3а-51/2025 

УИД 62OS0000-01-2024-000548-65

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 августа 2025 года

г. Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Никишиной Н.В.,

при секретаре Линьковой К.С., 

с участием административного истца ФИО1, представителя административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителя административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО», Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному иску ФИО1 к государственному бюджетному учреждению Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки", Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" (далее также - ГБУ РО "Центр государственной кадастровой оценки", ГБУ РО «Центр «ГКО»), Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, мотивируя тем, что ему принадлежит на праве общей долевой собственности нежилое здание с кадастровым номером № количество этажей – 2, общей площадью 1515,5 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 02.10.2023 № 28-П «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Рязанской области» кадастровая стоимость данного объекта недвижимости установлена в размере 46 783 606, 24 руб. Ранее постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2020 № 23-П «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Рязанской области» кадастровая стоимость указанного объекта по состоянию на 01.01.2020 была установлена в размере 18 179 559,13 руб. 

Согласно отчету № 96/24 от 03.09.2024, подготовленному частнопрактикующим оценщиком ФИО4, величина рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 02.09.2024 составляет 24 129 000 руб. Таким образом, кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение размера его налоговых обязательств. 

05.09.2024 административный истец обратился в ГБУ РО "Центр государственной кадастровой оценки" с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на которое получил решение об отказе № № от ДД.ММ.ГГГГ, считает, что нарушений законодательства, в том числе Федеральных стандартов оценки, на которые ссылается ГБУ РО «Центр ГКО» в своем решении, в отчете об оценке не имеется.

С учетом последующих уточнений просил суд признать незаконным и отменить решение ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки» № № № от ДД.ММ.ГГГГ и установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1515,5 кв.м, количество этажей - 2, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости – 29 821 000 руб. по состоянию на 02.09.2024, согласно заключению судебной экспертизы от 30.05.2025.

Протокольным определением от 16.12.2024 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: ООО «Итоги», ФИО5, являющиеся сособственниками нежилого здания с кадастровым номером № совместно с административным истцом.

Заинтересованные лица: ППК «Роскадастр», администрация города Рязани, ООО «Итоги», ФИО5, будучи надлежаще извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, заинтересованное лицо - ППК «Роскадастр» просило рассмотреть дело без их участия, сведений о причинах неявки остальных лиц не представлено.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ) суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

В судебном заседании административный истец ФИО1 и его представитель ФИО2 административные исковые требования поддержали по основаниям, указанным в административном исковом заявлении с учетом уточнения.

Представитель административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО» и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО3 в судебном заседании уточенные административные исковые требования не признала, считая оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» законным и обоснованным, указанную в экспертном заключении от 30.05.2025 рыночную стоимость принадлежащего административному истцу нежилого здания после представления экспертом письменных пояснений не оспаривала.

Суд, выслушав объяснения административного истца ФИО1 и его представителя ФИО2, представителя административных ответчиков ФИО3, исследовав материалы дела, находит административный иск ФИО1 подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон от 31.07.2020 N 269-ФЗ).

В частности, Федеральным законом от 31.07.2020 года N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ от 03.07.2016 года введена статья 22.1, устанавливающая новый порядок пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения её в размере рыночной стоимости.

В соответствии с положениями данной статьи, вступившей в законную силу 11 августа 2020 года, кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (часть 1); решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

При этом частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ от 31.07.2020 года (в ред. Федерального Закона от 19.12.2022 № 546-ФЗ) устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ - до 1 января 2026 года.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ от 31.07.2020 года в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ от 31.07.2020 года с даты, указанной в решении (в случае отсутствия решения - с 1 января 2026 года), в субъекте Российской Федерации применяются положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016 года в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН, не применяются положения статьи 22 того же Федерального закона, предусматривающие порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде, и не осуществляется рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года. 

На основании распоряжения Правительства Рязанской области от 13.11.2020 № 534-р на территории Рязанской области с 1 января 2021 года применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ, разъяснений, приведенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости вправе обратиться юридические лица и граждане, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно положениям статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016, заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 10).

Из материалов дела следует и судом установлено, что административный истец ФИО1 и заинтересованные лица: ООО «Итоги», ФИО5 являются сособственниками здания с кадастровым номером № назначение: нежилое, наименование: здание, общей площадью 1515, 5 кв.м., количество этажей - 2, в том числе подземных - 0, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в 1/3 доле в праве собственности каждый (выписка из ЕГРН в отношении спорного объекта недвижимости от 24.10.2023).

Постановлением Минимущества Рязанской области от 02.10.2023 № 28-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Рязанской области" утверждена кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 27 568 797, 84 руб., подлежащая применению с 01.01.2024, 14.11.2023 указанные сведения внесены в ЕГРН (приложение к Постановлению Минимущества Рязанской области от 02.10.2023 № 28-П, отзыв ППК «Роскадастр» на административный иск от 10.12.2024).

Законом Рязанской области № 65-ОЗ от 30.10.2014 «Об установлении единой даты начала применения на территории Рязанской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 01.01.2015 сумма налога на имущество физических лиц, подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объектов налогообложения.

На основании статьи 403 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении каждого объекта налогообложения определяется как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости. 

Таким образом, в силу положений главы 32 НК РФ административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц, исчисляемого из кадастровой стоимости.

В силу пункта 3 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

ФИО1, полагая кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № завышенной, влияющей на его права и обязанности по уплате налога на имущество, 05.09.2024 обратился с заявлением от 03.09.2024 в ГБУ РО «Центр ГКО» об установлении кадастровой стоимости данного объекта, в размере его рыночной стоимости – 24 129 000 руб., определенной на основании отчета № 96/24 от 03.09.2024, подготовленного частнопрактикующим оценщиком ФИО11 по состоянию на дату оценки 02.09.2024 (отчет приложил к заявлению). Заявление поступило в ГБУ РО «Центр ГКО» 05.09.2024.

Решением ГБУ РО «Центр ГКО» от ДД.ММ.ГГГГ № № ФИО1 отказано в установлении кадастровой стоимости спорного объекта с кадастровым номером 62:29:0090024:695 в размере рыночной стоимости, определенной на основании вышеуказанного отчета об оценке.

Проверяя законность и обоснованность вынесенного ГБУ РО «Центр ГКО» решения, оспоренного административным истцом в установленный частью 1 статьи 219 КАС РФ трехмесячный срок, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 11 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016 года, бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 1), об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 2).

Согласно разделу V решения ГБУ РО «Центр ГКО» от ДД.ММ.ГГГГ № № причинами, послужившими основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, явились: использование неполных и (или) недостоверных сведений (оценщик использует противоречивую информацию, не ясна цель оценки; допущены противоречия в указании корректировки на торг - для активного либо неактивного рынка; в отчете представлен неактуальный на дату оценки (02.09.2024) анализ рынка объекта оценки по состоянию на июнь, сентябрь-ноябрь 2023 года, представлены неверные данные об аналоге № 2 в части отражения цены за 1 кв.м; не приведен анализ рыночной стоимости земельных участков под застройку, не сформулирован отказ от использования части корректировок по ценообразующим факторам и пр.), наличие в отчете расчетных или иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости (оценщиком неверно подсчитано количество корректировок для аналога № 3, использована некорректная таблица значений текущей доходности с данными, усредненными по городам России), нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (отчет не содержит необходимые для оценки объекта выводы относительно динамики рынка, спроса, предложения, объема продаж, емкости рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидности и другие, не обоснован выбор объектов-аналогов, не указаны конкретные характеристики по каждому из предложений, не в полной мере описаны качественные и количественные характеристики объекта оценки, использованы недействующие стандарты оценки), что является нарушением требований Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (ФСО № 7).

В отзыве ГБУ РО «Центр ГКО» на административный иск, который был поддержан в судебном заседании представителем административных ответчиков ФИО3, также указано на несоответствие отчета, представленного административным истцом ФИО1, требованиям действующего законодательства, в связи с чем для проверки доводов административных ответчиков в указанной части, а также для определения рыночной стоимости спорного объекта в случае несоответствия отчета судом в соответствии со статьей 77 КАС РФ и разъяснениями Верховного Суда РФ, приведенными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Красные ворота» ФИО6

В соответствии с заключением эксперта ООО «Красные ворота» ФИО6 № 811/2025 от 05.02.2025, отчет № 96/24 от 03.09.2024, подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО4 не соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № приведенная в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленном частнопрактикующим оценщиком ФИО4, экспертом не подтверждена и по состоянию на дату проведения оценки ДД.ММ.ГГГГ им определена в размере 39 163 000 руб.

Поскольку одним из юридически значимых обстоятельств являлось соответствие отчета об оценке рыночной стоимости здания с кадастровым номером № по состоянию на дату проведения оценки - 02.09.2024 и определение величины рыночной стоимости здания с кадастровым номером № на ту же дату, а экспертом был проверен отчет об оценке и определена рыночная стоимость здания по состоянию на 03.09.2024, судом по ходатайству административного истца, представившего рецензию специалиста АО «Консультант - Сервис» на заключение эксперта с указанием ошибок, имеющихся в данном заключении, на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная оценочная экспертиза с поручением ее производства эксперту ООО «Аварком Плюс» ФИО7, по результатам которой эксперт пришел к выводу об иной рыночной стоимости спорного здания – в размере 29 821 000 руб. по состоянию на 02.09.2024 и несоответствии исследуемого выше отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности (заключение эксперта № 128/2025 от 30.05.2025).

Суд полагает, что заключение судебной оценочной экспертизы, подготовленное экспертом ООО «Аварком Плюс» ФИО7, полностью отвечает требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, положениям Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», поскольку является мотивированным и научно обоснованным, содержит подробное описание проведенных исследований и его результаты со ссылкой на использованные нормативные правовые акты, федеральные стандарты оценки и методическую литературу, экспертом даны конкретные ответы на поставленные судом вопросы.

Эксперт ФИО7 имеет необходимую квалификацию, длительный стаж экспертной работы по специальности, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований сомневаться в компетентности и незаинтересованности эксперта, подготовившего экспертное заключение, у суда не имеется. 

Поэтому суд признает заключение судебной экспертизы № 128/2025 от 30.05.2025 надлежащим и относимым доказательством по делу. 

Перечисленные в экспертном заключении № 128/2025 от 30.05.2025 нарушения, допущенные при составлении отчета об оценке, в том числе Федеральных стандартов оценки, также приведены в оспариваемом административным истцом решении ГБУ РО «Центр ГКО» от ДД.ММ.ГГГГ № №, с выводами эксперта суд соглашается, так как они соответствуют материалам дела и нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения.

При таких обстоятельствах суд, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, полагает, что у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной на основании отчета № 96/24 от 03.09.2024, подготовленного частнопрактикующим оценщиком ФИО4

Исходя из содержания статьи 227 КАС РФ, для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном конкретном случае оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, принято уполномоченным на то органом, с соблюдением порядка и срока его принятия, подписано директором бюджетного учреждения и кадастровым инженером.

В связи с чем административный иск в части признания незаконным решения ГБУ РО «Центр ГКО» от ДД.ММ.ГГГГ № №, является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

В то же время суд считает возможным установить кадастровую стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы № 128/2025 от 30.05.2025 – 29 821 000 руб. по состоянию на 02.09.2024, по следующим основаниям.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № эксперт ФИО7 руководствовался принципами, предусмотренными федеральными стандартами оценки, в заключении эксперта дана подробная характеристика объекту оценки с учетом локальных особенностей расположения, учтены факторы и характеристики, влияющие на стоимость; корректировки в экспертном заключении приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта. 

Экспертом подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с использованием доходного подхода к оценке с приведением необходимых расчетов, обоснован отказ от применения затратного и сравнительного подходов. В заключении приведены таблицы, описание расчетов и сами расчеты, ошибок в расчетах не допущено.

Заключение эксперта является полным и обоснованным, требованиям законодательства об оценочной деятельности и, в частности, федеральных стандартов оценки данное заключение отвечает. 

Кроме того, 04.08.2025 экспертом представлены письменные пояснения к заключению, содержащие исчерпывающие ответы по всем замечаниям представителя административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО» и Министерства имущественных и земельных отношений по Рязанской области относительно достоверности экспертного заключения от 30.05.2025, в том числе в части сопоставимости объектов-аналогов по физическому состоянию, типу объекта с оцениваемым объектом, обоснованности применения тех или иных корректировок к объектам-аналогам (на функциональное назначение, на арендопригодную площадь, на коэффициент ЕОН для выделения стоимости земельного участка), обоснованности отказа от применения сравнительного подхода к оценке с учетом того, что из содержания текстов объявлений, объектов, предлагаемых к продаже на ретроспективную дату и сходных по своим техническим характеристикам с оцениваемым объектом не установлено, а предложенные стороной административного ответчика объекты имеют существенно меньшую площадь, чем исследуемый объект, в связи с чем не сопоставимы с ним по данному ценообразующему фактору. 

Эксперт со ссылками на нормы Градостроительного Кодекса РФ, на Федеральный стандарт оценки "Отчет об оценке (ФСО VI)", утверждённый приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200, Справочник оценщика недвижимости-2024, пришел к выводу о необоснованности замечаний. 

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Определенная в экспертном заключении рыночная стоимость объекта оценки рассчитана при соблюдении требований законодательства об оценочной деятельности.

Выводы эксперта мотивированы, убедительны и соответствуют материалам дела.

После поступления пояснений эксперта, сопровождающихся подпиской о предупреждении эксперта об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ, возражения представителя административных ответчиков относительно всех выводов экспертного заключения, правильности расчетов были сняты; определенная экспертом величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости стороной административного ответчиков в дальнейшем не оспаривалась, и остальными участниками процесса не оспорена.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной экспертом ФИО8 величины рыночной стоимости объекта, участниками процесса не представлено. 

Таким образом, оценивая заключение судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что оно достоверно отражает итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 02.09.2024 и может быть положено в основу решения суда.

В свою очередь, суд не может руководствоваться экспертным заключением эксперта ООО «Красные ворота» ФИО6 № от ДД.ММ.ГГГГ, оспоренным участниками процесса, которым определена рыночная стоимость спорного объекта на иную дату.

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона N 135-ФЗ). При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)).

Согласно статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой в числе прочего вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Датой подачи в ГБУ Рязанской области «Центр ГКО» ФИО1 заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 03.09.2024.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 КАС РФ одной из задач административного судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений.

Согласно части 1 статьи 178 КАС РФ, суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям.

Учитывая изложенное и поскольку разрешение судом заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, а имеющееся расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости, определенной в заключении судебной экспертизы, нарушает права административного истца, как налогоплательщика, суд полагает, что требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании экспертного заключения обоснованно, направлено на реализацию права на справедливое налогообложение (пункт 3 статьи 3 НК РФ), а потому подлежит удовлетворению.

В связи с чем, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым № в размере его рыночной стоимости – 29 821 000 руб., определенной заключением судебной оценочной экспертизы № 128/2025 от 30.05.2025 по состоянию на дату проведения оценки - 02.09.2024, указанную в отчете № 96/24 от 03.09.2024, подготовленном частнопрактикующим оценщиком ФИО9

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административные исковые требования ФИО1 к государственному бюджетному учреждению Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки", Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № назначение: нежилое, наименование: здание, общей площадью 1 515,5 кв.м., количество этажей – 2, расположенного по адресу: 

<

...>, равной его рыночной стоимости в размере 29 821 000 рублей по состоянию на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении административных исковых требований ФИО1 к государственному бюджетному учреждению Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки", Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости - отказать.

Считать датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №– 05 сентября 2024 года.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья- Н.В.Никишина

Мотивированное решение изготовлено 22 августа 2025 года.