размещения магазина-бара разливных напитков, напитков в стеклотаре, закусок, снековой, табачной продукции и сопутствующих товаров (п.п.1.1.-1.3. договора) (л.д. 5, 7-8, 41-43).

Передача помещения арендодателем по настоящему договору осуществляется представителями сторон по акту приема-передачи. В акте приема-передачи указывается состояние помещения на момент его передачи (п. 2.2. договора).

С момента подписания акта сдачи-приемки арендатор приобретает права владения и пользования имуществом, а также самостоятельно, за свой счет и своими средствами несет бремя содержания переданного имущества (п.2.3. договора).

В соответствии с п. 4.1 договора срок аренды нежилого помещения установлен с 19.04.2023 по 19.03.2024 года. 

Арендная плата за помещение установлена в размере 40000 рублей ежемесячно. В стоимость арендной платы за указанное помещение не входит стоимость расходов по коммунальным платежам. Оплата коммунальных услуг (отопление, водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, содержание в МКБ) производится ежемесячно на основании счета, выставленного арендодателем с подтверждающими документами от ресурсоснабжающих организаций или самостоятельно на счета ресурсоснабжающих компаний. Арендная плата в период с 19.04.2023 года по 30.04.2023 года составляет 7000 рублей в месяц, с 01.05.2023 года по 31.05.2023 года составляет 35000 рублей. Коммунальные услуги в период с 19.04.2023 года по 31.05.2023 года оплачиваются полностью. С 01.06.2023 года и далее до окончания действия настоящего договора ежемесячная арендная плата составляет 40000 рублей в месяц. НДС не предусмотрен в связи с применением упрощенной системы налогообложения (п. 4.2 договора). 

Согласно п. 4.3 договора арендная плата осуществляется арендатором ежемесячно в виде 100% предоплаты путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в срок, не позднее 5 числа текущего месяца. Датой платежа считается дата поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Первая оплата по договору аренды осуществляется в течение 3 дней с момента подписания настоящего договора.

Порядок расторжения указанного договора определен в пункте 6, согласно которому настоящий договор расторгается по соглашению сторон; в одностороннем порядке по решению арендодателя, с письменным уведомлением другой стороны за 30 календарных дней; по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством (п.6.1 договора).

При прекращении договора арендатор обязуется передать арендодателю помещение по акту приема-передачи в нормальном состоянии с учетом естественного износа. При этом, арендная плата начисляется до момента подписания передаточного акта (п. 6.5. договора).

Согласно представленным в суд документам имущество (помещение) передано арендатору по акту приема-передачи от 19.04.2023 (л.д.9). При передаче имущества арендатор осмотрел передаваемое имущество и установил, что имущество находится в удовлетворительном состоянии, стены окрашены, пол кафельная плитка 30х30, оборудовано центральным отоплением, ХВС, электропроводка, светильники и розетки в исправном состоянии, замечаний и недостатков при приемке имущества не обнаружено, что отражено в п. 2 передаточного акта.

19.09.2023 года и 26.09.2023 года в адрес истца ответчиком направлено уведомление о намерении расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке с 20.10.2023 года в соответствии с п.6.1 договора аренды в связи с невозможностью оплачивать арендную плату и коммунальные платежи (л.д. 28, 28/оборот).

На указанные уведомления истцом в адрес ответчика направлены письменные отказы на расторжение договора, указано о продолжении действия договора до согласованного сторонами в договоре срока (л.д. 29, 29/оборот).

Согласно пояснениям истца, стороны в последующем достигли соглашения о расторжении договора, арендуемое помещение возвращено арендодателю по акту сдачи-приемки имущества от 21.11.2023 года (л.д. 10). Данный акт был подписан сторонами договора, при этом, ответчиком в акте указано на то, что фактически помещение возвращено арендодателю 10.10.2023 года.

12.07.2024 года истцом в адрес ответчика ФИО4 направлена претензия с требованием об оплате задолженности по арендной плате за период с 01.10.2023 по 21.11.2023 года в сумме 100139,40 рублей (л.д. 32, 32/оборот). Данная претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Доводы стороны ответчика о том, что указанный договор аренды был расторгнут ранее, 10.10.2023 года, когда ответчик фактически освободила арендуемое помещение, суд признает несостоятельными, поскольку только 21.11.2023 года между истцом и ответчиком заключено соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 19.04.2023 года. Указанные обстоятельства подтверждаются актом приема-передачи помещения от 21.11.2023 года (л.д.10).

Освобождение помещения 10.10.2023 года, равно как и неиспользование его по прямому назначению в целях, для которых ответчик заключала договор аренды нежилого помещения, не свидетельствует о праве арендатора не вносить арендные платежи, поскольку при прекращении договорных обязательств арендатор обязана была вернуть имущество арендодателю по акту приема-передачи (пункт 6.5 договора).

Само по себе неиспользование ответчиком помещения с 10.10.2023 года не освобождало ее от обязанности вносить арендную плату. При том, что п.6.5 договора предусмотрено, что арендная плата начисляется до момента подписания передаточного акта.

Кроме того, ключи от помещения были направлены ответчиком истцу по почте 21.11.2023 года, что подтверждается почтовым конвертом, перепиской истца с ответчиком по электронной почте от 23.11.2023 (л.д. 31, 31/оборот) и не оспаривается стороной ответчика.

Доводы стороны ответчика о том, что она не могла использовать помещение в целях, для которых заключала договор аренды нежилого помещения, поскольку истец не указал о существенных недостатках помещения (несоответствие требованиям противопожарных норм и правил) при заключении договора, судом отклоняются исходя из следующего.

При заключении договора аренды ответчик, являясь индивидуальным предпринимателем и неся риск предпринимательской деятельности, достоверно зная о целях заключения договора, осмотрела передаваемое ей имущество (помещение), недостатков не выявила, замечаний не высказала, от исполнения договора не отказалась (л.д.9). 

В соответствии с договором аренды (п.3.1.5-3.1.7) именно на арендатора возложена обязанность разработать инструкцию и другие документы по пожарной безопасности арендуемого помещения, назначить ответственное лицо, оборудовать помещение первичными средствами пожаротушения.

Представленный стороной ответчика акт обследования помещения на соответствие требованиям действующих противопожарных норм и правил с достоверностью не свидетельствует о невозможности использования нежилого помещения в целях, указанных в договоре аренды. Кроме того, данный акт представлен в копии, которая не заверена надлежащим образом, без указания даты его составления, данных о том, что эксперт ФИО5 имеет право осуществлять экспертную деятельность, обладает соответствующей квалификацией, суду не представлено.

Кроме того, обращаясь к истцу с уведомлениями о расторжении договора, на указанные обстоятельства (существенные недостатки) ответчик не ссылалась, указала лишь о невозможности оплачивать аренду и коммунальные платежи.

Таким образом, судом установлено, что обязательства по оплате арендных платежей не исполнялись арендатором надлежащим образом, ответчик имеет задолженность по договору аренды нежилого помещения, в связи, с чем суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для взыскания образовавшейся задолженности по арендной плате за период с 01.10.2023 по 21.11.2023 года в сумме 68000 рублей. 

Судом также установлено, что за период с 01.10.2023 по 21.11.2023 ресурсоснабжающими организациями за нежилое помещение начислялись коммунальные платежи за жилищно-коммунальные услуги (отопление, водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, содержание в МКБ) и выставлялись счета на их оплату (л.д.11-26), из которых ответчиком не оплачены: счет № от 26.10.2023 на сумму 12501,10 рублей; счет № от 23.11.2023 на сумму 11849,89 рублей; счет № от 29.12.2023 на сумму 7788,41 рублей (л.д.13, 17, 22).

В соответствии с условиями договора (п.4.2) в стоимость арендной платы не входят расходы по коммунальным платежам, оплата коммунальных услуг производится арендатором ежемесячно на основании счета, выставленного арендодателем или самостоятельно на счета ресурсоснабжающих организаций.

Таким образом, задолженность по оплате коммунальных услуг за период с 01.10.2023 по 21.11.2023 года составляет 32139,40 рублей и подлежит взысканию с ответчика. 

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика за нарушение срока внесения арендной платы пени в сумме 20580 рублей.

Данные требования суд полагает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Так, в соответствии с п. 4.4 договора аренды в случае просрочки платежа арендной платы, арендатор на основании письменной претензии уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % в день от суммы арендной платы за каждый день просрочки платежа.

Согласно представленному истцом расчету, размер пени за просрочку внесения платы за октябрь 2023 года за период с 06.10.2023 по 05.11.2023 составляет 1200 рублей (40000 рублей х 0,1% х 30 дней), пени за просрочку внесения арендной платы за октябрь и ноябрь 2023 года за период с 06.11.2023 по 16.08.2024 составляет 19 380 рублей (68000 рублей х 0,1% х 285 дней).

Стороной ответчика данный расчет не оспорен, контррасчета не представлено, ходатайств о снижении размера неустойки не заявлено.

Учитывая компенсационную природу неустойки, исходя из того, что неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательств, принимая во внимание отсутствие ходатайства о снижении размера неустойки, период неисполнения обязательств, суд приходит к выводу, что предъявленный к взысканию размер неустойки соразмерен последствиям нарушенного обязательства.

В силу ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии со ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истцом при подаче иска оплачена госпошлина в сумме 3614 рублей (л.д. 6).

Поскольку исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в сумме 3614 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО3 (

<

данные изъяты>) к ФИО4 (

<

данные изъяты>) удовлетворить.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 задолженность по договору аренды нежилого помещения от 19.04.2023 за период с 01.10.2023 года по 21.11.2023 года в сумме 100139,40 рублей, пени в сумме 20580 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3614 рублей, всего взыскать 124333 (сто двадцать четыре тысячи триста тридцать три) рубля 40 копеек. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Лысьвенский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 02 ноября 2024 года.

Судья: (подпись) Е.А.Носкова

Верно. Судья: