№2-2468/2024

61RS0001-01-2024-002540-50

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 сентября 2024 года г. Ростов-на-Дону

Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Усачевой Л.П.

при помощнике судьи Акопян А.Е.

с участием помощника прокурора 

Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону Пенской А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации г. Ростова-на-Дону к М.у М. М.ичу, третьи лица: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, Прокурор Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону об изъятии жилого помещения, признании муниципальной собственности, выселении, 

по встречному исковому заявлению М.а М. М.ича к Администрации г. Ростова-на-Дону третьи лица: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, Прокурор Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону, об установлении размера возмещения за жилую комнату, обязании выкупить жилую комнату

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к М.у М.М. об изъятии жилого помещения и признании права муниципальной собственности.

В обоснование заявленных требований указал, что М.у М.М. на праве собственности принадлежит жилая комната №, площадью 19 кв.м., расположенная на 1-ом этаже многоквартирного дома по адресу: .... 

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 28.04.2020 №419 многоквартирный дом, расположенный по адресу: ..., признан аварийным и подлежащим сносу.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч.10 ст.32 ЖК РФ Администрацией ... принято постановление от 01.09.2022 № земельный участок под многоквартирным домом, расположенным по адресу: ..., изъят для муниципальных нужд.

Согласно пп.1.2.13 Постановления №925 изъятию для муниципальных нужд подлежит вышеуказанное жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме по адресу: ....

Оценка спорного жилого помещения, проведена ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза», согласно отчету которого № от 19.07.2023, рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику их изъятием, составляет 1 453 782 руб.

Протоколом заседания городской комиссии от 04.08.2023 № результаты оценок согласованы.

Истцом в адрес ответчиков направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение с собственниками до настоящего времени не достигнуто.

На основании изложенного истец просит суд изъять у М.а М.М. в муниципальную собственность путем выкупа объекта недвижимого имущества – жилой комнаты №, площадью 19 кв.м., КН №, расположенную на 1-ом этаже в многоквартирном доме по адресу: ..., по цене равной 1 453 782 руб.

Прекратить право собственности М.а М.М. на жилую комнату №, площадью 19 кв.м., КН №, расположенную на 1-ом этаже в многоквартирном доме по адресу: ..., после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. 

Признать право муниципальной собственности муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» на жилую комнату №, площадью 19 кв.м., КН №, расположенную на 1-ом этаже в многоквартирном доме по адресу: ..., после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Выселить М.а М.М. из жилой комнаты №, площадью 19 кв.м., КН №, расположенную на 1-ом этаже в многоквартирном доме по адресу: ..., после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Снять М.а М.М. с регистрационного учета по месту жительства по адресу: ..., после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Обязать М.а М.М. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

М. М.М. обратился в суд со встречным исковым заявлением в порядке ст. 137 ГПК РФ, в обоснование которого указал, что постановлением Правительства Ростовской области № 776 от 30.10.2020 утверждена областная адресная программа «Переселение граждан из многоквартирных домов, а также домов блокированной застройки, признанных аварийными, подлежащих сносу или реконструкции». Многоквартирный жилой дом по ... включен в адресную программу. Расселение многоквартирного дома по ... в рамках адресной программы запланировано на 2029 год за счет федеральных и областных средств. Администрация обратилась в суд с иском в 2024 г., доказательств выделения средств на выкуп помещения суду не представила. 

Истец (ответчик по первоначальному иску) является собственником жилого помещения, комнаты № площадью 19 кв.м., 1 этаж, кадастровый № в многоквартирном доме по адресу: .... Право собственности возникло 28 декабря 2009 г. на основании договора купли-продажи от 19.12.2009.

Также Истцу принадлежат 192/10000 долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по ..., земельный участок с кадастровым номером № площадью 2 776 кв.м. и места общего пользования площадью 352,8 кв.м. (информационное письмо ТСЖ «Башкирская»). 192/10000 долей в праве на земельный участок соответствуют 53, 2 кв.м. площади в земельном участке (доля в кв.м.= площадь жилого помещения/общая площадь всех жилых и нежилых помещений в доме) x площадь земельного участка, таким образом, (19 / 991,9) x 2776=53,2 кв.м., где 53,2 м? - это квадратные метры, приходящиеся на долю истца в земельном участке (19:991,9=192/10000).

Доля в общем имуществе рассчитана в соответствии с требованиями ст. 37 ЖК РФ и пункта 9 статьи 56.8 ЗК РФ (19 кв.м.: 991,9 кв.м., где 991,9 кв.м. это площадь жилых и нежилых помещений дома, что подтверждается информационным письмом ТСЖ «Башкирская», квитанцией на оплату за ЖКУ, данными сайта ГИС ЖКХ). 

Истец по встречному иску полагает, что указанный расчет должен использоваться при определении доли в общем имуществе (мест общего пользования и земельного участка), расчете рыночной стоимости доли в общем имуществе и при расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт при расчете возмещения за жилое помещение. С выкупной стоимостью, определенной в отчете ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА», за жилое помещение М. М.М. не согласен, полагает ее существенной заниженной. Считает, что отчет выполнен с нарушением положений п. 7 ст. 32 ЖК РФ, ст. 58.6 ЗК РФ, Методических рекомендаций по определению размера возмещения за изымаемые жилые помещении, Методических рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков. ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» не произведен расчет доли помещения собственника в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (места общего пользования и земельный участок), не рассчитана рыночная стоимость доли общего имущества и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, не учтены расходы на юридическое сопровождение сделки и нотариальные расходы. На дату приватизации первого жилого помещения, на дату включения многоквартирного дома в региональную программу, на дату признания дома аварийным обязанность муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» по проведению капитального ремонта является не исполненной. Капитальный ремонт дома за счет средств федерального, областного, местного бюджетов не выполнялся. С 2010 г. дом нуждался в капитальном ремонте. Полагает, что в выкупное возмещение жилого помещения должна быть включена сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. 

На основании изложенного истец по встречному иску просил суд установить размер выкупного возмещения за изымаемую в муниципальную собственность жилую комнату № площадью 19 кв.м., 1 этаж, кадастровый №, расположенную по адресу: ..., принадлежащую М.у М. М.ичу, в размере 3 478 169 руб. на основании судебной оценочной экспертизы ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО», установить срок выплаты возмещения: в течение месяца со дня вступления решения в законную силу и срок совершения действий по подаче документов на государственную регистрацию перехода права на жилое помещение М.а М.М. за муниципальным образованием «Город Ростов-на-Дону»: в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты предоставления возмещения М.у М.М.

Представитель Администрации города Ростова-на-Дону по доверенности ФИО1 в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требованиях просила отказать.

Ответчик (истец по встречному иску) М. М.М. в судебное заседание не явился, извещен о дате и времени судебного заседания надлежащим образом. Дело рассмотрено судом в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ. 

Представитель ответчика (истца по встречному иску) М.а М.М. – ФИО2, действующая на основании доверенности в судебном заседании поддержала доводы, изложенные во встречном исковом заявлении и уточнении к нему, просила удовлетворить встречные требования в уточненной редакции в полном объеме, в удовлетворении исковых требований Администрации г. Ростова-на-Дону просила отказать.

Представитель третьего лица Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону по доверенности ФИО3 просила удовлетворить исковые требования администрации г. Ростова-на-Дону в полном объеме, во встречных исковых требованиях просила отказать.

Помощник прокурора Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону – Пенская А.С. в судебное заседание явилась, полгала возможным удовлетворить исковые требования с учетом заключения судебной оценочной экспертизы.

Суд, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующим выводам.

В рамках настоящего дела Администрацией г. Ростова-на-Дону заявлено требование об изъятии жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, выселении из жилого помещения, снятии с регистрационного учета, предоставлении банковских реквизитов, ответчиком заявлено требование об установлении размера возмещения за изымаемое жилое помещение, сроков выплаты и совершения действий по переходу права собственности.

С учетом заявленных администрацией г. Ростова-на-Дону и М.ым М.М. исковых требований и подлежащих применению норм материального права, юридически значимыми и подлежащими установлению по данному делу обстоятельствами является установление размера возмещения за жилое помещение, факт направления собственнику жилого помещения компетентным органом уведомления о принятом решении об изъятии жилого помещения, факт получения собственником такого уведомления, выбор собственником помещения способа обеспечения жилищных прав при изъятии его жилого помещения.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3).

В соответствии со ст. 279 Гражданского кодекса РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок.

В ч. 2 ст. 281 ГК РФ приводятся основные принципы возмещения за изымаемый земельный участок, аналогичные предусмотренным в земельном законодательстве: определение размера возмещения исходя из рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости расположенных на нем объектов недвижимости; допустимость изъятия земельного участка только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч.2 ст. 32 ЖК РФ). 

Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд определены главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом статьей 56.8 ЗК РФ предусмотрены особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд. 

По смыслу п.п.1, 2 ст. 56.8 ЗК РФ, ч. 7 ст. 32 ЖК РФ размер возмещения определяется на основании рыночной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости, в т.ч. жилого помещения. То есть, размер этого возмещения определяется полностью за весь изымаемый объект недвижимости. В силу ч.9 ст. 56.8 ЗК РФ размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.

Из материалов дела усматривается, что М. М.М. является собственником жилого помещения, жилой комнаты № площадью 19 кв.м., 1 этаж, кадастровый № в многоквартирном доме по адресу: .... Право собственности возникло 28.12.2009 на основании договора купли-продажи от 19.12.2009.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 2 776 кв.м., расположенный по адресу: ..., сформирован, поставлен на кадастровый учет, оформлен в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома по ..., доля собственников помещений в праве общей долевой собственности на земельный участок пропорциональна размеру общей площади помещения, что подтверждается выпиской из ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. 

Ч.1 ст. 37 ЖК РФ установлен порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в соответствии с которым доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Исходя из положений приведенной правовой нормы доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме определяется путем деления площади помещения, находящегося в его собственности, на общую площадь всех жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, принадлежащих собственникам (без учета площади помещений, входящих в состав общего имущества).

Согласно данным ТСЖ «Башкирская», реестру собственников ТСЖ «Башкирская» и квитанции на оплату за жилищно-коммунальные услуги общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по ... составляет 991,9 кв.м., общая площадь мест общего пользования, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, составляет 352,8 кв.м. 

Соответственно М.у М.М. принадлежат 192/10000 долей в общем имуществе многоквартирного дома (расчет доли: 19,0кв.м./991,9кв.м.=0,0192, где 19,0 кв.м. площадь жилого помещения, 991,9 кв.м. площадь жилых и нежилых помещений дома). Данной доле соответствует 53,2 кв.м. площади земельного участка (2776 кв.м./991,9 кв.м.*19,0 кв.м.). Доля в общем имуществе многоквартирного дома по ... рассчитана в соответствии со ст. 37 ЖК РФ. 

Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 28.04.2020 № 419 многоквартирный дом, расположенный по адресу: ..., признан аварийным и подлежащим сносу. 

Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 03.09.2020 № 932 правовой статус общежития по адресу: ... изменен на Многоквартирный дом.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч.10 ст.32 ЖК РФ Администрацией г. Ростова-на-Дону принято постановление от 01.09.2022 № 925, земельный участок под многоквартирным домом, расположенном по адресу: ..., изъят для муниципальных нужд.

Постановлением № 925 от 01.09.2022 закреплен порядок изъятия земельного участка и помещений многоквартирного дома: изъятие в муниципальную собственность осуществляется в соответствии со ст. 32 ЖК РФ, со ст.ст. 239.2, 279 ГК РФ, ст.ст. 56.3, 56.6 ЗК РФ (т.1, л.д. 10).

Согласно п.п.1.2.13 Постановления Администрации города Ростова-на-Дону № 925 от 01.09.2022 изъятию для муниципальных нужд подлежит жилая комната № площадью 19 кв.м. с КН №, расположенная в многоквартирном доме по .... 

Департаментом координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчета об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка спорной жилой комнаты №, проведена ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА», согласно отчету № от 19.07.2023 которого рыночная стоимость жилого помещения и стоимость обязательств по возмещению убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 1 453 782 руб. Протоколом заседания городской комиссии от 04.08.2023 № результаты оценки согласованы. Ответчику направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение с собственником до настоящего времени не достигнуто.

С выкупной стоимостью, определенной за жилое помещение в отчете ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА», М. М.М. не согласился, ссылаясь на существенное занижение стоимости. 

Судом установлено, что на дату приватизации первого жилого помещения, на дату включения многоквартирного дома в региональную программу, на дату признания дома аварийным обязанность муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» по проведению капитального ремонта является не исполненной. Капитальный ремонт дома за счет средств федерального, областного, местного бюджетов не выполнялся. В 2010 году общий физический износ здания составил 57% согласно заключению о техническом состоянии дома по результатам мониторинга ООО «НПП Гран-91». В 2013 году общий физический износ здания составил 60,8% согласно мониторинга технического состояния дома, выполненного ООО «Научно-производственное предприятие «Гран-91». В 2017 общий физический износа здания составил 63.13% согласно заключению о техническом состоянии дома по результатам мониторинга ООО «НПП Гран-91».

Постановлением Правительства Ростовской области от 30.10.2020 № 776 утверждена областная адресная программа «Переселение граждан из многоквартирных домов, а также домов блокированной застройки, признанных аварийными, подлежащих сносу или реконструкции». Многоквартирный жилой дом по ... включен в адресную программу. Расселение многоквартирного дома по ... в рамках адресной программы запланировано на 2029 год за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, средств бюджета субъекта Российской Федерации, средств местного бюджета. 

Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. Указанное согласуется с правовой позицией, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав. 

Из материалов дела усматривается, что М.ым М.М. избран способ обеспечения жилищных прав при изъятии жилого помещения в муниципальную собственность путём получения возмещения. 

Согласно разъяснений в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1(2014) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года) в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора, также отмечено, что при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок. 

Согласно ч. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (п.6 ст. 32 ЖК РФ). 

Согласно ч.2 ст. 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению. 

В соответствии с ч.7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Ст.16 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта. В разделе II Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., «выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт».

В целях установления рыночной стоимости изымаемого жилого помещения определением Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от 11.06.2024 по ходатайству М.а М.М. назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Экспертиза ЮФОСЭО». 

Согласно заключению эксперта № от 23.08.2024 сумма возмещения за изымаемое в муниципальную собственность жилого помещения, жилой комнаты № площадью 19 кв.м., кадастровый №, расположенной на 1 этаже в многоквартирном доме по адресу: ..., составила 3 478 169 руб. и включает в себя: рыночную стоимость комнаты - 1 538 590 руб., рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 2 776 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: ..., - 1 413 700 руб., убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения - 66 000 руб.; убытки, связанные с переездом - 30 400 руб.; убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него - 118 092 руб.; убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение - 14 905 руб.; компенсация стоимости непроизведенного капитального ремонта многоквартирного дома по адресу: ... в размере 296 482 руб.

Из заключения судебной экспертизы усматривается, что для оценки земельного участка использованы «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-Р», в соответствии с которыми, в качестве метода оценки принят метод сравнения продаж. Для применения указанного метода экспертом проанализирована информация о ценах сделок с земельными участками, аналогичным исследуемым. Единицей сравнения для определения стоимости объекта оценки сравнительным подходом является 1 кв.м.

Для определения рыночной стоимости 1 кв.м. исследуемого земельного участка эксперт использовал три объекта аналога - земельные участки, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Экспертом проанализирована информация о ценах сделок с земельными участками, аналогичным исследуемым. Таблица 1, приведенная в заключение, включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами. Эксперт использовал объекты аналоги земельные участки, свободные от строений и применил корректировки: уровень инфляции, право собственности, функциональное назначение, условие финансирования, условие продажи, поправки на местоположение, подъезд, площадь участка, наличие коммуникаций, условия продажи, дата предложения, корректировка на торг. С учетом корректировок величина рыночной стоимости 1 кв.м. исследуемого земельного участка составила 26 574 руб. 

Эксперт рассчитал, что жилому помещению М.а М.М. площадью 19,0 кв.м. соответствует доля земельного участка в размере 53,2 кв.м., а рыночная стоимость доли определяется выражением 53,2 кв.м.*26 574,0 руб.=1413 736,20 руб. и составляет округленно 1413 700 руб.

Для определения рыночной стоимости 1 кв.м. жилья эксперт использовал три объекта аналога жилых помещений (таблица 2), сравнил площади земельных участков общего пользования под многоквартирными домами, в которых расположены объекты аналоги - жилые помещения, рассчитал доли, приходящиеся на жилые помещения объекты аналоги, и применил корректировку на долю в праве на земельный участок к ценам объектов аналогов жилых помещений. В последующем к ценам объектов аналогов были применены корректировки на передаваемые имущественные права, финансирование, условия продажи, условия рынка, этаж, материал стен дома, площадь, наличие изолированной территории, наличие парковки у дома, состояние дома, состояние отделки квартир/комнаты. С учетом указанных корректировок рыночная стоимость 1 кв.м. составила 80 978руб., рыночная стоимость жилого помещения 1 538 590руб. (80 978*19,0). 

В целях выяснения обстоятельств полноты данного заключения, получения необходимых разъяснений и дополнительного обоснования выводов, судом был допрошен эксперт ФИО4, проводивший данное исследование.

Эксперт подтвердил выводы экспертизы в полном объеме, категорично ответил на все поставленные вопросы, дал последовательные четкие и однозначные ответы, которые в полной мере соответствуют обстоятельствам дела, также пояснил суду, что им проанализированы данные о площади земельных участков общего пользования под многоквартирными домами, в которых находятся объекты-аналоги жилых помещений; рассчитана доля в общем имуществе по каждому аналогу; рыночная стоимость 1 кв.м. жилья рассчитана с учетом применения корректировки на долю земельного участка путем вычета из предлагаемой на рынке стоимости объектов аналогов стоимости доли в праве на земельный участок общего пользования, приходящейся на площадь жилых помещений объектов-аналогов. Расчет корректировки на долю в праве на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома с жилыми помещениями объектами аналогами, приведен в заключение на стр. 35.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение эксперта по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд учитывает, что экспертиза выполнена квалифицированными экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ и в соответствии с требованиями Федерального закона РФ №73 от 05.04.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение эксперта не вызывает сомнений в его правильности или обоснованности, обстоятельства дела согласуются с выводами эксперта.

У суда не имеется оснований не доверять судебной экспертизе, проведенной по определению суда и в соответствии со ст. 80 ГПК РФ. Сторонами ходатайство о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы не заявлено, судом оснований для назначения по делу повторной экспертизы не установлено.

Так, суд признает заключение эксперта, выполненное ООО «Экспертиза ЮФОСЭО» № от 23.08.2024, допустимым и достоверным доказательством, поскольку исследование является полным, содержащиеся в заключении выводы последовательны, логичны, непротиворечивы и подтверждены другими материалами дела и считает возможным положить указанное заключение в основу решения по делу, поскольку оно основано на материалах гражданского дела, выполнено с непосредственным осмотром объектов недвижимости(комнаты и многоквартирного дома), отражает актуальную стоимость объекта недвижимости на момент рассмотрения дела, а также соответствует требованиям ч.7 ст.32 ЖК РФ. 

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным принять заключение судебной экспертизы в качестве допустимого и относимого доказательства и положить его в основу решения по делу, установив (определив) размер возмещения за жилое помещение в сумме 3 478 169 руб. 

Само по себе несогласие администрации города с заключением судебной экспертизы, не может служить основанием к удовлетворению требований истцовой стороны в рамках досудебного заключения, выполненного более одного года назад, поскольку согласно ч. 1 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом суд считает невозможным установление выкупной стоимости согласно отчету экспертного учреждения «Союзэкспертиза» от 19.07.2023, так как оно не отражает актуальную стоимость спорного жилого помещения и не соответствует требованиям ч.7 ст.32 ЖК РФ. 

В силу ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2); отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239.2, статьей 282 ГК РФ.

Правила для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд предусмотрены ст. 279 ГК РФ, согласно которой изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (часть 1). 

Согласно абз. 1 ч. 2 ст. 279 ГК РФ в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок. 

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (ч.3 ст. 279 ГК РФ). 

Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством (ч. 5 ст. 279 ГК РФ). 

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом. (ч. 6 ст. 279 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч.2 ст. 32 ЖК РФ). 

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч.4 ст.32 ЖК РФ). 

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч.6 ст. 32 ЖК РФ). 

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Из совокупного анализа положений статьи 32 ЖК РФ, разъяснений Пленума Верховного Суда РФ по их применению, содержащихся в пунктах 20 - 22 Постановления от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть изъято путем выкупа при условии предварительного и равноценного возмещения, соблюдения предусмотренной частями 2 - 4 ст. 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения, включающей в себя принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения, государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации.

Как установлено судом, процедура изъятия земельного участка и жилого помещения, принадлежащего ответчику и расположенного в многоквартирном доме, признанном аварийным, соблюдена. Решения о признании дома аварийным, изъятии земельного участка и расположенных на нем жилых помещений приняты уполномоченным органом в соответствие с законом. С учетом вышеприведенных норм закона, суд пришел к выводу, что реализация и защита жилищных прав ответчика в связи с признанием жилого дома, в котором расположено принадлежащее ему жилое помещение, аварийным и подлежащим сносу, возможны посредством изъятия жилого помещения на условиях предварительного и равноценного возмещения.

В силу положений ст. 235, ст. 239.2 ГК РФ после выплаты ответчику выкупной цены за изымаемое жилое помещение, право собственности ответчика на спорную квартиру подлежит прекращению, жилое помещение переходит в муниципальную собственность.

При изъятии жилого помещения у ответчика, прекращении права собственности после получения выкупной цены, право пользования ответчиком жилым помещением прекращается. Таким образом, ответчик утрачивает право пользования данным жилым помещением при наступлении определенных условий: после вступления в законную силу решения суда и получения выкупной стоимости, и подлежит выселению из данного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

После перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение право собственности М.а М.М. на жилое помещение подлежит прекращению с признанием муниципальной собственности, поскольку аварийное жилое помещение подлежит изъятию у собственника для муниципальных нужд.

Таким образом, учитывая, что ответчик утрачивает право собственности на спорное жилое помещение после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение, то суд полагает, что имеются основания для удовлетворения требований администрации о выселении ответчика из указанного жилого помещения, без предоставления иного жилого помещения после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

В силу ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", а также п. п. "е" п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.

Вместе с тем суд не находит оснований для удовлетворения требования истца о снятии ответчика с регистрационного учета, поскольку требование о снятии с регистрационного учета является производным, в связи с чем удовлетворение судом требования о выселении ответчика является основанием для снятия его с регистрационного учета на основании вступившего в законную силу решения суда.

Более того, согласно адресной справке ответчик зарегистрирован с 16.09.2019 по адресу: ....

Разрешая требования ответчика (истца по встречному иску) в части установления срока выплаты возмещения, суд исходит из следующего. В данном случае у истца (ответчика по встречному иску) возникло денежное обязательство перед ответчиком и установление срока для исполнения такого обязательства, у суда не имеется, поскольку Бюджетный кодекс Российской Федерации не предусматривает добровольное исполнение вступивших в законную силу судебных постановлений по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы до подачи соответствующего заявления взыскателем в соответствии со ст. 242.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации, а процедура исполнения судебного акта, предусматривающая взыскание бюджетных средств, не может быть начата без непосредственного волеизъявления лица, в чью пользу взыскиваются денежные средства.

В соответствии с п. 5 ст. 242.5 Бюджетного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления, осуществляющий бюджетные полномочия главного распорядителя (распорядителя) средств местного бюджета, в трехмесячный срок со дня поступления исполнительного документа в орган, осуществляющий открытие и ведение лицевых счетов муниципальных казенных учреждений, обеспечивает выделение лимитов бюджетных обязательств (бюджетных ассигнований) и (или) объемов финансирования расходов в соответствии с запросом-требованием.

Поскольку основания для изъятия земельного участка и жилого помещения путем выкупа судом установлены, процедура изъятия земельного участка и жилого помещения истцом соблюдена, выкупная цена жилого помещения определена судом, проанализировав представленные доказательства, каждое в отдельности и в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований администрации г.Ростова-на-Дону и М.а М.М.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194 -199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации г. Ростова-на-Дону к М.у М. М.ичу, третьи лица: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, Прокурор Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону об изъятии жилого помещения, признании муниципальной собственности, выселении – удовлетворить частично. 

Встречные исковые требования М.а М. М.ича к Администрации г. Ростова-на-Дону, третьи лица: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, Прокурор Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону, об установлении размера возмещения за жилую комнату, обязании выкупить жилую комнату - удовлетворить частично.

Изъять путем выкупа у М.а М. М.ича, ИНН №, в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - жилую комнату №, площадью 19 кв.м., КН №, расположенную на 1-ом этаже в многоквартирном доме по адресу: ..., по цене равной 3478 169 руб., в том числе включая в стоимость долю в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома, на земельный участок, стоимость непроизведенного капительного ремонта, стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество коммунальной квартиры в размере 3248 772 руб., а также возмещение убытков, причиненных собственникам изъятием указанного жилого помещения, в размере 229 397 руб.

Прекратить право собственности М.а М. М.ича, ИНН №, на жилую комнату №, площадью 19 кв.м., КН №, расположенную на 1-ом этаже в многоквартирном доме по адресу: ..., после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на жилое помещение жилую комнату №, площадью 19 кв.м., КН №, расположенную на 1-ом этаже в многоквартирном доме по адресу: ..., после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Выселить М.а М. М.ича, ИНН №, из жилого помещения - жилой комнаты №, площадью 19 кв.м., КН №, расположенной на 1-ом этаже в многоквартирном доме по адресу: ..., после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Обязать М.а М. М.ича, ИНН № предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения (в том числе убытков) за изымаемое жилое помещение.

В удовлетворении остальной части исковых требований Администрации г.Ростова-на-Дону – отказать.

В удовлетворении остальной части исковых требований М.а М. М.ича – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Ворошиловский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца с момента составления мотивированного решения суда.

Судья:

Мотивированное решение суда изготовлено 27.09.2024.