Гр.дело № 2-4/2024 

39RS0011-01-2022-002076-72

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

12 апреля 2024 года г. Зеленоградск

Зеленоградский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Безруких Е.С., 

при секретаре Гриценко Л.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании 

гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Еврострой Инвест», ООО «УК Новая Холмогоровка» о понуждению к устранению недостатков, взыскании судебной неустойки и компенсации морального вреда, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Еврострой Инвест» о понуждении к устранению недостатков, допущенных в ходе строительства многоквартирного жилого дома 

<

адрес> в границах квартиры № №, принадлежащей истцам. В обоснование указали, что в пределах гарантийного срока дома было обнаружено намокание угла в маленькой комнате квартиры с наступлением холодной и дождливой погоды. При этом в этой комнате наружная стена холоднее и температура воздуха ниже, чем в остальных помещениях квартиры. В результате от данного угла по стенам распространяется черная плесень. 

В последующем в качестве соответчика было привлечено ООО «УК Новая Холмогоровка». 

С учетом уточнения, истцы просили обязать ООО «Специализированный застройщик «Еврострой Инвест» или ООО «УК Новая Холмогоровка» в течение одного месяца с даты вступления в силу решения суда безвозмездно устранить выявленные дефекты наружной стены многоквартирного дома 

<

адрес> путем демонтажа поврежденного протечками отделочного слоя и утеплителя с наружной стороны над балконами квартир № в объеме работ 9,0 м2 и последующего восстановления отделки стен с утеплением в объеме 9 м2.

При неисполнении решения суда взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Еврострой Инвест» или ООО «УК Новая Холмогоровка» судебную неустойку в размере по 500 рублей в день в пользу ФИО1 и ФИО2 

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Еврострой Инвест» или ООО «УК Новая Холмогоровка» в пользу ФИО2 и ФИО1 компенсацию морального вреда в размере по 50 000 рублей.

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, о месте и времени извещены надлежащим образом. 

Представитель истцов по доверенности ФИО3 в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила удовлетворить по изложенных в иске и уточнению к нему основаниям. 

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Еврострой Инвест» ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения иска возражала. Пояснила, что в период гарантийного срока истцы с претензией к ним, как к застройщику, не обращались. Представила письменный отзыв на иск (т.2 л.д. 210-211)

Представитель ответчика ООО «УК Новая Холмогоровка» по доверенности ФИО5 против удовлетворения иска возражали. Пояснила, что не доказано наличие причинно-следственной связи между трещинами на штукатурке фасада и намоканием стен внутри квартиры истцов. При осмотрах в рамках экспертиз намокание не было установлено. Следы потеков старые, полагает, что имело место разовое залитие по неизвестной причине. Также считает, что истцы не надлежащим образом эксплуатировали свою квартиру – при условии повышенной влажности и низких температур. При этом из экспертизы следует, что дефект допущен застройщиком, поэтому УК не должна его устранять. 

Представитель ответчика ООО «УК Новая Холмогоровка» ФИО6, являющийся генеральным директором, представил письменные пояснения. (т.3 л.д. 18-19)

Представители третьих лиц Департамента жилищного контроля и надзора Минрегионконтроля Калининградской области, Управление Роспотребнадзора по Калининградской области, АО «СОГАЗ», третьи лица ФИО7, ФИО8 в судебное заседание не явились, о месте и времени извещены надлежащим образом. 

Представителем третьего лица АО «СОГАЗ» представлен письменный отзыв на иск. (т.2 л.д. 178-179)

Выслушав стороны, исследовав все доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему. 

На основании договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Еврострой Инвест», и акта приема-передачи объекта долевого строительства к нему, ФИО2 и ФИО1 приобрели право совместной собственности на квартиру 

<

адрес>, с КН №, площадью 61,6 кв.м, что подтверждается материалами регистрационного дела и выпиской из ЕГРН. (т.1 л.д. 138-225)

Дом 

<

адрес> находится под управлением ООО «УК Новая Холмогоровка», что не отрицалось сторонами. 

10.10.2017 ФИО1 обратилась в ООО «УК Новая Холмогоровка» с просьбой разобраться в причинах протечки в углу маленькой комнаты квартиры № дома 

<

адрес> и ее устранении. Сведений о рассмотрении данного обращения не имеется. (т.1 л.д. 25-26) 

25.02.2022 ФИО2 и ФИО1 обратились с претензией к застройщику ООО «Специализированный застройщик «Еврострой Инвест», указав, что в переделах гарантийного срока ими были обнаружены недостатки объекта - квартиры № дома 

<

адрес> а именно намокание угла маленькой комнаты и образование в нем черной плесени. Просили устранить выявленные недостатки. (т.1 л.д. 27)

06.04.2022 ООО «Специализированный застройщик «Еврострой Инвест» в ответ на данную претензию указал, на истечение гарантийного срока и повышенной влажности в квартире, рекомендовав ознакомиться с Правилами эксплуатации жилого помещения и привести систему вентиляции и кондиционирования жилого помещения в надлежащее состояние. (т.1 л.д. 28)

Согласно акту обследования квартиры № дома 

<

адрес>, составленного 25.07.2022, вентиляционные каналы находятся в исправном состоянии, сетки в вентиляционных решетках забыты пылью, отсутствуют воздухоприточные решетки в дверях ванной комнаты и санузла. (т.1 л.д. 86)

Согласно акту осмотра помещения № 12 от 03.03.2022, составленному ООО «УК Новая Холмогоровка», в комнате квартиры № дома 

<

адрес> на радиаторе находилось влажное белье, температура воздуха в квартире 16`С. Наружный осмотр фасада не выявил дефектов. (т. 1 л.д. 88-89, 92)

Согласно заключению эксперта № 834-06М/2023 от 15.06.2023, выполненного ООО «Независимая экспертиза» по определению суда, по результатам осмотра наружной стены помещения комнаты № дома 

<

адрес> обнаружены дефекты декоративной штукатурки в виде трещин, коробления и отслоения от утеплителя со стороны балкона квартиры № и со стороны балкона квартиры №, расположенной этажом выше. Указанные дефекты декоративной штукатурки с короблением и трещинами являются причинами намокания и образования плесени на стенах и потолке в указанной комнате. 

Для устранения указанных причин намокания и образования плесени необходимо произвести следующие ремонтно-отделочные работы:

- демонтаж поврежденного протечками отделочного слоя и утеплителя с наружной стены над балконами квартир № в объеме работ - 9,0м2;

- восстановление отделки стен с утеплением в объеме работ - 9,0м2. 

Указанные выводы эксперт ФИО14 подтвердил и в судебном заседании, пояснив, что выявленные дефекты являются явными, допущены при строительстве и не связаны с эксплуатацией. 

Согласно заключению эксперта № 933-02М/2024 дополнительной судебной экспертизы, выполненной ООО «Независимая экспертиза» по определению суда, монтаж напольной плитки на балконе квартиры № дома 

<

адрес> не мог явиться причиной намокания и образования плесени на стенах и потолке в комнате №2 квартиры № указанного дома.

Работы по устранению причин намокания необходимо выполнить:

- на участке стены балкона квартиры № слева от дверного проема на 1,4 м и справа от проема на 1,69 м на высоту 2,75 м от верха балконной плиты;

- на участке стены балкона квартиры № слева от дверного проема на 1,4 м и справа от проема на 1,69 м на высоту 0,5 м от верха балконной плиты.

Работы по демонтажу поврежденного протечками отделочного слоя и утеплителя наружной стены и восстановлению отделки стен с утеплением относятся к текущему ремонту многоквартирного жилого дома.

Дефекты декоративной штукатурки в виде трещин, коробления и отслоения от армированного штукатурного базового слоя, послужившие причиной образования дефектов в квартире № дома 

<

адрес> образованы в результате допущения застройщиком существенного недостатка при строительстве.

Оценивая данные заключения эксперта, суд признает их допустимыми доказательствами, поскольку они выполнены экспертом, имеющим соответствующее образование, квалификацию и опыт работы, выводы его обоснованы, мотивированны, и аргументированно подтверждены экспертом в судебном заседании. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Имеющаяся в заключении эксперта № 933-02М/2024 опечатка в дате завершения экспертизы (указано 14.01.2024 вместо 14.02.2024) носит явный технических характер и на обоснованность выводов эксперта не влияет. Что подтверждается проведением 16.01.2024 осмотра квартиры экспертом с участием сторон, и датой утверждения заключения эксперта – 14.02.2024. То обстоятельство, что экспертом при проведении дополнительной экспертизы не был вновь осмотрен балкон квартиры 61, суд полагает не существенным, поскольку ранее данный балкон осматривался тем же экспертом и им же были сделаны использованные в заключении эксперта № 933-02М/2024 фотографии. 

Сделанные в рецензии на заключение эксперта № 834-06М/2023 выводы о допущенных нарушениях процессуальных норм, отсутствии или неполноте его исследовательской части, суд находит поверхностными и не обоснованными, не свидетельствующими о недостоверности указанного заключения эксперта. Вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, ответчиками не представлено достоверных доказательств, опровергающих выводы заключений эксперта № 834-06М/2023 и № 933-02М/2024. 

Доводы о том, что причинно-следственная связь между выявленными дефектами декоративной штукатурки в виде трещин, коробления и отслоения от утеплителя и намоканием, образованием плесени на стенах и потолке в комнате №2 квартиры № дома 

<

адрес> не установлена, суд полагает не обоснованными. Из указанных заключений эксперта, показаний эксперта ФИО15. данных в судебном заседании, с очевидностью следует, что из-за некачественно выполненной штукатурки, произошло образование указанных выше дефектов, вследствие чего утеплитель намок, потерял свои функции, из-за повышенной влажности отсырела стена и потолок в квартире истцов, в результате чего образовалась и плесень. 

Ссылку на то, что на момент осмотра стена в комнате №2 квартиры № дома 

<

адрес> была сухой, суд полагает не существенной. Поскольку следы намокания и плесени были обнаружены при осмотре экспертом, оснований считать, что намокание стены в квартире истцов вследствие указанных выше причин не происходило, не имеется. При этом, как следует из фотоматериалов, на момент обоих осмотров дождя не было, погода была сухая. Довод о единоразовом залитии является голословным и выводы эксперта не опровергает. 

Также суд не может согласиться и с доводами ответчика о том, что плесень образовалась вследствие не надлежащей эксплуатации квартиры истцами: при высокой влажности и низкой температуры, поскольку они материалами дела не подтверждается, и опровергается заключениями и показаниями эксперта об отсыревании стены в комнате №2 квартиры № дома 

<

адрес> вследствие внешних факторов. Оснований полагать, что обнаруженные при осмотре УК сырость и холод в квартире не явились следствием холодной и влажной стены, у суда не имеется. То обстоятельство, что на момент осмотра 16.01.2024 в квартире истцов было сухо и тепло не свидетельствует об отсутствии необходимости устранить выявленные дефекты фасада дома, и, напротив, подтверждает нормальную эксплуатацию истцами своего жилого помещения. 

Согласно ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений закона участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта. (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) (ред. от 26.12.2018) 

Как установлено судом, в течение пятилетнего гарантийного срока истцы к застройщику ООО «Специализированный застройщик «Еврострой Инвест» с требованием об устранении недостатков объекта строительства не обращались. Доводы представителя истцов о том, что обращение было направлено в ООО «УК Новая Холмогоровка», аффилированную с застройщиком, суд находит не обоснованными, поскольку застройщик и управляющая компания являются разными, самостоятельными юридическими лицами. Основания для направления претензии застройщику через управляющую компанию отсутствуют. Из представленного обращения от 10.10.2017 не следует, что оно было адресовано не только ООО «УК Новая Холмогоровка», но и в ООО «Специализированный застройщик «Еврострой Инвест». 

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для возложения обязанности по устранению дефектов на ООО «Специализированный застройщик «Еврострой Инвест».

Из системного толкования положений частей 1, 1.1 и 2.3 статьи 161, пункта 2 статьи 162 ЖК РФ следует, что требования, которые предъявляются к выполнению работ по управлению и техническому обслуживанию дома, все текущие и неотложные работы и услуги в отношении общего имущества многоквартирного дома считаются предусмотренными в договоре в силу правил содержания дома как объекта недвижимости и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные работы и услуги.

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Правительство Российской Федерации во исполнение полномочий, возложенных на него частью 3 статьи 39 и частью 1.2 статьи 161 ЖК РФ, постановлением от 13 августа 2006 г. N 491 утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, регулирующие отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

В силу подпунктов "в" и "г" пункта 2 данных правил в состав общего имущества включается ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции). При этом указанный перечень общего имущества не является исчерпывающим.

Во исполнение пункта 3 указанных правил в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания и пользования общим имуществом многоквартирного дома, а также обеспечения контроля за состоянием указанного имущества приказом Минрегиона России от 1 июня 2007 г. N 45 утверждено положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома.

Поскольку внешние стены и фасад здания относятся к общему имуществу многоквартирного дома, такое имущество подлежит содержанию управляющей организацией в надлежащем техническом состоянии, обеспечивающем выполнение им основного назначения. Данный вывод подтверждается и разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2023)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2023). 

Таким образом, учитывая, что судом установлено намокание и образование плесени на стенах и потолке в комнате №2 квартиры № дома 

<

адрес> вследствие дефектов декоративной штукатурки фасада дома 

<

адрес> в виде трещин, коробления и отслоения от утеплителя, работы по устранению которых относятся к текущему ремонту многоквартирного дома, суд приходит к выводу, что на ООО «УК Новая Холмогоровка» подлежит возложению обязанность произвести ремонтно-отделочные работы по демонтажу поврежденного протечками отделочного слоя и утеплителя с наружной стены и восстановлению отделки стен с утеплением на участке стены балкона квартиры № слева от дверного проема на 1,4 м и справа от проема на 1,69 м на высоту 2,75 м от верха балконной плиты и на участке стены балкона квартиры № слева от дверного проема на 1,4 м и справа от проема на 1,69 м на высоту 0,5 м от верха балконной плиты. В указанной части заявленные истцами требования суд полагает обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Согласно п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 206 ГПК РФ). 

Исходя из обстоятельств дела, позиции представителя ООО «УК Новая Холмогоровка», суд полагает необходимым установить срок в 1 месяц для исполнения решения суда, полагая его разумным и достаточным. 

Частью 1 ст. 308.3 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Как разъяснено в пунктах 31 и 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре; судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.

Если требование о взыскании судебной неустойки заявлено истцом и удовлетворяется судом одновременно с требованием о понуждении к исполнению обязательства в натуре, началом для начисления судебной неустойки является первый день, следующий за последним днем, установленным решением суда для исполнения обязательства в натуре.

Размер заявленной ко взысканию судебной неустойки в размере 500 рублей в день в пользу каждого истцами документально не обоснован. Вместе с тем, суду представляется справедливым и соразмерным, соответствующим принципу недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ), размер судебной неустойки в сумме 100 рублей в день в пользу каждого из истцов. 

В соответствии со ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно статьи 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.

Таким образом, поскольку ответчиком, являющимся индивидуальным предпринимателем, был нарушены права истца, как потребителя, то в силу вышеприведенных норм права, суд полагает, что имеются основания для возмещения истцу морального вреда.

Принимая во внимание обстоятельства дела, степень нравственных страданий истца, степень вины ответчика и другие обстоятельства, а также требования разумности и справедливости, суд полагает требование истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда подлежащим удовлетворению в части, в размере 10000 рублей в пользу каждого из истцов. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 – удовлетворить в части.

Обязать ООО «УК Новая Холмогоровка» (ИНН 

<

***>) в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу устранить дефекты декоративной штукатурки фасада дома 

<

адрес> в виде трещин, коробления и отслоения от утеплителя, для чего на участке стены балкона квартиры № слева от дверного проема на 1,4 м и справа от проема на 1,69 м на высоту 2,75 м от верха балконной плиты и на участке стены балкона квартиры № слева от дверного проема на 1,4 м и справа от проема на 1,69 м на высоту 0,5 м от верха балконной плиты произвести следующие ремонтно-отделочные работы:

- демонтаж поврежденного протечками отделочного слоя и утеплителя с наружной стены в объеме работ – 9 кв.м;

- восстановление отделки стен с утеплением в объеме работ – 9 кв.м. 

Взыскать с ООО «УК Новая Холмогоровка» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (СНИЛС №), ФИО2 (СНИЛС №) судебную неустойку на случай неисполнения настоящего решения в указанной выше части в размере 100 рублей в день в пользу каждого, начиная со дня, следующего за последним днем исполнения судебного акта, установленного судом. 

Взыскать с ООО «УК Новая Холмогоровка» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (СНИЛС №), ФИО2 (СНИЛС №) компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей в пользу каждого. 

В удовлетворении остальной части заявленных требований, в том числе заявленных к ООО «Специализированный застройщик «Еврострой Инвест», – отказать. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 19 апреля 2024 года. 

Мотивированное решение изготовлено 19 апреля 2024 года.

Судья Е.С. Безруких