Дело № 3А-133/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Кемеровский областной суд

в составе: председательствующего судьи Никулиной И.А.

при секретаре Лемешенко Е.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово

«14» марта 2019 года

дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Кемеровский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. 

Требования мотивированы тем, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №№, общей площадью 1500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под проектирование и строительство станции технического обслуживания и складских помещений, расположенного по адресу: 

<

адрес> На земельном участке расположен незавершенный строительством объект, назначением: жилое, собственником которого является административный истец.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 23 марта 2016 года и составляет 2 437 335 руб. 

Между тем рыночная стоимость земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, что следует из отчета № 296/10.18 З от 15 ноября 2018 года, по которому рыночная стоимость объекта недвижимости на дату оценки 23 марта 2016 года равна 555 000 руб.

Являясь арендатором данного земельного участка, административный истец платит арендную плату, которая определяется исходя из его кадастровой стоимости. Поскольку кадастровая стоимость данного объекта недвижимости существенно выше его рыночной стоимости, оплата арендных платежей в экономически не обоснованном размере нарушает его права.

В связи с этим, ссылаясь на ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости. 

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен. 

Представитель административного истца ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании настаивал на удовлетворении требований. 

Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа Грек А.П., действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, поддержал позицию администрации Мысковского городского округа, выраженную в письменных возражениях на иск.

Филиал ФГБУ «ФКП Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Кемеровской области в письменном отзыве указал, что не оспаривает право истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но просил учесть, что учреждение не является государственным органом или органом местного самоуправления, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости, и, соответственно, административным ответчиком по делу, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в письменных возражениях указывает, что не является административным ответчиком по заявленным требованиям, поскольку не принимает участия в определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, просит в иске отказать и рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Представитель Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области в судебное заседание не явился. Извещены.

Представитель Администрации Мысковского городского округа в судебное заседание не явился. Извещены. К материалам дела приобщены письменные возражения.

В соответствии с требованиями статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, в том числе учитывая ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей. 

Заслушав участвующих в деле лиц, свидетеля – оценщика ФИО10 исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). 

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, что установлено в пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданином в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают его права и обязанности.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения сведений о кадастровой стоимости, полученных при очередной кадастровой оценке, которая являлась предметом оспаривания. 

В соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), являющийся составной частью Единого государственного реестра недвижимости, вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из представленных доказательств следует, что ФИО1 на основании договора аренды № 76-17 от 2 ноября 2017 г. (том 1, л.д. 200-204) является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №№, общей площадью 1500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под проектирование и строительство станции технического обслуживания и складских помещений. На земельном участке расположен незавершенный строительством объект, назначением: жилое, собственником которого является административный истец.

Расчет арендных платежей по договору аренды земельного участка производится из его кадастровой стоимости (том 2 л.д. 57).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 29 января 2019 года (л.д. 197-199), выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 30 января 2019 года (л.д. 196), кадастровому делу, кадастровая стоимость земельного участка, поставленного впервые на кадастровый учет 11 ноября 2011 года, составляет 2 437 335 руб. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 23 марта 2016 года на основании акта об утверждении кадастровой стоимости от 23 марта 2016 года в соответствии с п. 2.4 Методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222, с использованием удельного показателя кадастровой стоимости, установленного решением КУГИ Кемеровской области от 25.11.2015 № 4-2/3904, путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости на площадь земельного участка. Датой определения кадастровой стоимости является 23 марта 2016 г. – дата внесения изменений о сведениях о виде разрешенного использования земельного участка, вид разрешенного использования «под жилую застройку индивидуальную» изменен на вид «под проектирование и строительство станции технического обслуживания и складских помещений».

Из представленного административным истцом отчета № 296/10.18 З от 15 ноября 2018 года следует, что рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 23 марта 2016 года составляет 555 000 руб. (л.д. 129-188).

Проверяя относимость и допустимость отчета оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на 23 марта 2016 года, к разрешаемым спорным правоотношениям, суд исходит из следующего. 

Доводы и обстоятельства, ставящие под сомнение выводы оценщика и обоснованность отчета об оценке, не установлены.

Из отчета оценщика следует, что им выбран сравнительный подход к оценке спорного объекта. В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнения продаж, основанный на сравнении исследуемого объекта с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. При подборе объектов-аналогов учитывались требования п.11 ФСО № 7, и в качестве таковых использовались земельные участки, относящиеся к одному сегменту рынка, т.е. подбирались объекты-аналоги со схожей категорией земель, с разрешенным использованием под дачное строительство, наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом. Для анализа был выбран рынок земельных участков на территории Кемеровской области, схожих по основным социально-экономическим показателям с территорией расположения объекта оценки. Все отличия объектов-аналогов от объекта оценки учтены при внесении корректировок. Выбор объектов-аналогов, а также вносимые корректировки оценщиком обоснованы, подробные расчеты приведены в соответствующих разделах отчета оценщика. Рыночный характер сделок по объектам – аналогам оценщиком проверен и документально подтвержден.

Исходными данными по объектам-аналогам послужила информация с официальных сайтов РФ для размещения информации о проведении торгов, Управления Росреестра по Кемеровской области. 

Указанные обстоятельства не ставят под сомнение выводы отчета об оценке, поскольку оценщик как лицо, обладающее необходимыми специальными знаниями, самостоятельно избирает методы исследования, объем необходимых материалов. 

С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка содержит подробное описание проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки спорного земельного участка, иные необходимые сведения, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж, отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован. Отчет содержит сведения о соответствии уровня знаний оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО9 полностью подтвердила выводы о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, сделанные оценщиком в отчете, дав подробные пояснения об использованных источниках информации об объектах-аналогах, о примененных расчетах при определении рыночной стоимости объекта оценки, примененных корректировках и основаниях их применения. Существенную разницу между кадастровой стоимостью объекта и его рыночной стоимостью объяснила тем, что при проведении массовой оценки не производился осмотр объектов оценки, не устанавливались их уникальные характеристики, в то время как данные факторы являются ценообразующими и влияют на конечный результат оценки. Спорный земельный участок имеет большую площадь, соответственно, при проведении массовой государственной оценки данный фактор сыграл решающую роль в увеличении его кадастровой стоимости. Вместе с тем расположен земельный участок в промышленной зоне, рядом нет никаких жилых застроек. Поэтому рыночная стоимость такого объекта недвижимости, определенная в ходе проведения оценки с учетом его индивидуальных характеристик, отражает его действительную стоимость, несмотря на то, что она значительно отличается от его кадастровой стоимости.

Следовательно, принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. 

В обоснование заявленных требований административным истцом указано на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости арендованного им объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанные доводы нашли подтверждение в ходе рассмотрения дела. 

Приходя к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании отчета оценщика, суд учитывает также, что его рыночная стоимость, определенная оценщиком, наиболее отвечает принципу экономической обоснованности и для целей аренды.

Частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлены доказательства, опровергающие выводы оценщика, и свидетельствующие об ином размере рыночной стоимости земельного участка, а у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившему рыночную стоимость спорного земельного участка в размере 555 000 рублей, не имеется оснований для назначения судом по собственной инициативе судебной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Следовательно, принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости спорного земельного участка является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость, – 23 марта 2016 года.

Доводы представителей заинтересованных лиц - КУМИ и администрации Мысковского городского округа, возражавших против удовлетворения административного иска по мотивам несоответствия назначения незавершенного строительством объекта (жилое), расположенного на земельном участке, виду его разрешенного использования, а также обращения КУМИ в суд с иском о расторжении договора аренды, заключенного с административным истцом, отклоняются судом, как не относящиеся к предмету спора. Утверждения указанных лиц о несоответствии отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка законодательству об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки проверены судом и не нашли своего подтверждения.

Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области и филиала «ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области» о том, что данные учреждения не являются административными ответчиками по делу, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, поскольку противоречат требованиям части 4 статьи 38, части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (пункт 7). 

Из содержания части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции, в том числе, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной кадастровой оценки. 

По делу установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 23 марта 2016 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости внесены 23 марта 2016 года. 

Поскольку на момент обращения в суд очередная государственная кадастровая оценка земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Кемеровской области не проведена, и в государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, то с учетом даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об оспариваемой кадастровой стоимости 23 марта 2016 года, и разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, срок для обращения административного истца в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка не пропущен. 

В рассматриваемом случае установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению с 01 января 2018 года, принимая во внимание, что сведения об оспариваемой кадастровой стоимости объекта в государственный кадастр недвижимости внесены 23 марта 2016 года, а в суд ФИО1 обратился 24 декабря 2018 года. 

Датой обращения административного истца за пересмотром кадастровой стоимости является дата обращения его в суд – 24 декабря 2018 года.

Таким образом, административные исковые требования подлежат удовлетворению. При этом удовлетворение требований не связано с выявлением нарушений в действиях административных ответчиков и не влечет для указанных лиц каких-либо неблагоприятных последствий.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

требования ФИО1 удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №№, общей площадью 1500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под проектирование и строительство станции технического обслуживания и складских помещений, в размере его рыночной стоимости 555 000 рублей, определенной по состоянию на 23 марта 2016 года.

Дата обращения ФИО1 в суд – 24 декабря 2018 года, которую следует считать датой обращения за пересмотром кадастровой стоимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Кемеровского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 19 марта 2019 года.

Председательствующий И.А. Никулина