Дело № 3а-127/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 15 августа 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Малевой В.А., с участием представителя административного истца Администрации города Хабаровска ФИО2, предстаителя администрактивного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 31 мая 2017 года № 4, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Хабаровска обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 31 мая 2017 года № 4, которым на основании заявления ЗАО «Аквилон» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 79 487 кв.м., расположенного по адресу: г. Хабаровск, район Индустриальный, равной его рыночной стоимости по состоянию на 03.02.2014г. в размере 145 143 000 руб.; возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ЗАО «Аквилон» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 294 742 565, 22 руб. ЗАО «Аквилон», являясь арендатором данного земельного участка, не имеет права на пересмотр его кадастровой стоимости без письменного согласия собственника земельного участка, которое администрацией г. Хабаровска не давалось. ЗАО «Аквилон» не были представлены документы, подтверждающие наличие затрагивающих его права обстоятельств, документы, подтверждающие регистрацию за ним права на спорный объект. Не будучи собственником земельного участка, ЗАО «Аквилон» в силу положений Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» не вправе обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, не может выступать заказчиком оценки земельного участка. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Приведена противоречивая информация о месте нахождения и площади объекта аналога № 2. В отчете отсутствует информация, подтверждающая размещение объектов-аналогов в принятых в таблице 14-2 оценочных зонах. Вывод о неоднородности данных по состоявшихся правам аренды земельных участков в городе Хабаровске необоснован. Информация о динамике цен на рынке земельных участков под коммерческую застройку в отчете отсутствует. Характеристики объектов-аналогов отличаются от характеристик объекта оценки, оценочные зоны объектов-аналогов не соответствуют зоне объекта оценки, оценщиком использованы объекты-аналоги, расположенные в иных районах города. Вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует объекту оценки, самостоятельно отнесен оценщиком к одной группе в нарушение действующего законодательства, которым определено, что установление и изменение вида разрешенного использования осуществляется органами местного самоуправления в рамках градостроительной деятельности.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица ЗАО «Аквилон», которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель административного истца Администрации г. Хабаровска ФИО2 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО3 заявленные требования не признал, пояснил, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка был представлен полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В силу статьи 24.18 указанного Федерального закона, являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, ЗАО «Аквилон» имеет право на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка. Представленный отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета об оценке земельного участка.

Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившего Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании Договора аренды № земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 03.07.2012г., приложения № 2 к договору аренды № 11089 «Порядок перечисления средств на аренду земельного участка», соглашения от 12.05.2015г. об изменении условий договора аренды №, ЗАО «Аквилон» является арендатором спорного земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Срок действия договора определен до 03.07.2015г. и возобновлен на неопределенный срок на основании письма Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска от 02.10.2015г. №17-07/10031. 

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 25.05.2015г., дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости – 19.06.2012г. Разрешенное использование земельного участка – под объект обслуживания автомобилей.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 03.02.2014г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляла 294 742 565,22 руб. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 20.04.2015г. 

22.05.2017г. в Комиссию поступило заявление ЗАО «Аквилон» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, к которому был приобщен необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 16-01.1235 об оценке, составленный 13.11.2016г. оценщиком ООО «Центр развития инвестиций» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 03.02.2014г. составляет 145 143 000 руб.

На заседании Комиссии от 31 мая 2017 года в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет 50,8 %. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение не представлено. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 03.02.2014г. в размере 145 143 000 руб. 

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения. 

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов. 

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 09.02.2017г. № П/0058, действует в составе: председатель комиссии – ФИО3 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО4 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО5 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО6 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. 

Оспариваемое решение принято Комиссией в составе ее председателя ФИО3, заместителя председателя ФИО4, члена комиссии ФИО6, при участии секретаря комиссии ФИО7

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263. 

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена. 

Положительное решение Комиссией принято членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета об определении рыночной стоимости земельного участка.

Представитель администрации г. Хабаровска на заседании Комиссии не присутствовал, возражения относительно права ЗАО «Аквилон» на пересмотре кадастровой стоимости, недостоверности представленного Отчета об оценке земельного участка в Комиссию не представлял.

Доводы административного истца об отсутствии у ЗАО «Аквилон» права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, являются не обоснованными.В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно абзацу 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление Пленума № 28) арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

ЗАО «Аквилон», являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который исчисляется от его кадастровой стоимости, имеет право на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка. Комиссией заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной принято на законных основаниях.

Доводы административного истца о необходимости его согласия на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, которое должно быть выражено в договоре аренды, основаны на неправильном толковании разъяснений, данных в абзаце седьмом пункта 6 Постановления Пленума № 28, согласно которым если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Из изложенного следует, что письменное согласие на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка требуется от арендодателя – собственника земельного участка, являющегося юридическим лицом или гражданином, а не органом государственной власти или местного самоуправления. 

Органы местного самоуправления, заключая договор аренды земельного участка, исполняют свои публичные полномочия. В указанном случае согласие арендодателя на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка не предусмотрено. 

Имея право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, арендаторы соответственно имеют право выступать заказчиками проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку при обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предоставление Отчета об оценке является требованием Закона об оценочной деятельности (статья 24.18).

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО № 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО № 3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из Отчета № 16-01.1235 следует, что оценка проводилась по состоянию на 03.02.2014 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: имущественные права и наличие обременений; площадь земельного участка; расположение относительно красной линии; класс земли; местоположение.

В качестве источников информации для подбора объектов-аналогов использованы журнал «Вся недвижимость Хабаровска» за 2013-2014 гг. и интернет портал «Фарпост».

Информация об объектах-аналогах, использованных для расчетов, подтверждена скриншотами.

Отбор аналогов производился по следующим факторам: назначение земельных участков – для застройки объектам коммерческого назначения, в том числе офисно-торговыми объектами; аналоги, по которым имеются данные о праве собственности или о праве аренды; аналоги, дата предложения которых или дата совершения сделки с которыми максимально приближена к дате проведения оценки; местоположение – город Хабаровск, при отсутствии – иные населенные пункты с сопоставимым экономическим потенциалом.

В расчете использовано 5 объектов-аналогов, предложенных к продаже с февраля 2013 года по февраль 2014 года, находящихся в различных районах города Хабаровска, с площадью в диапазоне от 2334 до 79487 кв.м, предназначенных под офисно-торговую застройку/под коммерческую застройку. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. 

Выбранные аналоги соответствуют критериям отбора объектов-аналогов, установленных Оценщиком на основании анализа рынка.

Выполнены корректировки на скидку на торг; на местоположение (по объектам – аналогам №№ 2-5); на площадь земельного участка; на расположение относительно красной линии (по объектам –аналогам №№ 1,4); на имущественные права, наличие обременений (по объектам –аналогам №№ 1,4 ). Расчеты и описание корректировок приведены в отчете. Отказ от применения остальных корректировок обоснован. 

Определена надежность полученных результатов, доверительный интервал определен в диапазоне от 780 до 2872 руб./кв.м. В доверительный диапазон вошли скорректированные стоимости всех объектов-аналогов. 

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 145 143 000 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что приведенная в Отчете информация по объекту аналогу № 2 не является противоречивой. В объявлении о продаже указано, что объект находится на ул. Пионерская-Радищева, площадь земельного участка – 25 соток. При проверке информации по данным Публичной кадастровой карты установлено, что точная площадь земельного участка – 2334 кв.м, местонахождение ул. Краснореченская – Радищева. Отнесение объектов аналогов к оценочным зонам произведено в соответствии с решением Хабаровской городской Думы от 28.03.2000 № 413 «Об утверждении границ оценочных зон города Хабаровска». Вывод о неоднородности данных по состоявшихся правам аренды земельных участков в городе Хабаровске сделан на основании данных приведенных в таблице 12.6 Отчета, из которых следует, что цена 1 квадратного метра аренды земельного участка по объектам отличается более чем в 20 раз.

Доводы административного истца о допущенных при составлении Отчета нарушениях федеральных стандартов оценки опровергаются положениями Отчета, показаниями свидетеля ФИО1 в судебном заседании. 

В соответствии с подпунктом «а» пункта 22 ФСО № 7 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В силу указанной нормы подбор оценщиком в рамках сравнительного подхода объектов-аналогов с известной ценой предложения, с последующей корректировкой на торг не является нарушением требований федеральных стандартов оценки. 

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. 

Оценщиком отобраны аналоги с коммерческим назначением, что относится к одному сегменту с объектом оценки, аналоги сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам. 

В соответствии с подпунктом «в» пункта 22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Из Отчета следует, что в нем приведены источники используемой информации, приведены критерии отбора аналогов, в расчетах использованы все отобранные объекты-аналоги. 

Надлежащих доказательств, которые свидетельствовали бы о несоответствии Отчета об оценке федеральным стандартам оценки, ином размере рыночной стоимости земельного участка, административным истцом вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Хабаровска в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 31 мая 2017 года № 4, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ЗАО «Аквилон» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отказать. 

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 18 августа 2017 года. 

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз