Дело № 2-1213/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 мая 2017 года город Новосибирск

Ленинский районный суд г. Новосибирска в составе

председательствующего судьи Лисюко Е.В.,

при секретаре судебного заседания Харитоновой Т.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Неллида» к ФИО2, ЗАО «МКС-Новосибирск» об устранении препятствий в пользовании имуществом, признании договора незаключенным, признании доверенности недействительной, 

установил:

ООО «Неллида» обратилось с иском к ЗАО «МКС-Новосибирск» и ФИО2, в котором просил устранить препятствия в пользовании имуществом: 

иску просил признать недостоверными сведения из технического паспорта 12-ти этажного многоквартирного дома от 1982 в части включения площади Учрежденческого помещения на 1 этаже одноэтажной пристройки с подвалом к 12-ти этажному жилому дому с подвалом, как противоречащие законодательству Российской Федерации; признать отсутствующим у ООО «НЕЛЛИДА» право общей долевой собственности на общее имущество в 12-ти этажном доме с подвалом по адресу: 

<

адрес>; признать отсутствующим у ООО «НЕЛЛИДА» право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 4996,00 кв.м., как на общее имущество, находящееся в общей совместной собственности с собственниками помещений в 12 -ти этажном доме с подвалом по адресу: 

<

адрес>; установить долю ООО «НЕЛЛИДА» в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 4996,00 кв.м., регистрационная запись № от 01 октября 2008 года в размере 870/4994, признать автономными системы коммуникаций, незаключенным договор управления многоквартирным домом, недействительной доверенность от 01.07.2013 №

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, ранее в судебном заседании признал, что 07.06.2016 ответчик заключил договор купли-продажи данного помещения с ФИО3 16.11.2016 ФИО3 зарегистрировала право собственности на нежилое помещение. 16.11.2016 истец обратился в суд с настоящим иском, в котором указывает, что является собственником нежилого помещения и требует устранить препятствия в его пользовании. Дополнил, что требования о признании нежилого помещения самостоятельным помещением направлены на пересмотр отношений с ЗАО «МКС-Новосибирск», удерживающим плату за содержание многоквартирного дома, в связи с чем считает свои права нарушенными и просит признать помещение конструктивно самостоятельным в период с момента приобретения его ООО «Неллида» до момента отчуждения ФИО3

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом, просила рассматривать дело в ее отсутствие, иск поддержала.

Заслушав сторону истца и изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что в управлении ответчика ЗАО «МКС-Новосибирск» находится многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается договором управления многоквартирным домом № от 01.01.2007 года и протоколом собрания собственников помещений от 28.11.2006 года.

Ответчику на праве собственности в одноэтажной пристройке к указанному многоквартирному дому принадлежало нежилое помещение площадью 238,8кв.м., 07.06.2016 ответчик заключил договор купли-продажи данного помещения с ФИО3 16.11.2016 ФИО3 зарегистрировала право собственности на нежилое помещение.

Таким образом, на момент обращения в суд, ООО «Неллида» не являлось ни собственником, ни законным владельцем помещения, следовательно, не правомерно заявило требование о защите права третьего лица.

По сути, иск ООО «Неллида» направлен на установление факта отсутствия нахождения у ответчика в пользовании общего имущества многоквартирного дома, эксплуатация своего помещения без использования общего имущества многоквартирного дома, а также отсутствие права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома в период до продажи имущества третьему лицу, что, по мнению истца, повлечет его освобождение от несения расходов по содержанию и ремонту общего имущества.

В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения и несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. 

По нормам ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. 

Как установлено ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. 

Применительно к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме это положение конкретизировано в п. 1 ст. 39 ЖК РФ (собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме) и п. 1 ст. 158 ЖК РФ (собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения).

Получается, что лицо, обладающее на праве частной собственности помещением в многоквартирном доме (жилым или нежилым), обязано участвовать в расходах на содержание общего имущества.

Задачи надлежащего содержания общего имущества решает управляющая организация, которая не вправе принудить того или иного собственника подписать с ней договор управления многоквартирным домом, но это не значит, что между компанией, выбранной на общем собрании жильцов, и собственником отсутствуют правоотношения. 

В управление компании передается весь многоквартирный дом как единый комплекс недвижимого имущества. Поскольку нежилое помещение является конструктивной частью здания, собственник такого помещения пользуется общим имуществом, необходимым для эксплуатации здания в целом, и должен нести расходы по содержанию жилого дома. 

Доводы ООО «Неллида» о том, что нежилое помещение являлось конструктивно самостоятельным по отношению к многоквартирному жилому дому, являлись предметом исследования Арбитражного суда Новосибирской области при рассмотрении дела №, в котором принимали участие ООО «Неллида» и ЗАО «МКС-Новосибирск».

Несмотря на то, что ФИО2 и ФИО3 не являлись участниками названного процесса, для ООО «Неллида» и ЗАО «МКС-Новосибирск» выводы арбитражного суда в силу положении ст.61 ГПК РФ имеют преюдициальное значение и не подлежат оспариванию.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 17.11.2016 № по делу по иску ЗАО «МКС-Новосибирск» к ООО «Неллида» о взыскании задолженности и по встречному иску ООО «Неллида» к ЗАО «МКС-Новосибирск» о признании недостоверными сведений технического паспорта в части включения учрежденческого помещения одноэтажной пристройки с подвалом к многоквартирному жилому дому, признании отсутствующим право общей долевой собственности на общее имущество и земельный участок установлении доли в праве собственности на земельный участок установлено, что 

помещение ответчика является отдельным самостоятельным объектом недвижимости, не входящим в состав имущества многоквартирного дома, конструктивно и инженерно-технически не связанным с многоквартирным домом, при эксплуатации которого общее имущество многоквартирного дома не используется с 27.06.2016.

Также Арбитражным судом установлено, что в период до января 2016 года помещение ответчика было технологически связано с коммунальными системами многоквартирного дома и получало через них энергоресурсы, что является основанием для признания ответчика лицом, обязанным участвовать в содержании и ремонту общего имущества.

С учетом изложенного, требования ООО «Неллида» о признании нежилого помещения самостоятельным помещением, в том числе автономными системы коммуникаций и правовые последствия в виде признания недостоверными сведений технического паспорта, сведений ГКН, сведений ЕГРП, а также требования, вытекающие из указанного: о признании отсутствующим права общей долевой собственности удовлетворению не подлежат.

Что касается требований ООО «Неллида» о признании договора с ООО «МКС-Новосибирск» незаключенным, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации), решения которого оформляется протоколом общего собрания (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Решение о выборе способа управления многоквартирным домом, отказ от договора с управляющей организацией и заключение договора с другой управляющей организацией принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Договор управления многоквартирным домом заключается в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Оснований для признания договора незаключенным не имеется, поскольку признание договора незаключенным возможно, если стороны договора не приступили к его исполнению, однако стороны не оспаривали фактическое исполнение спорного договора ЗАО «МКС-Новосибирск», которое осуществляет управление многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещения от 28.11.2006, договора управления от 01.01.2007, что также подтверждается выводами решения Арбитражного суда Новосибирской области от 17.11.2016 №.

У суда нет оснований для признания недействительной доверенности № и № от 01.07.2013 на ФИО2, которыми ФИО2 предоставлено право на основании решения общего собрания заключать договор управления многоквартирным домом, осуществлять контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам, подписывать акты приемки передачи оказанных услуг, выступать в суде в качестве представителя собственником по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг, поскольку сама доверенность прав ООО «Неллида» не нарушает, оснований для признания такой доверенности незаконной в иске фактически не приведено. Отсутствие ее нотариального удостоверения не свидетельствует о ее ничтожности в силу положений ст.185.1 ГК РФ.

Фактически доводы ООО «Неллида» сводятся к несогласию с протоколом общего собрания собственников от 11.02.2014, в котором от имени собственников принимала участие ФИО2, однако такой протокол в установленном порядке не оспорен.

При указанном положении исковые требования ООО «Неллида» удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

отказать в удовлетворении иска ООО «Неллида» в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда принято в окончательной форме 02.06.2017.

Судья (подпись) Е.В.Лисюко