К делу № 2-308/2025 (2-2396/2024;) УИД 23RS0057-01-2024-004057-77

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Усть-Лабинск 07 апреля 2025 года 

Усть-Лабинский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Салалыкина К.В.,

секретаря Груниной А.А.,

представителя истца, действующего по

доверенности №23АВ37800222 от 28.04.2023 ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ФИО4 и ФИО5, о признании договора купли-продажи недвижимого имущества действительным и признании права собственности на недвижимое имущество, 

УСТАНОВИЛ:

В Усть-Лабинский районный суд Краснодарского края обратился ФИО2 с исковым заявлением к ФИО3, ФИО4 и ФИО6 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества действительным и признании права собственности на недвижимое имущество. 

В обоснование требований истец указал, что постановлением заместителя главы муниципального образования 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ несовершеннолетней ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ, действующей с согласия своего законного представителя (отца) ФИО3, и ФИО3, действующему в качестве законного представителя несовершеннолетней ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ разрешена сделка купли-продажи здания и земельного участка расположенных по адресу: 

<

адрес> покупателю ФИО2 

Цена отчуждаемого домовладения определена сторонами в размере 300 000,00 рублей. Денежные средства были уплачены истцом до подписания договора в полном объеме наличными денежными средствами, о чем имеется расписка.

Продавец ФИО3 внес на расчетные счета своих несовершеннолетних дочерей по 100 000,00 рублей каждой, что подтверждается выписками из лицевого счета по вкладу от ДД.ММ.ГГГГ

Пакет документов, необходимый для регистрации сделки и перехода права собственности, был сдан в Управление Росреестра через отделение МФЦ 

<

адрес>

Однако, Управлением Росреестра было отказано в регистрации прав на недвижимое имущество, в связи с несоблюдением формы договора купли-продажи, так как сделка, связанная с отчуждением недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, требует нотариального удостоверения.

Об отказе в государственной регистрации прав по сделке истцу стало известно только в феврале 2024 года.

Таким образом, ответчики до настоящего времени являются собственниками недвижимого имущества по адресу: 

<

адрес>

С целью урегулирования сложившейся ситуации, истец обратился к ответчикам с намерением оформить сделку в соответствии с требованиями закона. 

Ответчик ФИО3 подготовил необходимый пакет документов для предоставления в Управление опеки и попечительства администрации МО 

<

адрес> с целью повторного одобрения продажи 1/3 доли жилого дома и земельного участка, принадлежащей несовершеннолетней ФИО4

Однако, ответчик ФИО6 по неизвестной причине уклоняется от внесудебного разрешения данной ситуации, при этом препятствует совместному обращению своего отца и несовершеннолетней сестры в органы опеки для повторного одобрения сделки.

В связи с тем, что сложившаяся ситуация нарушает права и охраняемые законом интересы, истец просил признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ действительным; признать за ФИО2 право собственности на одноэтажный жилой дом общей площадью 45,6 кв.м, с кадастровым номером № и земельный участок площадью 2863 кв.м, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>; погасить записи о государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости ФИО3, ФИО6 и несовершеннолетней ФИО4 в отношении жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №

В судебном заседании представитель истца просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Ответчик ФИО3, действующий в своих интересах и интересах своей несовершеннолетней дочери ФИО4 в судебном заседании 23.12.2024 исковые требования ФИО2 признал в полном объеме. В отзыве на исковое заявление просил все предстоящие судебные заседания провести в его отсутствие.

Ответчик ФИО6, надлежаще уведомленная о месте и времени судебного заседания, в него не явилась. Возражений на иск не представила.

Представители третьих лиц межмуниципального отдела по Тбилисскому и Усть-Лабинскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю и управления опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних администрации муниципального образования город Новороссийск, представили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие третьих лиц. Решение по делу оставили на усмотрение суда.

Судом приняты все меры для извещения всех лиц участвующих в деле о месте и времени рассмотрения дела, созданы необходимые условия для реализации всех процессуальных прав сторон.

В п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2008г. «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции» разъяснено, что при неявке в суд лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, вопрос о возможности судебного разбирательства дела решается с учетом требований статей 167 и 223 ГПК РФ. Невыполнение лицами, участвующими в деле, обязанности известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин дает суду право рассмотреть дело в их отсутствие.

По смыслу положений гражданского процессуального законодательства лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

При таких обстоятельствах, с учетом положений ч. 3 и ч. 4 ст.167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствии сторон.

Изучив доводы истца, изложенные в исковом заявлении, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со ст.ст. 195, 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и основывает его на представленных сторонами доказательствах. При анализе доказательств, содержащихся в показаниях сторон, письменных доказательствах, суд отдает предпочтение тем сведениям, которые изложены в объяснениях истца и подтверждены ответчиком.

В соответствии с п. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Как установлено в судебном заседании и усматривается из материалов дела, ответчики являются собственниками жилого дома с кадастровым номером № общей площадью 45,6 кв.м и земельного участка с кадастровым номером № площадью 2863 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес> по 1/3 доли каждый (регистрационные записи №, №

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2). 

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ). 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, действующим в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей ФИО4 и ФИО6 и ФИО2 заключён договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № общей площадью 45,6 кв.м и земельного участка с кадастровым номером № площадью 2863 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>. Цена отчуждаемого домовладения и земельного участка, определенная по договоренности, составляет 300 000 (триста тысяч) рублей (пункт 3 договора).

Согласно пункту 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства уплачены покупателем продавцам до подписания договора полностью.

Также оплата цены договора подтверждается распиской, подписанной ФИО3 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Гражданского кодекса сделки за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), за исключением перечисленных в пункте 2 указанной статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

Согласно пункту 1 статьи 64 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - Семейный кодекс) родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий. 

Государственная гарантия защиты прав несовершеннолетнего лица установлена законодателем в виде обязанности получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства на заключение сделок с принадлежащим ему имуществом (пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса, пункт 2 статьи 37 Гражданского кодекса). 

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса). Согласно пункту 2 статьи 37 Гражданского кодекса опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. 

В связи с тем, что на стороне продавцов имелись несовершеннолетние граждане, сделка была заключена на основании и в соответствии с постановлением администрации МО 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «О разрешении сделки купли-продажи здания и земельного участка несовершеннолетней ФИО6 и гр. ФИО3 по адресу: 

<

адрес>

Согласно указанному постановлению ФИО3 обязался предоставить в управление по вопросам семьи и детства администрации муниципального образования 

<

адрес> подтверждающие документы с отметкой банка о внесении денежных средств в сумме по 100 000 (сто тысяч) рублей на счет №, находящийся в Краснодарском отделении №8619 ПАО Сбербанк, открытый на имя несовершеннолетней ФИО6 и на счет №, находящийся в Краснодарском отделении №8619 ПАО Сбербанк, открытый на имя несовершеннолетней ФИО4 в течение трёх месяцев со дня вступления в силу постановления.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, представляя интересы своих несовершеннолетних дочерей и ПАО «Сбербанк России» заключили договоры о вкладе «До востребования Сбербанка России» № и № на имя ФИО6 и ФИО4 соответственно.

Согласно выпискам из лицевых счетов ФИО6 и ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ на каждый из счетов внесено по 100 010,00 рублей (Л.д. 14-17).

Кроме того, в целях обеспечения законности сделок, совершаемых с имуществом несовершеннолетних граждан, законодателем установлено требование нотариального удостоверения таких сделок (часть 2 статьи 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). 

В соответствии со статьей 163 Гражданского кодекса, статьей 16 Основ о нотариате нотариус при удостоверении сделки обязан осуществить проверку ее законности, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, разъяснить лицам, обратившимся за совершением нотариального действия, их права и обязанности, предупредить их о последствиях совершаемых нотариальных действий с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред.

В силу п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1). 

ДД.ММ.ГГГГ, то есть в день сделки, истец обратился в Межмуниципальный отдел по Тбилисскому и Усть-Лабинскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости.

Уведомлением № от ДД.ММ.ГГГГ истцу было отказано в регистрации перехода права собственности в связи с тем, что договор купли-продажи совершен в простой письменной форме, тогда как требуется нотариальное удостоверение сделки.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю с заявлением о выдаче невостребованных документов.

Согласно ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. 

В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1). 

Согласно статье 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (пункт 1). 

Из разъяснений, изложенных в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Как следует из отзыва ответчик ФИО3, действующий от своего имени и в интересах своей несовершеннолетней дочери ФИО4, подтвердил все обстоятельства, изложенные истцом в исковом заявлении, в частности факт заключения сделки, передачи недвижимости истцу, полной уплаты цены договора, а также факт подачи договора купли-подачи на регистрацию в МФЦ.

Более того, ФИО3 указал, что после переговоров с истцом он вновь подготовил пакет документов для повторного одобрения сделки в Управлении опеки и попечительства администрации МО 

<

адрес> в связи с продажей его несовершеннолетней дочерью ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащей ей 1/3 доли жилого дома и земельного участка. Однако, другая его дочь ФИО6, уже ставшая совершеннолетней, по неизвестной причине уклоняется от внесудебного разрешения спора и отказывается добровольно принять участие в надлежащем оформлении документов по сделке купли-продажи.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

Пунктом 13 договора от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что передача жилого дома со строениями и сооружениями и земельного участка произведена в момент подписания договора, кроме того, договор является актом приема-передачи недвижимого имущества.

Таким образом, при рассмотрении дела судом достоверно установлен факт совершения сделки по купле-продаже домовладения, передача платы по договору истцом ответчиком, соблюдение требований закона в отношении имущества несовершеннолетних граждан, уплата цены договора, в связи с чем, спорный договор признается действительной сделкой, которая не может быть зарегистрирована в обычном порядке, в связи с отсутствием нотариального удостоверения по воле ответчика ФИО6

Также суд учитывает позицию ответчика ФИО3, действующего от своего имени и имени несовершеннолетней дочери ФИО4, совместно обладающими 2/3 доли домовладения, по признанию исковых требований истца, при отсутствии мотивированных возражений со стороны ответчика ФИО6

При установленных обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО2 в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3, ФИО4 и ФИО5, о признании договора купли-продажи недвижимого имущества действительным и признании права собственности на недвижимое имущество – удовлетворить.

Признать действительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3, действующим в своих интересах, а также от имени и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО4 и ФИО4.

Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ, уроженцем 

<

адрес> право собственности на одноэтажный жилой дом общей площадью 45,6 кв.м, с кадастровым номером № и земельный участок площадью 2863 кв.м, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>

Погасить записи о государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости ФИО3, ФИО6 и несовершеннолетней ФИО4 в отношении жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № - №

Решение суда является основанием для регистрации права собственности на одноэтажный жилой дом общей площадью 45,6 кв.м, с кадастровым номером № и земельный участок площадью 2863 кв.м, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес> за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ, уроженцем 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Усть-Лабинский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения судом в окончательной форме.

Судья Усть-Лабинского 

районного суда К.В. Салалыкин