Производство № 3а-32/2021

УИД 60OS0000-01-2021-000126-72

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 октября 2021 года город Псков

Псковский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панова И.М.,

при секретаре Богдановой О.Е.,

с участием административного истца ФИО1 и его представителя ФИО2, представителя административного ответчика Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области ФИО3, 

рассмотрев административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Комитету по управлению государственным имуществом Псковской области, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости о признании незаконным решения, 

установил:

ФИО4 обратился в суд с административным исковым заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Псковской области, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости о признании незаконным решения.

В обоснование заявления указано, что ему на праве собственности принадлежит объект недвижимости – здание мастерских. 30 октября 2020 года он обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Комитете по управлению государственным имуществом Псковской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и просьбой об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной согласно отчету ООО «Экспрус» в сумме 104000 рублей.

30 июля 2021 года решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № заявление ФИО1 об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания мастерских отклонено. Согласно протоколу заседания комиссии № от 30 июля 2021 года основанием отклонения заявления явилось несоответствие отчета об оценке, предоставленного ООО «Экспрус» требованиям пункта 5 ФСО №3, пунктов 10, 20, 22 «в» ФСО №7.

На претензию об устранении указанных комиссией недостатков в ответе № от 18 августа 2021 года ООО «Экспрус» подробно разъяснило несостоятельность замечаний, послуживших основанием для отказа.

Учитывая разъяснения экспертной организации, полагает, что комиссия необоснованно отказала в праве на установление рыночной стоимости здания, что негативно влияет на сумму исчисляемого налога на имущество.

ФИО1 просит суд признать решение комиссии об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости незаконным и обязать комиссию повторно рассмотреть заявление.

В судебном заседании ФИО1 и его представитель ФИО2 поддержали заявленные требования в полном объеме.

Представитель административного ответчика Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, указывая на законность и обоснованность принятого решения.

Представитель заинтересованного лица ООО «Экспрус» в судебное заседание не явился, представил письменные возражения, в которых полагал, что все заявленные замечания к отчету несостоятельны, не основаны на нормах законодательства и не влияют на результаты оценки.

Заслушав объяснения административного истца и его представителя, представителя административного ответчика, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии с частью 5 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 кодекса, с учетом особенностей, установленных главой 25 (Производство по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости).

По смыслу закона необходимыми условиями для удовлетворения требования об оспаривании действий (бездействия), решений (постановлений) должностных лиц являются несоответствие закону действий (бездействия), решений (постановлений) и нарушение прав и интересов административного истца оспариваемым действием (бездействием), решением (постановлением) (пункт 1 часть 2 статьи 227 КАС РФ).

В соответствии с пунктом 1 части 9 статьи 226 КАС РФ обязанность доказывания нарушения прав и законных интересов возлагается на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания соответствия содержания оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения (пункт 4 части 9), наличие оснований для принятия оспариваемого решения и обоснованность его принятия (подпункт «в» пункта 3 части 9).

При этом выводы, положенные государственным органом в основу принятого решения, должны быть подтверждены, то есть обоснованы.

В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности. 

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Пунктом 2 стати 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определено, что комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Приказом Росреестра от 24 августа 2020 года №П/0311 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В силу пункта 10 Порядка Комиссия вправе принять решение об отклонении заявления об оспаривании.

В соответствии с пунктом 14 Порядка решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки.

По итогам заседания комиссии составляется проект протокола заседания Комиссии и проект решения Комиссии (пункт 16 Порядка).

В решении Комиссии указываются, в том числе, выявленные комиссией нарушения требований статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и (или) требований к составлению и (или) к содержанию отчета об оценке, и (или) требований к информации, используемой в отчете об оценке, а также требований к проведению оценки недвижимости, установленных федеральными стандартами оценки, с указанием номеров страниц отчета об оценке рыночной стоимости, к которым имеются замечания (в случае принятия комиссией решения об отклонении заявления об оспаривании) (пункт 17 Порядка).

В протоколе Комиссии указываются, в частности, пояснения, данные лицами, присутствующими на заседании (при наличии); пояснения бюджетного учреждения, проводившего государственную кадастровую оценку, результаты определения которой оспариваются, по вопросам, касающимся определения кадастровой стоимости объекта оценки, и (или) пояснения иных лиц, представленные к заседанию комиссии в письменном виде (при наличии) (пункт 18 Порядка).

Как следует из материалов дела, ФИО4 на праве собственности принадлежит нежилое здание мастерских с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

****>.

Согласно выписке из ЕГРН от 29 января 2020 года кадастровая стоимость указанного нежилого здания с кадастровым номером № составляет 1 234268 рублей 55 копеек. Кадастровая стоимость утверждена постановлением Администрации Псковской области от 19 ноября 2019 года №409.

30 июля 2021 года на основании решения Псковского областного суда от 09 июня 2021 года по делу №3а-16/2021, вступившего в законную силу 13 июля 2021 года, Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, созданной при Комитете по управлению государственным имуществом Псковской области рассмотрено заявление ФИО4 об установлении в отношении вышеуказанного объекта недвижимости рыночной стоимости в размере 104000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года на основании отчета об оценке от 20 октября 2020 года №, выполненного оценщиком ООО «Экспрус».

Согласно Протоколу Комиссии от 30 июля 2021 года № при рассмотрении Отчета об оценке членами комиссии выявлено, что его содержание не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, а именно, требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки (далее ФСО) №3, пунктов 10, 20, подпункту «в» пункта 22 ФСО №7.

Проверяя законность указанного решения комиссии об отказе в пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания, суд приходит к следующим выводам.

Статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. 

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона цель оценки; точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно подпункту «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - ФСО №7), при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выбор метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком.

Как следует из материалов дела, по заданию ФИО4 оценщиком ООО «Экспрус» выполнена работа по определению рыночной стоимости нежилого здания мастерских, принадлежащего заказчику.

Из Отчета об оценке следует, что оценщиком применен затратный подход с указанием примененного метода и обоснованием сделанных в его результате выводов, а также указан мотивированный отказ от использования доходного и сравнительного подходов, который суд находит обоснованным.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.

В качестве основания несоответствия Отчета об оценке Комиссией указано на нарушение оценщиком пункта 5 ФСО №3 в разделе «Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект», а именно на необоснованность вывода о том, что объект оценки относится к неактивному рынку недвижимости.

Согласно отзыву на исковое заявление ООО «Экспрус», обосновывая отнесение объекта к неактивному рынку недвижимости, оценщик ссылается на определение неактивного рынка, данного в Справочнике оценщика недвижимости под ред. ФИО5, согласно которому под неактивным понимается рынок, характеризующейся низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками. Неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом, прежде всего коммерческие объекты, находящиеся в отдаленных районах и небольших населенных пунктах. Сюда могут быть отнесены объекты недвижимости, характеризующиеся крайне ограниченным количеством потенциальных покупателей.

Также оценщик ссылается на содержание Отчета об оценки, в котором обоснован тип рынка как неактивного: «В результате анализа рынка выявлено: рынок производственно-складской недвижимости в 

<

****> районе Псковской области неактивный, характеризуется единичными объектами и существенным разбросом цен; объекты в аварийном (ветхом) состоянии не выявлены; преимущественная доля предложений сосредоточена в районном центре (г. 

<

****>)».

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что вопреки выводам Комиссии нарушений пункта 5 ФСО №3 в разделе «Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект» оценщиком не допущено, отнесение объекта оценки к неактивному рынку недвижимости последним обосновано.

Согласно пункту 10 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Пунктом 11 ФСО №7 регламентирована последовательность анализа рынка недвижимости: определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта (подпункт «б»).

Указывая на несоответствие Отчета об оценке пунктам 10, 11 ФСО №7, Комиссия отметила, что объект оценки относится к рынку коммерческой недвижимости к производственно-складскому сегменту, однако в нарушение указанных положений ФСО анализ рынка недвижимости в Отчете об оценке отсутствует. Указание в качестве обоснования на то, что рынок не развит, обоснованием не является. Оценщику было необходимо изучить предложения о продаже производственно-складской недвижимости, расширив зону исследования до соседних районов и даже всей области, применив впоследствии соответствующие корректировки.

Согласно отзыву на исковое заявление ООО «Экспрус», оценщиком при подготовке Отчета об оценке был произведен анализ рынка в границах 

<

****> района Псковской области, что отражено в разделе 6 Отчета. Вместе с тем, учитывая расположение объекта оценки - около д. 

<

****>, в окружении земель сельскохозяйственного назначения, лесов, болот, достаточного количества объектов-аналогов, расположенных на территориях, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта не найдено.

Предложенная Комиссией в Протоколе № 6 возможность расширения территории исследования, предусмотренная подпунктом «б» пункта 11 ФСО-7, отвергнута оценщиком со ссылкой на местоположение оцениваемого объекта (расположенного около д. Мильцы в окружении лесов и болот), его локальное окружение (развитие территории), состояние и иные характеристики, и невозможность поиска объектов схожих с объектом оценки по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

По этому же основанию подвергнуты критике предложенные Комиссией в Протоколе № объекты-аналоги, которые территориально все расположены в населенных пунктах: в г. 

<

****> и в п. 

<

****>, в связи с чем не могут являться схожими с объектом оценки по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. При таких обстоятельствах, ссылка Комиссии на указанные объекты не подтверждает наличие сходных аналогов и развитость рынка в 

<

****> районе.

Согласно подпункту «в» пункта 22 ФСО №7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Ссылка в Протоколе Комиссии №6 на нарушение указанного пункта является несостоятельной ввиду того, что оценщик при определении рыночной стоимости объекта оценки применял затратный подход, тогда как указанная норма подлежит применению при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости.

Соглашаясь с вышеуказанной позицией оценщика, суд также отмечает, что приведенные оценщиком в отчете об оценке объекты недвижимости использованы для характеристики развитости рынка в 

<

****> районе и для оценки объекта исследования в рамках сравнительного подхода не применялись.

Как следует из Протокола Комиссии №, оценивая выводы оценщика о сегменте рынка, к которому относится объект оценки, на основании представленных в приложении Отчета об оценке скриншотам объявлений с предложениями о продаже и аренде коммерческой недвижимости, расположенной в 

<

****> районе, Комиссией указано на неверные и противоречивые выводы оценщика относительно видов состояния объектов недвижимости. В частности, оценщиком указано: «к нижнему ценовому диапазону относятся объекты в неудовлетворительном состоянии, требующем существенного ремонта», на следующей строке «объекты в аварийном ветхом состоянии не выявлены». Называя одно и тоже состояние разными терминами оценщик вводит в заблуждение пользователя Отчета об оценке нарушены требования пункта 5 ФСО № 3.

Вместе с тем, в разделе 8 Отчета об оценке «Выбор применяемых подходов к оценке», в подразделе «Физический износ» оценщиком приведена Шкала экспертных оценок для определения физического износа при обследовании технического состояния зданий, сооружений, раскрывающая термины «неудовлетворенное» и «ветхое» согласно учебнику ФИО6

Согласно указанной шкале, неудовлетворительное состояние объекта недвижимости предусматривает, что эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта, при этом, примерная стоимость ремонта составляет 38-90% от восстановительной стоимости;

ветхое состояние объекта недвижимости предусматривает, что состояние несущих конструктивных элементов – аварийное, а несущих – весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь после проведения охранных мероприятий или при полной замене конструктивного элемента. При этом, примерная стоимость ремонта составляет 93-120% от восстановительной стоимости.

Учитывая изложенное, оснований полагать, что оценщик, применив понятия «неудовлетворительное» и «ветхое» состояние объекта недвижимости, характеризующие различное техническое состояние объектов недвижимости, при анализе рынка, нарушил требования пункта 5 ФСО №3, не имеется.

Согласно пункту 20 ФСО №7, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Из Протокола Комиссии № следует, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиком допущено нарушение вышеуказанного пункта 20 ФСО № 7.

Как указано в Протоколе Комиссии, объект оценки представляет собой нежилое здание производственно-складского назначения, не эксплуатируемое на дату оценки, в связи с чем оценщик при применении затратного подхода должен был определить стоимость здания, а не стоимость материалов после демонтажа здания. Так как на дату оценки объект оценки представляет собой не демонтированное здание, соответственно, указание в качестве рыночной стоимости стоимость материалов после разбора не является фактическим использованием здания.

Возражая относительно выводов Комиссии, оценщиком отмечено, что стоимость объекта недвижимости определена с использованием затратного подхода, в строгой последовательности, установленной подпунктом «г» пункта 24 ФСО№7 с учетом характеристик объекта, в том числе его состояния, износа и устареваний.

Так, подпунктом «г» пункта 24 ФСО №7 определено, что стоимость объекта недвижимости, определяемой с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Из Отчета об оценке следует, что при определении физического износа объекта оценки на основании данных натурного обследования объекта недвижимости и срока экономической жизни объекта оценщик охарактеризовал техническое состояние объекта недвижимости как ветхое (аварийное) - несущие стены частично обрушены, имеются локальные разрушения в кирпичной кладке стен и плит перекрытия, существует угроза обрушения внешних стен и конструкции кровли; основание пола разрушено, коммуникации отсутствуют. 

Учитывая параметры экспертных оценок, приведенных в Экспертной шкале на основании учебника ФИО6, оценщик определил физический износ объекта оценки, который находится в диапазоне 61-80%, примерную стоимость восстановительного ремонта – 93-120%. С учетом указанных данных оценщик пришел к выводу об экономической нецелесообразности восстановления данного объекта и рассчитал рыночную стоимость объекта недвижимости, применив порядок, установленный СП №436-72 Примерные нормы выхода материалов, получаемых от разборки зданий при их сносе, утвержденные Постановлением Госстроя СССР от 24 февраля 1972 года №30, в размере 104000 рублей.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, о том, что порядок определения рыночной стоимости здания оценщиком обоснован и требованиям ФСО №7 не противоречит.

Из Протокола №6 также следует, что в качестве основания признания Отчета об оценке несоответствующим требованиям ФСО указано на неверно примененную оценщиком методологию расчета физического износа здания.

В частности отмечено, что в соответствии с Методикой определения физического износа гражданских зданий, утверждённой приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года №404, физический износ определяется для каждого из участков конструктивного элемента, имеющих различную изношенность. 

Износ всего конструктивного элемента подсчитывается сложением величин износа отдельных участков, взвешенных по их удельному весу в общем объеме конструктивного элемента.

Определение физического износа здания в целом производится принятым в технической инвентаризации методом сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельному весу восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания.

Признаки физического износа устанавливаются в основном путем осмотра (визуальным способом). При этом используются простейшие приспособления (уровень, отвес, метр, металлическая линейка, молоток, бурав, топор и т.п.). В исключительных случаях возможно производство вскрытий отдельных конструктивных элементов силами эксплуатирующих организаций. 

Вместе с тем, данные мероприятия оценщиком не проводились, техническое состояние объекта охарактеризовано как «ветхое (аварийное)» без каких-либо обоснований (подробного описания конструктивных элементов и их фотофиксации) и расчетов. Методологически правильно при применении затратного подхода определить стоимость воспроизводства (замещения) и вычесть накопленный износ. 

Однако суд не может согласиться с данной позицией Комитета. 

Как указано, согласно статье 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В силу положений пункта 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года №297, оценщик самостоятельно определяет необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Как указано выше, оценщик определил уровень физического износа здания и других видов устареваний в соответствии с подпунктом «г» пункта 24 ФСО №7. 

Ветхое состояние здания подтверждается как приведенными в Отчете фотоматериалами, данными натурного обследования объекта недвижимости, так и данными технического паспорта объекта, которым износ здания определен 65% на июль 2020 года. Учитывая указанные данные, руководствуясь общими характеристиками технического состояния здания и данными о физическом износе, указанными в Экспертной шкале на основании учебника ФИО6 Реконструкция зданий: Учебник для строительных вузов. М.: Высшая школа, 1981, оценщик определил износ здания – ветхое (аварийное) техническое состояние.

При этом, применение принятых в технической инвентаризации методов определения износа обязательным для оценщика не является. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» также не требует проведения строительно-технической экспертизы для определения стоимости объекта. 

Суд соглашается с позицией заинтересованного лица о том, что прямой пересчет на величину физического износа неверен, так как не учитывает функциональное устаревание объекта, проявляющееся в экономической нецелесообразности его восстановления.

Таким образом, суд приходит к выводу, что нарушений пункта 20 ФСО № 7 при применении методологии расчета физического износа здания оценщиком не допущено.

В Протоколе № указано, что в рамках затратного подхода оценщиком использована информация об объёме объекта недвижимости, представленная в техническом паспорте. При этом, данные о площади, указанные в техническом паспорте, не соответствуют данным кадастрового учёта; в разделе описания объекта оценки оценщик указывает: в паспорте общая площадь здания составляет 293,5 кв.м., в выписке из ЕГРН - общая площадь 345 кв.м. При этом в Отчете не приведено обоснования используемых данных площади и строительного объема объекта оценки для расчета, что свидетельствует о нарушении вышеуказанных норм права.

Из материалов дела следует, согласно данным ЕГРН общая площадь здания оставляет 345 кв.м.

Согласно Техническому паспорту мастерских, данным раздела «общие сведения» - застроенная площадь земельного участка составляет 356,5 кв.м. При этом, согласно экспликации к поэтажному плану здания (строения) представлены сведения о площади лишь первого этажа, которая составляет 293,5 кв.м.

Вместе с тем, как указано выше, в рамках затратного подхода при определении размера затрат на замещение объектов оценки оценщиком использована информация об объёме объекта недвижимости, содержащаяся в Техническом паспорте и которая составляет 2496 куб.м. 

Различие в площади здания между площадью, указанной в ЕГРН, и площадью, указанной в техническом паспорте, объясняется аварийным состоянием здания, разрушением второго этажа и учетом в техническом паспорте реального состояния здания.

Таким образом, как верно отмечено оценщиком, поскольку расчет произведен на основании данных строительного объема, величина которого Комитетом не оспаривается, расхождение в параметрах общей площади объекта оценки на результаты оценки не влияет и не о необоснованности выводов экспертного заключения не свидетельствует.

При таких обстоятельствах, суд полагает ошибочными выводы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Комитете по управлению государственным имуществом Псковской области о несоответствии отчета об оценке, предоставленного ООО «Экспрус» требованиям пункта 5 ФСО №3, пунктов 10, 20, подпункта «в» пункта 22 ФСО №7, и необходимости его доработки.

На основании изложенного, решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Комитете по управлению государственным имуществом Псковской области от 30 июля 2021 года №, не соответствует положениям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вследствие этого является незаконным.

Трехмесячный процессуальный срок обращения с настоящим административным исковым заявлением об оспаривании решение Комиссии от 30 июля 2021 года № административным истцом соблюден.

В судебном заседании ФИО1 указал на нарушение процедуры рассмотрения его заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости на заседании Комиссии, выразившееся в отказе в допуске к участию представителя ФИО4 и не приглашении оценщика, составившего Отчет об оценке.

Согласно пункту 12 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» лица, осуществившие определение кадастровой и рыночной стоимости, представляют пояснения для их рассмотрения на заседании комиссии, а также приглашаются для участия в заседании комиссии.

При этом, пунктом 13 указанной статьи определен перечень лиц, подлежащий обязательному уведомлению о поступлении и принятии заявления к рассмотрению, в котором оценщик, составивший отчет об определении рыночной стоимости объекта, не поименован.

Таким образом, нарушений процедуры рассмотрения заявления ФИО4 комиссией не допущено.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Поскольку комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Комитете по управлению государственным имуществом Псковской области является органом, осуществляющим публичные полномочия, суд, руководствуясь пунктом 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, считает необходимым возложить на административного ответчика обязанность рассмотреть по существу в установленный законом срок с момента вступления настоящего решения в законную силу заявление ФИО1 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания.

Руководствуясь статьями 177, 180 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к Комитету по управлению государственным имуществом Псковской области, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости о признании незаконным решения удовлетворить.

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Псковской области, созданной при Комитете по управлению государственным имуществом Псковской области, № от 30 июля 2021 года в части отклонения заявления ФИО1 об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания мастерских с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

****>.

Обязать комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Псковской области повторно рассмотреть заявление ФИО1 в установленный срок.

Мотивированное решение составлено 27 октября 2021 года.

Судья Псковского областного суда . И.М. Панов

.

.