Дело№ 2-437 /2024, (№ 2-4775/2023)

Уникальный идентификатор дела 59RS0001-01-2023-006033-81

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

07 февраля 2024 года город Пермь 

Дзержинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Каробчевской К.В.,

при помощнике судьи Корековой Д.С.,

с участием представителя ответчика ФИО9,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пермской региональной общественной организации «Пермский Региональный Центр Защиты прав Потребителей», действующей в интересах ФИО1, ФИО15 ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ПГС» о взыскании неосновательного обогащения, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

Пермская региональная общественная организация «Пермский Региональный Центр Защиты прав Потребителей», действующая в интересах ФИО1, ФИО7, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ПГС» с требованием о взыскании в пользу ФИО1, сумму неосновательного обогащения в размере 75 040 руб.; в пользу ФИО7, ФИО3 сумму неосновательного обогащения в размере 140 170,07 руб.; в пользу ФИО4, ФИО5 сумму неосновательного обогащения в размере 197 301,68 руб.; в пользу ФИО6 сумму неосновательного обогащения в размере 173 666,61 руб. 

Взыскать с ООО «СЗ ПГС» компенсацию морального вреда: в пользу ФИО1 сумму в размере 5000,00 руб.; в пользу ФИО7, ФИО3 сумму в 5000,00 руб.; в пользу ФИО4, ФИО5 в размере 5000,00 руб.; в пользу ФИО6 сумму в размере 5000,00 руб. 

Взыскать с ООО «СЗ ПГС» сумму штрафа в соответствии с положениями Закона РФ «О защите прав потребителей». 

Взыскать с ООО «СЗ ПГС» в пользу Пермской региональной организации «Пермский Региональный Центр Защиты прав Потребителей» пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа.

В обоснование заявленных требований истец указал, что исковые требования заявлены о соразмерном снижении цены договора долевого участия в долевом строительстве (далее ДДУ) в связи с разницей между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства. Застройщик произвел расчет цены ДДУ исходя из формулы общей приведенной площади. Данный способ расчета применим только в тех случаях, когда частью объекта строительства является балкон/лоджия.

Фактически, балкон/лоджия частью жилого помещения не являются, в связи с чем, примененный способ расчета цены ДДУ не соответствуют требованиям действующего законодательства Российской Федерации.

Участники долевого строительства многоквартирного жилого дома по адресу: Адрес (Далее по тексту - потребители) обратились в Пермскую региональную общественную организацию «Пермский Региональный Центр Защиты Прав Потребителей» с заявлением о защите их прав как потребителей.

В силу статьи 45 Закона РФ № от Дата «О защите прав потребите (Далее - Закон РФ «О защите прав потребителей») общественные организации в праве обращаться в суды с заявлениями в защиту прав потребителей и законных интересов отдельных потребителей, группы потребителей, неопределенного круга потребителей.

ООО «СЗ ПГС» (Далее по тексту - Застройщик) является застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Адрес. ..., Адрес (Далее по тексту - МКД). Для участников долевого строительства МКД. Застройщиком применяются единые условия заключения договоров участия в доле строительстве.

В порядке ст. 40 ГПК РФ иск предъявлен в суд совместно несколькими истцами, требования истцов объединены в одном исковом заявлении.

В пользу Потребителей заключены договоры уступки прав требований объекта долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Предметом договоров участия в долевом строительстве жилого дома, являются объекты долевого строительства - жилые помещения (квартиры).

Согласно условиям оговора долевого участия в строительстве, объектом долевого строительства является структурно обособленное жилое помещение в многоквартирном доме, параметры и характеристики которого определяются через общую приведенную площадь жилого помещения, то есть сумма площадей помещений объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования (балкона/лоджии), с учетом с понижающего коэффициента — 0,3/0,5.

Часть 4 статьи 4 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее по тексту — ФЗ № 214-ФЗ) гласит, что размер денежных средств, подлежащих уплате участниками долевого строительства (цена договора) определялся исходя из параметров и характеристик объекта долевого строительства.

В силу положений ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей», застройщик обязан предоставлять потребителям необходимую и достоверную информацию об объектах долевого строительства, обеспечивающую возможность их правильного выбора. Информация о проекте строительства должна соответствовать нормам ст. 21 ФЗ №214-ФЗ и включать в себя, в том числе, сведения об общей площади объектов долевого строительства, создаваемых в рамках проекта строительства многоквартирного дома.

Часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ (Далее по тексту — ЖК РФ) гласит, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно положениями ст. 19 ЖК РФ, объекты жилищного фонда - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Жилые помещения, в свою очередь, являются объектами жилищных прав.

Таким образом, объектом долевого строительства в целях исполнения договора об участии в долевом строительстве фактически является жилое помещение, параметры и характеристики которого определяются через общую площадь жилого помещения, то есть сумму площадей помещений объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования, за исключением площадей балконов. Данная информация подтверждается сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре прав недвижимости (Далее по тексту - ЕГРН) в отношении объектов долевого строительства, поставленных на государственный кадастровый учет.

В соответствии с п.12.1 Приказа Росреестра № П/0393 от 23 октября 2020 года «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места», площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

В соответствии с п. 2 ст. 12 Закона «О защите прав потребителей», продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о то (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1-4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

Застройщиком была предоставлена недостоверная информация относительно параметров площади объектов долевого строительства, создаваемых в рамках проекта строительства многоквартирного дома, и подлежащих передаче участникам долевого строительства после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

Указанное обстоятельство привело к необоснованному увеличению цены договора долевого участия, заключенных с физическими лицами.

Следует учитывать, что в согласно положениям Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 4 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и прав изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышают установленную продолжительность», данные ЕГРН являются единственным достоверным источником информации о параметрах и характеристиках объектов недвижимости. И в случае расхождения (противоречия) сведений о правах на недвижимое имущество, содержащихся в ЕГРН, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРН.

Таким образом, условия договора долевого участия в строительстве, согласно которым площадь объектов долевого строительства определяется через общую приведенную площадь, ущемляют права потребителей и, в силу правил ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», являются ничтожными.

В силу ч. 1 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с изложенными договорами долевого участия в строительстве, цена по которым учитывает общую приведенную площадь, нарушают требования действующего законодательства, стоимость объектов долевого строительства по ним подлежит перерасчету соразмерно изменению их площади согласно подп. 2 ч. 2 ст. 7 ФЗ №214-ФЗ (Расчет сумм возврата - Приложение №).

В случае, если квартира передана меньшей общей площадью, чем это предусмотрено договором долевого строительства, Застройщик обязан выплатить сумму разницы в пользу потребителя. Данный вывод нашел своё отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации по делу ... от Дата.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского Кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Требования потребителей к застройщику о возврате излишне уплаченной по договору долевого строительства суммы остались без удовлетворения.

На основании ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» и ст. 151 ГК РФ включение застройщиком в договор долевого участия в строительстве условий, ущемляющих права потребителей, отказ в возврате суммы неосновательного обогащения и материальный вред, который возник был причинен участникам долевого строительства, являются фактом нарушения прав потребителя собственникам МКД, в результате чего последним причинены нравственные страдания.

В силу п. 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, что подтверждается уведомлениями о вручении заказных писем (л.д. 155 оборот, 156, 157 оборот). Причин уважительности неявки в судебное заседание не представили, конверты направленные истцам ФИО1, ФИО4, ФИО6, вернулись с отметкой «за истечением срока хранения» после неудачной попытки вручения, что подтверждается отчетами об отслеживании почтовых отправлений.

Представитель истцов в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом, предоставил письменные пояснения в порядке ст. 68 Гражданского – процессуального кодекса Российской Федерации, которые приобщены к материалам дела.

Представитель ответчика в судебном заседании на письменном отзыве на исковое заявление и дополнении к нему настаивала, полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку разница между фактическим размером переданных квартир истцам и установленных размеров договором находится в допустимых пределах.

Третье лицо ООО «УК «Астра - Сервис» в судебное заседание не явилось, извещено надлежаще, причин уважительности не явки в судебное заседание не предоставили (л.д.155).

Третьи лица ФИО11, ФИО12, ФИО14, в судебное заседание не явились, извещения направленные по месту жительства данных третьих лиц вернулись с отметкой «за истечением срока хранения» (л.д. 169-179). 

По смыслу п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю. 

Применительно к п. 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 № 234 и положениям ст. 113 ГПК РФ, неявка адресата для получения своевременно доставленной почтовой корреспонденции равнозначная отказу от ее получения. Информация о времени и месте рассмотрения дела, в соответствии с положениями Федерального закона 22.12.2008 № 262-ФЗ, была заблаговременно размещена на официальном и общедоступном сайте Дзержинского районного суда г. Перми в сети Интернет, в связи с чем, истцы, третьи лица имели объективную возможность ознакомиться с данной информацией. 

Таким образом, судом были предприняты все возможные меры к извещению истцов и третьих лиц о дате, времени и месте рассмотрения дела, и в соответствии с ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд признает истцов и третьих лиц надлежаще извещёнными о дате, времени и месте рассмотрения настоящего спора и считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

На основании ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 2 названной статьи, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора.

В силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту, Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ), к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим федеральным законом.

Судом установлено, что ФИО6, ФИО3, ФИО7, ФИО1, ФИО4, ФИО5 обратились в Пермскую региональную общественную организацию «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» с заявлением об оказании помощи в защите ее прав в связи с передачей квартиры не соответствующей условиям договора долевого участия в строительстве (л.д. 35-37, 64).

Согласно устава Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей», является общественным объединением, созданным по инициативе и на основе совместной деятельности граждан для защиты общности их интересов для достижения общих целей. Целью организации является содействие защите прав потребителя на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества на безопасность их жизни и здоровья, получение информации о товарах (работах, услугах) и их изготовителях, просвещение потребителей, защита их интересов (п. 2.1 Устава). В соответствии с п. 2.2. устава, общественное объединение в целях защиты прав потребителей предъявляет иски в суды по собственной инициативе или по поручению конкретного потребителя или группы потребителей, а также в интересах неопределенного круга потребителей (л.д. 58-59).

В соответствии со ст. 46 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в случаях, предусмотренных законом, органы государственной власти, органы местного самоуправления, организации или граждане вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц по их просьбе либо в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц. Заявление в защиту законных интересов недееспособного или несовершеннолетнего гражданина в этих случаях может быть подано независимо от просьбы заинтересованного лица или его законного представителя.

Лица, подавшие заявление в защиту законных интересов других лиц, пользуются всеми процессуальными правами и несут все процессуальные обязанности истца, за исключением права на заключение мирового соглашения и обязанности по уплате судебных расходов. В случае отказа органов, организаций или граждан поддерживать требование, заявленное ими в интересах другого лица, а также отказа истца от иска наступают процессуальные последствия, предусмотренные частью второй статьи 45 настоящего Кодекса.

В силу положений п. 2 ст. 45 ФЗ «О защите прав потребителей», общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) для осуществления своих уставных целей вправе обращаться в суды с заявлениями в защиту прав потребителей и законных интересов отдельных потребителей (группы потребителей, неопределенного круга потребителей).

Таким образом, Пермская региональная общественная организация «Пермский региональный центр защиты прав потребителей», действуя в рамках своих уставных целей, на основании заявления потребителей вправе предъявлять иск в защиту прав потребителей. 

Судом установлено, и из материалов дела следует, что Дата между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ПГС» и ФИО12, ФИО13 был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого Адрес в Адрес. Объектом капитального строительства в соответствии с проектной документацией, указанного в разрешении на строительство, является: 2-й этап строительства – вторая секция, расположенный по адресу: РФ, Адрес, 2-х комнатная, расположенная на 17 этаже 26-этажного дома, жилой площадью 24,31 кв.м., общей площадью 43,99 кв.м., общей приведенной площадью 46,46 кв.м. Цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства составила 3 321 245 руб. (п. 5.1 договора) (л.д. 17 - 18).

Дата между ФИО12, ФИО13 (Цедент) и ФИО10, ФИО5 (цессионарий) был заключен договор уступки прав требования (цессии). В соответствии с условиями данного договора согласно ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, цедент уступает цессионарию в полном объеме свое право требования объекта по адресу: Адрес, 2-х комнатная, расположенная на 17 этаже, жилой площадью 24,31 кв.м., общей проектной площадью Адрес,99 кв.м. проектной площадью балконов/лоджий 46,46 кв.м. В соответствии с п. 1.2. договора право требования вышеуказанной квартиры принадлежит цеденту на основании договора № участия в долевом строительстве от Дата, заключённого между ООО «Специализированный застройщик ПГС» и ФИО12, ФИО13 Пунктом 1.3. договора сторонами согласовано, что цессионарию переходит право требования квартиры, определенной в п. 1.1. настоящего договора, в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, цессионарию не переходит право, определенное в п. 2 ст. 6 ФЗ № (л.д. 29-31). 

Дата между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ПГС» и ФИО11 был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого Адрес в Адрес. Объектом капитального строительства в соответствии с проектной документацией, указанного в разрешении на строительство, является: 1-й этап строительства – первая секция, расположенный по адресу: РФ, Адрес, 2- комнатная, расположенная на 22 этаже 26-этажного дома, жилой площадью 25,79 кв.м., общей площадью 36,31 кв.м., общей приведенной площадью 38,77 кв.м. Цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства составила 2 114 550 руб. (п. 5.1 договора) (л.д. 27 - 28)

Дата между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ПГС» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого Адрес в Адрес. Объектом капитального строительства в соответствии с проектной документацией, указанного в разрешении на строительство, является: 1-й этап строительства – первая секция, расположенный по адресу: РФ, Адрес, 1- комнатная, расположенная на 12 этаже 26-этажного дома, жилой площадью 12,16 кв.м., общей площадью 21,33 кв.м., общей приведенной площадью 22,64 кв.м. Цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства составила 1 267 840 руб. (п. 5.1 договора) (л.д. 20 - 26).

Дата между ФИО14 и ФИО6 заключен договор уступки права требования (цессии) по договору № участия в долевом строительстве. В соответствии с условиями данного договора цедент передает, а цессионарий принимает права и обязанности по договору № от Дата участия в долевом строительстве многоквартирного жилого Адрес, заключенного с ООО «Специализированный застройщик ПГС» на квартиру по адресу: Адрес, расположенная на 17 этаже, общей проектной площадью Адрес,81 кв.м. Пунктом 1.3. договора сторонами согласовано, что цессионарию переходят все права и обязанности по договору. В соответствии с п. 1.2. договора цедент гарантировал, что уступаемое цессионарию право требования на объект, оплачено полностью в сумме 3 590 420 руб. и не является предметом обязательств со стороны третьих лиц, не находится под арестом или запретом. Стоимость уступленного права составляет 4 700 000 руб. (л.д. 32-34). Согласно представленного прайс листа от ноября 2021 года, общая площадь Адрес на 17 этаже составляет 57,91 кв.м. (л.д. 123). Данное обстоятельство стороной истца не оспаривалось, подтверждено ответчиком. 

Договор участия в долевом строительстве заключенный между ФИО14 и ответчиком, а также договор уступки прав требования, заключенный между ФИО11 и ФИО7, ФИО3 суду не представлены, однако, ответчик не оспаривает, что указанные договоры действительно были заключены, а о договоре цессии между ФИО11 и ФИО3 и ФИО7 он был поставлен в известность. Кроме того все договоры заключенные с первоначальными участниками долевого строительства являются типовыми и были размещены на сайте ответчика. Указание в них площади соответствовало прайс – листам, которые также были размещены на сайте ответчика. 

Кроме того, факт собственности истцов на квартиры расположенные в доме по Адрес, а факт их передачи истцам подтверждается актами приема – передачи квартиры.

Актом от Дата подтверждается факт передачи квартиры ООО «СЗ ПГС» ФИО6 во исполнение договора уступки прав требования от Дата и договора № от Дата участия в долевом строительстве Адрес в Адрес. Застройщик передал, а участник долевого строительства принял трехкомнатную Адрес, общей площадью 57,60 кв.м. по данным технического паспорта (без учета балконов, лоджий), расположенную на 17 этаже жилого дома по адресу: Адрес. (л.д. 9).

Согласно выписки из ЕГРП (Росреестра), право собственности за ФИО6 зарегистрировано на Адрес по адресу: Адрес, площадь квартиры указана 57,60 кв.м. (л.д. 11).

Согласно акта приема - передачи от Дата ООО «СЗ ПГС» ФИО7 и ФИО3 передана Адресю 36,20 кв.м. по данным технического паспорта (без учета балконов, лоджий), расположенную на 22 этаже, во исполнение договора уступки прав требования от Дата и договора № от Дата участия в долевом строительстве Адрес в Адрес (л.д. 10).

Согласно выписки из ЕГРП (Росреестра), право общей совместной собственности за ФИО7, ФИО3 зарегистрировано на Адрес по адресу: Адрес, площадь квартиры указана 36,20 кв.м. (л.д. 14).

Согласно выписки из ЕГРП (Росреестра), право общей совместной собственности зарегистрировано за ФИО4, ФИО5, на Адрес по адресу: Адрес, площадь квартиры указана 57,60 кв.м. (л.д. 12-13).

Согласно выписки из ЕГРП (Росреестра), право собственности зарегистрировано за ФИО1 на Адрес по адресу: Адрес, площадь квартиры указана 21,30 кв.м. (л.д. 15).

Согласно представленных договоров участия в долевом строительстве, судом установлено, что данные договоры являются типовыми, имеют одинаковое содержание, что не оспаривается стороной истца и подтверждено стороной ответчика. Поскольку иное не доказано, суд исходит из положений представленных договоров стороной истца и трактует исходя из их буквального содержания.

Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и/или с привлечением иных лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность или в совместную собственность участников долевого строительства объект долевого строительства указанный в п. 3.2 договора, а участники долевого строительства обязуются уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства. 

В соответствии с пунктом 3.2. договора, для расчета цены договора сторонами применяется общая площадь, которая может не совпадать с фактической площадью. Общая площадь – это сумма площадей помещений Объекта, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением площади лоджий и балконов. 

Таким образом, исходя из указанных положений договора в расчет цены договора площадь лоджий и балконов не учитывалась.

Судом установлено, что общая площадь, указанная в договоре долевого участия в строительстве совпадает с проектной площадью, что подтверждается представленной проектной декларацией (л.д. 42-46).

В соответствии с пунктом 3.4 договора, сторонами согласовано, что после завершения строительства многоквартирного дома фактическая площадь объекта может отличаться от общей площади объекта (проектной). Отклонение фактической площади объекта от общей площади (без учета площади балкона/лоджии) в пределах 5% от общей площади является допустимым. Допустимое отклонение площади объекта не признается существенным изменением проектной документации многоквартирного дома и не является основанием для расторжения настоящего договора в судебном порядке по требованию Участника долевого строительства на основании п. 2 части 1.1. статьи 9 Закона № 214-ФЗ.

Также в пункте 3.2 договора приведено понятие общей приведенной площади, из которого следует, что общая приведенная площадь – это общая площадь объекта с учетом площади лоджий с понижающих коэффициентом 0,5, балконов – 0,3, определяемая по внутренним поверхностям наружных стен многоквартирного дома и межквартирных стен. Площадь коммуникационных шахт и стояков систем жизнеобеспечения, предусмотренных проектной документацией в общую приведенную площадь объекта не входят. 

Исследовав представленные суду доказательства: условия договоров, передаточные акты, выписки из ЕГРП, проектную декларацию, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для соразмерного уменьшения цены договора исходя из следующего.

Статьёй 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу её площади или иного показателя её размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведённой площади такого жилого помещения и общей приведённой площади такого жилого помещения. Общая приведённая площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Из содержания приведённых норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твёрдой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них.

По смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определённые пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из условий договоров участия в долевом строительстве между сторонами согласован размер определённых отступлений в фактической площади передаваемого объекта долевого строительства от общей (проектной) площади, как в части её уменьшения, так и в части её превышения.

Истцы в исковом заявлении указывают на предоставление ответчиком недостоверной информации относительно параметров площади объектов долевого строительства, создаваемых в рамках проекта строительства многоквартирного дома, и подлежащих передаче участникам долевого строительства после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. А именно указано, что условия договора долевого участия в строительстве, согласно которым площадь объектов долевого строительства определяется через общую приведенную площадь, ущемляют права потребителей и, в силу правил ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», являются ничтожными. Указанное обстоятельство привело к необоснованному увеличению цены договора долевого участия, заключенных с физическими лицами.

Суд не может согласиться с этим утверждением стороны истцов, поскольку из буквального смысла слов и выражений, содержащихся в условиях договора следует, что ценообразующим параметром в договоре применяется общая площадь (проектная), т.е. без учета лоджий и балконов, а не общая приведенная площадь. На данное обстоятельство также указано и стороной ответчика.

Из отзыва ответчика на исковое заявление следует, что после старта продаж квартир ООО «СЗ ПГС» в сети Интернет, были размещены прайс листы с техническими характеристиками каждой предлагаемой к продаже квартиры и её общей стоимости (в том числе стоимости одного квадратного метра), применяемых скидках. Также был размещен проект типового договора участия в долевом строительстве многоквартирного Адрес в Адрес. Все договоры заключались застройщиком строго по указанной типовой форме.

Судом проверен расчет центы стоимости квартир истцов, согласно представленного прайса и установлено, что цена договора (до заключения договоров цессии с истцами) соответствует тому предложению, которое соответствовало определённому месяцу заключения договора, при этом, стоимость квартиры ФИО1 № – 1 267 840 руб. (л.д. 121) дешевле, чем стоимость указанная в прайс листе ответчика, что не нарушает прав истца; квартира ФИО6 переданная по цессии от ФИО14, № руб. (л.д. 123) соответствует цене в прайс листе от ноября 2021: квартира ФИО7, ФИО3 переданная по цессии от ФИО11 – № руб. (л.д. 121) также дешевле чем цена указанная в прайс листе, что также не нарушает прав истца: квартира ФИО4, ФИО5 переданная по цессии от ФИО12, ФИО13 № – 3 321 245 руб. (л.д. 125) соответствует цене в прайс листе от декабря 2021 года. 

Условиями договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что цена договора определяется из общей (проектной) площади объекта долевого строительства согласно предложениям ответчика по продаже, указанным в прайс листах и определена сторонами в твердой сумме, что не противоречит условиям части 1 статьи 5 Федерального закона от Дата № 214-ФЗ.

Также суд полагает заслуживающим внимание довод стороны ответчика относительно того, что непосредственно с застройщиком договор долевого участия заключила только ФИО1, тогда как остальные истцы – ФИО7, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 приобрели квартиры по договорам цессии, заключенными с физическими лицами - первоначальными участниками договора долевого участия в долевом строительстве. При этом, ответчик стороной договора уступки прав требования не являлся, в связи с чем обязанность по доведению всех качественных характеристик квартиры лежала на цеденте, а не на ответчике. Более того, суд считает необходимым указать, что проведенный расчет истцом соразмерного у уменьшения стоимости квартиры исходя из стоимости квартиры определенный на основании договора цессии, также является не обоснованным, поскольку данная стоимость жилого помещения определена цедентом, а не ответчиком, который стороной по договору цесси не являлся. Данное обстоятельство касается квартиры ФИО6

При этом сторона истца производит расчет уменьшения площади квартиры из общей приведенной площади объекта долевого строительства, в которую также входят площади балкона/лоджии и из фактической площади, в которую не входят размеры площади лоджии, веранды, балкона, террасы, что является не верным и противоречащим условиям договора (л.д. 41).

Пунктом 3.4 договора участия в долевом строительстве сторонами согласованы допустимые пределы изменения фактической площади от общей площади (без балконов и лоджий) указанной в договоре на 5% от общей площади, что не признается существенным изменением условий договора.

Проверяя расчет ответчика, суд признает его арифметически не верным и считает необходимым провести собственный расчет размера отклонений в площади жилых помещений.

Квартира №, собственник ФИО1: Адрес по ДДУ - 21,33 кв.м., фактическая площадь – 21,30 кв.м. (5% = 21,30 х 5% = 1,065 кв.м.), (21,33 кв.м. – 21,30 кв.м. (факт.) = 0,03 кв.м.); 0,03 кв.м. 

<

 1,065 кв.м.

Квартира №, собственники ФИО7, ФИО3: Адрес по ДДУ – 36,31 кв.м. (5% = 36,31 х 5% = 1,8155 кв.м.), (36,31 кв.м. – 36,20 кв.м. (факт.) = 0,11 кв.м.); 0,11 кв.м. 

<

 1,8155 кв.м.

Квартира №, собственники ФИО5, ФИО4: Адрес по ДДУ – 43,99 кв.м. (5% = 43,99 х 5% = 2,1995 кв.м.), (43,99 кв.м. – 43,70 кв.м. (факт.) = 0,29 кв.м.); 0,29 кв.м. 

<

 2,1995 кв.м.

Квартира №, собственник ФИО6 Адрес по ДДУ – 57,91 кв.м. (5% = 57,91 х 5% = 2,8955 кв.м.), (57,91 кв.м. – 57,60 кв.м. (факт.) = 0,31 кв.м.); 0,31 кв.м. 

<

 2,8955 кв.м. 

Таким образом, судом установлено, что размер фактической площади объекта долевого строительства находится в пределах 5% от общей площади объекта долевого строительства, что в соответствии с условиями договора является допустимым, то есть стороны согласны с таким отступлением, согласие с отступлением в разнице между площадями квартиры по договору и фактической исходя из смысла данной фразы в договоре не может вести к каким либо правовым последствиям как для истца так и для ответчика. 

Довод представителя истца, относительно того, что указание в договоре на допустимость отклонения в размере 5% применимо только к правилу о расторжении договора, судом отклоняется, поскольку указанное значение сформулировано относительно отклонения фактической площади от общей площади объекта долевого строительства. Из контекста фразы во втором абзаце п. 3.4 договора участия в долевом строительстве не следует, что указанное отклонение может рассматриваться только при установлении существенности отклонения площади в целях расторжения договора.

Довод стороны истца, о том, что ответчик определил объект долевого строительства с отступлениями от обязательных правил, а именно указанных в Федеральном законе № 218-ФЗ «о государственной регистрации недвижимости». Судом отклоняется, поскольку данные правила применяется к уже созданному объекту, а на стадии заключения договора долевого участия долевого строительства, объект еще не построен (создан), в связи с чем, объект определяется на основании проекта.

Довод о необоснованности употребления ответчиком термина «фактическая площадь», судом также отклоняется. Исходя из положений договора долевого участия в строительстве, термин «Фактическая площадь» означает площадь объекта, установленная по результатам обмера, проведенная специализированное организацией, указанная в кадастровом паспорте объекта, т.е. без балкона и лоджии, что согласуется с п. 12.1 Приложения № Приказа от Дата ... «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино - места».

Довод представителя истца и том, что отражение в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома общей площади жилых помещений с учетом площади балконов, лоджий веранд и террас возможно только в том случае, если указанные помещения входят в состав жилых помещений многоквартирного дома в порядке, установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке, отношения к рассматриваемому делу не имеет и не является юридически значимым обстоятельством при разрешении данного дела. 

Таким образом, оснований для удовлетворения требований истцов о соразмерном уменьшении цены договора у суда не имеется. Поскольку отказано в удовлетворении основных требований, то нет оснований для удовлетворения и взаимосвязанных требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Пермской региональной общественной организации «Пермский Региональный Центр Защиты прав Потребителей», действующая в своих интересах и в интересах ФИО1, ФИО15 ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ПГС» о взыскании неосновательного обогащения, компенсации морального вреда, штрафа - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд города Перми, в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья: К.В. Каробчевская

....