дело № 2-40/19

32RS0001-01-2018-001991-95

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

8 февраля 2019 г. г. Брянск

Бежицкий районный суд г.Брянска в составе:

председательствующего судьи Осиповой Е.Л.

при секретаре Слугиной Э.А., 

с участием прокурора Бежицкого района г.Брянска Азаровского А.А., истца (по встречному иску - ответчика) ФИО1, ее представителя – адвоката Герман Е.В., представителя ответчика (по встречному иску - истца) ФИО2 – адвоката Климовой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, прекращения реестровой записи, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась с указанным выше иском в суд, в обоснование которого указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, цена договора составила 1 500 000 руб., о чем в ЕГРН произведена запись регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. Однако ФИО2 условия договора не выполнила, выплатила истцу только часть стоимости квартиры в размере 450 000 руб. Данная сумма передавалась частями в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, несмотря на то, что согласно условиям договора денежная сумма должна быть передана полностью в день регистрации договора. В этой связи истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи указанной квартиры, прекратить реестровую запись в ЕГРН на квартиру, взыскать с ответчика в ее пользу судебные расходы. 

Определением Бежицкого районного суда г.Брянска от ДД.ММ.ГГГГ принят встречный иск ФИО2 к ФИО1 о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении.

В судебном заседании истец ФИО1, ее представители настаивали на исковых требованиях, просили их удовлетворить, ссылаясь на существенное нарушение ответчиком условий договора, согласно которому цена договора составила 1 500 000 руб., а фактически оплачено истцу 450 000 руб. Полагают, что ФИО2 не доказала передачу денежных средств истцу в полном объеме, так как ею не представлена расписка от ФИО1 на получение денег за проданную недвижимость. Указали, что в 2017 году ФИО1 направила в адрес ФИО2 заявление о расторжении договора купли-продажи, однако данное требование ответчицей удовлетворено не было, что явилось основанием для обращения ФИО1 в суд с настоящим иском.

Встречный иск ФИО2 не признали, указали, что поскольку полагают спорный договор подлежащим расторжению, что влечет возврат квартиры в собственность ФИО1, соответственно последняя вправе проживать и пользоваться принадлежащим ей имуществом. На этом основании в удовлетворении встречного иска просит отказать.

ФИО2, надлежаще извещенная о дате и времени судебного заседания в суд не явилась, доверила представление своих интересов адвокату Климовой Н.А. В силу ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ФИО2

Представитель ФИО2 иск о расторжении договора купли-продажи не признал, ссылаясь на то, что договор был оплачен ответчиком полностью до его подписания. Считает, что никакой правовой нормой действующего законодательства не установлена обязанность лица в составлении расписки при заключении договора купли-продажи недвижимости. Составление других документов при заключении данной сделки не требуется. Полагает, что согласно положениями ст. 550 ГК РФ, ст. 554 ГК РФ, ст. 555 ГК РФ, ст. 556 ГК РФ соблюдены все существенные условия договора. Регистрация права собственности за ФИО2 произведена, в связи с чем, считает, что правовых оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется. Встречные исковые требования поддержала, указала, что ФИО2 является собственником спорной квартиры, проживание и регистрация ФИО1 нарушает ее права владения и пользования принадлежащим ей имуществом. Указала, что действительно между сторонами была устная договоренность о временном проживании ФИО1 в жилом помещении, в виду ненадобности в использовании квартиры ФИО2 Однако в виду того, что ФИО1 посчитала необходимым инициировать подобный иск, ФИО2 просит удовлетворить ее встречные требования.

3-е лицо Управление Росреестра по Брянской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, в силу ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие стороны.

Суд, выслушав истца (по первоначальному иску), представителей сторон, заключение прокурора, полагавшего отказать в удовлетворении первоначального иска, частично удовлетворив требование о выселении, но с предоставлением ФИО2 ФИО1 иного жилого помещения, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу : 

<

адрес>. 

Как предусмотрено п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой, закрепляет принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истец ФИО1 указывая на то, что денежные средства за квартиру ей не были переданы, сослалась на показания свидетелей, допрошенных судом по ее ходатайству и аудиозапись разговора сторон. 

Так, свидетель П. – знакомая сторон, пояснила суду, что ФИО1 и ФИО2 познакомила она. Знала, что у ФИО1 тяжелое финансовое положение, однако о том, что ФИО1 продала свою квартиру ФИО2 узнала значительно позже, через полгода, увидев на столе ФИО2 расписку ФИО1 Со слов ФИО1 узнала, что ФИО2 недоплатила ей денежную сумму по договору, фактически было передано 400 000 руб., либо 450 000 руб., либо 650 000 руб., точно она сказать не может, при этом ФИО1 могла проживать в квартире пожизненно. Она просила ФИО2 отдать деньги ФИО1, ФИО2 отвечала, что они разберутся между собой. На самой сделке купли-продажи она не присутствовала, как и сколько денежных средств во исполнение договора передано, не знает.

Допрошенный судом свидетель Свидетель №1 пояснил, что работал участковым инспектором в отделе полиции г.Сельцо. По заявлению ФИО1 в 2016 году он проводил проверку. ФИО1 в заявлении указывала, что при продаже ею квартиры, имелась с продавцом ФИО2 договоренность о ее пожизненном проживании в квартире, продавец нарушила обязательство и хотела вселить в квартиру жильцов. ФИО2, в свою очередь, поясняла, что в силу возраста ФИО1, хотела чтобы за последней осуществляли уход. Указала, что расплачивалась с ФИО1 поэтапно, передала ей около 400 000 руб. В дальнейшем, он посчитал, что конфликт сторон исчерпан, поскольку Маркина ему пояснила, что конфликт с ФИО2 урегулирован, претензий друг к другу они не имеют. 

Согласно прослушанной аудиозаписи следует, что имеется разговор двух женщин об оплате недостающих 100 000 руб., которые одна из женщин обязалась вернуть частями, до конца мая. 

Давая оценку показаниям сторон, содержанию аудиозаписи, суд исходит из положений ст.55 ГПК РФ, согласно которой доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Обстоятельствами подлежащими установлению по настоящему спору является подтверждение факта или опровержения факта передачи денежных средств ФИО2 ФИО1, в размере, указанном в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. 

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130, п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Из содержания указанных статей следует, что договор купли-продажи недвижимости, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами и зарегистрирован в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела, спорный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию, данные о нем имеются в ЕГРН. 

Одновременно, из пункта 3 данного договора следует, что имущество продано по цене 1 500 000 руб., которые покупатель передал продавцу в виде наличных денег до подписания основного договора купли-продажи в Управлении Росреестра по Брянской области. 

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Актом приема-передачи от 03.11.2015 ФИО1 передала ФИО2 2-х комнатную квартиру по 

<

адрес>, ФИО2 приняла данное имущество, передала продавцу деньги, в счет оплаты данной недвижимости в виде наличных денег в полном объеме. Финансовых претензий со стороны покупателя не поступило.

Поскольку Гражданский кодекс РФ не содержит требований по оформлению отдельного письменного документа, подтверждающего факт передачи денег во исполнение договора купли-продажи, суд находит, что применительно к подпункту 1 пункта 1 статьи 161 ГК РФ наряду с распиской таким доказательством может являться запись в договоре купли-продажи о получении продавцом оплаты за товар. Такая запись в договоре купли-продажи и в акте приема-передачи имеется.

На этом основании довод ФИО1, ее представителя о том, что отсутствие расписки о передаче денег свидетельствует о том, что денежные средства переданы не были, не основаны на материальном законе и содержанию договора купли-продажи и акта приема-передачи квартиры.

С учетом тех же правовых норм и установленных фактических обстоятельств, суд находит, что показания свидетелей, содержание аудиозаписи с достоверностью не подтверждают, имелся ли спор между сторонами о неполной уплате цены договора, какая сумма была передана ФИО2 ФИО1 во исполнение договора купли-продажи, поскольку никто из допрошенных свидетелей не присутствовал при совершении сделки купли-продажи, их показания даны со слов. 

Таким образом, суд находит, что с учетом положений ст. 431 ГК РФ, подписав указанный договор и акт приема-передачи лично, истец подтвердил факт оплаты ей стоимости квартиры и, соответственно, надлежащего исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи.

При таком положении, суд находит, что ФИО1 вопреки положениям ст.56 ГПК РФ не приведены доказательства существенного нарушения условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что влечет отказ ей в удовлетворении данного требования.

Рассматривая исковые требования ФИО2 о признании ФИО1 утратившей право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, суд находит их подлежащими частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Как следует из материалов дела, основанием приобретения ФИО2 права собственности на квартиру является договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ФИО1 (продавцом) и ФИО2 (покупателем).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество, в иных случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, переход права собственности на жилое помещение к новому собственнику является основанием для прекращения права пользования прежнего собственника.

Продав жилое помещение ФИО2, ФИО1 совершила действия, направленные согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ на прекращение своего права собственности в отношении этого имущества. Последствием прекращения права собственности является прекращение права пользования данным имуществом.

В силу части 1 статьи 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным указанным кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 

Судом установлено, что в силу положений ч.1 ст.31 ЖК РФ ФИО1 (ответчик) не является членом семьи истца ФИО2, безусловного подтверждения о наличии какого-либо соглашения между ними о пользовании жилым помещением не представлено.

Таким образом, в настоящее время у ответчика отсутствуют правовые основания для дальнейшего пользования жилым помещением вопреки воле собственника.

При таком положении, довод истца об утрате ответчиком право пользования жилым помещением суд находит обоснованным и в силу ст. 292 ГК РФ, ст.35 ЖК РФ, признает ФИО1 утратившей право пользования квартирой, расположенной по 

<

адрес>.

Вместе с тем, по общему правилу, в соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является пенсионеркой, другого жилого помещения согласно данных ЕГРН у нее не имеется. Поскольку суду не было представлено доказательств наличия у ответчицы ФИО1 оснований приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, и самостоятельно обеспечить себя иным жилым помещением в настоящий момент она не в состоянии, суд с учетом ее имущественного положения, преклонного возраста, отсутствия права пользования иным жилым помещением, длительности проживания в спорной квартире, считает необходимым сохранить за ответчицей право пользования спорным жилым помещением на один год.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ суд, 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, прекращения реестровой записи оставить без удовлетворения, встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, удовлетворить частично.

Признать ФИО1 утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу : 

<

адрес>, сохранив за ФИО1 право пользования данным жилым помещением на один год, то есть по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Настоящее решение является основанием после истечения настоящего срока (ДД.ММ.ГГГГ), для снятия УВМ УМВД России по Брянской области ФИО1 с регистрационного учета по адресу : 

<

адрес>. 

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд в апелляционном порядке в месячный срок, со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Бежицкого районного суда 

г.Брянска Е.Л. Осипова 

Мотивированное решение составлено 12.02.2019.

Судья Бежицкого районного суда 

г.Брянска Е.Л. Осипова