Дело № 3а-106/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 апреля 2019 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «ДонДрайв-Сервис» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

у с т а н о в и л :

административный истец обратилась в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является арнедатором двух земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся в г.Ростове-на-Дону. Определение размера арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка, которая значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей объектов недвижимости административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2014 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

Представитель административного истца – адвокат Землянский С.В., действующий по доверенности, в суд явился, административный иск поддержал в соответствии с отчетом оценщика.

Представитель Правительства Ростовской области – Вон А.Р. в суд явилась, не возражала против заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости объектов. 

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО1 в суд явился, возражал против административного иска и заключения эксперта.

Представители ДИЗО г.Ростова-на-Дону, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие. 

Выслушав объяснения представителей административного истца, ответчика, заинтересованного лица, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства произведено изменение наименования административного истца в соответствии с судебным решением, наименование ООО «Моррос-Сервис» изменено на ООО «ДонДрайв-Сервис».

Судом установлено, что административный истец является арендатором следующих земельных участков из категории земель населенных пунктов:

1) площадью 4 425 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для эксплуатации складских помещений, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года - 31 059 871,50 рублей;

2) площадью 442 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для эксплуатации магазина и автосервисного комплекса, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года – 6 191 169,14 рублей.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации». 

Земельные участки были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. 

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. 

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определяет размер арендной платы, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости каждого земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований административный истец представил отчеты оценщика от 25 октября 2018 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082701:19 по состоянию на 1 января 2014 года составляет 17 315 025 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082701:20 по состоянию на 1 января 2014 года составляет 2 409 342 рублей, против отчета представлены возражения административным ответчиком и арендодателем ДИЗО. 

Заявление правообладателя участков о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, основанные на отчете оценщика, было отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 24 декабря 2018 года, дата обращения в комиссию – 7 декабря 2018 года, в отчете отмечено наличие нарушений ФСО 3,7. 

Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден. 

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. 

Суд, учитывая наличие ходатайства административного ответчика и возражений Правительства Ростовской области, ДИЗО относительно недостоверности отчетов, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости каждого земельного участка. 

Экспертиза проведена экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение от 20 марта 2019 года №645-Э/2019). 

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082701:19 по состоянию на 1 января 2014 года составляет 17 483 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082701:20 по состоянию на 1 января 2014 года составляет 3 695 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка (участки под индустриальную и офисно-торговую застройку). 

В качестве объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости каждого исследуемого объекта экспертом использовано по 3 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.

Расчет рыночной стоимости приведен в таблицах №19 и №27. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объектов.

Суд не может согласиться с утверждениями представителя административного истца о достоверности отчета оценщика, поскольку те нарушения федеральных стандартов оценки, которые приведены в решении комиссии и в возражениях административного ответчика, не опровергнуты, иной расчет рыночной стоимости приведен в заключении эксперта, с которым суд согласен.

Доводы возражений представителей Администрации и ДИЗО г.Ростова-на-Дону о неправильности подбора экспертом объектов-аналогов, ошибочности корректировок не могут повлиять на оценку обоснованности заключения, которое содержит надлежащее и достаточное обоснование по всем необходимым вопросам, предусмотренным федеральными стандартами оценки. Экспертом показан отбор аналогов из более широкой выборки предложений в исследованных сегментах рынка, цены предложений укладываются в аналитически определенный (исходя из практики оценочной деятельности) диапазон цен. 

Разница между двумя видами стоимости обусловлена разными методами их определения, практика оценочной деятельности предполагает выявление таких различий, конкретных данных о более высокой рыночной стоимости не приведено, возражения по их содержанию не могут являться средством опровержения заключения, оснований для назначения повторного исследования по доводам заинтересованных лиц не имелось.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. 

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта. 

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельных участков, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом, разница между двумя видами стоимости укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 4 425 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для эксплуатации складских помещений в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 17 483 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 442 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для эксплуатации магазина и автосервисного комплекса в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 3 695 000 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – 7 декабря 2018 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ООО «ДонДрайв-Сервис» 45 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведенную судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов