Дело № 2-357/2025

УИД 18RS0023-01-2024-003603-68

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 июня 2025 года г. Сарапул

Сарапульский городской суд Удмуртской Республики в составе:

председательствующий судья Шикалов Д.А.,

при секретаре Дыньковой Е.А.,

с участием 

истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

ответчика Шульца В.А.,

ответчика ФИО3,

представителя ответчиков 

ФИО4 и ФИО5 ФИО6

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 

<

данные изъяты> к ФИО4 

<

данные изъяты>, ФИО5 

<

данные изъяты>, Шульцу 

<

данные изъяты>, ФИО3 

<

данные изъяты> о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО3 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи.

Требования мотивированы следующим. 

ФИО1, является собственником 2/15 доли земельного участка, кадастровый № № и 2/15 жилого дома кадастровый № № по адресу: 

<

адрес>. ФИО4, являлась собственником 2/15 доли земельного участка, кадастровый № № и 2/15 жилого дома кадастровый № № по адресу: 

<

адрес>. ФИО5, являлась собственником 2/15 доли земельного участка, кадастровый № № и 2/15 жилого дома кадастровый № № по адресу: 

<

адрес>. ФИО4 и ФИО5 являются бывшими членами семьи истца и совместно владели 2/5 (2/15 + 2/15 + 2/15 = 6/15 = 2/5) доли вышеуказанных объектов недвижимости. ФИО8 является собственником 3/5 доли земельного участка, кадастровый № № и 2/15 жилого дома кадастровый № № по адресу: 

<

адрес>. По договору купли-продажи от 09.07.2024 ФИО4 произвела отчуждение 2/15 доли земельного участка, кадастровый № № и 2/15 жилого дома кадастровый № № по адресу: 

<

адрес> за 40 000 (сорок тысяч) рублей. По договору купли-продажи от 09.07.2024 ФИО5 произвела отчуждение 2/15 доли земельного участка, кадастровый № № и 2/15 жилого дома кадастровый № № по адресу: 

<

адрес> за 40 000 (сорок тысяч) рублей. Покупателями по вышеуказанным договорам выступили ФИО7 и ФИО3 В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Согласно пункту 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса. Из пункта 1 статьи 250 ГК РФ следует, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В силу пункта 2 статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В нарушение пункта 2 ст. 250 ГК РФ, ответчики не поставили истца в известность о своем намерении продать принадлежащие им доли в праве собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом и тем самым лишили меня возможности воспользоваться преимущественным правом покупки принадлежащих им долей. Согласно пункту 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Истец узнал о совершении оспариваемых сделок 13.09.2024 после получения выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости и имеет реальное намерение приобрести принадлежавшие ответчикам доли в праве собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом. Указанные нормы ГК РФ предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности. По смыслу данных правовых норм, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца. Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Протокольными определениями суда от 24.12.2024 (т.д. 1 л.д. 124), 28.01.2025 (т.д. 1 л.д. 215), 23.04.2025 (т.д. 2 л.д.31) и 28.05.2025 (т.д. 2 л.д. 55) принимались уточненные исковые требования, которые в окончательной редакции сформулированы следующим образом.

Перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 08.07.2024, заключенного между ФИО4 и ФИО3 в отношении 2/15 доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> и 2/15 доли в праве общей собственности на жилой дом с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>.

Перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 08.07.2024, заключенного между ФИО5 и ФИО7 в отношении 2/15 доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> и 2/15 доли в праве общей собственности на жилой дом с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО4, ФИО5, Шульца В.А., ФИО3 в пользу ФИО1, расходы по оплате услуг представителя в размере 80 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб., почтовые расходы в размере 445 руб., расходы по оплате комиссии за внесение денежных средств на депозит суда в размере 5 000 руб.

В судебное заседание истец ФИО1, ответчики ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО3, третье лицо ФИО8, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Руководствуясь статьей 167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Представитель истца ФИО2 доводы искового заявления поддержал, просил его удовлетворить. Ранее присутствовавший в ходе рассмотрения дела истец ФИО1 исковые требования также поддержал.

Представитель ответчиков ФИО4 и ФИО5 – ФИО6 против удовлетворения исковых требований возражал. Пояснил, что истцом не внесены на депозит суда денежные средства в размере уже оплаченных покупателями платежей по договору купли-продажи, которые подлежат взысканию с истца в случае удовлетворения исковых требований. С учетом изложенного, исходя из сложившейся судебной практики, иск удовлетворению не подлежит. Каждый из покупателей заплатил 20 000 руб. при заключении договора, а потом еще по 300 000 руб. Также пояснил, что в сложившейся ситуации соблюдения законности при совершении сделки не требовалось извещение ФИО1 обо всех условиях договора, достаточно было лишь известить его о намерении продать долю в праве.

Ранее присутствовавшие в ходе рассмотрения дела ответчики ФИО4, ФИО3, ФИО7, третье лицо ФИО8 возражали против удовлетворения исковых требований.

Оценив и проанализировав имеющиеся по делу доказательства, исследовав материалы дела, показания свидетеля суд приходит к следующему.

С 23.06.2020 ФИО1 является собственником 2/15 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и дом по адресу: 

<

адрес>. Помимо него, собственниками долей в праве собственности указанных объектов недвижимости также являлись ФИО5 и ФИО4, что не оспаривается сторонами и подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на объекты недвижимости (т.д. 1 л.д. 31-44, 65-72).

08.07.2024 между ФИО4 и ФИО3 заключен договор купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок с долей в праве общей собственности на жилой дом. Согласно нему продавец продал покупателю 2/15 доли в праве общей собственности на земельный участок и 2/15 в праве общей собственности на жилой дом по адресу: 

<

адрес>. В соответствии с п. 2.4 общая стоимость имущества оценивается сторонами в 500 000 руб. Оплата по договору в соответствии с п. 2.6.2 осуществляется в течение 2 лет (т.д. 1 л.д. 128-130).

08.07.2024 между ФИО5 и ФИО7 заключен договор купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок с долей в праве общей собственности на жилой дом. Согласно нему продавец продал покупателю 2/15 доли в праве общей собственности на земельный участок и 2/15 в праве общей собственности на жилой дом по адресу: 

<

адрес>. В соответствии с п. 2.4 общая стоимость имущества оценивается сторонами в 500 000 руб. Оплата по договору в соответствии с п. 2.6.2 осуществляется в течение 2 лет (т.д. 1 л.д. 159-161).

При заключении каждого из договоров нотариусом для направления в адрес ФИО1 составлялись извещения с предложением приобрести указанное имущество за 500 000 руб. (т.д. 1 л.д. 149, 179). При этом ни одно из сообщений не содержало информации о том, что оплата по договору производится в течение 2 лет, что было существенно для истца.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что предусмотренные ст. 250 ГК РФ правила не были соблюдены ответчиками при продаже объектом недвижимости 

<

адрес>. ФИО1 не проинформирован надлежащим образом об условиях договоров купли-продажи, в том числе об условиях, касающихся сроков оплаты.

Вместе с тем, суд принимает во внимание следующее.

В соответствии с абзацем 5 пункта 1.2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с пунктом 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за долю квартиры сумму. 

В рамках заявленных требований о переводе на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, наличие доказательств платежеспособности истца, является одним из условий удовлетворения заявленных требований, и при отсутствии таких доказательств, подтверждающих намерение фактически реализовать свое преимущественное право покупки, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Истцом представлены доказательства внесения на депозит Управления судебного департамента в Удмуртской Республике денежных средств в размере 600 000 руб. (т.д. 2 л.д. 7). При этом, в соответствии с п. 2.6.1 договора купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок с долей в праве общей собственности на жилой дом от 08.07.2024 между ФИО4 и ФИО3 при заключении договора покупатель уплатил продавцу 20 000 рублей (т.д. 1 л.д. 128-130). Кроме того, согласно расписке от 08.08.2024 ФИО4 получила от ФИО3 денежные средства в размере 300 000 руб. в рамках исполнения указанного договора (т.д. 1 л.д. 271). Также, в соответствии с п. 2.6.1 договора купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок с долей в праве общей собственности на жилой дом от 08.07.2024 между ФИО5 и ФИО7 при заключении договора покупатель уплатил продавцу 20 000 рублей (т.д. 1 л.д. 159-161). Кроме того, согласно расписке от 08.08.2024 ФИО9 получила от Шульца В.А. денежные средства в размере 300 000 руб. в рамках исполнения указанного договора (т.д. 1 л.д. 270). 

Таким образом, на момент рассмотрения дела совокупная сумма денежных средств, оплаченных покупателями в рамках спорных договоров, составила 640 000 руб., что превышает сумму в 600 000 руб., внесенную истцом на депозит Управления судебного департамента в Удмуртской Республике. С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований следует отказать. Факт ненадлежащего извещения истца об условиях договора купли-продажи в данном случае не может сам по себе являться основанием для удовлетворения исковых требований.

Рассматривая требования о взыскании судебных расходов суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно статье 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Требования о взыскании судебных расходов являются производными от основного, в связи с чем, также удовлетворению не подлежат. 

Денежные средства, внесенные истцом на депозит Судебного департамента в Удмуртской Республике, подлежат возврату.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 

<

данные изъяты> к ФИО4 

<

данные изъяты> ФИО5 

<

данные изъяты> Шульцу 

<

данные изъяты> ФИО3 

<

данные изъяты> о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 08.07.2024 заключенному между ФИО5 и ФИО7, а также договору купли-продажи от 08.07.2024 заключенному между ФИО4 и ФИО3, взыскании судебных расходов отказать в полном объеме.

Возвратить ФИО1 денежные средства, внесенные им на депозит Управления Судебного департамента в Удмуртской Республике в размере 600 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня составления мотивированного решения, через Сарапульский городской суд Удмуртской Республики.

Решение изготовлено в окончательной форме 18.06.2025. 

Судья Шикалов Д.А.