Дело № 2а-2718/2025

УИД: 42RS0009-01-2025-004024-30

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Центральный районный суд г. Кемерово Кемеровской области в составе

председательствующего судьи Лебедевой Е.А.

при секретаре Репиной М.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кемерово

10 июня 2025 года

административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав,

У С Т А Н О В И Л :

Административный истец ФИО1 обратилась к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу об оспаривании решения, обязании совершить действия.

Требования мотивирует тем, что ФИО1 **.**.**** обратилась в Управление Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу с заявлением № ### о государственной регистрации уступки прав и обязанностей по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером ###, расположенного по адресу: ..., на основании Соглашения о замене стороны по договору аренды земельного участка ### от **.**.****, заключенного между мной, ФИО1 и ФИО2.

**.**.**** года от Управления получено уведомление № ###, в котором управление уведомило административного истца о приостановлении (на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), начиная с **.**.**** и до **.**.**** осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении вышеуказанного земельного участка в связи с тем, что форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, - Соглашения, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В обоснование вышеуказанного решения Управление указало:

пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка, за исключением случаев, установленных данным пунктом, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное;

согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления;

в отношении земельного участка с кадастровым номером ### (вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства; объекты капитального строительства на участке отсутствуют) зарегистрирована аренда в пользу ФИО1 на основании Договора аренды земли ### от **.**.****, заключенного по результатам аукциона на срок до **.**.****;

Договором аренды предусмотрена обязанность арендатора не передавать свои права и обязанности по настоящему Договору другому лицу, не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, а также не осуществлять иных действий, приводящих к обременению Участка правами третьих лиц (п. 4.4.7), кроме того п. 4.5.15 содержит ссылку на пункт 7 статьи 448 ГК РФ, согласно которой арендатор не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора;

положения статьи 22 ЗК РФ допускают возможность ограничения законом прав арендатора на передачу прав и обязанностей по договору аренды, заключенному на срок более 5 лет третьим лицам.

**.**.**** в Комитет по управлению муниципальным имуществом Новокузнецкого муниципального округа направлен запрос о предоставлении сведений об исполнении арендатором требований ст. 22 ЗК РФ о направлении уведомления о заключении Соглашения и о возможности заключения такого Соглашения при условии установленного Договором аренды запрета на передачу прав и обязанностей другому лицу (### от **.**.****); **.**.**** поступил ответ на запрос, согласно которому переуступка прав и обязанностей по договору ### от **.**.**** запрещена.

Считает, что вышеуказанное решение Управления является незаконным и нарушает ее права и законные интересы.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлена специальная норма, действующая при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет: арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не установлено федеральными законами,

Таким образом, ссылка Управления на пункт 4.4.7 Договора аренды земли от **.**.**** ###, заключенного между ФИО1 и комитетом по управлению муниципальным имуществом Новокузнецкого муниципального округа, запрещающий арендатору передавать свои права и обязанности по Договору другому лицу, является несостоятельной, поскольку данный договор заключен на срок более пяти лет.

Несостоятельна также ссылка Управления на пункт 8 статьи 447 ГК РФ ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора; обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Таким образом, вышеуказанной нормой ограничено право стороны договора, который заключен по результатам торгов, уступать права и переводить долг по такому договору только при наличии одновременно совокупности следующих условий:

договор относится к договорам, заключение которых в соответствии с законом допускается исключительно путем проведения торгов:

стороной, право которой ограничено, является победитель торгов.

Между тем, Управлением в оспариваемом решении не приведена ссылка на закон, предусматривающий, что заключенный между ФИО1 и комитетом по управлению муниципальным имуществом Новокузнецкого муниципального округа Договор аренды земли от **.**.**** ### относится к договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов, а также не указано, что ФИО1 являлась победителем торгов.

Более того, нормы земельного законодательства Российской Федерации и представленные Управлению документы свидетельствуют об отсутствии вышеуказанной совокупности условий ограничения прав арендатора (ФИО1) на уступку прав и перевод долга по договору аренды земельного участка.

Так, **.**.**** между ФИО1 и комитетом по управлению муниципальным имуществом Новокузнецкого муниципального округа заключен договор аренды земельного участка ###, предметом которого являлся земельный участок по адресу: ..., кадастровый ###, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, сроком на 20 лет.

Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, установлены статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанной статьей допускается предоставление гражданам земельных участков для указанной цели, в том числе без проведения аукциона (пункт 5 данной статьи), а именно - если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения о предоставлении земельного участка заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили (пункт 5 данной статьи).

Норма о том, что заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для индивидуального жилищного строительства возможно только путем проведения торгов как в статье 39.18 ЗК РФ, так и в других статьях указанного Кодекса отсутствует.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов; договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 4. указанной статьи торги проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом; выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися (пункт 5 статьи 447 ГК РФ).

Таким образом, из содержания вышеуказанных норм прямо следует, что торгами является состязательная процедура, в ходе которой несколько участников торгов (более одного) заявляют свои предложения по условиям договора (при проведении аукциона - предложения о цене).

Участие в торгах только одного участника исключает состязательность процедуры и влечет признание торгов несостоявшимися и, соответственно, невозможность определения лица, выигравшего торги.

Аналогичные нормы установлены земельным законодательством Российской Федерации.

Так, согласно пункту 14.1 статьи 39.12 ЗК РФ в ходе проведения аукциона участники аукциона подают предложения о цене предмета аукциона.

Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок (пункт 17 статьи 39.12 ЗК РФ). При этом, согласно подп. 4 пункта15 данной статьи фамилия, имя и отчество победителя аукциона указывается в протоколе аукциона.

В соответствии с пунктом 19 вышеуказанной статьи в случае, если в аукционе участвовал только один участник, аукцион признается несостоявшимся.

Пунктом 20 статьи 39.12 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона; при этом размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Таким образом, в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации участие в аукционе одного участника влечет признание аукциона несостоявшимся и исключает определение победителя аукциона, поскольку отсутствует процедура подачи разными участниками аукциона предложений о размере ежегодной арендной платы за земельный участок (такой размер устанавливается в договоре в размере, равном начальной цене предмета аукциона).

Следовательно, в силу прямого указания земельного законодательства (пунктов 19 и 20 статьи 39.12 ЗК РФ) допускается заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов в случае, если торги признаны несостоявшимися. При этом, единственный участник аукциона (с которым заключается договор аренды земельного участка) не является победителем аукциона (поскольку победитель аукциона в случае признания аукциона несостоявшимся не определяется).

**.**.**** ФИО1 была подана единственная заявка для участия в электронном аукционе на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером ###. Ввиду данного обстоятельства аукцион был признан несостоявшимся (что подтверждается протоколом рассмотрения заявок от **.**.**** № ###, размещенным **.**.**** на официальном сайте ...).

Таким образом, аукцион на право заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка не был проведен (был признан несостоявшимся), победитель аукциона не был определен, а ФИО1 являлась единственным участником аукциона, с которым в силу пункта 20 статьи 39.12 ЗК РФ был заключен договор аренды данного земельного участка.

Указанное свидетельствует об отсутствии предусмотренной пунктом 7 статьи 448 ГК РФ совокупности обстоятельств, в силу которой ограничивалось право ФИО1 распорядиться принадлежащими ей правами на земельный участок путем их уступки ФИО2

Считает, что решение Управления нарушает ее права на государственную регистрацию перехода права аренды на земельный участок на основании сделки, совершенной в установленном законом порядке, и ее законные интересы, заключающие в свободном и беспрепятственном осуществлении права распоряжения земельным участком.

На основании изложенного, административный истец просит суд признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу о приостановлении государственной регистрации прав, оформленное уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от **.**.**** № ###; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу осуществить государственную регистрацию уступки прав и обязанностей по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером ###, расположенного по адресу: ..., на основании Соглашения о замене стороны по договору аренды земельного участка ### от **.**.****, заключенного между ФИО1 и ФИО2 в течение семи рабочих дней после дня вступления в законную силу судебного акта, принятого по результатам рассмотрения по существу настоящего административного искового заявления.

Административный истец ФИО1 в суд не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом (л.д.93), направила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие..

Представитель административного ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности от **.**.**** (л.д. 44-45), представивший диплом о высшем юридическом образовании (л.д. 46), в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве на административное исковое заявление (л.д.47-50). 

Представитель заинтересованного лица - Комитета по управлению муниципальным имуществом Новокузнецкого муниципального округа Кемеровской области-Кузбасса ФИО4, действующий на основании доверенности от **.**.**** (л.д. 67), представивший диплом о высшем юридическом образовании (л.д. 68), в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, представил отзыв на административное исковое заявление.

Заинтересованное лицо ФИО2 в суд не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил в суд отзыв на административное исковое заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д.33-37).

При указанных обстоятельствах, суд, руководствуясь ч. 6 ст. 226 КАС РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в процессе, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Исходя из положений п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ, суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) органа местного самоуправления, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту. В случае отсутствия указанной совокупности суд отказывает в удовлетворении требования о признании решения, действия (бездействия) незаконными.

В соответствии с ч. 9 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, – на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие) (ч. 11 ст. 226 КАС РФ).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ч. 1 ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами (ч. 4 ст. 18 Закона о регистрации).

Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, закреплены в ст. 21 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В частности, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц (ч. 1).

При этом, необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, а также иные необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество) представляются в экземпляре-подлиннике (ч. 3).

Согласно п. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Судом установлено и следует из материалов дела, что **.**.**** в Междуреченский отдел Управления Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу поступило заявление от ФИО1, ФИО2 (далее - Заявители) о государственной регистрации соглашения об уступке прав по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером: ###, ###).

В качестве правоустанавливающего документа представлено Соглашение о замене стороны по договору аренды земельного участка ### от **.**.****, заключенное между ФИО1 и ФИО2 **.**.**** (далее — Соглашение).

**.**.****г. осуществление государственной регистрации приостановлено на срок до **.**.**** в соответствии со статьей 30 Закона на основании поступившего заявления.

**.**.**** в Комитет по управлению муниципальным имуществом Новокузнецкого муниципального округа направлен запрос о предоставлении сведений об исполнении арендатором требований ст. 22 ЗК РФ о направлении уведомления о заключении Соглашения и о возможности заключения такого Соглашения при условии установленного Договором аренды запрета на передачу прав и обязанностей другому лицу (### от **.**.****).

**.**.**** поступил ответ на запрос, согласно которого, переуступка прав и обязанностей по договору ### от **.**.**** запрещена.

**.**.****г. государственная регистрация прав была приостановлена в связи с тем, что форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В обоснование вынесенного решения заявителю было указано, что п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка, за исключением случаев, установленных данным пунктом, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему липу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости, в отношении земельного участка с кадастровым номером ### (вид разрешенного использования — для индивидуального жилищного строительства; объекты капитального строительства на участке отсутствуют) зарегистрирована аренда в пользу ФИО1 на основании Договора аренды земли ### от **.**.****, заключенного по результатам аукциона на срок до **.**.****.

Также судом установлено, что на основании распоряжения председателя КУМИ АНМО от **.**.**** ### «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка» на электронной площадке ... и на официальном сайте по адресу в сети Интернет: ... опубликовано извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в электронной форме и документация по проведению аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (включая проект договора) в электронной форме, процедура ###.

Лотом ### заявлено право аренды земельного участка с кадастровым номером ### площадью 1 496 кв. м, местоположение: .... Земельный участок, государственная собственность на который не разграничена. Виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства. Категория земель: Земли населённых пунктов.

Прием заявок на участие в аукционе начинался с **.**.**** с ... прекращался **.**.**** года ... на электронной площадке ... в сети интернет. Признание заявителей участниками аукциона (определение участников аукциона) производилось организатором аукциона **.**.****.

Протоколом № ### по рассмотрению заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды от **.**.**** ФИО1 допущена к участию в аукционе.

Протоколом № ### о результатах аукциона от **.**.**** аукцион на право заключения договора аренды земельного участка в электронной форме признается состоявшимся по лотам ###, ###, ###, ###, ###.

По лоту ### аукцион признан не состоявшимся с единственным участником аукциона.

С единственным подавшим заявку на участие в аукционе по лоту ### земельный участок с кадастровым номером ### - ФИО1 заключен договор по начальной цене лота, стоимость годовой арендной платы 7500 рублей.

**.**.**** ФИО1 подписала договор усиленной электронной подписью.

**.**.**** за ### право аренды ФИО1 на земельный участок с КН ### зарегистрировано в Росреестре.

Согласно п. 13 ст. 39.12 ЗК РФ, в случае если аукцион признан несостоявшимся и только один заявитель признан участником аукциона, уполномоченный орган в течение 10 дней со дня подписания протокола обязан направить заявителю два экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка.

Признание аукциона несостоявшимся не может быть приравнено к его не проведению, и подписание договора аренды земельного участка, в соответствии с п. 13 ст. 39.12 ЗК РФ, является результатом аукциона. 

Если аукцион состоялся, то в течение пяти дней со дня составления протокола о результатах аукциона (в случае проведения электронного аукциона - в течение пяти дней со дня истечения 10-дневного срока со дня размещения соответствующего протокола) уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному участнику подписанный проект договора аренды земельного участка (если аукцион проводился не в электронной форме - в двух экземплярах), который следует подписать и представить в уполномоченный орган в течение 10 рабочих дней (п. п. 20, 23, 25 ст. 39.12, п. п. 11 - 13 ст. 39.13 ЗК РФ).

Суд полагает довод административного истца о том, что договор аренды земельного участка был заключен не на основании протокола об итогах аукциона, которым заявитель был признан победителем, а был заключен на основании протокола рассмотрения заявок и признания аукциона несостоявшимся, несостоятелен, поскольку аукцион признан несостоявшимся на основании п. 14 ст. 39.12 ЗК РФ, а договор аренды был заключен на торгах с лицом, подавшим единственную заявку, в ходе проведения конкурентных процедур.

Таким образом, между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

В сложившейся ситуации следует признать, что организатор торгов правомерно включил в пункт 4.2.2 раздела 4.2 проекта договора условие, предусматривающее запрет арендатору уступать права по договору и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Договор аренды земельного участка на момент рассмотрения настоящего дела незаконным не признан и сторонами не оспорен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Договором аренды предусмотрена обязанность арендатора не передавать свои права и обязанности по настоящему Договору другому лицу, не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, а также не осуществлять иных действий, приводящих к обременению Участка правами третьих лиц (п. 4.4.7), кроме того п. 4.5.15 содержит ссылку на пункт 7 статьи 448 ГК РФ, согласно которой арендатор не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Довод административного истца об отсутствии совокупности условий, установленных п. 8 ст. 447 ГК РФ, ограничивающих права арендатора на уступку суд считает необоснованным, так как в соответствии с пунктом 15 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 ЗК РФ, согласно статьи 39.18 ЗК РФ в случае поступления заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Таким образом, земельный участок для индивидуального жилищного строительства может быть предоставлен как без торгов, так и по результату проведения аукциона. В связи с чем, ссылка административного истца на положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, которыми допускается уступка прав по договору аренды земельного участка, заключённому сроком от 5 лет, применима только в том случае, если земельный участок был предоставлен без торгов, а запрет, установленный п. 8 ст. 447 ГК РФ распространяется также на случаи, когда торги признаны несостоявшимися.

Государственный регистратор правомерно пришел к выводу о наличии обстоятельств, являющихся основанием для приостановления государственной регистрации прав.

При таких обстоятельствах, оценив доводы сторон, представленные ими доказательствам, применяя нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, суд приходит выводу о том, что оспариваемое уведомление от **.**.**** №### законно и обосновано, вынесено в рамках представленных административному ответчику полномочий, соответственно, права и законные интересы административного истца не нарушены, в связи с чем заявленные требования о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу о приостановлении государственной регистрации прав, оформленное уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от **.**.**** № ###; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу осуществить государственную регистрацию уступки прав и обязанностей по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером ###, расположенного по адресу: ..., на основании Соглашения о замене стороны по договору аренды земельного участка ### от **.**.****, заключенного между ФИО1 и ФИО2 в течение семи рабочих дней после дня вступления в законную силу судебного акта, принятого по результатам рассмотрения по существу настоящего административного искового заявления являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Требования ФИО1 о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу о приостановлении государственной регистрации прав, оформленное уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от **.**.**** и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу осуществить государственную регистрацию уступки прав и обязанностей по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером ###, расположенного по адресу: ..., на основании Соглашения о замене стороны по договору аренды земельного участка ### от **.**.****, заключенного между ФИО1 и ФИО2, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение одного месяца с момента его изготовления в мотивированной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г.Кемерово.

В мотивированной форме решение изготовлено 25.06.2025 г.

Судья Лебедева Е.А.

...