УИД: 78RS0001-01-2023-002586-53

Дело № 2-4274/2023 28 августа 2023 года 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Василеостровский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Дугиной Н.В., 

при секретаре Ходовой М.К., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО « Арсенал-1» о защите прав потребителей, 

установил:

Истец ФИО1 обратился в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с исковыми требованиями к ООО "Арсенал-1" о признании недействительными пунктов 4.1 и 4.3 Договора, взыскании соразмерного уменьшения цены договора, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа. 

В обосновании иска указано, что 15.04.2021 между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № 11.3/279, объектом долевого строительства являлась 2-комнатная квартира с .... Приведенная площадь квартиры составила 61,83 кв.м. Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, составляет 11240694 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра приведенной площади квартиры равной 181 800 руб. Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что в процессе строительства объекта возможны изменения параметров помещений, входящих в состав квартиры. 

Согласно п. 4.3 Договора изменения и отклонения, изложенные в п. 4.1 и п.4.2 Договора, признаются сторонами допустимыми и не приводят к изменению цены договора. Ссылаясь на положения ст. 5 и ст. 7 ФЗ № 214, истец полагает, что указанными пунктами ограничиваются права участника долевого строительства на соразмерное уменьшение цены договора. Поскольку фактическая площадь объекта составила на 0,83 кв.м. меньше, то истец просит признать пункты договора 4.1 и 4.3 недействительными, взыскать стоимость 0.83 кв.м., а также проценты за пользование чужими денежными средствами, компенсацию морального вреда, штраф.

Истец в судебное заседание явился, на удовлетворении исковых требований настаивал. 

Представитель ответчика ООО "Арсенал-1" в судебное заседание явился, представил письменные возражения, указал на пропуск срока исковой давности для оспаривания положений договора, а также на тот факт, что отклонение фактической приведенной площади на 0.83 кв.м. составляет 1,3% от площади, не является основанием для перерасчета цены договора. 

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к следующему. 

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Судом установлено, что XX.XX.XXXX между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве ... квартиры составила XXX Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, составляет 11240694 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра приведенной площади квартиры равной 181 800 руб. 

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что в процессе строительства объекта возможны изменения параметров помещений, входящих в состав квартиры. 

Согласно п. 4.3 Договор изменения и отклонения, изложенные в п. 4,1 и п.4,2, договора признаются сторонами допустимыми и не приводят к изменению цены договора.

Как следует из материалов дела, условиями договора участия в долевом строительстве N 11.3/279 от 15.04.2021 (п. 4.1,4.2,4.3 договора) согласована возможность изменения параметров помещений, входящих в состав Стороны пришли к соглашению, что изменения и отклонения, изложенные в п. 4.1 и п. 4.2 договора признаются сторонами допустимыми и не приводят к изменению цены договора. 

При этом, согласно п. 4.5 Договора существенным изменением размера передаваемой Участнику долевого строительства квартиры стороны определили изменение приведенной площади более чем на 5 % от приведенной площади.(л.д.14)

Стороны договорились о том, что размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади возможен как в части ее уменьшения, так и в части ее увеличения, что не противоречит закону.

Указанные условия договора истцом с даты заключения договора до направления иска в суд не оспаривались. 

Судом установлено, что истцу застройщиком передана квартира, имеющая отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства; разница между его фактической и проектной площадью 

<

данные изъяты>

Из материалов дела следует, что указанные обмеры квартиры были выполнены кадастровым инженером в соответствии с требованиями действующего законодательства и были приняты Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Санкт-Петербурга при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию и постановке его на государственный кадастровый учет, являются неотъемлемой частью Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 78-15-99-2021 от 30.11.2021, выданного Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Санкт-Петербурга.

Доводы истца о том, что положениями п. 4.1 и 4.3 Договора ограничиваются права участника долевого строительства на соразмерное уменьшение цены договора в связи с уменьшением размера площади объекта долевого строительства не обоснованы и отклоняются судом в связи со следующим. 

Стороны согласовали определение окончательной площади объекта после сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и получения данных кадастрового учета объекта, определяемых по результатам измерений многоквартирного жилого дома (объекта) уполномоченными лицами, привлеченными застройщиком, по правилам определения площади объектов недвижимости, регламентирующих кадастровую деятельность. Стороны пришли к соглашению, что определенная по итогам кадастровых работ привлеченным застройщиком лицом окончательная площадь объекта является окончательной для целей договора и не подлежит изменению.

В целях получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщиком был привлечен кадастровый инженер, имеющую соответствующую квалификацию.

Кадастровый инженер выполнил комплекс кадастровых работ, изготовил технический план дата объекта капитального строительства (многоквартирного дома), в соответствии с Федеральным законом N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

При этом не является существенным отклонение приведенной площади до 5 %.(буквальное толкование положений п. 4.5 Договора) 

В данном случае, застройщик при увеличении приведенной площади до 5 % также не вправе требовать доплаты. 

Кроме того, суд соглашается с доводами представителя ответчика о том, что истцом пропущен срок исковой давности для оспаривания положений договора 4.1. и 4.3.

В соответствии с положениями ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год. 

Спорный договор заключен 15.04.2021, с настоящим иском истец обратился 11.04.2023г., т.е. с пропуском годичного срока. 

Довод истца о том, что об уменьшении площади квартиры на 0,83 кв. м. ему стало известно только после подписания акта приема-передачи 15.04.2022, судом отклоняется как основанный на ошибочном толковании гражданского законодательства. 

В соответствии с ч. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Учитывая то обстоятельство, что спорный договор с условиями которого истец ознакомлен, подписал и согласился составлен 15.04.2021, то именно с указанного период начинается исчисление срока давности по оспариванию условий договора. 

Исчисление срока с иного периода, а именно с даты подписания акта приема-передачи означало бы выборочное толкование положений о начале течения срока исковой давности, поскольку в случае увеличения приведенной площади квартиры, истец с настоящим иском не обратился бы в суд и не считал бы свои права нарушенными, таким образом, факт того, в какую сторону изменилась общая приведенная площадь квартиры влияет на доводы истца о наличии течения срока давности.

Также судом учтено, что стороны при заключении договора определили для себя равные условия, т.е. как при увеличении общей площади до 5 %, так и при ее уменьшении до 5 % ни одна из сторон не несла бы дополнительные расходы. 

Оспариваемые истцом положения п..4.1 и. 4.3. договора, исходя из их буквального толкования, а также в совокупности с положениями п. 4.5 Договора не ограничивают право истца на уменьшение цены договора. 

Доводы ответчика о том, что стороны договора долевого участия вправе согласовать в договоре определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства, и такие условия договора не могут быть признаны недействительными, являются правильными.

Из содержания ст.ст.4, 5, 7, 19 Закона №214-ФЗ, ст.ст.424, 555 ГК РФ в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

По мнению суда, критерием допустимости таких отступлений может считаться установленное ст.9 Закона №214-ФЗ пятипроцентное изменение площади объекта долевого строительства по сравнению с указанной в договоре, при наличии которого участнику долевого строительства предоставлено право отказаться от договора в одностороннем порядке.

Само по себе такое условие договора ни ч.2 ст. 7, ни иным положениям Закона №214-ФЗ не противоречит, не свидетельствует о нарушении права участника долевого строительства на соразмерное уменьшение цены договора и не является по этим основаниям недействительным.

Таким образом, учитывая, что в ходе судебного разбирательства не нашел подтверждения довод истца о нарушении его права, основания для признания недействительными положений п. 4.1. и 4.3. Договора суд не усматривает. 

Поскольку судом установлено, что отклонение от указанной в договоре площади переданного объекта составило не более 5 % ( 1.3 %), сторонами достигнуто соглашение о возможном изменении приведенной площади до 5%, что не является существенным, то основания для взыскания стоимости 0.83 кв.м в размере 150 894 руб. суд не усматривает. 

Требование о взыскании процентов за пользование денежными средствами и компенсации морального вреда производны от основного требования и подлежат отклонению, поскольку во взыскании денежных средств отказано. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 12, 56,67,199 ГПК РФ суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к АО « Арсенал-1» о защите прав потребителя оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательном виде путем подачи апелляционной жалобы через Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга. 

Судья подпись 

Мотивированное решение составлено 09 октября 2023г.