Дело № 2-1218/2021

УИД 91RS0024-01-2021-000027-43

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ялта 3 марта 2021 г.

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кулешовой О.И., при секретаре Леоновой П.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора недействительным, взыскании денежных средств, штрафа,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, - ФИО3, Некоммерческая организация «Крымский республиканский фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства»,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от 19 января 2016 г., взыскании денежных средств в размере 880 000 рублей, уплаченных по предварительному договору, а также штрафа, предусмотренного Законом Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

В обоснование заявленных требований истцом указано, что 19 января 2016 г. между ФИО3, действовавшим от имени ФИО2, и ним заключен предварительный договор купли-продажи помещения в домовладении, возводимом продавцом на земельном участке площадью 0,1463 га с кадастровым номером №

<

номер>, расположенном по адресу: 

<

адрес>. Истцом была оплачена стоимость помещения в размере 

<

данные изъяты> рублей. Запланированным сроком ввода объекта в эксплуатацию являлся второй квартал 2017 года. Основной договор купли-продажи квартиры сторонами не заключался, поскольку строительство жилого дома не было завершено. Кроме того, поскольку привлечение денежных средств в рамках договора осуществлялось в нарушение требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по мнению истца, имеются основания для признания предварительного договора купли-продажи недействительным, взыскании переданных денежных средств и штрафа.

Истец, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, от его представителя по доверенности ФИО4 в суд поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие истца, заявленные требования поддерживает в полном объеме. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дне и времени рассмотрения дела извещалась надлежащим образом. При этом, направленная ответчику судебная корреспонденция была возвращена в суд в связи с истечением срока хранения, что в силу ст. 165-1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 68 Постановления Пленума от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» считается надлежаще доставленным сообщением.

Представитель третьего лица НО «Крымский республиканский фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», будучи извещенным надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил письменные пояснения, согласно которых просит рассматривать дело в его отсутствие, поддерживает заявленные исковые требования о признании предварительного договора купли-продажи недействительным и взыскании денежных средств, уплаченных в счет цены договора, указывает также, что принятое судом решение необходимо истцу для включения в реестр пострадавших участников строительства и получения компенсационной выплаты, предусмотренной Законом Республики Крым от 26 августа 2020 г. № 105-ЗРК/2020 «О поддержке пострадавших граждан - участников строительства объектов капитального строительства на территории Республики Крым, предназначенных для проживания».

Третье лицо ФИО3, будучи извещенным надлежащим образом, в судебное заседание не явился. 

В соответствии со ст. ст. 167, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке заочного производства.

Изучив заявленные требования, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что 19 января 2016 г. между ФИО3, действующим от имени ФИО2, как продавцом, и ФИО1, как покупателем, заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи, по условиям которого покупатель финансирует строительство части объекта недвижимости (помещение), возводимом на земельном участке площадью 0,1463 га с кадастровым номером №

<

номер> по адресу: 

<

адрес>, с характеристиками, определенными в пункте 1.3 Договора, а Продавец осуществляет строительство объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передают долю Покупателю в собственность в установленном законом порядке (пункт 1.2). 

Срок окончания строительства согласно условий договора и дополнительного соглашения к нему от 6 февраля 2018 г. определен в третьем квартале 2018 года (пункт 1.4).

Согласно пункту 2.1 Договора, стороны договорились и пришли к соглашению о том, что объем финансирования строительства доли домовладения устанавливается в сумме 

<

данные изъяты> рублей. 

Во исполнение условий договора ФИО1 передал ФИО3 денежные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей, что подтверждается распиской о получении денежных средств от 19 января 2016 г., и перечислил на соответствующий расчетный счет 

<

данные изъяты> рублей, что подтверждается приходным кассовым ордером №

<

номер> от 20 января 2016 г.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 7 октября 2015 г. собственником земельного участка с кадастровым номером №

<

номер>, на котором планировалось осуществление строительства, является ФИО2 на основании договора купли-продажи от 23 сентября 2015 г.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из указанных выше фактических обстоятельств и принимает во внимание следующее.

В силу ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Согласно ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что предварительный договор от 19 января 2016 г. заключался ФИО3 с получением денежных средств, действующей при этом от имени ФИО2 на основании нотариально удостоверенной доверенности от 24 октября 2015 г, реестр №

<

номер>, из содержания которой следует, что ФИО2 действительно уполномочила ФИО3 на заключение таких договоров, предоставила право на проведение денежных расчетов. 

В связи с чем суд приходит к выводу, что ФИО2 является надлежащим ответчиком по делу. 

Разрешая заявленные требования, суд также исходит из того, что заключенный сторонами предварительный договор направлен на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного домовладения на принадлежащем ответчику земельном участке с последующим приобретением истцом права собственности на помещение в построенном домовладении.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ). Этим же законом установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Как установлено судом, истец обязательства по внесению денежных сумм исполнил надлежащим образом, тогда как в предусмотренный договором срок помещение истцу не передано, основной договор не заключен, объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, указанном в договоре, на кадастровый учет не поставлен, его техническая инвентаризация не производилась.

Согласно положениям статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции на момент заключения предварительного договора) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ч. 3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции на момент заключения предварительного договора) в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Согласно п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с преамбулой к Закону Российской Федерации от 7.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг). 

Под изготовителем, исполнителем, импортером и продавцом понимается организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель.

Исходя из смысла пункта 4 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица в нарушение требований, установленных пунктом первым данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. К таким сделкам суд применяет законодательство о защите прав потребителей (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Таким образом, законодатель адаптировал действие Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», сформулировав императивное правило о том, что данный акт применяется к сделкам гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем, но систематически выступающего на потребительском рынке в роли продавца, исполнителя, то есть, если лицо осуществляет предпринимательскую деятельность в сфере защиты прав потребителей без необходимой регистрации, то контрагенты такого субъекта должны иметь те же правовые возможности, в том числе и по применению средств защиты, что потребители в обычных (нормальных) ситуациях.

Суд полагает установленным осуществление ответчиком предпринимательской деятельности, направленной на привлечение денежных средств граждан для долевого строительства без образования юридического лица, как это предусмотрено Федеральным законом № 214-ФЗ. 

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

Доказательств отсутствия вины в неисполнении условий предварительного договора по независящим от ответчика причинам суду не представлено.

В связи с вышеизложенным, суд на основании положений ч. 3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ полагает обоснованными требования истца о взыскании денежных средств в размере 880 000 рублей, которые подлежат взысканию с ФИО2

Также в силу приведенных положений закона и на основании установленных нарушений порядка привлечения денежных средств, подлежит признанию недействительным предварительный договор купли-продажи от 19 января 2016 г., заключенный между ФИО3, действующим от имени ФИО2, и ФИО1

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителя» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В настоящем случае размер штрафа составляет 

<

данные изъяты>

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме. 

В силу ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с вышеуказанными положениями закона с ответчика в пользу местного бюджета муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым надлежит взыскать государственную пошлину в размере 12 000 рублей, что пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Руководствуясь статьями 194 - 199, 233 - 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора недействительным, взыскании денежных средств, штрафа - удовлетворить.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи от 19 января 2016 г., заключенный между ФИО3, действующим от имени ФИО2, и ФИО1. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по предварительному договору от 19 января 2016 г., в размере 

<

данные изъяты> рублей, штраф в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу местного бюджета муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым государственную пошлину в размере 12 000 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, – в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья О.И. Кулешова

Решение суда изготовлено 

в окончательной форме 10.03.2021