Дело № 3а-60/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 15 марта 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя заинтересованного лица ФИО2 – ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 16 ноября 2016 года № 22,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 16 ноября 2016 года № 22, которым на основании заявления ФИО2 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5810 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 859 880 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка была установлена в размере 9 210 070,1 руб. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. В связи с неразвитостью рынка в 2011 году оценщик должен быть применить доходный подход метод остатка. Не обоснованно оценка произведена без учета ограничений (обременений) объектов недвижимости. Не произведена корректировка на условия продажи при чрезвычайных обстоятельствах, заключающихся в том, что в 2011 году приватизация земельных участков и продажа объектов на торгах осуществлялась администрацией города по стоимости ниже рыночной. Объекты-аналоги №№ 1, 2, 3, 4 (

<

адрес>) являются производными от одного земельного участка, не обоснованно использованы оценщиком в качестве самостоятельных объектов-аналогов. Объект-аналог № 8 (

<

адрес>) имеет обременение в виде аренды, расположенных на нем объектов недвижимости. Корректировка на обременение не произведена. Неверно выполнены корректировки на назначение и местоположение, при расчете которых оценщиком в качестве базы использованы данные постановления администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010г. № 3829-па «Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре», не подлежащего применению, поскольку объект оценки и аналоги находятся в собственности. При этом, при установлении зон градостроительной ценности в соответствии с решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.20117. № 55, оценщик неверно определил для объекта-аналога № 8 градостроительную зону (не 5 зона, а 7). Информация о ценовых показателях не подтверждена, ссылка на источник информации в отчете отсутствует. Рыночная стоимость земельного участка может составлять 6 880 724,9 руб. Установлена путем определения среднего арифметического значения кадастровых стоимостей земельного участка, установленных с момента формирования земельного участка, и среднего значения кадастровой стоимости по кадастровому кварталу, максимальной и минимальной выкупной ценой. 

В дополнении к административному исковому заявлению административный истец указал, что по заданию администрации г. Комсомольска-на-Амуре оценщиком ООО «Центр экономического содействия» (г. Тюмень) итоговая рыночная стоимость спорного земельного участка была определена в размере 2 358 860 руб., в подтверждение чего к указанному дополнению приложена ксерокопия указанного Отчета об определении рыночной стоимости земельного участка. 

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца Администрации г. Комсомольска-на-Амуре, представителей административных ответчиков Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заинтересованного лица ФИО2, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. 

Из письменного отзыва Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Комиссия заявленные требования не признает по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка был представлен полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представленный Отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает действительную рыночную стоимость, не является ликвидационной, т.к. все объекты, использованные в качестве аналогов, реализованы администрацией г. Комсомольска-на-Амуре по рыночной стоимости. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета.

Представитель заинтересованного лица ФИО2 – ФИО3 против удовлетворения заявленных требований возражал по аналогичным основаниям.

Заслушав представителя заинтересованного лица, допросив в качеств свидетеля оценщика ФИО1, составившую Отчет об оценке земельного участка, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что с 10.11.2010г. ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу 

<

адрес>, площадью 5 810 кв.м, из земель категории «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием: с целью использования объекта транспорта - нежилого здания стояночного бокса.

Согласно данным кадастрового паспорта, на кадастровый учет земельный участок был поставлен 04.02.2010г. Разрешенное использование - с целью использования объекта транспорта - нежилого здания стояночного бокса.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края», и составляла 9 210 070,10 руб.

31.10.2016г. ФИО2 обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 120-ОН об оценке, составленный 17.10.2016г. оценщиком ООО «Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. составляет 859 880 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет № 898/2016/ХАБАРОВСК от 23.10.2016г., составленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» ФИО4 

На заседании Комиссии от 16.11.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 90,6 %. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012г. в размере 859 880 руб. 

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения. 

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений, внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии – ФИО5 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО6 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО7 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО8 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. 

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО5, заместителя председателя ФИО6, члена комиссии ФИО7, при участии секретаря комиссии ФИО9

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263. 

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена. 

Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № 120-ОН об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет № 98/2016/ХАБАРОВСК.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из Отчета № 120-ОН следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода. 

Проведен подбор аналогов по следующим критериям: вид объекта – земельный участок; вид права – право собственности; условия продажи – цены совершенных сделок с аналогичными объектами; дата продажи – наиболее приближенная к дате проведения оценки; категория земель – земли населенных пунктов; назначение – промышленное в производственных зонах; местоположение – г. Комсомольск-на-Амуре; площадь – по возможности приближенная к общей площади объекта оценки.

Отобрано 8 объектов-аналогов, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из данных официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре http://www.kmscity.ru, официального сайта Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости» http://portal.rosreestr.ru/wps/portal.

Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировку на дату продажи, на назначение, на местоположение, на площадь. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете. 

Корректировки на вид права и на категорию земель не применены в связи с отсутствием различий по данным факторам.

Корректировка на условия продажи не применена в связи с тем, что к расчету приняты цены совершившихся сделок. 

После получения скорректированной стоимости по всем аналогам выполнена проверка вариации, по результатам которой к дальнейшим расчетам приняты скорректированные стоимости аналогов №№ 1, 2, 4-8), вошедшие в доверительный интервал. 

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 859 880 руб. 

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет № 98/2016/ХАБАРОВСК от 23.10.2016г., составленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» ФИО4 

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, ССО РОО 2015, заданию на оценку. Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными. 

Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что в соответствии с целью оценки какие-либо ограничения (обременения) прав при определении рыночной стоимости не учитываются. Оценка проводится исходя из права собственности. В рамках сравнительного подхода применены только цены совершившихся сделок купли-продажи земельных участков, в связи с чем, корректировка на условия продажи не применялась. Поскольку объектом оценки является земельный участок, обременение расположенных на нем объектов недвижимости, при оценке не учитывается. Постановление администрации г. Комсомольска-на-Амуре № 3829-па применено при расчете корректировок на назначение и местоположение для определения ценности зон города. Коэффициенты для определения арендной платы за использование земельных участков с видом разрешенного использования, соответствующим оцениваемому земельному участку для зон с 5 по 9 одинаковые. В отчете имеется ссылка на источник информации, используемый при анализе рынка, – «Аналитический обзор «Земельный рынок Хабаровского края в 2010-2011 гг», ООО РСО «Кредо», 2015г». Таблица 21 на стр. 31 Отчета является скриншотом данного источника информации. 

Доводы административного истца о допущенных при составлении Отчета нарушениях федеральных стандартов оценки опровергаются положениями Отчета, Положительного экспертного заключения, показаниями свидетеля ФИО1 в судебном заседании. 

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

В силу приведенных норм являются не обоснованными доводы о необходимости определения рыночной стоимости земельного участка доходным подходом с применением метода остатка.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. 

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В соответствии с заданием на оценку целью оценки является определение рыночной стоимость объекта оценки на дату по состоянию, на которую был установлена его кадастровая стоимость для предоставления в суд или в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В связи с целью оценки является обоснованным применение в Отчете пунктов 3, 10 ФСО № 4 и проведение оценки без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на оцениваемый земельный участок. 

Доводы административного истца о продаже объектов-аналогов в чрезвычайных обстоятельствах, суд считает не состоятельными.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках о сделках по земельным участкам, не представлена. 

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В силу указанной нормы не имеют правового значения доводы административного истца о расположении на объектах-аналогах низколиквидных объектов недвижимости, об обременении объектов недвижимости правом аренды.

Доводы представителя административного истца о том, что объекты-аналоги №№ 1-4 (

<

адрес>), являются производными от единого землепользования, не имеют правового значения. 

В соответствии с частью 1 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. 

Указанные объекты-аналоги являются самостоятельными земельными участками, поставленными на кадастровый учет.

Доводы о невозможности использования при оценке Постановления Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 № 3829-па «Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре» на 2011 год» являются не обоснованными, поскольку указанный нормативный документ оценщиком применен не для определения размера арендной платы, а для установления ценности градостроительных зон. 

Доводы об ошибочном отнесении объекта-аналога № 8 к 5 градостроительной зоне, вместо 7, не влияют на результат оценки, т.к. указанным постановлением значение коэффициента для градостроительных зон 5 и 7 установлено в едином размере 0,0255.

В соответствии с требованиями пункта 11 ФСО № 3 в отчете имеется ссылка на источник информации в виде Аналитического обзора ООО «РСО «Кредо» Земельный рынок Хабаровского края на 2010-2011 годы». 

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.

В силу пунктов 4, 5 части 2 статьи 246 КАС РФ надлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка является отчет и положительное экспертное заключение на указанный отчет. 

Заверенная специалистом администрации г. Комсомольска-на-Амуре копия отчета об оценке земельного участка, выполненного ООО «Центр экономического содействия» (г. Тюмень) по заданию администрации г. Комсомольска-на-Амуре не соответствует требованиям части 2 статьи 70 КАС РФ, не является относимым доказательством (статья 60 КАС РФ), поскольку не подтверждает несоответствия требованиям федеральных стандартов оценки Отчета, на основании которого Комиссией было вынесено оспариваемое решение, не принята судом в качестве доказательства по делу.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявлено не было. 

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 16 ноября 2016 года № 22 отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 17 марта 2017 года 

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз