№ 2-341/2025

УИД 69RS0037-02-2024-004170-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 марта 2025 года г. Тверь

Калининский районный суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Жуковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Белоусовой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Калининского района Тверской области к ФИО1, индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделок,

установил:

Прокурор Калининского района Тверской области обратился в суд с иском к ФИО1, ИП ФИО2 о признании договоров купли-продажи доли земельного участка от 25.08.2021, от 11.10.2021 недействительными, применении последствий недействительности сделок путем возложения обязанности возврата земельного участка продавцу и денежных средств покупателю.

В обоснование иска указано, что в ходе проведения проверки Прокуратурой Калининского района Тверской области установлено, что между ФИО1 и ИП ФИО2 25.08.2021 заключен договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером № (далее – ЗУ:№) из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

11.10.2021 между ФИО1 и ИП ФИО2 заключен договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка ЗУ:№ из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: 

<

адрес>». 

На момент заключения договоров купли-продажи ФИО1 имела в собственности весь земельный участок ЗУ:№, а не доли в праве собственности на них. В результате последовательных сделок по отчуждению долей в праве собственности на спорный земельный участок, заключенных через короткий промежуток времени, собственником земельного участка ЗУ:№ стала ИП ФИО2

В Правительство Тверской области не поступало извещений от ФИО1 о намерении продать земельный участок с кадастровым номером № в порядке, предусмотренном ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ.

Таким образом, договоры купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок ЗУ:№ являются взаимосвязанными сделками, направленными на достижение одной цели - продажу всего земельного участка в обход требований Федерального закона № 101-ФЗ о соблюдении преимущественного права покупки субъекта Российской Федерации.

Договоры купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, являются ничтожными сделками, поскольку противоречат требованиям статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ.

В судебное заседание представитель прокуратуры Калининского района Тверской области не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Ранее заявленные требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

В судебное заседание представитель материального истца Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором заявленные требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить, рассмотреть дело в свое отсутствие.

В судебное заседание ответчики ФИО1, ИП ФИО2 не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, заявлений и ходатайств не представили. Представитель ответчика ИП ФИО2 по доверенности ФИО3 ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

В судебное заседание представители третьих лиц Правительства Тверской области, Управления Россреестра по Тверской области, СПК «КАВА», извещенные надлежащим образом, не явились, заявлений и ходатайств не представили. Третье лицо ФИО4, извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с постановлением администрации Тверской области от 06.05.2006 № 93-па «О реализации отдельных полномочий в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения» Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области осуществляет полномочия субъекта Российской Федерации, предусмотренные Федеральным законом № 101-ФЗ.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

С учетом правового содержания статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также общих условий действительности сделок, последние представляют собой осознанные, целенаправленные, волевые действия лиц, совершая которые, они ставят цель достижения определенных правовых последствий.

Судом установлено и следует из материалов реестрового дела, выписки из ЕГРН, что 25.08.2021 между ФИО1 и ИП ФИО2 заключен договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5853 кв.м, из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Согласно п. 2.1. указанного договора стоимость 1/2 доли ЗУ:№ составляет 100000 рублей.

11.10.2021 между ФИО1 и ИП ФИО2 заключен договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5853 кв.м, из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Согласно п. 2.1. указанного договора стоимость 1/2 доли ЗУ:№ составляет 100000 рублей.

Право собственности ФИО2 на земельный участок ЗУ:№ зарегистрировано в установленном порядке 06.09.2021 и 20.10.2021 соответственно. 

Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает приоритетное регулирование нормами земельного законодательства имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, указывая, что гражданское законодательства применяется, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законам (статья 3 ЗК РФ).

Судом установлено, что спорный земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения и предназначен для ведения сельскохозяйственного производства.

В соответствии со статьей 21 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Процедура приобретения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения установлена Федеральным законом Российской Федерации от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В этих целях пункт 2 статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ обязывает продавца земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Срок для ответа государственного органа на предложение - 30 дней с момента поступления извещения (пункт 3 статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ).

Таким образом, законодатель предусмотрел, что при намерении собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения осуществить его продажу, он обязан произвести отчуждение земельного участка на основании договора купли-продажи прежде всего субъекту Российской Федерации при наличии согласия последнего.

Согласно пункту 1, пункту 2 статьи 9 Закона № 49-ЗО извещение о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (далее - извещение) направляется продавцом в Правительство Тверской области. В извещении указывается цена, размер, местоположение земельного участка (с указанием кадастрового номера) и срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Как указано в части 4 статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. 

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Исходя из толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении № 289-О-О от 15.04.2008 и определении № 738-О от 16.07.2009, указал, что заинтересованным по смыслу пункта 2 статьи 166 ГК РФ является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу положений пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима, или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что в Правительство Тверской области не поступало извещений от ФИО1 о намерении продать земельный участок с кадастровым номером № в порядке, предусмотренном статьей 8 Федерального закона № 101-ФЗ. 

В результате заключения двух договоров купли-продажи по 1/2 доли в праве собственности на указанный выше земельный участок, ФИО1 произвела отчуждение, принадлежащего ей на праве собственности, земельного участка с кадастровыми номерами №, категория земель; сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, ИП ФИО2

Поскольку судом установлено, что ФИО1, имея намерение продать принадлежащий ей земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в нарушение статей 8, 9 Закона Тверской области от 09.04.2008 № 49-ЗО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области» не уведомила о своем намерении уполномоченный орган субъекта – Тверской области, обладающего преимущественным правом покупки данного земельного участка, суд приходит к выводу о ничтожности сделок купли-продажи по отчуждению земельного участка и недействительности данных сделок.

Тот факт, что земельный участок продан по долям, оформлен двумя договорами купли-продажи, не меняет его правового статуса, поскольку в результате заключения ответчиками между собой двух договоров купли-продажи по долям спорного земельного участка произведена продажа данного участка в целом. 

Кроме того, правовой режим земель сельскохозяйственного назначения имеет свои особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на собственника земельного участка обязанности в случае принятии им решения о продаже, соблюдая преимущественное право субъекта Российской Федерации покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации о намерении продать земельный участок (ст. 8 Закона № 101-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление своих гражданских прав (злоупотребление правом).

На момент заключения договоров купли-продажи ФИО1 имела в собственности весь земельный участок с кадастровым номером №, а не доли в праве собственности на них. Доли, которые в совокупности составляли целый земельный участок, были проданы одному покупателю через незначительный период времени (25.08.2021 и 11.10.2021).

Таким образом, договоры купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок являются взаимосвязанными сделками, направленными на достижение одной цели - продажу всего земельного участка в обход требований Федерального закона № 101-ФЗ о соблюдении преимущественного права покупки субъекта Российской Федерации.

Суд приходит к выводу, что договоры купли-продажи долей в праве собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером №, заключенные между ФИО1 и Индивидуальным предпринимателем ФИО2, являются ничтожными сделками, поскольку противоречат требованиям статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ. Названные договоры являются взаимосвязанными сделками, направленными на реализацию продавцом земельных участков как объектов гражданских прав в нарушение преимущественного права Тверской области на его приобретение. Истец, имеющий преимущественное право покупки спорных земельных участков, обозначил свой интерес в рамках заявленных требований.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации к способу защиты нарушенных прав относится, в том числе, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая, что оспариваемые сделки по продаже земельного участка совершены с нарушением преимущественного права покупки, они являются недействительными (ничтожными). 

Признание сделок недействительными в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет применение последствий их недействительности в виде возврата сторонами всего полученного по сделкам.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

При таких обстоятельствах, исковые требования прокурора Калининского района Тверской области подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Учитывая, что цена оспариваемых договоров купли-продажи от 25.08.2021 и от 11.10.2021, заключенных между ФИО1 и ИП ФИО2, в общей сумме составляет 200000 рублей (100000 рублей + 100000 рублей), с ответчиков, не освобожденных от уплаты государственной пошлины, в доход бюджета Калининского муниципального округа Тверской области подлежит взысканию сумма государственной пошлины в размере 3500 рублей с каждого.

Обеспечительные меры, принятые на основании определения суда от 25.10.2024 в виде запрета собственнику земельного участка ЗУ:№ совершать сделки по отчуждению указанного земельного участка, а также запрета обременять земельный участок правами третьих лиц, образовывать из него другие земельные участки, совершать с ним иные сделки, а Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области запрета совершать любые регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером №, подлежат сохранению до исполнения решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковое заявление прокурора Калининского района Тверской области к ФИО1, индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделок, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от 25.08.2021 1/2 доли в праве собственности, заключенный между ФИО1 и Индивидуальным предпринимателем ФИО2, в отношении земельного участка с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью 5853 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Признать недействительным договор купли-продажи от 11.10.2021 1/2 доли в праве собственности, заключенный между ФИО1 и Индивидуальным предпринимателем ФИО2, в отношении земельного участка с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью 5853 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Применить последствия недействительности сделок:

обязать Индивидуального предпринимателя ФИО2 возвратить ФИО1 земельный участок с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 11706 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>;

обязать ФИО1 возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО2 денежные средства в размере 200000 (двести тысяч) рублей, полученные по договорам купли-продажи от 25.08.2021, от 11.10.2021 1/2 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

Решение суда является основанием для прекращения права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 11706 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ, ИНН №, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ, ИНН №, в доход бюджета Калининского муниципального округа Тверской области государственную пошлину в размере 7000 (семь тысяч) рублей, по 3500 (три тысячи пятьсот) рублей с каждого.

Обеспечительные меры, принятые на основании определения Калининского районного суда Тверской области от 25.10.2024 в виде запрета собственнику земельного участка ЗУ:№ совершать сделки по отчуждению указанного земельного участка, а также запрета обременять земельный участок правами третьих лиц, образовывать из него другие земельные участки, совершать с ним иные сделки, а Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области запрета совершать любые регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, отменить по исполнению решения суда.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Калининский районный суд Тверской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.А. Жукова 

Решение суда принято в окончательной форме 17 марта 2025 года.

Судья Е.А. Жукова