УИД: 74RS0027-01-2023-001650-31

Дело № 2 - 59/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

гор. Кыштым Челябинской области 12 января 2024 года 

Кыштымский городской суд Челябинской области в составе 

председательствующего судьи Жуковой Т.Г.,

при секретаре Силантьевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о прекращении регистрационной записи в виде ипотеки, 

установил:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о прекращении регистрационной записи в виде ипотеки, зарегистрированной в пользу указанных лиц на объект недвижимости: квартиру площадью 30 кв.м, кадастровый НОМЕР, расположенную по адресу: АДРЕС, указав в обоснование заявленных требований, что ДАТА между истцами и ответчиками был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, согласно п. 4 договора стоимость квартиры 1000000 рублей, оплата производится частями: 300000 рублей до подписания договора купли-продажи, оставшаяся сумма в размере 700000 рублей в срок до ДАТА. ДАТА до подписания договора была оплачена сумма 300000 рублей, после подписания – 700000 рублей, что подтверждается распиской. ДАТА Управлением Росреестра по Челябинской области была произведена регистрация указанного договора с формулировкой «ипотека в силу закона». Поскольку договор купли-продажи полностью исполнен, деньги за квартиру переданы, истцы полагают, что это является основанием для прекращения ипотеки, контактов с залогодержателями не имеют, поэтому обратились в суд.

В судебное заседание истцы ФИО1 и ФИО2 при надлежащем извещении не явились, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела ей направлялась судебная повестка заказным письмом с уведомлением, которая возвращена по истечении срока хранения.

Ответчики ФИО3 и ФИО5 умерли, что подтверждается актовой записью и адресной справкой, поступившими по запросу суда.

Третье лицо ФИО6, представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области, при надлежащем извещении в суд не явились. От Управления Росреестра по Челябинской области поступило письменное мнение по делу.

Применительно к положениям п. 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ от 17 апреля 2023 года № 382, и ч. 2 ст. 117 ГПК РФ отказ от получения почтовой корреспонденции, о чем свидетельствует ее возврат по истечении срока хранения, следует считать надлежащим извещением о слушании дела.

Принимая во внимание положения пункта 1 ст. 165.1 ГК РФ, постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25, извещения, направленные по адресу регистрации ответчика, считаются доставленными, а ответчик – надлежаще извещенным о времени и месте слушания дела.

С учетом установленных обстоятельств, суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участвующих в деле лиц.

Из письменного мнения представителя третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области следует, что в Едином государственном реестре недвижимости в отношении квартиры площадью 30 кв.м, кадастровый НОМЕР, расположенной по адресу: АДРЕС, содержатся сведения о зарегистрированном ограничении (обременении) в виде ипотеки в силу закона, регистрационная запись НОМЕР от ДАТА, залогодержатели ФИО3, ФИО4, ФИО5.

Изучив исковое заявление, исследовав все материалы дела, проверив расчеты задолженности, оценив доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (ниже по тексту ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Частью 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу части 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно части 4 ст. 334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства (п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ).

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В силу ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 3 данного Закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии с частью 1 ст. 19 указанного закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На момент заключения между сторонами договора подлежал применению Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В силу части 4 ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке (в редакции на момент заключения договора купли-продажи от 29 марта 2013 года).

Согласно части 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи от 29 марта 2013 года), если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как следует из материалов дела, ДАТА между продавцами: ФИО3, ФИО4, ФИО5, от имени которых по доверенности действовала ФИО6, с одной стороны, и покупателем ФИО7, действующей также за свою малолетнюю дочь ФИО2, был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, за покупную стоимость 1000000 рублей.

Условиями договора купли-продажи был установлен порядок расчета: 300000 рублей оплачено продавцом до подписания договора, а сумма 700000 рублей будет отдана в срок до ДАТА вне помещения Кыштымского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (пункт 4 договора купли-продажи от ДАТА).

Во исполнение заключенного договора купли-продажи сторонами был составлен акт приема-передачи квартиры от ДАТА, в котором продавец передал, а покупатель принял квартиру. 

Также ДАТА между сторонами договора ФИО6, действующей по доверенности от лица продавцов, и ФИО7 (покупателем) составлена расписка, согласно которой денежные средства ФИО6 получены в полном объеме от ФИО7 в размере 1000000 рублей.

Факт регистрации перехода права собственности на квартиру от продавцов к покупателям на основании договора купли-продажи от ДАТА подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДАТА, выданными на имя ФИО2 и ФИО7 - по ? доле в праве каждого.

Из данных свидетельств следует, что одновременно с государственной регистрацией договора купли-продажи квартиры от ДАТА и перехода права собственности в отношении квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области произведена регистрация ограничения (обременения) права в виде ипотеки в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДАТА сделана запись регистрации НОМЕР.

Данное обстоятельство подтверждается также выпиской из ЕГРН в отношении квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС. 

Довод истцов о полном исполнении договора купли-продажи по оплате покупной цены недвижимости подтвержден исследованными по делу доказательствами: распиской о получении денежных средств, пояснениями третьего лица ФИО6 в судебном заседании о том, что она при заключении сделки между сторонами представляла продавцов, денежные средства покупателем ФИО7, в настоящее время ФИО1, были переданы в полном объеме.

Смена истцом фамилии с ФИО8 на ФИО1 в связи с вступлением в брак ДАТА подтверждается свидетельством о заключении брака от ДАТА. 

Обстоятельства об исполнении договора в части уплаты покупной цены недвижимости, не оспорены и не опровергнуты какими-либо доказательствами по делу.

Покупатели ФИО1 и ФИО2 со дня заключения договора владеют приобретенным жильем, поставлены на регистрационный учет по этому месту проживания с ДАТА.

В течение всего времени владения квартирой, договор купли-продажи от ДАТА ответчиками не оспорен, требований о его расторжении по мотиву отсутствия исполнения покупателями обязательства по оплате покупной цены недвижимого имущества, а равно о взыскании задолженности по такой оплате, ими не заявлялись.

В этих условиях, суд приходит к выводу о доказанности прекращения взаимных обязательств сторон по договору купли-продажи квартиры от ДАТА, а, следовательно, о прекращении обеспеченного ипотекой обязательства ФИО1 (ранее ФИО8), действовавшей при заключении договора также за свою малолетнюю дочь ФИО2, уплатить продавцам ФИО3, ФИО5, ФИО4 остаток покупной цены квартиры в размере 700000 рублей.

Судом также установлено, что продавцы ФИО3 и ФИО5 умерли.

Ввиду указанного обстоятельства погашение регистрационной записи об ипотеке невозможно по причине отсутствия соответствующего заявления одновременно от залогодержателей и залогодателей.

Из разъяснений, приведенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

При установленных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных норм права, учитывая исполнение со стороны истцов – залогодателей, обязательства, обеспеченного залогом, в полном объеме, а именно: выплата покупной стоимости квартиры, приобретенной по договору купли-продажи от ДАТА, суд полагает возможным признать обременение в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированной ДАТА в отношении квартиры имеющей кадастровый НОМЕР, расположенной по адресу: АДРЕС, в пользу ФИО3, ДАТА года рождения, ФИО4, ДАТА года рождения, ФИО5, ДАТА года рождения, отсутствующим с погашением регистрационной записи НОМЕР. 

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, Кыштымский городской суд Челябинской области

решил:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Признать отсутствующим с погашением регистрационной записи НОМЕР - обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО3, ДАТА года рождения, ФИО4, ДАТА года рождения, ФИО5, ДАТА года рождения, на объект недвижимости: квартиру площадью 30 кв.м, кадастровый НОМЕР, расположенную по адресу: АДРЕС, принадлежащую на праве общей долевой собственности ФИО1 (паспорт гражданина РФ серия НОМЕР), ФИО2 (паспорт гражданина РФ серия НОМЕР). 

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кыштымский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий 

Мотивированное решение изготовлено 19 января 2024 года. 

Судья Жукова Т.Г.

Решение вступило в законную силу.