Дело № 2-2577/2025

УИД 50RS0020-01-2025-003613-92

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«23» сентября 2025 года Коломенский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Коломенского городского суда Московской области Ворониной А.А., при секретаре Кочновой В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО10 о признании договора аренды недействительным в части,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском, уточненным в ходе рассмотрения дела в соответствии со ст. 39 ГПК РФ, к ФИО11 о признании недействительными пунктов 5.1. и 5.3 договора аренды недвижимого имущества № 2 от 30.01.2023 г.

В обоснование иска указано, что 16.08.2024 г. между ФИО12. и ФИО13В. был заключен договор купли-продажи универсального магазина с кадастровым номером №, состоящим из нежилого одноэтажного строения общей площадью 151,5 кв.м., расположенном по адресу: Московская № Биорки, д.23.

Истцу было известно о том, что между ФИО8 и ФИО14 заключен долгосрочный договор аренды сроком на 49 лет, однако, ФИО8 не довела до ФИО2 условия заключенного договора.

После заключения договора и вступления в права собственности, истец выяснил что договор аренды № 2 от 30.01.2023 г. заключен на крайне невыгодных условиях, арендная плата по договору составляет всего 2000 рублей (п. 5.1 договора).

п. 5.3 договора аренды предусмотрено что арендная плата объекта, указанная в п. 5.1 договора может пересматриваться по согласованию сторон не более одного раза в год, начиная с даты заключения договора.

От досудебного урегулирования спора об изменении арендной платы ответчик отказался. На основании отчета № 0903-25.93/4851 об оценке рыночной арендной платы помещения специалист оценил рыночную стоимость аренды помещения по состоянию на 27.03.2025 г., которая составляет 195 213 рублей.

Отсутствие экономического обоснования размера арендной платы за пользование помещением свидетельствует о недобросовестном поведении участников сделки, третьего лица и ответчика. 

Как известно истцу, генеральный директор ФИО15 ФИО5 и ФИО8 являются аффилированными лицами по отношению друг к другу. Предоставление необоснованно низкой ставки арендной платы было обоснованно родственными отношениями и общими экономическими интересами. У ФИО2 не имеется общих эконмических интересов с арендатором, он не является аффилированным лицом арендодателя, сохранение прежней ставки арендной платы противоречит его экономическим интересам и принципу равноправия сторон.

Ссылаясь на ст. 10 ГК РФ, ст. 166, п. 2 ст. 168 ГК РФ, ст. 180 ГК РФ о признании недействительными пунктов 5.1. и 5.3 договора аренды недвижимого имущества № 2 от 30.01.2023 г.

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, о слушании дела уведомлен, обеспечил явку представителя.

В судебное заседание не явилось третье лицо ФИО8, о слушании дела уведомлена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Суд в соответствии с ч.3, ч. 5 рассмотрел дело в отсутствие не явившихся участников процесса. 

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО9 просил заявленные требования удовлетворить, пояснил, что иного способа изменения арендной платы, ввиду отказа ответчика от урегулирования спора в досудебном порядке, кроме как в судебном порядке, путем признания заявленных пунктов договора аренды недействительными ни договором, ни нормами права не предусмотрено. Срок исковой давности не пропущен, поскольку о нарушении своих прав истец узнал, после заключения договора купли-продажи.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО6 просила в удовлетворении иска отказать, применив последствия пропуск срока исковой давности. Представила письменные возражения. (л.д. 94,95)

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела суд пришел к следующему.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ определено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК РФ).

С учетом правового содержания ст. 153 ГК РФ, а также общих условий действительности сделок, последние представляют собой осознанные, целенаправленные, волевые действия лиц, совершая которые, они ставят цель достижения определенных правовых последствий.

Таким образом, обязательным условием сделки как волевого правомерного юридического действия субъекта гражданских правоотношений является направленность воли лица при совершении сделки на достижение определенного правового результата (правовой цели), влекущего установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей на основе избранной сторонами договорной формы.

В пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. 

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 610 настоящего Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2). 

Как следует из пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

Согласно пункту 1 статьи 614 указанного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. 

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно абзацу первому п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25). 

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Судом установлено, что 16.08.2024 г. между ФИО8 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи универсального магазина с кадастровым номером № состоящим из нежилого одноэтажного строения общей площадью 151,5 кв.м., расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Как следует из выписки ЕГРН в отношении здания с кадастровым номером № зарегистрировано обременение в виде аренды (л.д. 59)

Из материалов дела следует, что 30.01.2023 г. между ФИО8 и ФИО16 заключен договор аренды недвижимого имущества, предметом которого является здание - универсальный магазин с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>. Срок указанного договора составляет 49 лет. Арендная плата за месяц составляет 2000 рублей с НДС и может пересматриваться по согласованию сторон не более одного раза в год. (л.д. 77,78)

Из заявленных истцом требований следует, что им оспаривается п. 5.1 заключенного 30.01.2023 г. договора аренды здания № 2 с кадастровым номером №, а именно: он не согласен с установленным указанным пунктом договора размером арендной платы – 2000 рублей, полагает, что стоимость аренды должна быть значительно выше, и п. 5.3, ссылаясь на отсутствие возможности изменения условий договора о размере арендной платы. 

С учетом положений ст. 421 ГК РФ, заниженная цена сделки, если она установлена по обоюдному соглашению сторон, не предусмотрена законом как основание ее недействительности. В связи с этим, определение в договоре аренды ежемесячной арендной платы ниже рыночной стоимости, само по себе не является правовым основанием для признания совершения сделки недействительной и не свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны ее участников, в частности ФИО8 о ФИО17 поскольку действующее законодательство не содержит запрета на заключение сделок по ценам ниже рыночных.

По смыслу ст. 168 ГК РФ при признании сделки не соответствующей закону или ному правовому акту, должны быть указаны конкретные требования (нормы) закона или иных нормативных актов, в связи с нарушением которых сделка является ничтожной, вопреки, ст. 56 ГПК РФ, истцом такие требования (норма) Закона не указаны, и судом не установлены.

Доводы о том, что договор аренды был заключен по цене ниже рыночной, не могут быть приняты во внимание, поскольку не свидетельствуют о нарушении каких-либо требований закона или иного правового акта, влекущего его недействительность по основаниям ст. 168 ГК РФ. 

По этим основаниям представленный стороной истца отчет об определении рыночной арендной платы за пользование арендованным имуществом также не свидетельствует о наличии оснований для признания договора аренды недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ. 

Довод истца о злоупотреблении ФИО8 своими правами, ссылаясь на непредставление сведений о арендной плате, судом не принимается, поскольку до заключения договора купли-продажи истец не был лишен возможности проверить данные сведения и в случае несогласия с условиями договора отказаться от его заключения. 

При рассмотрении заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ). 

Пунктом 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года N 43 разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела. 

В силу ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. 

В п. 2 ст. 181 ГК РФ установлено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника (обладателя иного права из перечисленных) на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве.

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" указано, что по смыслу ст. 201 ГК Российской Федерации переход прав в порядке сингулярного правопреемства (например, уступка права требования) не влияет на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.

Таким образом, срок исковой давности начинает течь со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права, при этом уступка им права требования на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления не влияет. 

Договор аренды недвижимого имущества заключен 30.01.2023 г. между ФИО8 и ФИО18». С учетом подачи искового заявления в суд 04.08.2025 г. срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной истцом пропущен. Обстоятельств, исключающих возможность своевременного обращения в суд с требованиями о признании оспариваемого договора недействительным, судом не установлено.

Довод ответчика о том, что истец по делу является ненадлежащим судом отклоняется, исходя из того, что истец в настоящее время является собственником здания, с кадастровым номером №. Однако, при заключении договора купли-продажи 16.08.2024 г. истец должен был проявить должную осмотрительность и осторожность и проверить соответствия условий совершаемой сделки своим собственным интересам.

Также, суд учитывает тот факт, что истец при рассмотрении данного дела не просил признать сделку недействительной по причине ее кабальности, и принимает решение только по заявленным истцом требованиям, согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ.

На основании изложенного, оценивая все представленные доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу о том, что законные основания для удовлетворения требований ФИО2 о признании недействительными пунктов 5.1. и 5.3 договора аренды недвижимого имущества № 2 от 30.01.2023 г., отсутствуют, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной истцом пропущен, ввиду чего суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме. 

Руководствуясь ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО19» о признании договора аренды недвижимого имущества № 2 от 30.01.2023 недействительным в части признания недействительными пунктов 5.1. и 5.3 указанного договора – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Коломенский городской суд в течение одного месяца, с момента его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 30 сентября 2025 года. 

Судья 

Коломенского городского суда подпись А.А. Воронина

Копия верна