Дело № 2-118/2024

УИД 22RS0061-01-2024-000035-25 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

с. Целинное 26 февраля 2024 года

Целинный районный суд Алтайского края в составе судьи Сидоровой Н.А.

при секретаре Пастуховой М.В. 

с участием представителя ответчика ФИО1 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Крестьянского хозяйства «Наливкин Михаил Михайлович» к ФИО3 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Крестьянское хозяйство «ФИО4.» обратилось в суд с иском к ФИО3 с иском, после уточнения которого, просит о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона на жилой дом с кадастровым номером 

<

номер> и земельный участок с кадастровым номером 

<

номер>, расположенные по адресу: 

<

адрес>, записи о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости за номерами 

<

номер> от 

<

дата>, 

<

номер> от 

<

дата>, соответственно, на основании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 

<

дата>, ввиду прекращения ипотеки.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что 

<

дата> между КХ «Наливкин Михаил Михайлович» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

номер> с жилым домом, имеющим кадастровый номер 

<

номер>. В соответствии с договором цена проданного имущества составляет 600 000 рублей. По условиям договора указанные средства будут перечислены покупателем (истцом) на расчетный счет продавца после регистрации перехода права собственности. 

Ипотека в силу закона возникает в случаях, предусмотренных в законодательстве (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ), а именно при продаже недвижимости с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором. Это следует из п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Таким образом, ввиду того, что на момент регистрации перехода права собственности (25.04.2022) на вышеуказанные земельный участок и жилой дом оплата по договору не была внесена, в отношении указанного недвижимого имущества была зарегистрирована ипотека в силу закона сроком с 25.04.2022 до момента полной оплаты цены договора. 

Оплата по договору была внесена 

<

дата> в полном объеме, что подтверждается платежным поручением 

<

номер> от 

<

дата>.

Согласно п.п.1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства, то есть в связи с оплатой денежных средств по договору в полном объеме. Указанное является основанием для прекращения регистрационной записи об ипотеке. 

В соответствии с приказом Росреестра от 23.06.2020 № П/0210 для погашения регистрационной записи об ипотеке, установленной в силу закона, требуется обращение в Росреестр с заявлением залогодержателя (продавца недвижимости). 

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 352 ГК РФ залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (ст. 339.1 ГК РФ). 

Вместе с тем, залогодержатель (продавец имущества – ФИО2) скончался.

В связи с чем, подача заявления о снятии обременения в связи со смертью гражданина – залогодержателя невозможна. В одностороннем порядке истец также не имеет возможности снять обременение с принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества. 

Таким образом, единственным способом погашения регистрационной записи об ипотеке в случаях, когда обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено, является обращение в суд с настоящим исковым заявлением.

Ввиду того, что ФИО2 умер, в качестве ответчика по делу привлечена наследник ФИО2 по закону – ФИО3 

Представитель истца КХ «ФИО4.» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства был надлежащем образом уведомлен, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, в котором на удовлетворении уточненных исковых требований настаивает. 

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения надлежаще и своевременно уведомлена, направила в суд своего представителя 

Представитель ответчика ФИО1 в судебном заседании исковые требования признала в полном объеме, подтвердив изложенные в исковом заявлении обстоятельства. Представила сведения о возмещении истцу понесенных им расходов на оплату государственной пошлины в размере 6000 рублей. 

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в лице Межмуниципального Целинного отдела в судебное заседание, о времени и месте проведения которого был надлежащим образом уведомлен, не явился, об отложении судебного заседания не просил. 

Учитывая характер спорных правоотношений, суд считает возможным рассмотреть дело по существу при данной явке на основании положений ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя ответчика ФИО1, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующему. 

В судебном заседании установлено, что 

<

дата> между ФИО2, с одной стороны, и Крестьянским хозяйством «Наливкин Михаил Михайлович», с другой стороны, заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенными по адресу: 

<

адрес>.

На основании указанного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка оплата приобретаемых объектов недвижимости производилась с рассрочкой платежа. Так, цена продаваемого имущества составила 600 000 рублей, из которых 590 000 рублей – стоимость жилого дома, 10 000 рублей - стоимость земельного участка. По соглашению сторон указанные денежные средства будут перечислены покупателем на расчетный счет продавцу после регистрации перехода права собственности. 

В силу п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч.2 ст.20 указанного Федерального закона ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Как следует из материалов дела, право собственности КХ «Наливкин Михаил Михайлович» на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес> с обременением ипотекой в силу закона зарегистрировано 

<

дата>. Обременение – ипотека установлена на срок с 

<

дата> до момента полной оплаты. 

Расчет по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка произведен Крестьянским хозяйством «Наливкин Михаил Михайлович» 

<

дата>, что подтверждается, в том числе, платежным поручением 

<

номер> от 

<

дата>, и не оспаривается сторонами.

Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что обязательства по договору купли-продажи от 

<

дата> покупателем были исполнены в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно пп. 1 ч.1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

На основании ч. 2 ст. 352 ГК РФ залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога. 

В силу п.11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав, в том числе в случае, если не выдана закладная, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Таким образом, для погашения регистрационной записи о наличии обременения (ипотеки) имущества, необходимо подать либо совместное заявление сторон договора купли-продажи в орган регистрации прав, либо заявление залогодержателем в орган регистрации прав. 

При рассмотрении дела установлено, что продавец ФИО2, 

<

дата> года рождения, который является залогодержателем, умер 

<

дата>, о чем составлена запись акта о смерти, выдано свидетельство о смерти 

<

номер>. 

Указанные обстоятельства, в настоящее время, препятствуют подаче совместного заявления сторон договора купли-продажи, а также заявления залогодержателя о снятии обременения в виде ипотеки.

Вместе с тем, согласно правовой позиции, изложенной в абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Наследником, принявшим наследство после смерти ФИО2 в установленном законом порядке, согласно материалам наследственного дела 

<

номер>, является супруга наследодателя - ФИО3. При жизни ни продавец ФИО2, ни в последующем его наследник ФИО3 покупателю требований об отсутствии расчета по договору купли-продажи недвижимости не предъявляли, тем самым, не оспаривали факта надлежащего расчета за приобретенные объекты недвижимости со стороны КХ «ФИО4.» перед ФИО2 Напротив, представитель ответчика ФИО1 в судебном заседании исковые требования признала в полном объеме, подтвердив изложенные в исковом заявлении обстоятельства. 

Таким образом, учитывая, что покупателем обязательство по договору купли-продажи от 

<

дата> исполнено, однако, подача совместного заявления сторон договора купли-продажи, а также заявления залогодержателя о снятии обременения в виде ипотеки невозможны, ввиду смерти продавца, а регистрационная запись об ипотеке нарушает права истца на распоряжение недвижимым имуществом, перешедшем в его собственность, суд полагает необходимым признать отсутствующим обременение права собственности истца в виде ипотеки на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, ввиду прекращения ипотеки, удовлетворив исковые требования. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Крестьянского хозяйства «Наливкин Михаил Михайлович» удовлетворить. 

Признать отсутствующим обременение права собственности Крестьянского хозяйства «Наливкин Михаил Михайлович» в виде ипотеки в силу закона на жилой дом с кадастровым номером 

<

номер> и земельный участок с кадастровым номером 

<

номер>, расположенные по адресу: 

<

адрес>, записи о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости за номерами 

<

номер> от 

<

дата>, 

<

номер> от 

<

дата>, соответственно, на основании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 

<

дата>, ввиду прекращения ипотеки.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Целинный районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 04.03.2024. 

Судья подпись