Гражданское дело 2-80/2025 (№ 2-1240/2024)

УИД: 61RS0059-01-2024-001595-05

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 января 2025 года г. Цимлянск

Цимлянский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего Степановой И.В.,

при секретаре судебного заседания Менгель М.А.,

с участием:

представителя истца по доверенности ФИО1,

представителя ответчика по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Администрации Цимлянского района Ростовской области о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка, находящегося в аренде,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к Администрации Цимлянского района Ростовской области о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка, находящегося в аренде, и просит суд признать незаконным отказ Администрации Цимлянского района в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером № площадью 1503кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, на котором имеется зарегистрированный объект незавершенного строительством жилой дом, выразившийся в письме от 30.12.2022г. №.

Обязать Администрацию Цимлянского района Ростовской области заключить с ФИО3 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 1503кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 23.06.2009 года, на основании Постановления Администрации Цимлянского района Ростовской области от 23.06.2009 № «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО3», между Администрацией Цимлянского района и ФИО3 был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № площадью 1503кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, сроком на три года до 21.06.2012г. Вышеуказанный договор был зарегистрирован в Цимлянском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области. 16.05.2012 года ФИО3 получил разрешение на строительство объекта капитального строительства жилого дома общей площадью 151кв.м. со сроком действия разрешения до 16.05.2022г.

ФИО3 самостоятельно своими силами и средствами начал возводить дом. 04.07.2012 года, на основании Постановлении Администрации Цимлянского района Ростовской области от 04.07.2012 № «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО3» между Администрацией Цимлянского района и ФИО3 был заключен договор № аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № площадью 1503кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, сроком на три года до 03.07.2015г.

21.04.2016г. ФИО3 регистрирует объект незавершенного строительства общей площадью застройки 176.9кв.м., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.04.2016г. сделана запись регистрации №., 28.07.2016г., на основании заявления ФИО3., между Администрацией Цимлянского района и ФИО3 был заключен договор № аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, земельного участка с кадастровым номером № площадью 1503кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, сроком на три года до 27.07.2019г.

По истечению срока договора № от 28.07.2016г. аренды земельного участка с разрешенным видом использования - для ведения личного подсобного хозяйства и строительства жилого дома ответчик отказал истцу в продлении договора аренды.

Решением Цимлянского суда от 20.06.2022 года суд обязал ответчика Администрацию Цимлянского района Ростовской области заключить с ФИО3 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1503кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, сроком на три года до 16.08.2025 с расположенным на нем и зарегистрированным на праве собственности объектом незавершенного строительством жилого дома для окончания строительства сроком на три года с правом выкупа земельного участка до завершения строительства объекта недвижимого имущества. Решение суда не было оспорено и вступило в законную силу 26.07.2022г. Во исполнение вышеуказанного решения 17.08.2022г. был заключен договор № аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. Однако, Администрация Цимлянского района Ростовской области решение суда исполнила частично, так как включила в договор п.4.3.3, где указано, что арендатор (истец) имеет право выкупить земельный участок после возведения на нем жилого дома, ввода в эксплуатацию и проведения государственной регистрации права собственности, что противоречит решению Цимлянского суда от 20.06.2022г.

29.12.2022 года истец ФИО3 обратился в Администрацию Цимлянского района Ростовской области с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером № площадью 1503кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании расположенного на нем, зарегистрированного объекта, незавершенного строительством жилого дома.

Письмом № от 30.12.2022г. Администрация Цимлянского района Ростовской области отказала истцу в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером № площадью 1503кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, так как считает, что объект незавершенного строительства не входит в число объектов, наличие которых дает право на выкуп земельного участка. Предоставленный в аренду земельный участок сформирован, в соответствии с проектом межевания, в этом случае уполномоченный орган не вправе отказать в выкупе земельного участка в любом случае. 

ЗК РФ исключает возможность формирования иного участка иначе, как в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории, поэтому реализация права на выкуп в данном случае возможна, на основании проекта межевания, так как на спорном земельном участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности ФИО3 Данный земельный участок необходим истцу для строительства названного объекта - возведения жилого дома, был предоставлен ФИО3 в целях ведения подсобного хозяйства и строительства жилого дома. Объект незавершенного строительства представляет собой жилой дом, строительство которого начато, на основании разрешения на строительство № от 16.05.2012. 

Предоставленный ФИО3 участок сформирован, на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Буквально применяя ст. 39.20 ЗК РФ, истец считает, что его лишили возможности выкупить арендованный земельный участок полностью до завершения строительства незаконно. Как следует из кадастрового паспорта, земельный участок площадью 1503кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства и строительства жилого дома. 

Истец ФИО3, будучи надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыл, доверил ведение дела представителя по доверенности ФИО1 

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 настаивала на исковых требованиях, просила удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, просила в иске отказать.

Суд в порядке 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определил рассмотреть дело по существу в отсутствие истца.

Выслушав представителей сторон, их позицию, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу о следующем.

В частях 2 и 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации закреплено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, который одним из основных принципов земельного законодательства провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Здания, сооружения, земельные участки, объекты незавершенного строительства и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, Гражданский кодекс Российской Федерации относит к недвижимым вещам (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако, объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.3 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность без проведения торгов.

Наличие на участке принадлежащих гражданину на праве собственности, зарегистрированных в установленном порядке указанных объектов незавершенного строительства, в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации, не предполагает его право на приобретение в собственность данного участка без проведения торгов.

Судом установлено и, как следует из материалов дела, 23.06.2009 года, на основании постановления Администрации Цимлянского района Ростовской области от 23.06.2009 № «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО3», между Администрацией Цимлянского района и ФИО3 был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1503кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, сроком на три года.

04.07.2012 года, на основании постановления Администрации Цимлянского района Ростовской области от 04.07.2012 № «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО3», между Администрацией Цимлянского района и ФИО3 был заключен договор № аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1503кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, сроком на три года. Договора были зарегистрированы в Цимлянском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области.

16.05.2012 года истец ФИО3 получил разрешение на строительство объекта капитального строительства: жилого дома общей площадью 151кв.м. площадь земельного участка 1503кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, со сроком действия разрешения до 16.05.2022 года.

21.04.2016 года за истцом ФИО3 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, назначение: жилое, площадь застройки 176,9кв.м., степень готовности объекта: 12%, адрес (местоположение): 

<

адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.04.2016 сделана запись регистрации № (л.д. 6).

28.07.2016 года между Администрацией Лозновского сельского поселения Цимлянского района и ФИО3 был заключен договор № аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1503кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, срок аренды составляет с 28.07.2016 по 27.07.2019. 

Договора были зарегистрированы в Цимлянском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области.

17.08.2022 года, на основании заявления ФИО3 о предоставлении в аренду земельного участка, в соответствии со статьей 39.2, с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, между Администрацией Цимлянского района и ФИО3 был заключен договор № аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1503кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, сроком аренды с 17.08.2022 по 16.08.2025 (л.д. 24-27).

Пунктом 4.3.3 вышеуказанного договора № аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 17.08.2022, предусмотрен выкуп земельного участка после возведения на нем жилого дома, ввода его в эксплуатацию и проведения государственной регистрации права собственности.

Согласно пункту 4.4.8 вышеуказанного договора № аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 17.08.2022, истец ФИО3 до истечения срока действия договора, обязан завершить строительство жилого дома, подтвердив проведением государственной регистрации права собственности. В случае не исполнения этих обязательств, ответчик имеет право произвести изъятие объекта незавершенного строительства по правилам, установленным законодательством РФ (п. 4.2.5 договора).

Решением Цимлянского районного суда Ростовской области от 20.06.2022 (л.д. 11-23) суд обязал Администрацию Цимлянского района Ростовской области заключить с ФИО3 договор аренды (дополнительное соглашение к договору № от 28.06.2016) аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1503кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, на котором имеется зарегистрированный объект незавершенного строительством жилой дом для окончания строительства сроком на три года, с правом выкупа до завершения строительства, с даты вступления в законную силу судебного акта

Истец считает, что Администрация Цимлянского района указанное решение суда исполнила частично, включив в Договор пункт 4.3.3., указав, что арендатор имеет право выкупить земельный участок после возведения на нем жилого дома, ввода в эксплуатацию и проведения государственной регистрации права собственности.

Однако, указанный пункт Договора был включен и в Договора от 04.07.2012 № от 28.07.2016 №.

29.12.2022 года истец обратился в Администрацию Цимлянского района с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером № площадью 1503кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании расположенного на нем объекта незавершенного строительства жилого дома.

Администрацией Цимлянского района истцу было отказано, поскольку объект незавершенного строительства не входит в число объектов, наличие которых дает право на выкуп земельного участка.

Согласно пункту 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, который находится в государственной или муниципальной собственности, то собственник объекта недвижимости имеет право выкупить землю у государства или муниципального образования. При этом, даже, если на земельный участок уже оформлен договор аренды, это не является препятствием для выкупа земельного участка.

То есть никто кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

Отказывая в удовлетворении заявления истца, Администрация Цимлянского района исходила из того, что объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений, сооружений не могут быть использованы по назначению до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случая, предусмотренного подпунктом 6 пункта 2 данной статьи. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое, в соответствии с земельным законодательством, не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (подпункт 1).

Гражданский кодекс Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вместе с тем объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.3 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, сооружениями, как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность без проведения торгов. Наличие на спорном участке принадлежащего ФИО3 на праве собственности, зарегистрированном в установленном порядке, указанного объекта незавершенного строительства, в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации, не предполагает его право на приобретение в собственность данного участка без проведения торгов.

Формирование и предоставление на праве собственности или в аренду самостоятельного земельного участка по правилам пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации возможно только собственником объектов капитального строительства, то есть зданий и сооружений, являющихся объектами недвижимости.

Расположение на земельном участке принадлежащем ФИО3 на праве собственности объекта незавершенного строительства не влечет, в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации, возникновение у ФИО3 исключительного права на приобретение такого земельного участка в собственность (без проведения торгов).

Земельным законодательством предусмотрено заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объектов незавершенного строительства (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», между Администрацией Цимлянского района и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № от 28.07.2016. Срок установлен с 28.07.2016 по 27.07.2019.

На момент заключения указанного договора на участке находился объект незавершенного строительства нежилое здание с кадастровым номером № площадь застройки 176,9кв.м., степень готовности которого составляла 12%. Иной процент степени готовности указанного объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке, как следует из выписки ЕГРН, не зарегистрирован.

Таким образом, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, сооружений не могут быть использованы, в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых земельных участков в собственность, на основании приведенных норм Земельного кодекса Российской Федерации. Право на приобретение в собственность земельного участка собственник объекта незавершенного строительства приобретает только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. 

Так, возведение на земельном участке объекта незавершенного строительства не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Вопреки доводам искового заявления, по смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки, в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (пункт 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.06.2022 года).

При таких обстоятельствах и, учитывая приведенные выше нормативные положения, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО3 к Администрации Цимлянского района Ростовской области о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка подлежат оставлению без удовлетворения.

Разрешая настоящий спор, суд учитывает требования статей 12, 35, 39, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об осуществлении гражданского судопроизводства, на основании равноправия и состязательности сторон, когда каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения. 

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанном на соблюдении принципов, закрепленных в частях 1-3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. 

Оценивая полученные судом доказательства, суд полагает, что в совокупности они достоверны, соответствуют признакам относимости и допустимости доказательств, установленными статьями 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и, вследствие изложенного содержат доказательства, которые имеют значения для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливают обстоятельства, которые могут быть подтверждены только лишь данными средствами доказывания. 

Таким образом, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого из указанного доказательства, представленного истцами, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности, суд приходит к выводу об оставлении исковых требований без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО3 к Администрации Цимлянского района Ростовской области о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка, находящегося в аренде, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Цимлянский районный суд Ростовской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья подпись И.В. Степанова

Решение в окончательной форме изготовлено 03 февраля 2025 года.