61RS0023-01-2023-005450-32

Дело № 2-165/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 мая 2024г. г. Шахты 

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Колосковой О.Р.

при секретаре Семяновой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению имуществом Администрации г.Шахты, третье лицо: Департамент архитектуры, градостроительства и территориального развития Администрации г. Шахты о понуждении заключить долгосрочный договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Шахтинский городской суд с вышеуказанным иском ссылаясь на то, что он ДД.ММ.ГГГГ приобрел по договору купли-продажи нежилые здания: здание конефермы. Площадь: общая 657,1 кв. м. Этажность: 1, кадастровый номер: №, дата и номер государственной регистрации права собственности: № от ДД.ММ.ГГГГ.; здание свинофермы. Площадь: общая 1443,9 кв. м. Этажность: 2, кадастровый номер: №, дата и номер государственной регистрации права собственности:№ от ДД.ММ.ГГГГ. Данные здания расположены по адресу: Россия, 

<

адрес>, пер. Байкальский, 97а. 

В ДД.ММ.ГГГГ году по его инициативе, был сформирован земельный участок под данными зданиями, а также вокруг них с кадастровым номером: №, площадью 37 500 (+/-) 68 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. Категория земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: производственные и складские предприятия сельхозназначения; животноводческие, звероводческие и птицеводческие предприятия. 

Он обратился в Администрацию города Шахты с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером: №, площадью 37 500 (+/-) 68 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. под нежилыми зданиями конефермы. Площадь: общая 657,1 кв. м. Этажность: 1, кадастровый номер: №, дата и номер государственной регистрации права собственности:№ от ДД.ММ.ГГГГ.; свинофермы. Площадь: общая 1443,9 кв. м. Этажность: 2, кадастровый номер: №, дата и номер государственной регистрации права собственности: № от ДД.ММ.ГГГГ., поскольку он, как собственник нежилых зданий имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого данными объектами недвижимости и необходимого для их использования. Площадь сформированного земельного участка определялась исходя из его функционального использования для эксплуатации расположенных на нем объектов. 

На данное заявление он получил ответ из Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты исх. № от ДД.ММ.ГГГГг., в котором был дан отказ в предоставлении земельного участка с кадастровым номером: №, площадью 37 500 (+/-) 68 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> в связи с нецелесообразностью, сославшись на отсутствие доказательств того, что данная площадь необходима для использования и эксплуатации двух объектов недвижимого имущества. 

Истец указывает на то обстоятельство, что при формировании земельного участка, Администрация г. Шахты не возражала относительно данной площади на всех стадиях оформления. 

Кроме того, истец пытался изменить площадь данного сформированного участка путем согласования местоположения границы земельного участка с Администрацией г. Шахты. На данное заявление он получил отказ в предоставлении данной услуги, что подтверждается уведомлением № от ДД.ММ.ГГГГ., выданным Администрацией г. Шахты. Основание: отсутствие у заявителя права на получение услуги в соответствии с действующим законодательством. 

Также он пытался снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ путем подачи заявления в Администрацию г. Шахты. Далее последовал отказ в виде Уведомления, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ под №. В данном уведомлении сказано, что земельный участок с кадастровым номером: №, в отношении которого представлено заявление о его снятии с государственного кадастрового учета, не является преобразуемым и не подлежит снятию с такого учета в соответствии с Законом, так как имеет статус «актуальные». То есть только собственник данного участка может быть инициатором о снятии с кадастрового учета или внесении изменений в отношении образованного земельного участка. 

Истец указывает, что данная площадь земельного участка необходима ему с целью осуществления деятельности по целевому назначению земельного участка и его фактическому использованию, а также эксплуатации зданий, их реконструкции в соответствии с планом развития территории, разработанным для расширения и усовершенствования зданий, находящихся в собственности на данном земельном участке. Так же для возможности осуществить весь цикл деятельности, связанный с разрешенным использованием: производственные и складские предприятия сельхозназначения; животноводческие, звероводческие и птицеводческие предприятия. В настоящее время в данных нежилых помещениях осуществляется деятельность индивидуальным предпринимателем, вид деятельности которого в соответствии с кодами ОКВЭД: Производство мяса и все сопутствующие виды деятельности согласно выписке из ОГРНИП. Данная деятельность осуществляется на основании ветеринарного заключения № № от ДД.ММ.ГГГГг., выданного исполняющим обязанности директора ГБУ РО «Ростовская область СББЖ с ПО» ФИО2. Данное заключение выдано на имя индивидуального предпринимателя, владельцем убойной площадки указан он, ФИО1 Истец также указывает, что у него имеются все необходимые разрешительные документы на осуществление данного вида деятельности на указанной территории. Цикл данного вида деятельности можно разделить на 3 этапа развития: 1) убойная площадка + переработка мяса; 2) Обвалка и разделка мяса; 3) изготовление готовой продукции (консервирование и пр.). Третий этап не осуществляется, так как нет здания, в котором, согласно генплана развития территории должен быть расположен комбинат. Постройка здания не представляется возможным в виду отсутствия каких-либо прав на земельный участок. Первые два этапа осуществляются в уже имеющихся в его собственности зданиях, однако есть ряд требований в соответствии с нормативами действующего законодательства: место для убойного пункта должно быть удобным для доставки скота, вывоза продукции, удаления нечистот и боенских отходов; территорию убойного пункта огораживают, ограждения исключают возможность проникновения безнадзорных животных; при въезде и выезде на территории убойного пункта устанавливаются дезинфекционные барьеры, заправленные дез. раствором; при планировке производственных помещений убойного пункта необходимо исключить возможность встречи готовой пищевой продукции с сырьем, и в особенности с путями передвижения доставленных для убоя животных, то есть полное разделение так называемой «грязной и чистой» зоны. Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору (Россельхознадзор) бы проведен обязательный профилактический визит по адресу: 

<

адрес>. Вследствие чего была проведена консультация по разъяснению соблюдения положений нормативных правовых актов, содержащих обязательные требования, оценка соблюдения которых осуществляется в рамках государственного надзора. Земельный участок испрашиваемой им площади эксплуатируется не только в связи с использованием объектов недвижимости, но и для ведения деятельности с использованием прилегающей к объектам территории. Данные здания оснащены всем необходимым оборудованием в соответствии с генеральным планом развития земельного участка, что подтверждается технической документацией на оснащение и фото. В настоящее время здания конефермы и свинофермы готовы принимать до 100 голов крупного рогатого скота (КРС) в день. КРС доставляется фурами-скотовозами. В среднем одна фура содержит 30 голов КРС. Как указывает истец, в сутки на территорию к зданиям необходим доступ 3-4 фур. Также происходит забор мяса от убоя, путем вывоза тушь другими такими же машинами в среднем в количестве 2 штук. Данные транспортные средства имеют свой радиус разворота, т. е. воображаемую дугу, по линии которой перемещается центр тяжести тягача с полуприцепом при выполнении сложного маневрирования. Максимальное значение этой величины (радиуса) во многом зависит от специфической конструкции транспортного средства. В настоящее время количество сотрудников данных зданий исчисляется до 50 человек. При работе комбината в полную мощность оснащений штат сотрудников должен составлять 200 человек. Все сотрудники делятся на «чистую и грязную» зоны. Их раздевалки, места питания и прочее не должны пересекаться. Также истец указывает, что необходимо учитывать персональный автомобиль каждого сотрудника, соответственно, машиномест на парковке для личного транспорта. В данных зданиях, начиная с ДД.ММ.ГГГГ года – предполагалось производство мяса. На сегодняшний день деятельность, осуществляющаяся в зданиях истца, носит стратегический характер и не прекращалась даже в связи с угрозой распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV), Таким образом, как указывает истец, осуществлять полный цикл данного вида деятельности в соответствии с требованиями действующего законодательства возможно только при наличии необходимого земельного участка размером 37 500 кв.м. 

Истец полагает отказ КУИ г.Шахты необоснованным, считает, что проект генплана развития территории, разрешительная документация, оснащение зданий, заключение эксперта – являются достаточным доказательством того, что данная площадь необходима для использования и эксплуатации двух объектов недвижимого имущества. Считает, что отказ в предоставлении ему в аренду испрашиваемого земельного участка путем заключения договора аренды земельного участка противоречит действующему законодательству, а также, противоречит целевому назначению земельного участка и его фактическому использованию, а также эксплуатации зданий на нем с разрешенным использованием.

Просит суд обязать Комитет по управлению имуществом Администрации города Шахты заключить с ним договор долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 37 500 кв.м., находящегося по адресу: 

<

адрес>, сроком на 49 лет.

Истец и его представитель в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, иск поддержали.

Представитель Комитета просил вынести решение на усмотрение суда, дело рассмотреть в их отсутствие.

Представитель 3 лица просил рассмотреть дело в отсутствие.

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что истцу на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества по адресу 

<

адрес>: здание конефермы. Площадь: общая 657,1 кв. м. Этажность: 1, кадастровый номер: №, дата и номер государственной регистрации права собственности: № от ДД.ММ.ГГГГ.; здание свинофермы. Площадь: общая 1443,9 кв. м. Этажность: 2, кадастровый номер: №, дата и номер государственной регистрации права собственности:№ от ДД.ММ.ГГГГ. 

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером: №, площадью 37 500 (+/-) 68 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. Категория земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: производственные и складские предприятия сельхозназначения; животноводческие, звероводческие и птицеводческие предприятия. 

Объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности иным лицам на указанном земельном участке отсутствуют. Сведения о взаимном расположении объектов содержатся в соответствующем разделе выписок из ЕГРН (л.д.25). 

Земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет в 2017г.

Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 37 500 (+/-) 68 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. находится в фактическом пользовании истца без заключения соответствующего договора.

В связи с чем, истец обратился с заявлением в Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ. о предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 37 500 (+/-) 68 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> в аренду без проведения торгов.

По результатам рассмотрения поданного заявления Комитет принял решение об отказе в предоставлении земельного участка, сославшись на нецелесообразность ввиду отсутствия доказательств обоснованности данной площади для использования двух объектов недвижимости. (л.д.24).

Согласно ст.1 п.1 ЗК РФ настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: 5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; 7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации; 11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Согласно п.1 ст.39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст. 9 - 11 настоящего Кодекса (ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п.1, 2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: 

9) земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, среди которых предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные ч. 11 ст. 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 14 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории. 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 от 03.06.2014 N 1152/14, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394). 

Исходя из смысла и содержания указанных норм Земельного кодекса РФ и руководящих разъяснений Пленум ВС РФ заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением, и необходимой для их использования.

По ходатайству истца судом была проведена судебная экспертиза по разрешению вопроса о соразмерности испрашиваемой площади земельного участка.

Согласно заключения судебной экспертизы эксперт пришел к выводу о том, что испрашиваемая площадь земельного участка является достаточной для использования объектов недвижимости - нежилых зданий.

Экспертом установлено, что здание свинофермы и здание конефермы фактически используются в качестве комбинированного промышленного комплекса по переработке скота и птицы для производства мяса, что не противоречит виду разрешенного использования земельного участка: животноводческие и птицеводческие предприятия. В связи с чем, вопрос об определении необходимой площади в данном заключении не рассматривался.

Дав оценку указанному заключению по правилам ст. 86 ГПК РФ, суд считает возможным сослаться на данное заключение экспертизы в своем решении, поскольку оно подготовлено компетентным специалистом в соответствующей области знаний, имеющим специальное высшее образование, предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, квалификация эксперта и экспертное заключение сомнений не вызывает, заключения является достаточно ясным, полным и мотивированным, основанным на анализе исследованных материалов гражданского дела, экспертном осмотре объекта исследования с применением измерительных приборов и составлением фототаблицы, схемы расположения объектов и планировочную организацию земельных участков, являющихся приложением к экспертному заключению. 

Нарушения порядка, проведения экспертизы, установленного положениями ст. ст. 84, 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом не выявлено.

Согласно сведениям ЕГРН разрешенное использование земельного участка «животноводческие и птицеводческие предприятия».

В проведенном экспертном исследовании эксперт пришел к выводу, что все, расположенные на земельном участке здания используются в промышленном комплексе по переработке скота и птицы для производства мяса, что не противоречит виду разрешенного использования земельного участка.

Истец не оспаривал указанные обстоятельства, представил строительно-техническое, землеустроительное заключение от ДД.ММ.ГГГГ., выполненное ЧСУ «Ростовский центр экспертизы и оценки». Согласно заключения специалистов площадь земельного участка соответствует площади необходимой и достаточной для эксплуатации зданий, площадь земельного участка соразмерна площади земельного участка, необходимой для размещения комплекса по производству, переработке и консервированию мяса. Указанное заключение не противоречит выводам судебной экспертизы, основано на осмотре объекта исследования с применением измерительных приборов и составлением схемы расположения объектов. Специалисты являются землеустроителями и проектировщиками, провели анализ соответствия требованиям ст. 11.9 ЗК РФ параметров земельного участка, выводы основаны на ПЗЗ г. Шахты, градостроительного плана территории.

С учетом изложенного, суд считает возможным сослаться на указанное доказательство как допустимое. Таким образом, с учетом указанных обстоятельств и характера деятельности, которая ведется на испрашиваемом истцом в аренду земельном участке, площадь земельного участка является соразмерной исходя из функционального использования объектов недвижимости, расположенном на нем. Доказательств обратного суду не представлено. 

Вывод суда подтверждается также тем, что земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет в ДД.ММ.ГГГГ., возражений по его площади с учетом расположения нежилых зданий, принадлежащих истцу с ДД.ММ.ГГГГ., на всех стадиях оформления ответчик не заявлял.

Кроме того, истец пытался изменить площадь данного сформированного участка путем согласования местоположения границы земельного участка с Администрацией г. Шахты. На данное заявление он получил отказ в предоставлении данной услуги, что подтверждается уведомлением № от ДД.ММ.ГГГГ., выданным Администрацией г. Шахты. Основание: отсутствие у заявителя права на получение услуги в соответствии с действующим законодательством. 

Истец пытался снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ путем подачи заявления в Администрацию г. Шахты. Далее последовал отказ в виде Уведомления, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ под №. В данном уведомлении сказано, что земельный участок с кадастровым номером: №, в отношении которого представлено заявление о его снятии с государственного кадастрового учета, не является преобразуемым и не подлежит снятию с такого учета в соответствии с Законом, так как имеет статус «актуальные». То есть только собственник данного участка может быть инициатором о снятии с кадастрового учета или внесении изменений в отношении образованного земельного участка. 

Ответчик действий, направленных по изменение площади земельного участка не предпринял, истец владеет и пользуется земельным участком общей площадью 37 500 кв. м. 

При таких обстоятельствах, фактическое предоставление ответчиком земельного участка площадью 37500 кв. м в пользование истцу без заключения соответствующего договора, с учетом того, что разрешенное использование земельного участка соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, объекты недвижимости размещены в соответствии с утвержденным проектом планировки территории, свидетельствует о том, что истец лишен возможности реализовать свое право на владение и пользование земельным участком площадью 37000м на законных основаниях с внесением арендной платы, что противоречит принципам действующего земельного законодательства. 

Согласно п. 1 ст. 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно п.8 ст.39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается: 2) на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов. Поскольку ответчиком не представлено каких-либо доказательств наличия обстоятельств, препятствующих предоставлению истцу испрашиваемого земельного участка на срок 49 лет, то требования истца в указанной части так же подлежат удовлетворению.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению, в качестве способа восстановления нарушенного прав суд полагает необходимым возложить на заинтересованное лицо обязанность по подготовке и направлению проекта долгосрочной аренды земельного участка сроком на 49 лет.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Обязать Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты, в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу, подготовить и направить в адрес ФИО1 подписанный договор долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 37 500 кв. м., находящегося по адресу: 

<

адрес>, сроком на 49 лет.

Решение может быть обжаловано сторонами в Ростовский областной суд через Шахтинский городской суд в течение месяца, начиная с 22.05.2024г. 

Судья О.Р. Колоскова