Дело №2-2539/2025

УИД:23RS0003-01-2025-003908-07

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 декабря 2025 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Кравцовой Е.Н.,

при секретаре Дубинной А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования город-курорт Анапа к ФИО1, ФИО2 о признании самовольной реконструкции капитального строения, обязании привести строение в первоначальный вид, запрете эксплуатации земельного участка и строения до изменения вида разрешенного использования, взыскании судебной неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования г.-к. Анапа обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о признании самовольной реконструкции капитального строения, обязании привести строение в первоначальный вид, запрете эксплуатации земельного участка и строения до изменения вида разрешенного использования, взыскании судебной неустойки. С учетом уточнения исковых требований, просит суд со дня вступления решения суда в законную силу запретить ФИО1, ФИО2 использование двухэтажного капитального здания с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, в целях предоставления услуг для краткосрочного проживания до осуществления действий по включению указанного объекта в Единый реестр объектов классификации в сфере туристской индустрии в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов»; обязать ФИО1, ФИО2 уведомить администрацию надлежащим образом об исполнении решения суда.

В судебное заседание представитель администрации муниципального образования город-курорт Анапа ФИО3, действующий на основании доверенности, не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствии и удовлетворить уточненные требования.

Ответчики ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, направили в суд заявления в которых просили дело рассмотреть в их отсутствии и признании уточненных исковых требований.

Третье лицо ФИО4 в суд направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствии, при вынесении решения полагалась на усмотрение суда.

Изучив представленные материалы, суд приходит к выводу о том, что уточненные исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно данным ЕГРН земельный участок площадью 373 кв.м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 (1/2 доли) и ФИО2 (1/2 доли). Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

По сведениям ЕГРН, в границах указанного земельного участка зарегистрирован объект капитального строительства: объект с кадастровым номером №, площадью 735,8 кв.м, количество этажей - 4 (в том числе подземных — 1), назначение - жилое, наименование – жилой дом, принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2 по ? доли каждому.

Основанием регистрации права на указанное недвижимое имущество за ФИО1 и ФИО2 послужил договор купли-продажи недвижимости от 02.04.2019г., заключенный с ФИО4

Согласно сведениям технического паспорта домовладения, составленному по состоянию на 10.03.2006г. по адресу: 

<

адрес> располагается жилой дом лит.Б общей площадью 735,8 кв.м, количество этажей 2 с мансардой и цокольным этажом, 2005 года постройки. Дом не сдан в эксплуатацию.

В материалы дела представлена разрешительная документация в отношении объекта, расположенного по адресу: 

<

адрес>:

Согласно постановлению Главы города-курорта 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО4 разрешено проектирование и строительство нового дома взамен старого по 

<

адрес>.

Из строительного паспорта «архитектурно-планировочное задание» от ДД.ММ.ГГГГ согласованного с управлением архитектуры и градостроительства города-курорта Анапа, установлено требование разместить жилой дом главным фасадом на 

<

адрес>, от межи с соседним участком № на расстоянии 0,5м-1,0 м, площадь застройки не должна превышать 70% территории земельного участка.

Согласно схеме планировочной организации земельного участка от 20.03.2008г. по адресу: 

<

адрес>, жилой дом представленный для сдачи в эксплуатацию размерами в плане 33,40x7,50м, расположен на расстоянии 0,5м, от соседнего участка №, с тыльной стороны на расстоянии 1,0м, от соседнего участка №а на расстоянии 1,0м.

Согласно заключения о техническом состоянии двухэтажного с цокольным и мансардным этажами здания жилого дома, и о соответствии строительных конструкций требованиям строительных норм и правил СНиП), № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: город-курорт Анапа, 

<

адрес> построено в соответствии с нормативной и технической документацией и рекомендуется для принятия в эксплуатацию.

Администрацией муниципального образовании города-курорта Анапа, на основании Распоряжения Главы муниципального образования город- курорт Анапа №р от 07.07.2008г., выдано разрешение №. на ввод в эксплуатацию двухэтажный с цокольным и мансардным этажами жилой дом площадью 735,8 кв.м., с учетом площади балконов 738,4 кв.м., стены блочные, покрытие кровли - металопрофиль.

Определением Анапского городского суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № утверждено мировое соглашение, согласно которого ФИО4 обязуется изменить существующую конфигурацию кровли домовладения по адресу: 

<

адрес>, оборудованную над мансардным этажом, путем ее выравнивания таким образом, чтобы исключить уклон кровли в сторону домовладения по адресу: 

<

адрес>. При этом, после проведения работ по изменению конфигурации кровли путем ее выравнивания, ФИО4 обязуется оборудовать новую кровлю снегоудержателями и водостоками, с тем, чтобы исключить возможность попадания осадков с кровли своего домовладения на земельный участок № по 

<

адрес> в 

<

адрес>, вывести все существующие водостоки за пределы земельных участков домовладений № и № по 

<

адрес>, в 

<

адрес>. При этом водосточные желоба должны проходить не по поверхности земельных участков указанных домовладений, а над забором и выведены за пределы домовладений сторон.

Определение суда вступило в законную силу 28.07.2009г.

Согласно ст. 72 ЗК РФ органы местного самоуправления городского округа осуществляют муниципальный земельный контроль в отношении расположенных в границах городского округа объектов земельных отношений.

В ходе проведения осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104008:32, специалистами управления муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа установлено, что двухэтажный с цокольным и мансардным этажами жилой дом, расположен в границах данного земельного участка эксплуатируются в коммерческих целях, как гостевой дом «Апельсин».

В подтверждение данных обстоятельств, администрацией МО г-к. Анапа представлены информация по результатам визуальной фиксации от 31.10.2024г. с фототаблицей и схемой расположения объекта на земельном участке, а также скриншот сайта сети «Интернет».

Данные обстоятельства ответчиками не оспаривают, уточненные исковые требования признают.

В силу статьи 55.24 ГрК РФ эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением).

Согласно п.39 ст.1 ГрК РФ объектом индивидуального жилищного строительства признается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой на более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

В соответствии с ч. 2 ст.16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Согласно частям 1, 2, 3 ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях». Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.

Действующим законодательством к организации гостиничного бизнеса предъявляется ряд технических и иных требований.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2020г. № утверждены Правила предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 Правил № понятия «гостиница» и «гостиничные услуги», используемые в настоящих Правилах, имеют значения, определенные в Федеральном законе «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации».

Состав услуг, входящих в гостиничные услуги, определяется требованиями к гостинице и в случае присвоения гостинице определенной категории требованиями к присвоенной категории, установленными положением о классификации средств размещения, утверждаемым в соответствии со статьей 5.1 Федерального закона «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации».

Предоставление гостиничных услуг согласно п.5 Правил № допускается только при условии наличия у гостиницы действующей классификации средства размещения (за исключением случаев, предусмотренных частью 11 статьи 5.1 Федерального закона «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с абзацем 32 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» средство размещения - имущественный комплекс, включающий в себя здание или часть здания, помещения, оборудование и иное имущество и используемый для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц;

гостиница – тип средство размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц, утвержденным Правительством Российской Федерации;

классификация средства размещения - присвоение средству размещения определенного типа, установленного положением о классификации средств размещения, утвержденным Правительством Российской Федерации, и при наличии условий, установленных правилами классификации средств размещения, утвержденными Правительством Российской Федерации, определенной категории на основании оценки соответствия средств размещения и предоставляемых в них услуг требованиям, установленным указанным положением.

Постановлением Правительства РФ от 30.08.2025г. № во исполнение Федерального закона от 07.06.2025г. №127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов» утверждены Положения о классификации гостевых домов, которым устанавливаются требования к гостевому дому, к предоставлению услуг гостевого дома, порядок проведения классификации гостевого дома, включения сведений о гостевом доме, а также документов и (или) сведений, подтверждающих соответствие индивидуального жилого дома или части индивидуального жилого дома требованиям к гостевому дому, в реестр классифицированных средств размещения (далее - реестр), порядок проверки достоверности сведений о гостевом доме, а также документов и (или) сведений, подтверждающих соответствие индивидуального жилого дома или части индивидуального жилого дома требованиям к гостевому дому, порядок и форму предоставления (отзыва) согласия собственника индивидуального жилого дома или части индивидуального жилого дома о внесении сведений о гостевом доме в реестр, в том числе в случае смены собственника, порядок и основания внесения изменений в документы и (или) сведения, содержащиеся в реестре, порядок исключения сведений о гостевом доме из реестра, порядок приостановления, возобновления или прекращения действия классификации гостевого дома, требования к комнатам гостевого дома, в том числе к их количеству и площади, к иным помещениям гостевого дома, к оснащению и оборудованию гостевого дома.

Данным Положением дано понятие гостевого дома, которым признается тип средства размещения, представляющий собой индивидуальный жилой дом или часть индивидуального жилого дома, комнаты в котором используются для предоставления услуг гостевого дома; классификацией гостевого дома признается присвоение индивидуальному жилому дому типа средства размещения «гостевой дом» на основании оценки соответствия такого дома и предоставляемых в нем услуг требованиям, установленным Федеральным законом «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов» и настоящим Положением.

Таким образом, гостевому дому, который соответствует требованиям закона, присваивается идентификационный номер в реестре классифицированных средств размещения. Деятельность гостевых домов, не внесенных в реестр, запрещена, что следует из положения ч.4 ст.4 Федерального закона от 07.06.2025г. №127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов».

Согласно заключению эксперта № от 24.10.2025г., подготовленному ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по г-к.Анапа исследуемый объект с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес> является отдельно стоящим зданием, этажностью - 4, включающий в себя: 1 подземный - цокольный, 3 надземных - первый, второй этажи и мансарда; высота помещений от уровня пола до потолка в цокольном этаже - 2,45 м; высота помещений от уровня пола до потолка на 1 и 2 этаже - 2,85 м; высота помещений от уровня пола до потолка на мансарде - максимальная высота 2,55 м, минимальный наклон 1,15 м; высота здания от уровня земли до конька -10,75 м; здание в плане прямоугольной формы, длиной 33,45 м, шириной 7,50 м; площадь застройки - 250,9 кв.м; общая площадь по внутреннему обмеру составляет - 777,8 кв.м; объект завершен строительством 100%. Является объектом капитального строительства, на основании зафиксированных характеристик, представляет собой объемную строительную систему, имеющую надземную (стены из блока керамзитобетонного) и подземные (фундаменты) части, имея прочную связь с землей и конструктивные характеристики которые не позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж с последующей сборкой без несоразмерного ущерба назначению, и без изменения основных характеристик. В соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» конструктивные элементы здания оцениваются как «исправное состояние» - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. По функциональному назначению здание с кадастровым номером № является объектом индивидуального жилищного строительства - жилой дом. Отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, сообщение между этажами осуществляется по внутренней лестнице, планировочное решение соответствует признакам жилого дома, в соответствии с СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные».

Согласно разработанной схеме № (представленная в Приложении № настоящего заключения) экспертом установлено, что спорное здание с кадастровым номером №, расположено в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>.

Установлено соответствие зданием с кадастровым номером № градостроительным регламентам, регламентируемых Правилами землепользования и застройки муниципального образования город- курорт Анапа на момент проведения экспертного исследования в части основного вида разрешенного использования земельного участка, этажности и высоты. Установлено не соответствие в части минимальных отступов от границ земельного участка -3 м. и максимального процента застройки 50%. Выявленное нарушение в части минимального отступа от границ земельного участка (3м) с технической точки зрения носит неустранимый характер. Учитывая, что исследуемое здание, расположено в центральной части города-курорта Анапа, в плотной застройки, фактическими границами земельного участка с кадастровым номером №, определены на местности в натуре частично существующими бетонными (блочными) ограждениями, и в остальной части (с боковых и тыльной стороны) строениями и зданиями, расположенными на смежных земельных участках по периметру земельного участка.

Фактическое расстояние от исследуемого объекта, до зданий (фактических границ земельного участка), расположенных на смежных земельных участках соответствует полученным согласиям соседей этих смежных земельных участков, а именно: -до здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № (

<

адрес>) 1,15 м. (согласие на расстоянии 0,5м); -до здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № (

<

адрес>) 0,67 м. (согласие на расстоянии 0,64м); -до здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № (

<

адрес>) 0,98 м. (согласие на расстоянии 1,0м); -до здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № (

<

адрес>) 3,20 м. (согласие на расстоянии 0,5м). Нарушение является несущественным так как, на момент возведения здания в 2005 году, правила землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа не действовали, а расстояние от фактических границ соответствует полученным согласиям от смежных землепользователей.

Не соответствие в части превышения процента застройки 50%, фактический процент составляет 67%, с технической точки зрения носит неустранимый характер, однако, согласно утвержденного Управлением архитектуры и градостроительство города-курорта Анапа плану застройки от 07.07.2002г. объект отражен на схеме размером 33,40x7,50м, что соответствует фактически возведенному объекту, а также утверждена площадь застройки, которая не должна превышать 70%, что также соответствует фактически возведенному объекту в 2005 году - 67%.

По результатам проведенного исследования, при детальном исследовании объекта экспертизы путем соотнесения его фактического состояния на момент осмотра с требованиями, действующими на дату экспертного заключения, установлено соответствие строительным, санитарным, противопожарным, сейсмическим, экологическим нормам и правилам.

В результате проведенного исследования при сопоставлении фактически возведенного здания с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № экспертом установлено, соответствие в части этажности, возведен в количестве двух этажей с мансардой и цокольным этажом, установлено не соответствие в части общей площади 735,8 кв.м., которая также отражена в техническом паспорте составленным по состоянию на 10.03.2006г., фактически общая площадь составляет 777,8 кв.м. Увеличение общей площади заключается в технической ошибке, допущенной при инвентаризации 10.03.2006г., а именно при подсчете общей площади в экспликации на мансарде не учтена площадь коридора № (42,0 кв.м.), однако на поэтажном плане коридор № отображен с площадью.

При сопоставлении поэтажного плана с проектной документацией жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, установлено, что размеры в плане соответствуют фактически возведенного здания 34,40x7,50м, планировка мансардного этажа соответствует фактическому плану. Планировка 2 этажа частично не соответствует фактической планировки второго этажа, в части устройства комнат и санузлов, а также в проекте наружные стены общей комнаты отражены неправильной в плане формы, фактически наружные стены представляют собой прямоугольник с цокольного по мансардный этаж. Планировка на 1 этаже частично не соответствует фактической планировки первого этажа, в части устройства комнат и санузлов. Планировка цокольного этажа соответствует фактическому плану этажа. Нарушение является не существенным, ввиду того, что планировка помещений не менялась с момента составления технического паспорта 10.03.2006г., сведения которого отражены в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию №. выданное Администрацией муниципального образовании города-курорта Анапа, на основании Распоряжения Главы муниципального образования город-курорт Анапа №р от 07.07.2008г.

При сопоставлении с фотографией, представленной в «заключении о техническом состоянии двухэтажного с цокольным и мансардным этажами здания жилого дома...» от 22.11.2006г., экспертом установлено, что в мансарде жилого дома изменена конфигурация кровли мансарды, путем ее выравнивания, а именно поднятия кровли с левой стороны фасада в один уровень до уровня максимальной ранее существующей высоты, что относится к реконструкции здания. Реконструированная кровля мансарды жилого дома, выполнена в соответствии с требованиями, установленными в Определении Анапского городского суда 

<

адрес> от 17.07.2009г. по гражданскому делу №, а именно: кровля оборудована снегоудержателями и водостоками, исключает возможность попадания осадков с кровли своего домовладения на земельный участок № по 

<

адрес> в 

<

адрес>. По результатам проведенного исследования экспертом установлено, что при проведении реконструкции кровли, мансарды жилого дома, несоответствия градостроительным регламентам, строительным, санитарным, противопожарным, сейсмическим, экологическим и иным нормам и правилам, отсутствуют.

По результатам проведенного исследования экспертом установлено, что конструкции спорного объекта, расположенного по адресу: 

<

адрес> не создают угрозы жизни и здоровью людей.

Анализируя изложенные правовые нормы и установленные обстоятельства дела, с учетом вывода судебного эксперта, суд приходит к выводу, что поскольку ответчиками эксплуатируется в коммерческих целях жилой дом с кадастровым номером № и поскольку по настоящее время в отношении данного здания не проведена классификация гостевого дома, то требования администрации муниципального образования являются законными и обоснованными. В связи с чем, суд полагает необходимым со дня вступления настоящего решения в законную силу запретить ответчикам использование данного двухэтажного капитального здания в целях предоставления услуг для краткосрочного проживания до осуществления действий по включению указанного объекта в Единый реестр объектов классификации в сфере туристской индустрии в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов».

В связи с тем, что истец при подаче иска был освобожден от уплаты государственной пошлины, последняя в силу ст. 103 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчиков в сумме 20 000 рублей.

Согласно ст.144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению ответчика либо по инициативе судьи или суда.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования администрации муниципального образования город-курорт Анапа удовлетворить.

Запретить ФИО1 (

<

данные изъяты>), ФИО2 (

<

данные изъяты>) со дня вступления решения суда в законную силу использование двухэтажного капитального здания с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, в целях предоставления услуг для краткосрочного проживания до осуществления действий по включению указанного объекта в Единый реестр объектов классификации в сфере туристской индустрии в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов».

Обязать ФИО1 (

<

данные изъяты>), ФИО2 (

<

данные изъяты>) уведомить администрацию муниципального образования город-курорт Анапа надлежащим образом об исполнении решения суда.

Взыскать с ФИО1 (

<

данные изъяты>), ФИО2 

<

данные изъяты>) в доход бюджета РФ государственную пошлину в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему делу, в виде:

-запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> осуществлять любые регистрационные действия, в том числе осуществление государственной регистрации сделок и перехода прав, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а также двухэтажного капитального здания с кадастровым номером №, расположенного в его границах;

-ареста земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а также двухэтажного капитального здания с кадастровым номером №, расположенного в его границах;

-запрета ФИО1, ФИО2 и иным лицам эксплуатацию в предпринимательских целях земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104008:32, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а также двухэтажного капитального здания с кадастровым номером №, расположенного в его границах.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Анапский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий: подпись

Мотивированное решение изготовлено 30 декабря 2025 года.