Дело № 3а-140/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 05 июля 2019 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Морозковой Е.Е.,

при секретаре Гринь Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ФИО1 обратился в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит:

- установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 94,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 01 февраля 2019 г., на период с 01 января 2019 и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки;

- установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – баня с кадастровым номером №, общей площадью 54,9 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 01 февраля 2019 г., на период с 01 января 2019 и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки;

- установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилое здание (хозблок) с кадастровым номером №, общей площадью 16,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 01 февраля 2019 г., на период с 01 января 2019 и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки;

В обоснование требований указано, что административный истец является собственником названных объектов недвижимости. Кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, так как приводит к необоснованному увеличению размера налога.

В судебном заседании административным истцом ФИО1 и его представителем ФИО2 требования административного иска уточнены в части даты по состоянию на которую необходимо установить кадастровую стоимость и в части размера рыночной стоимости объектов недвижимости. Просили установить кадастровую стоимость объекта недвижимости (жилого дома) с кадастровым номером № по состоянию на 01.02.2019 г. в размере 

<

данные изъяты> рублей; установить кадастровую стоимость объекта недвижимости (бани) с кадастровым номером № по состоянию на 28.04.2018 г. в размере 

<

данные изъяты> рублей; установить кадастровую стоимости объекта недвижимости (здание (хозблок) с кадастровым номером № по состоянию на 07.05.2018 в размере 

<

данные изъяты> рублей.

К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков: Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленинградской области и ФГБУ «ФКП Росреестра».

В письменном возражении представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области ФИО3 просил требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости оставить на усмотрение суда. Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № внесены в ГКН 01.02.2019 г. в соответствии с заявлением о государственной кадастровом учете изменений объекта недвижимости (сведения о назначении). Дата определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости – 01.02.2019. Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № внесены в ГКН 28.04.2018 в соответствии с заявлением о государственной кадастровом учете изменений объекта недвижимости (общие сведения, площадь). Дата определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости – 28.04.2018. Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № внесены в ГКН 07.05.2018 в соответствии с заявлением о государственной кадастровом учете изменений объекта недвижимости. Дата определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости – 07.05.2018. Филиал не является уполномоченным органом на самостоятельное принятие решения об изменении кадастровой стоимости земельного участка, а действует как орган учета сведений. Оснований для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости равной рыночной не имеется. 

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области о слушании дела извещено надлежащим образом, в судебное заседание своего представителя не направило.

В письменном отзыве представитель правительства Ленинградской области ФИО4 сослалась на имеющиеся замечания относительно представленного отчета об оценке. Дополнительно указала, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии со ст. 24.19 Федерального закона №135-ФЗ и основанием для обращения в суд послужила реализация права истца на установление кадастровой стоимости равной рыночной, в связи с чем правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком по заявленным требованиям.

В судебном заседании представитель правительства Ленинградской области ФИО5 разрешение требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости оставила на усмотрение суда.

Управление Росреестра по Ленинградской области о слушании дела извещено надлежащим образом. В возражении относительно заявленных требований представитель Управления по доверенности ФИО6, указала, что объекты недвижимости с кадастровыми номерами № и № учтенные в ЕГРН 16.01.2014, №, учтенный в ЕГРН 07.05.2018, не вошли в перечень объектов оценки и не прошли пообъектную оценку, результаты которой утверждены Постановлением №257. Названные объекты недвижимости расположены в кадастровом квартале №. Постановлением правительства Ленинградской области №257 утверждено среднее значение УПКС для жилых и нежилых зданий, расположенных в кадастровом квартале №. Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб. (исходя из площади 94,3 кв.м. и УПКС- 

<

данные изъяты> руб./кв.м.). Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб. (исходя из площади – 54,9 кв.м. и УПКС – 

<

данные изъяты> руб./кв.м.). Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб. (исходя из площади – 16,4 кв.м. и УПКС – 

<

данные изъяты> руб./кв.м.). Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденные постановлением правительства Ленинградской области №257, внесены в ЕГРН 21.02.2014. Таким образом, данные результаты могут быть оспорены только в суде. Просила рассмотреть административное дело в отсутствие представителя.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу статьи 400 НК РФ физические лица являются налогоплательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 названного кодекса, которая к таковому относит в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение (подпункт 6 соответственно пункта 1 названной статьи).

По общему правилу, установленному ч.1 ст.402 НК РФ, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости. 

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

Нормами данного федерального закона предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Согласно ч.1 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридическое лицо и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. 

Постановлением правительства Ленинградской области от 16.08.2016 №257 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ленинградской области согласно отчету (дата формирования перечня-08.07.2012).

Согласно таблицы 5.4 (приложение к постановлению правительства Ленинградской области от 16.08.2013 №257) среднее значение УПКС для жилых помещений в кадастровом квартале № составляет 

<

данные изъяты> руб./кв.м.; среднее значение УПКС для нежилых помещений в кадастровом квартале № составляет 

<

данные изъяты> руб./кв.м.; 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17.06.2019 г., ФИО1 на праве собственности принадлежит жилой дом (2 этажный), общая площадь 94,3 кв.м., адрес объекта: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17.06.2019 г., указано, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание (баня), общая площадь 54,9 кв.м., адрес объекта: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17.06.2019 г., отражено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание, общая площадь 16,4 кв.м., адрес объекта: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

Из представленных выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 17.06.2019 г. следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена по состоянию на 01.02.2019. Кадастровая стоимость названного объекта недвижимости составляет – 

<

данные изъяты> руб. Дата утверждения кадастровой стоимости 01.02.2019; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости 01.02.2019 №б/н. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена по состоянию на 28.04.2018. Кадастровая стоимость названного объекта недвижимости составляет- 

<

данные изъяты> руб. Дата утверждения кадастровой стоимости – 28.04.2018; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости 28.04.2018 №б/н. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет – 

<

данные изъяты> руб. Дата утверждения кадастровой стоимости в ЕГРН отсутствует; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости 07.05.2018 №б/н.

Отчетом № от 19.02.2019 г., составленным оценщиком ФИО9, являющимся членом Некоммерческого партнерства, саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.02.2019 г. установлена в размере 

<

данные изъяты> руб.; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 28.04.2018 установлена в размере 

<

данные изъяты> руб. и рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 07.05.2018 установлена в размере 

<

данные изъяты> руб.

В названном отчете об оценке проведен анализ рынка и диапазона значений ценообразующих факторов, дано описание объектам оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным вариантом использования земельного участка с домом является его текущее использование. 

Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком рассмотрена возможность применения трех подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Оценщик указал, что затратный подход отражает текущий уровень цен в строительстве, накопленный износ здания, однако он не отражает существующую ситуацию на рынке жилой недвижимости, поэтому оценщик пришел к выводу о нецелесообразности применения затратного подхода. Объект оценки представляет собой земельный участок с домом, не являющийся объектом специализированной собственности, рыночная информация о продажах которого является достаточной для реализации техник сравнительного подхода. Данный факт обусловил применение сравнительного подхода для оценки. Единицей сравнения, в рамках данного отчета является цена продажи 1 кв.м. объектов-аналогов. Выбор названной единицы сравнения обусловлен тем, что показатель цены продажи – это величина, сформированная рынком по состоянию на дату определения стоимости. Данная величина наиболее полно отображает влияние факта спроса и предложения на рынке загородной недвижимости. Приобретение земельного участка для сдачи его в аренду не является типичной мотивацией для собственников, при приобретении земельного участка главным ориентиром является уровень стоимости аналогичных участков на вторичном рынке, а не доход, который может быть ими сгенерирован. Поэтому доходный подход не применялся. При расчете стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, оценщиком сделан вывод о том, что сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. На этапе сбора информации по объектам-аналогам, оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи. Таким образом, в процессе расчетов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта». С учетом соответствующих корректировок, оценщик полагал, что лицо, сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение». При выборе объектов сравнения соблюдался критерий их сопоставимости с объектов оценки по местоположению и основным физическим характеристикам. Расчет стоимости земельных участков с домом приведен на стр. 31 Отчета. Оценщиком проведены корректировки по следующим элементам сравнения: на закрытие сделки (величина поправки на торг в среднем составляет- 0%), на дату сделки/предложения, на площадь участка, на наличие водоснабжения и канализации, на площадь дома, на состояние внутренней отделки. Оценщиком также произведен расчет стоимости земельного участка как словно свободного. При проведении корректировки по элементу сравнения (закрытие следки) оценщиком сделан вывод, что величина поправки на торг, в среднем составляет 2%. Корректировка на условия сделки отражает не типичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Сделка может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность. Результаты расчетов скорректированных цен продажи объектов-аналогов и стоимости объекта оценки приведены на стр. 36 Отчета. Для определения стоимости замещения оцениваемых улучшений (баня, хозблок) оценщик использовал метод сравнительной единицы, то есть сравнивал стоимость строительства 1 единицы измерения (кв.м. общей площади и т.п.), полученную из разных источников. Для определения величины накопленного износа садового дома и дополнительных улучшений был выбран метод разбивки. Этот метод заключается в рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относятся: физический износ, функциональный износ, внешний (экономический) износ. В результате расчета каждого вида износа получена величина общего накопленного износа. Накопленный износ для улучшений методом разбивки заключается в рассмотрении и учете всех причин и видов износа и определен по формуле, представленной на стр. 38 Отчета. Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических подходов оценки. Целью согласования результатов является определение наиболее вероятной стоимости права собственности на оцениваемый объект по состоянию на даты оценки через взвешивание преимуществ недостатков проведенных расчетов. 

В судебное заседание в качестве свидетеля был вызван оценщик ФИО9, который не явился в суд для дачи показаний, представив ходатайство о невозможности присутствия для дачи показаний по настоящему административному делу.

Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Так как очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Ленинградской области в срок, установленный ст. 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ не проведена, то с учетом конкретных обстоятельств дела и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд считает возможным восстановить ФИО1 срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

С учетом требований ст. 24.19 Федерального закона №135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», кадастровых справок, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровым номером № определена по состоянию на 01.02.2019 г.; с кадастровым номером № определена по состоянию на 28.04.2018; с кадастровым номером № определена по состоянию на 07.05.2018.

Соответственно, по состоянию на указанные выше даты оценщиком в отчете № от 19.02.2019 г., определена рыночная стоимость объектов недвижимости.

В отношении дат, по состоянию на которые оценщиком определена рыночная стоимость объектов недвижимости, у участников процесса возражений не имеется.

Представленный отчет об оценке № от 19.02.2019 г., подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика по существу, так как представленный отчет соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы оценщика ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчет об оценке в целом отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. 

Как следует из письменных отзывов лиц, участвующих в деле, пояснений, данных в ходе судебного заседания, достоверность изложенных в отчетах об оценке выводов оценщика о размере рыночной стоимости объектов недвижимости, не оспаривается.

Доказательств, опровергающих установленную оценщиком в отчете рыночную стоимость объектов недвижимости, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, по делу не представлено.

Руководствуясь положениями Федерального закона №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, ст.246 КАС РФ, на основании ст.84 КАС РФ суд признает названный выше отчет об оценке надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости в установленном оценщиком размере.

Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные в отчете об оценке выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объектов недвижимости участниками процесса не заявлено, то суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании отчета об оценке.

Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае, административное исковое заявление ФИО1 поступило в суд 18 апреля 2019 года.

С учетом требований ч.2 ст.247 КАС РФ суд не может также согласиться с обоснованностью утверждения представителя правительства Ленинградской области о том, что правительство Ленинградской области не является надлежащим административным ответчиком по настоящему делу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, с кадастровым номером №, площадью 94,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, назначение: жилой дом, наименование: дом, в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 01 февраля 2019 года, на период до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, с кадастровым номером №, площадью 54,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, назначение: нежилое здание, наименование: баня, в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 28 апреля 2018 года, на период до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, с кадастровым номером №, площадью 16,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, назначение: нежилое здание, в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 07 мая 2018 года, на период до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости названных объектов недвижимости считать 18 апреля 2019 года. 

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.Е.Морозкова

Решение в окончательной форме изготовлено 10 июля 2019 года.