Дело № 3а-561/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 сентября 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

судьи Порутчикова И.В.,

при секретаре Дроздовой Н.А.,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Изумруд» - ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Изумруд» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, административные ответчики – Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица – Администрация города Шахты Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области,

у с т а н о в и л :

ООО «Изумруд» обратилось в суд с указанным заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость находящегося в его собственности земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 20989 квадратных метров, разрешенное использование – рынки продовольственных и непродовольственных товаров, площадью не менее 1500 кв.м., площадки для торговли с «колес», специализированные промтоварные магазины, мебельные и автомобильные салоны, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года в размере 25186 800 руб.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – Администрация г.Шахты Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

В судебное заседание явился представитель административного истца - ФИО1, действующая на основании доверенности, с учетом заключения судебной экспертизы, заявленные требования не уточняла, просила заявленные требования удовлетворить в первоначальной редакции, выразила несогласие с заключением судебного эксперта, поскольку стоимость участка, определенная экспертом значительно превышает стоимость участка, определенную оценщиком согласно отчету, представленному административным истцом. 

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, указав, что не возражает против удовлетворения требований с учетом заключения судебной экспертизы.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, Администрации г.Шахты Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, надлежаще извещенные судом о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителя истца, допросив эксперта, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации», вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования. 

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

В качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости статьей 24.18 Федерального закона предусматривается, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что ООО «Изумруд» является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 20989 квадратных метров, разрешенное использование – рынки продовольственных и непродовольственных товаров, площадью не менее 1500 кв.м., площадки для торговли с «колес», специализированные промтоварные магазины, мебельные и автомобильные салоны, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается выпиской из ЕГРП (т.1 л.д. 11-13).

Согласно кадастровой справке от 01 июня 2017 года (т. 1 л.д. 10) кадастровая стоимость земельного участка составляет 73522158,21 рублей. Размер кадастровой стоимости земельного участка согласно кадастровой справке определен по состоянию на 1 января 2014 года. 

Действующая кадастровая стоимость является налоговой базой для уплаты земельного налога, в связи с чем истец как собственник земельного участка имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Заявление ООО «Изумруд» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости оспариваемого земельного участка отклонено решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 11 мая 2017 года (т. 1 л.д. 14-16).

Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора истцом соблюден.

В обоснование своих первоначально заявленных требований истец представил отчет ООО «Центр НПО Эксо-С» № 61/17-003 от 06 февраля 2017 года (т.1 л.д. 36-128). Согласно указанному отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составила 25186 800 рублей. Также на вышеуказанный отчет представлено положительное заключение ООО «Российское общество оценщиков» Экспертный совет № 475/2017-1.

Судом, учитывая позицию представителя Правительства Ростовской области и Администрации г.Шахты, возражавших против удовлетворения заявленных требований, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования отчета в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения действительной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года.

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» (заключение № 0015/17 от 11 августа 2017 года т. 2 л.д. 11-75).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составила 48603000,00 рублей.

С указанным заключением эксперта истец не согласился, в связи с чем заявленные требования не уточнил.

В судебном заседании представитель истцовой стороны указал на то обстоятельство, что поскольку стоимость участка, определенная судебным экспертом значительно превышает стоимость участка, определенную оценщиком в заключении, представленном истцом, истцовая сторона полагает заключение судебной экспертизы недостоверными.

Кроме того, истцом на вышеуказанное заключение эксперта была представлена рецензия НП «СОСЭ» № 1044/2241/2 от 04.09.2017.

Ознакомившись с представленными возражениями истцовой стороны, а также представленной рецензией, экспертным учреждением представлены соответствующие пояснения.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости», Распоряжение Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Оценив заключение эксперта, суд считает возможным положить содержащийся в нем вывод в основу решения суда.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов), приведены ценообразующие факторы.

В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом подобраны объекты-аналоги из выборки схожих объектов. В качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м общей площади.

При сравнении объектов-аналогов с объектом оценки экспертом применены корректировки на состояние рынка, дату предложения, местоположение участков, площадь, скидку при продаже. Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключении эксперта. Расчет рыночной стоимости математически проверяем.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО суду пояснила, что заключение выполнено ею в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», удостоверила правильность заключения.

Как следует из письменных пояснений эксперта, размер рисковой премии рассчитывался на основании экспертных оценок. В совокупности поправка на риск составила 9,7 %, несмотря на классификацию уровня риска, связанного с расширением действующего производства, как «среднего», логика проекта все же заключается в существенном изменении масштаба деятельности предприятия и потребует структурного изменения бизнес-процессов. По сути, объем предстоящей работы сравним с продвижением на рынок нового продукта. В этой связи проекту присвоена классификация риска на уровне «выше среднего», a ставка дисконтирования в российских рублях с учетом риска в совокупности составила 12,29%. Корректировка не искажает конечный результат рыночной стоимости объекта исследования, т.к. в заключении расчет ставки и коэффициента капитализации не применялся.

Кроме того, экспертом внесены корректировки на различия площади объектов, что признается судом допустимым. 

На стр. 43 заключения эксперт применяет расчет поправки на дату продажи на основании статистических данных, размещенных на публичном графике цен вторичной недвижимости цен городов России, ссылаясь на Интернет-источник.

Корректировка рассчитывалась как отношение средней цены недвижимости в регионе на дату оценки к дате публикации объявления о продаже аналога.

В таблице № 13 экспертом действительно применена корректировка на дату продажи, которая составляет 0,30%, а не 30%, на которую указывает административный истец ООО «Изумруд». Как указано экспертом, это незначительные скачки корректировки, но они имели место быть. Данная корректировка реально отражает помесячные скачки спроса на земельные участки в Ростовской области, в частности, август 2013 года. Данные корректировки экспертом сведены в сводную таблицу по методике ФИО7 2014 года и пояснены на стр. 43 заключения с ссылкой на Интернет-источник.

Структура заключения № 0014/17 от 11.08.2017 года соответствует ст.25 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» и ст. 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Сведения об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которому поручено производство судебной экспертизы отражено на стр.7 Заключения.

Исходя из поставленного вопроса в определении суда эксперт работал с документами, предоставленными судом.

Наличие в Заключении светокопий аналогов свидетельствует о проведении экспертом анализа рынка на дату оцениваемого объекта.

Земельные участки, размещенные на сайте www.rialt-info.ru доступны в портале https://web.archive.org. Вся используемая база в период до 2016 года находится на основных страницах www.rialt-info,ru стр. 15, 20, 21 поисковой системы по дате размещения и не подлежала архивированию.

При использовании поправок на местоположение аналогов эксперт использовал www://rusmap.net/.

В данных матрицах смежности качественные оценки о близости к ж/д ветки участков - аналогов рассчитывались исходя из масштаба карты и привязанности объекта, согласно основной методологии ФИО7

Как следует из пояснений эксперта, он внес корректировки на различия в площади земельных участков определенные по методике, опубликованной в журнале «Имущественные отношения в РФ» №1 (40) 2005 г., статья научного руководителя ООО «Сибирский научный центр «Экопрогноз» к.э.н. ФИО3 «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях (модель влияния размера земельного участка на его рыночную стоимость)». Величина корректировки определялась по формуле, основанной исключительно на функции натурального логарифма площадей участков безотносительно иных их характеристик.

Данные корректировки приблизили разницу по площадям земельных участков объектов-аналогов к рыночной стоимости на дату оценки. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости земельного участка.

Это заключение соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос. Рыночная стоимость в заключении судебной оценочной экспертизы определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам объяснены экспертом. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Кроме того, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, в материалы дела представлена соответствующая расписка эксперта, содержащая результаты предупреждения об уголовной ответственности, эксперт допрошен в судебном заседании.

Правительством Ростовской области указанное заключение не оспаривалось, что также подлежит учету судом. 

Более того, в судебном заседании судом на обсуждении сторон был поставлен вопрос о необходимости проведения по делу повторной экспертизы, однако представителем истцовой стороны было указано на то, что несмотря на наличие возражений, ходатайство о назначении повторной экспертизы он не заявляет. 

При таких обстоятельствах, заявленные требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка посредством установления его кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года подлежат удовлетворению с учетом заключения судебной экспертизы с установлением стоимости земельного участка в размере 48603000,00 рублей. 

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.

В связи с этим, настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости. 

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что поскольку Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи ими заявления об оспаривании кадастровой стоимости считается дата обращения в Комиссию.

Следовательно, датой подачи заявления следует считать дату обращения ООО «Изумруд» с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, т.е. 26 апреля 2017 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения глав 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Поскольку административные ответчики не оспаривали право административного истца на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, не оспаривали и размер рыночной стоимости, установленный в результате проведения судебной экспертизы и признанный судом экономически обоснованным, возражения административных ответчиков относительно размера рыночной стоимости, заявленного административным истцом согласно отчету оценщика, являлись, как установлено по результатам судебного разбирательства, обоснованными, суд удовлетворяет требования на основании размера рыночной стоимости участка, указанной в заключении эксперта ООО «Региональный центр экспертизы и оценки», и данный размер рыночной стоимости участка административными ответчиками не оспаривается, то решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов, в связи с чем суд приходит к выводу о возложении на административного истца всех понесенных судебных расходов по делу в соответствии с главами 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе расходов по уплате государственной пошлины и расходов по проведению судебной оценочной экспертизы. 

Из материалов дела следует, что определением суда от 05 июля 2017 года расходы по проведению судебной оценочной экспертизы были возложены на административного истца. 

Административным истцом на депозитный счет Ростовского областного суда внесены денежные средства в размере 45000 руб. в качестве вознаграждения экспертной организации.

ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы в размере 50000 рублей (т. 2 л.д. 6-7).

По мнению суда, данная сумма определена экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема выполненных экспертом работ, времени, объективно необходимого для проведения экспертного исследования, расчетов, составления заключения, и соответствует сложившемуся уровню цен на экспертные услуги в регионе. В связи с этим, услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере 50 000 рублей.

Следовательно, денежная сумма в размере 45 000 рублей, внесенная истцом на депозитный счет Ростовского областного суда подлежит перечислению на расчётный счёт ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» за проведенную судебную оценочную экспертизу по административному делу.

Кроме того с ООО «Изумруд в пользу ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» подлежат взысканию денежные средства в размере 5000 руб. в качестве вознаграждения за проведённую им судебную оценочную экспертизу по данному делу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 20989 квадратных метров, разрешенное использование – рынки продовольственных и непродовольственных товаров, площадью не менее 1500 кв.м., площадки для торговли с «колес», специализированные промтоварные магазины, мебельные и автомобильные салоны, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года в размере 48603000,00 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – 26 апреля 2017 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: за счет денежных средств, поступивших от общества с ограниченной ответственностью «Изумруд» в целях обеспечения предстоящих судебных расходов, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), 45000 рублей на расчётный счёт ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» за проведенную судебную оценочную экспертизу по административному делу № 3а-561/2017 (заключение № 0015/17 от 11 августа 2017 года).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Изумруд в пользу ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» 5 000 рублей за проведенную судебную оценочную экспертизу по административному делу № 3а-561/2017 (заключение № 0015/17 от 11 августа 2017 года).

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Порутчиков

Решение в окончательной форме принято 22 сентября 2017 года.

Судья И.В. Порутчиков