УИД 50RS0031-01-2024-013434-03 

Дело № 2-439/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Одинцово 05 июня 2025 года 

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Василенко О.В.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 к ФИО9 об установлении права ограниченного пользования нежилыми помещениями (сервитута), 

УСТАНОВИЛ:

ФИО8 обратилась в Одинцовский городской суд Московской области с иском к ФИО9, в котором с учетом уточнения требований (л.д. 121, 122 том 3) просит:

установить в пользу ФИО8 бессрочное ограниченное право пользования (сервитут) нежилыми помещениями: комната № (тамбур) площадью .....,6 кв.м., и комната № (холл) площадью .....,7 кв.м., входящими в состав нежилого помещения № кадастровый №, расположенного по адресу: АДРЕС, принадлежащего на праве собственности ФИО9 для беспрепятственного круглосуточного прохода через указанные нежилые помещения с правом проноса личных вещей (в рабочие, выходные и праздничные дни) ФИО8 и иных лиц, наделенных в простой письменной форме правом прохода ею или уполномоченным ее представителем.

Сведения об объектах недвижимости, для обеспечения доступа к которым установлен сервитут: помещения общего пользования лестницы между 1 и 3 этажом, нежилые помещения, кадастровый №, №, расположенные по адресу: АДРЕС. Вид сервитута: частный. Срок сервитута: бессрочно.

Установить оплату за сервитут в размере № руб. (без НДС) в год, из расчета - № руб. (без НДС) в месяц. Вид сервитута – частный, срок сервитута – бессрочно.

Установить срок оплаты за сервитут - единовременным платежом за 12 месяцев в срок до 30 января следующего за оплачиваемым календарным годом путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным собственником нежилого помещения, кадастровый №.

В обоснование требований истец указала, что истец является собственником нежилого помещения № общей площадью .....,2 кв.м., кадастровый №, расположенного на ..... этажного дома по адресу: АДРЕС (далее - нежилое помещение №). Истец приобрела право собственности на указанное нежилое помещение на основании договора купли-продажи нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО4.

Ответчик является собственником нежилого помещения № общей площадью .....,4 кв.м., кадастровый №, расположенного на .....ти этажного дома по адресу: АДРЕС, на основании договора купли-продажи нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО3, которая в свою очередь приобрела указанное нежилое помещение на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО4.

ФИО4 приобрела нежилые помещения № и № в ДД.ММ.ГГГГ году у ЗАО «Группа компаний «.....» через торги, организованные конкурсным управляющим в рамках дела Арбитражного суда АДРЕС по делу о признании банкротом ЗАО «Группа компаний «.....».

При продаже нежилого помещения № на первом этаже на торгах конкурсным управляющим без согласия остальных собственников жилого дома была отчуждена входная группа: входная дверь, коридор, состоящий из двух проходных помещений, общей площадью .....,6 кв.м. и .....,7 кв.м. (далее - спорные помещения), ведущих к помещениям общего пользования, а именно: лестничным клеткам ..... этажей (лестничные площадки ..... этажей и лестничным пролетам между ..... этажами), обеспечивающие доступ к нежилому помещению № на 2 этаже и нежилому помещению №, принадлежащему истцу.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 было заключено соглашение о срочном пользовании спорными помещениями, срок пользования ДД.ММ.ГГГГ лет с возмещением индексируемых расходов на уборку спорных помещений в сумме ..... рублей в месяц.

При заключении договора купли-продажи ФИО5 был уведомлен о наличии заключенного соглашения, ФИО3 передала оригинал соглашения ФИО5

В ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 предоставил нежилое помещение № в пользование ИП ФИО6 под размещение спа-салона.

ДД.ММ.ГГГГ истец, ИП ФИО6, и другие пользователи спорного помещения заключили договор о совместном пользовании и распоряжении №, в соответствии с которым определялись условия доступа к помещениям общего пользования через спорные помещения с предоставлением ключей, возмещением расходов на установку замка, изготовление ключей и оплату уборки помещений.

Однако в нарушение условий заключенного договора № ИП ФИО6 ограничила доступ в помещение общего пользования и нежилое помещение №, доступ обеспечивался только собственнику помещения и его родственникам.

В спорных помещениях ИП ФИО6 разместила мебель и оранжерею, в том числе в согласованных соглашением от ДД.ММ.ГГГГ и договором № местах прохода к помещениям общего пользования и нежилому помещению №. Кроме того, использует помещение общего пользования как подсобное помещение для личных нужд, а именно отгорожено помещение для проживания сотрудников, организовала место хранения имущества и сушилку вещей.

Истец неоднократно обращалась к ответчику и третьему лицу с требованием освободить проход, обеспечить меры пожарной безопасности и свободный доступ к нежилому помещению, на что ответчик и третье лицо никак не отреагировали.

В нарушение заключенных Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и договора о совместном пользовании и распоряжении № от ДД.ММ.ГГГГ истец была уведомлена о том, что ДД.ММ.ГГГГ проход через спорные помещения к помещениям общего пользования и к нежилому помещению № будет прекращен. ДД.ММ.ГГГГ проход был прекращен, ключи заменены.

Требование истца о проходе через нежилое помещение № ответчик и третье лицо проигнорировали, на звонки не отвечали, в спорные помещения не допускали. ФИО5 свой отказ обосновал несогласием с условиями соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец была вынуждена обратиться в правоохранительные органы и судебные органы.

Решением от ДД.ММ.ГГГГ Одинцовский городской суд АДРЕС удовлетворил требование истца о возложении обязанности по устранению препятствий в пользовании нежилым помещением, передаче ключей от входной двери.

Однако до настоящего времени истец не имеет доступа к находящемуся у него в собственности нежилому помещению №.

Истец неоднократно предлагала ответчику заключить соглашение об установлении права ограниченного пользования (сервитута) нежилым помещением № в порядке ст. 274 ГК РФ, однако ответчик проигнорировал предложение истца.

Определением Одинцовского городского суда АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО «ЖК .....» (л.д. 78 том 1).

Протокольными определениями Одинцовского городского суда АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: ФИО3, ФИО10, ФИО15, Администрация Одинцовского городского округа АДРЕС, Отдел надзорной деятельности и профилактической работы по Одинцовскому городскому округу ГУ МЧС России по АДРЕС.

Истец ФИО2, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, обеспечив явку своего представителя.

Представитель истца адвокат ФИО16, действующий на основании доверенности и ордера, в судебное заседание явился, поддержал уточненные исковые требования по доводам и основаниям, изложенным в нем, и просил удовлетворить. 

Ответчик ФИО5, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя.

Представитель ответчика ФИО11, ФИО7, действующие на основании доверенности, возражали против удовлетворения требований, поддержали письменную позицию, возражения на иск.

Третье лицо ИП ФИО6, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Третье лицо ФИО3, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Третье лицо ООО «ЖК Гусарская баллада», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителя не направили.

Третье лицо ФИО10, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, обеспечив явку своего представителя.

Представитель третьего лица ФИО10 адвокат ФИО16, действующий на основании доверенности и ордера, в судебное заседание явился, поддержал уточненный иск истца.

Третье лицо ФИО15, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Третье лицо Администрация Одинцовского городского округа АДРЕС, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителя не направили.

Третье лицо Отдел надзорной деятельности и профилактической работы по Одинцовскому городскому округу ГУ МЧС России по АДРЕС, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителя не направили.

Выслушав мнение представителей сторон, руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Суд, исследовав материалы, имеющиеся в деле, выслушав представителей сторон, приходит к следующему.

В силу ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом, и он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно статье 216 ГК РФ сервитут, наряду с правом собственности, является вещным правом.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (пункт 2 статьи 274 ГК РФ).

Пунктом 3 той же статьи предусмотрено, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживаемого земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Условие, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, при невозможности достижения сторонами соглашения о сервитуте имеет своей целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом. 

Условиями для удовлетворения иска об установлении частного сервитута являются наличие права собственности истца на недвижимое имущество и совершение ответчиком действий, ограничивающих его доступ к этому имуществу, определение условий сервитута (площадь, соразмерная плата за пользование имуществом).

Из системного толкования приведенных норм следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца, как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и его условий, суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника недвижимого имущества.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, поскольку сервитут в силу статьи 274 ГК РФ представляет собой право ограниченного пользования чужим имуществом, в случае удовлетворения требования об установлении сервитута, суду необходимо определить точное содержание сервитута, указав конкретные условия, на которых собственник господствующего имущества вправе пользоваться чужим имуществом (порядок пользования), и определив иные взаимные права и обязанности собственников господствующего и служащего объектов, а также установить соразмерную плату за такой сервитут.

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому при рассмотрении иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

При этом, предполагается исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 части 274 ГК РФ), всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи) и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов. Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка, то есть соблюдение баланса интересов сторон. По смыслу пункта 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (господствующей вещи) должен доказать наличие такой необходимости, обосновать, что его интересы не могут быть защищены способом, отличным от предоставления права ограниченного пользования смежным земельным участком. Согласно правовой позиции, изложенной в вышеуказанных постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому при рассмотрении иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

Поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в том числе касающиеся установления сервитута.

В пункте 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) разъяснено, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

В соответствии с п. 1 ст. 276 ГК РФ по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

В соответствии со ст. 277 ГК РФ применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Таким образом, владелец помещения, заинтересованный в использовании помещения, принадлежащего другому лицу для эксплуатации принадлежащего ему нежилого помещения, вправе в силу ст. 277 ГК РФ установить сервитут в отношении нежилых помещений, принадлежащих иным лицам.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО2 на основании договора купли-продажи нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО4, является собственником нежилого помещения № общей площадью .....,2 кв.м., кадастровый №, расположенного на .....-ти этажного дома по адресу: АДРЕС, п. АДРЕС, АДРЕС (далее - нежилое помещение №), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17-19, 20-22 том 1).

Ответчик ФИО5 является собственником нежилого помещения № общей площадью .....,4 кв.м., кадастровый №, расположенного на .....-ти этажного дома по адресу: АДРЕС, на основании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО3, которая в свою очередь приобрела указанное нежилое помещение на основании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО4 (л.д. 13, 14-14об., 15-16 том 1).

ФИО4 приобрела нежилые помещения № и № в ДД.ММ.ГГГГ году у ЗАО «Группа компаний «.....» через торги, организованные конкурсным управляющим в рамках дела Арбитражного суда АДРЕС по делу о признании банкротом ЗАО «Группа компаний «.....».

При продаже нежилого помещения № на первом этаже на торгах конкурсным управляющим ЗАО «Группа компаний «.....» без согласия остальных собственников жилого дома была отчуждена входная группа: входная дверь, коридор, состоящий из двух проходных помещений, общей площадью .....,6 кв.м. и .....,7 кв.м. (далее - спорные помещения), ведущих к помещениям общего пользования, а именно: лестничным клеткам ..... этажей (лестничные площадки ..... этажей и лестничным пролетам между ..... этажами), обеспечивающие доступ к нежилому помещению № на ..... этаже и нежилому помещению №, принадлежащему истцу.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 было заключено соглашение, согласно которому ФИО3 предоставила ФИО2 право прохода (через нежилое помещение № площадью .....,6 кв.м., через нежилое помещение № площадью .....,7 кв.м. согласно копии поэтажного плана нежилого помещения), расположенного по адресу: АДРЕС, п. АДРЕС, АДРЕС, пом. АДРЕС, кадастровый №, срок пользования 49 лет с возмещением индексируемых расходов на уборку спорных помещений в сумме ..... рублей в месяц (л.д. 34 том 1).

При заключении договора купли-продажи ФИО5 был уведомлен о наличии заключенного соглашения, ФИО3 передала оригинал соглашения ФИО5

ФИО5 предоставил нежилое помещение № в пользование ИП ФИО6 под размещение спа-салона на ..... 36 месяцев, что подтверждается договором аренды нежилого помещения №б/н от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 63-64 том 3).

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО2, ИП ФИО6 и другие пользователи спорного помещения заключили договор № о совместном пользовании и распоряжении, в соответствии с которым определялись условия доступа к помещениям общего пользования через спорные помещения с предоставлением ключей, возмещением расходов на установку замка, изготовление ключей и оплату уборки помещений.

Как следует из материалов дела, ФИО2 предоставляет во временное пользование на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ принадлежащее ей на праве собственности нежилое помещение № ООО «.....» для размещения рабочих мест и временного пребывания сотрудников (л.д. 51 том 3).

Как следует из искового заявления, в нарушение условий заключенного договора № ИП ФИО6 ограничила доступ в помещение общего пользования и нежилое помещение №, доступ обеспечивался только собственнику помещения и его родственникам.

В спорных помещениях ИП ФИО6 разместила мебель и оранжерею, в том числе в согласованных соглашением от ДД.ММ.ГГГГ и договором № местах прохода к помещениям общего пользования и нежилому помещению №. Кроме того, использует помещение общего пользования как подсобное помещение для личных нужд, а именно отгорожено помещение для проживания сотрудников, организовала место хранения имущества и сушилку вещей.

Истец неоднократно обращалась к ответчику и третьему лицу с требованием освободить проход, обеспечить меры пожарной безопасности и свободный доступ к нежилому помещению, на что ответчик и третье лицо никак не отреагировали.

В нарушение заключенных Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и договора о совместном пользовании и распоряжении № от ДД.ММ.ГГГГ истец была уведомлена о том, что ДД.ММ.ГГГГ проход через спорные помещения к помещениям общего пользования и к нежилому помещению № будет прекращен. ДД.ММ.ГГГГ проход был прекращен, ключи заменены.

В адрес ФИО2 генеральный директор ООО «.....» неоднократно направлял требование об обеспечении доступа в помещение по Договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 57-60 том 3).

Требование истца об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО5 и третье лицо ИП ФИО6 проигнорировали, на звонки не отвечали, в спорные помещения не допускали (л.д. 40-41, 42-43 том 1).

Истец была вынуждена обратиться в правоохранительные и судебные органы (л.д. 47-48 том 2).

Постановлением и.о. дознавателя (УУП ФИО17) ФИО12 отказано в возбуждении уголовного дела по основаниям п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, за отсутствием состава преступлений, предусмотренных статьями Особенной части УК РФ (л.д. 52-53 том 2).

Решением Одинцовского городского суда АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворены требования ФИО2 На ФИО5 возложена обязанность по устранению препятствий в пользовании ФИО2 входной группой, состоящей из нежилых помещений площадью .....,6 кв.м. и .....,7 кв.м, являющихся частью нежилого помещения №, кадастровый №, расположенных на ..... этаже жилого дома по адресу: АДРЕС, п. АДРЕС, АДРЕС, предоставлению постоянного (круглосуточного) беспрепятственного прохода к общему имуществу в виде лестницы и лестничными площадками, а также нежилому помещению № с К№, расположенному на ..... этаже жилого дома по указанному адресу, передаче ключей от входной двери спорного нежилого помещения в целях прохода (л.д. 149-151 об., 152-153об. том 1).

На требование истца о выполнении решения суда об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением от ДД.ММ.ГГГГ ответчик не ответил (л.д. 44-44об., 45 том 2).

До настоящего времени истец не имеет доступа к находящемуся у неё в собственности нежилому помещению №.

Истец неоднократно предлагала ответчику заключить соглашение об установлении права ограниченного пользования (сервитута) нежилым помещением № в порядке ст. 274 ГК РФ, однако ответчик проигнорировал предложение истца (л.д. 55, 57-58, 61-63, 64 том 1).

Согласно отзыву на исковое заявление ФИО3 при продаже помещения № ФИО3 уведомила ФИО5 о заключении в отношении помещения соглашения о безвозмездном пользовании с ФИО2 и ее праве пользоваться входной группой в целях прохода к лестнице и обратно. При заключении договора купли-продажи ФИО3 передала ФИО5 оригинал соглашения и уведомила его о том, что теперь он является стороной данного соглашения (л.д. 123-124 том 1).

Согласно отзыву третьего лица ООО «ЖК-.....» управляющая компания «ЖК-.....» полагает, что Входная группа была изначально не обоснованно включена и продана конкурсным управляющим ЗАО «ГК .....» в составе нежилого помещения № (диспетчерская) ФИО4, так как данные помещения входной группы являются единственным проходом с улицы к помещению общего пользования - лестнице (л.д. 213-213об. том 1).

Определением Одинцовского городского суда АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя истца по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено штатным экспертам ООО РЦСЭ «Независимость». Перед экспертами поставлены следующие вопросы: 

1. Установить на дату составления заключения наличие прохода к нежилым помещениям с К№, №, расположенным по адресу: АДРЕС.

2. Установить на дату составления заключения возможно ли наличие прохода к нежилым помещениям с К№, 50№, расположенным по адресу: АДРЕС, без установления сервитута.

3. Установить возможно ли наличие прохода к нежилым помещениям с К№, № расположенным по адресу: АДРЕС, через помещения: комната № (тамбур) площадью .....,6 кв.м., и комната № (холл) площадью 10,7 кв.м., входящих в состав нежилого помещения № кадастровый №, расположенного по адресу: АДРЕС.

4. Установить возможно ли наличие прохода к нежилым помещениям с К№, №, расположенным по адресу: АДРЕС, через иные помещения (объекты).

5. Указать наименее обременительный вариант установления сервитута с учетом существующих проходов на дату составления заключения для прохода к нежилым помещениям с К№, №, расположенным по адресу: АДРЕС.

6. Определить величину рыночной стоимости платы за сервитут для прохода к нежилым помещениям с К№, №, расположенным по адресу: АДРЕС (л.д. 221-224 том 1).

Из заключения экспертов №-ОДЦ/СТЭ от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного ООО РЦСЭ «Независимость» (л.д. 12-83 том 2), усматриваются следующие выводы на поставленные вопросы:

1. На дату составления заключения установлено наличие прохода к нежилым помещениям с К№, №, расположенным по адресу: АДРЕС.

2. Без установления сервитута на дату составления заключения проход к нежилым помещениям с К№, №, расположенным по адресу: АДРЕС, не возможен.

3. Наличие прохода к нежилым помещениям с К№, №, расположенным по адресу: АДРЕС, через помещения: комната № (тамбур) площадью .....,6 кв.м., и комната № (холл) площадью .....,7 кв.м., входящих в состав нежилого помещения № кадастровый №, расположенного по адресу: АДРЕС, возможно.

4. Установлено наличие прохода к нежилым помещениям с К№, №, расположенным по адресу: АДРЕС, через иные помещения (объекты), а именно через помещения третьих лиц 2 (второго) этажа с К№ «Образовательная организация «Развивающий центр «.....».

5. Наименее обременительный вариант установления сервитута с учетом существующих проходов для прохода к нежилым помещениям с К№, №, является проход через тамбур и холл помещения с кадастровым номером 50:20:0070218:13183 к лестничной клетке.

6. Величина рыночной стоимости арендной платы за сервитут для прохода к нежилым помещениям с К№, ....., расположенным по адресу: АДРЕС, на дату исследования с учетом округления составляет: 17 000,00 руб./мес. Справочно: плата аренды за сервитут для каждого сервитуария составляет: 8 500,00 руб./мес. (=17 000/2 сервитуария).

Опрошенные в судебном заседании эксперты ФИО13, ФИО14 в судебном заседании поддержали выводы экспертного заключения, пояснили методику расчета, применение коэффициентов, исходя из площади помещений, расчет сделан из соблюдения принципа наименьшего обременения.

Ответчик не согласился с выводами судебной экспертизы и представил в материалы дела рецензию (заключение специалиста) №СТ-38/2025 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой выводы по поставленным вопросам логически необоснованны, основаны на противоречивых, местами неоправданно избыточных, но по существу недостаточных сведениях и исследованиях (л.д. 141- 174 том 2). Ходатайствовал о назначении дополнительной экспертизы.

Представитель истца не согласился с выводами судебной экспертизы в части рыночной стоимости платы за сервитут с учетом всех обстоятельств дела, ходатайствовал о назначении дополнительной экспертизы (л.д. 60-62 том 3).

Судом отказано сторонам в удовлетворении ходатайств о назначении дополнительной экспертизы, поскольку в материалы дела представлена экспертиза, выполненная на основании определения суда, даны полные ответы на поставленные вопросы, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности. Кроме того, в судебном заседании эксперты, проводившие экспертизу, также предупреждены об уголовной ответственности, подтвердили выводы экспертного заключения.

В силу ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу и подлежит оценке в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

Оценив судебное заключение №-ОДЦ/СТЭ, подготовленное ООО РЦСЭ «Независимость», суд полагает возможным положить его в основу решения, поскольку данное заключение составлено компетентными экспертами, обладающими специальными познаниями, при производстве экспертизы эксперты предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение экспертов основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании предоставленных сторонами и собранных по делу доказательств, содержит ответы на все поставленные судом вопросы, в связи с чем, суд признает указанное заключение допустимым и относимым доказательством.

В судебном заседании представители ответчика пояснили, что на территории нежилого помещения № организован СПА-салон, в договоре, выписке не было обременений, ответчик возражает, чтобы не понятные люди ходили через помещение, там находится дорогое оборудование, касса.

Вместе с тем, суд обращает внимание, что приобретая нежилое помещение № на основании договора купли-продажи нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО3, ФИО5 был уведомлен, что часть его нежилого помещения используется как проход с улицы к помещению общего пользования - лестнице, ФИО5 при заключении договора купли-продажи был передан оригинал соглашения, и он был уведомлен об указанных обстоятельствах.

Согласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Таким образом, законодательство определяет плату за сервитут как плату за пользование земельным участком (а не как убытки от снижения стоимости земельного участка в связи с возникновением ограничений), а также устанавливает принцип соразмерности такой платы.

Следовательно, в тех случаях, когда в деле имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, судам необходимо в соответствии с приведенными положениями определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного земельного участка.

Плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования лицом, в интересах которого установлен сервитут.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, в том числе, заключения экспертов №-ОДЦ/СТЭ от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного ООО РЦСЭ «Независимость», суд приходит к выводу о том, что проход к нежилым помещениям с К№, 50:№, расположенным по адресу: АДРЕС, АДРЕС, невозможен без установления сервитута, в добровольном порядке собственник нежилого помещения № препятствует установлению сервитута, заключению соответствующего соглашения, регистрации сервитута.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что разрешение спора между сторонами невозможно без установления сервитута.

Иная разумная, справедливая и целесообразная возможность обеспечения нормальной эксплуатации принадлежащей истцу недвижимости отсутствует.

Исходя из баланса интересов сторон, суд приходит к выводу об установлении сервитута в отношении части нежилого помещения с К№, а именно, комната № (тамбур) площадью .....,6 кв.м., комната № (холл) площадью .....,7 кв.м. согласно судебной экспертизе, поскольку указанный вариант установления сервитута является наименее обременительным, исходя из соображений целесообразности, отвечает интересам истца и минимально затрагивает права ответчика, не лишает ответчика возможности владеть, пользоваться и распоряжаться нежилым помещением, возможность использования нежилого помещения в соответствии с его целевым назначением в случае установления сервитута имеется.

Доводы ответчика, указанные в письменных возражениях на исковое заявление, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку сводятся лишь к несогласию с доводами судебной экспертизы и установления сервитута, в нарушение ст.ст. 55, 56 ГПК РФ ответчиком не представлено бесспорных доказательств, что указанный вариант установления сервитута лишает его возможности владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему нежилым помещением, использовать его в соответствии с его целевым назначением в случае установления сервитута.

Поскольку судом установлен сервитут в отношении части нежилого помещения с К№, а именно, комната № (тамбур) площадью .....,6 кв.м., комната № (холл) площадью .....,7 кв.м. согласно судебной экспертизе, при этом положениями ст. 274 ГК РФ определено понятие сервитута, в том числе, указано, что сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, положениями Приказа Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ N П/0514 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости» установлены Особенности внесения в ЕГРН записей о государственной регистрации сервитутов (п.п. 155-159), оснований для указания конкретных действий использования указанных помещения, а также указания иных лиц, наделенных в простой письменной форме правом прохода ФИО2 или уполномоченным ее представителем не имеется. 

Разрешая вопрос об установлении платы за сервитут, суд принимает во внимание заключение экспертов №-ОДЦ/СТЭ от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленное ООО РЦСЭ «Независимость», согласно которому величина рыночной стоимости арендной платы за сервитут для прохода к нежилым помещениям с К№, 50:20:0070218:15034, расположенным по адресу: АДРЕС, составляет: 17 000,00 руб./мес.

По мнению суда, определенная заключением экспертов плата соответствует принципам разумности и справедливости, соразмерна той материальной выгоде, которую приобретает ответчик в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник нежилого помещения, обремененного сервитутом.

Истец обоснованность данной платы, согласно судебной экспертизы, вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ бесспорными надлежащими доказательствами не опроверг.

Учитывая исключительный характер правовой природы сервитута, исходя из конкретных обстоятельств спора, соблюдая принцип разумности, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО8 к ФИО9 об установлении права ограниченного пользования нежилыми помещениями (сервитута) – удовлетворить частично.

Установить в пользу ФИО8 (ИНН .....) право ограниченного пользования нежилого помещения (сервитут), принадлежащего ФИО9 (ИНН №), на следующих условиях: срок действия сервитута - бессрочно, сфера действия сервитута - часть нежилого помещения с К№, а именно, комната № (тамбур) площадью .....,6 кв. м, комната № (холл) площадью .....,7 кв.м, ежемесячная плата за сервитут – 17 000 руб., 00 коп., назначение сервитута: обеспечение прохода для использования по назначению нежилых помещений с К№, К№, расположенных по адресу: АДРЕС, пос. АДРЕС, АДРЕС

В удовлетворении остальной части заявленных требований – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья О.В. Василенко 

Мотивированное решение изготовлено 23.07.2025