Дело № 2-82/2020

23 января 2020 года

г. Котлас

29RS0008-01-2019-003969-89

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Котласский городской суд Архангельской области в составе:

председательствующего судьи Виричевой Е.В.,

при секретаре Наговициной А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 23 января 2020 года в г. Котласе гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о применении последствий расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с иском (с учетом уточнения требований) к ФИО2 о применении последствий расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 01 февраля 2018 года путем возвращения в его собственность нежилого помещения № с кадастровым № и 2/64 доли в праве собственности на земельный участок под нежилым помещением с кадастровым №. В обоснование требований указал, что 01 февраля 2018 года между ним и ФИО2 был заключен договор купли-продажи указанного имущества на условиях рассрочки платежа. В связи с неисполнением покупателем обязательств по оплате образовалась задолженность, размер которой по состоянию на 11 ноября 2019 года составляет 280 000 рублей. Срок просрочки на указанную дату составляет 314 календарных дней. По условиям договора при просрочке оплаты свыше 90 календарных дней как за разовый платеж, так и в общем размере, продавец вправе отказаться от договора в одностороннем порядке. 11 ноября 2019 года им направлено ФИО2 уведомление о расторжении договора и о возврате имущества, которое не исполнено последней.

В судебное заседание истец ФИО1, его представитель по доверенности ФИО3 не явились. В ходе судебного разбирательства представитель истца ФИО3 на требованиях настаивал по доводам искового заявления.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, возражений по иску не заявила.

Суд на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) определил рассматривать дело в отсутствие сторон, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Рассмотрев исковое заявление, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

В судебном заседании установлено, что 01 февраля 2018 года между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи нежилого помещения № площадью 62,2 кв. м, кадастровый №, находящегося по адресу: ...., и 2/64 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под нежилым помещением, соответствующего размеру нежилого помещения, кадастровый №, находящегося по адресу: .....

Согласно пункту 2.1 договора вышеуказанное имущество продано по цене 1 244 000 рублей, из которых стоимость 2/64 доли в праве на земельный участок составляет 100 000 рублей, стоимость нежилого помещения - 1 144 000 рублей. 

Договором предусмотрена рассрочка платежа путем уплаты 1-го числа каждого месяца, начиная с 01 февраля 2018 года по 01 января 2020 года, денежных средств в размере 25 000 рублей, а с 01 февраля 2020 года по 01 декабря 2020 года денежных средств в размере 53 660 рублей, последний платеж 01 января 2021 года в сумме 53 674 рубля.

01 февраля 2018 года имущество передано истцом ответчику по передаточному акту.

14 февраля 2018 года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности ответчика на указанное имущество и ипотека в силу закона в пользу истца.

Определением Котласского городского суда Архангельской области от 16 июля 2019 года утверждено по делу по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества мировое соглашение, по которому ФИО2 погашает перед ФИО1 задолженность по договору купли-продажи за февраль, март 2019 года в размере 50 000 рублей и договорную неустойку в размере 30 000 рублей.

Решением Котласского городского суда Архангельской области от 12 сентября 2019 года взыскана с ФИО2 в пользу ИП ФИО1 задолженность по договору купли-продажи недвижимости от 01 февраля 2018 года в размере 125 000 рублей за период с апреля 2019 года по август 2019 года, неустойку за период с 01 апреля 2019 года по 11 сентября 2019 года в размере 50 000 рублей, проценты по денежному обязательству за период с 01 апреля 2019 года по 11 сентября 2019 года в размере 2 634,07 рубля, судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в размере 5 514 рублей, а также договорная неустойка в размере 0,5 % в день и проценты по денежному обязательству на основании статьи 317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, начисляемые на сумму основного долга в размере 125 000 рублей (с учетом последующего уменьшения), начиная с 12 сентября 2019 года по день фактического исполнения обязательства.

Из искового заявления, объяснений представителя истца ФИО3 следует и ответчиком не оспаривается, что ФИО2 платежи по договору за период с сентября 2019 года по октябрь 2019 года не совершены.

11 ноября 2019 года истцом направлено ответчику уведомление о расторжении договора купли-продажи в одностороннем порядке и о возвращении проданного имущества, которое получено ФИО4 18 ноября 2019 года и оставлено ею без удовлетворения.

Истец, ссылаясь на неоднократные просрочки платежей и на односторонний отказ от договора, требует возвратить в свою собственность проданное ответчику имущество.

Разрешая заявленные требования, суд принимает во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4).

На основании пункта 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В пункте 7.4 договора купли-продажи стороны предусмотрели, что при просрочке оплаты свыше 90 календарных дней как за разовый платеж, так и в общем количестве, или при отказе или уклонении покупателя от оплаты продавец вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в силу статьи 450.1 ГК РФ, при этом все уплаченные по настоящему договору денежные средства остаются у продавца в качестве арендных платежей за пользование недвижимым имуществом, указанным в пункте 1.1 договора, из расчета 25 000 рублей в месяц. 

Уже уплаченные денежные средства, превышающие в совокупности сумму, рассчитанную согласно абзацу первому настоящего пункта, засчитываются в счет следующих месяцев аренды, но не более чем на 18 месяцев.

Таким образом, стороны договора предусмотрели право продавца на односторонний отказ от договора при наличии просрочки покупателя свыше 90 календарных дней независимо от количества просроченных платежей.

Истцом заявлено о просрочке должника сроком 314 календарных дней, при этом в данный период включены, в том числе, неисполненные ответчиком платежи с февраля 2019 года по август 2019 года, задолженность по которым взыскана судебными постановлениями от 16 июля 2019 года и 12 сентября 2019 года.

В соответствии с пунктом 5 статьи 450.1 ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (пункт 5).

Обращаясь в суд с исками о взыскании с покупателя задолженности по договору, имея при этом право на односторонний отказ от него, истец тем самым подтвердил действие договора, в связи с чем период с февраля 2019 года по август 2019 года не может учитываться при определении периода просрочки.

Вместе с тем, положения статьи 450.1 ГК РФ не запрещают истцу отказаться в одностороннем порядке от договора при наступлении аналогичных обстоятельств вновь, то есть при допущении ответчиком новых просрочек платежей по договору, к которым в настоящем споре заявлены периоды с 01 сентября 2019 года по 11 ноября 2019 года.

Исходя из графика платежей, просрочка допущена по платежам от 01 сентября 2019 года, 01 октября 2019 года, 01 ноября 2019 года.

Учитывая, что уведомление об отказе от договора направлено 11 ноября 2019 года, то период просрочки на указанную дату по платежам, в том числе, по платежу от 01 сентября 2019 года, не превышал 90 календарных дней.

Следовательно, право истца на односторонний отказ от договора, предусмотренное пунктом 7.4 договора купли-продажи, не наступило на 11 ноября 2019 года.

Учитывая, что основанием к иску заявлено наличие просрочки покупателя по оплате приобретенного имущества, при этом истец просил возвратить приобретенное имущество, ссылаясь на то, что действие договора прекращено с момента получения ответчиком уведомления об отказе от договора, то суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о применении последствий расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд Архангельской области.

Председательствующий Е.В. Виричева

Мотивированное решение изготовлено 30 января 2020 года.