Дело № 2-519/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 февраля 2019 года город Омск

Центральный районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Сковрон Н.Л., при секретаре Тропиковой М.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИАВ к ООО «КОМПАНИЯ К» об истребовании из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности, 

установил:

ИАВ обратился в суд с иском к ООО «Компания К» об истребовании из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности.

В обоснование указал, что является собственником нежилого помещения, площадью № кв.м., расположенного на 5 этаже нежилого здания по адресу: 

<

адрес>. Вторым собственником здания является ООО «Компания К». 

<

адрес> принадлежащих им помещений составляет № кв.м. Иные собственники отсутствуют. Из выписки из ЕГРН следует, что ответчику на праве собственности принадлежит подвал.

По смыслу ст. 290 ГК РФ подвал является общим имуществом собственников нежилых помещений.

Таким образом, у ИАВ возникло право на долю в общей собственности, в частности – подвал. 

ООО «Компания К» препятствует доступу истца в подвальные помещения, двери в подвал закрыты на замки. 

Со ссылками на ст. 301, 304 ГК РФ просит истребовать из чужого незаконного владения ООО «Компания К» подвал, входящий в состав нежилых помещений в нежилом здании по адресу: 

<

адрес>, признать за ИАВ право общей долевой собственности на подвал.

ИАВ в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

В судебном заседании представитель ИАВ САС поддержала заявленные требования по изложенным в иске основаниям. Полагает, что подвал является общим имуществом, служит для обслуживания всех помещений в здании. 

В судебном заседании представитель ИАВ ИТС поддержала заявленные требования. 

Ранее в судебном заседании представила фотографии подвала, подтвердил, что водяная рамка находится под лестницей, в подвале имеется теплоузел. Не оспаривала нахождение канализационных труб в коридоре, закрытых коробом в стене.

Представитель ООО «Компания К» ЛОИ, действующий по доверенности, возражал против исковых требований, поддержал доводы отзыва. 

Ответчик не лишал истца доступа в подвал. Подвал открыт для любых лиц круглосуточно. В подвале находятся арендаторы, которые осуществляют свободный вход и выход. Подвал, принадлежащий ответчику на праве собственности, не является общим имуществом, так как не предназначен для обслуживания более одного помещения в здании. В нем не имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование, за исключением помещения № на поэтажном плане площадью № кв.м., в котором расположен теплоузел, что подтверждено техническим паспортом на помещения. Никаких проблем с входом в теплоузел нет. Доступ к оборудованию должны иметь специально обученные люди. 

Ответчик является собственником подвала с ДД.ММ.ГГГГ г. Статьей 201 ГК РФ установлено, что перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления. Следовательно, срок исковой давности начал течь с 1996 года. Между тем, истец заявил исковые требования о признании права общей долевой собственности, которые не являются требованиями, заявленными в рамках статьи 304 ГК РФ, а требование истца об истребовании из чужого незаконного владения не является негаторным. Просил применить последствия пропуска срока исковой давности.

Указал, что истец приобретал помещения на 5 этаже, которые соответствуют 1/5 доли в праве, которая ранее была продана ООО «Радикс - КВЦ». Заявил о применении последствий пропуска срока исковой давности. Настаивал, что истцом произведена самовольная реконструкция, в результате чего площадь, находящаяся у истца в собственности уменьшена, в связи с чем доля в несении расходов у истца меньше. При этом фактически невозможно посчитать площади, находящиеся в собственности, и доли, поскольку изменение площади фактически свидетельствует о том, что такого объекта в настоящее время не существует, он реконструирован и иной.

Изучив материалы дела, заслушав стороны, суд приходит к следующему.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Как разъяснено в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Из материалов дела следует, что ИАВ на праве собственности принадлежит нежилое помещение 2П в здании 

<

адрес> по 

<

адрес> в 

<

адрес>, площадью № кв.м., этаж №, антресоль (л.д.10-12).

ООО «Компания К» принадлежит право собственности на помещения этажи 1 – 4 литера А в 

<

адрес> в 

<

адрес>, площадью № кв.м. (л.д.23), помещение 3П, площадью № кв.м.

Обращаясь в суд, ИАВ настаивал, что имеет право на долю в общедолевом имуществе на помещение – подвал, ссылается на то, что спорные нежилые помещения, предназначенные для обслуживания всех помещений здания, являются общим имуществом, на которое у ООО «Компания К» в силу закона не могло возникнуть право индивидуальной собственности.

Возражая против иска, представитель ответчика настаивает, что спорные нежилые помещения не могут быть отнесены к общей долевой собственности на общее имущество здания, были приобретены в порядке приватизации в ДД.ММ.ГГГГ году.

Юридически значимыми обстоятельствами для данного спора является правильное определение правового режима использования спорных нежилых помещений, их предназначения, установление, имеют ли данные помещения самостоятельное назначение и выполняют ли обслуживающую функцию по отношению к другим нежилым помещениям.

Из материалов дела усматривается, что ИАВ принадлежит на праве собственности 5 этаж, антресоль (2П), площадью № кв.м.

ООО «Компании К» принадлежит на праве собственности 1, 2, 3, 4 этажи, подвал (1П), площадью № кв.м., а также нежилое помещение № 28 (3П), площадью № кв.м. (л.д. 69, 79, 85, т. 3).

При этом суд принимает во внимание, что из инвентарного дела на помещения 1П, 2П, 3П, технического плана помещения 2П следует, что общая площадь здания составляет № кв.м., при этом места общего пользования собственников отдельно не выделены.

Из материалов дела следует, что распоряжением 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-РК утвержден план приватизации здания ФИО1, 101, принято решение о реорганизации ГП Кустовой Вычислительный Центр ТПО «Омскавтотранс» путем его преобразования в АО открытого типа «РАДИКС». 

Из регистрационного удостоверения от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что строение административного здания по 

<

адрес>, состоящее из пятиэтажной кирпичной пристройки, площадью № кв.м., зарегистрировано на праве собственности за АООТ «Радикс» (л.д.116-116, оборот).

На основании постановления Омской городской регистрационной палаты № от ДД.ММ.ГГГГ АООТ «Компания К» является правопреемником АООТ «Радикс».

На основании распоряжения главы 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, присвоен адрес 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ АООТ «Компания К» (продавец) и ООО «Радикс – КВЦ» (покупатель) заключили договор №, по которому покупателю продана 1/5 доли административного здания, находящегося в 

<

адрес>, состоящей целиком из пятого этажа, площадью 385,6 кв.м. в пятиэтажной кирпичной пристройке (л.д.144, т.1).

ДД.ММ.ГГГГ АООТ «Компания К» и ООО «Радикс – КВЦ» заключили соглашение в целях урегулирования вопроса о праве собственности в отношении нежилых помещений, расположенных в административном здании, находящимся в 

<

адрес>.

В силу п. 3 соглашения ОАО «Компания К» подтверждает право частной собственности ООО «Радикс-КВЦ» в отношении нежилых помещений, расположенных в объекте на 5 этаже, площадью № кв.м. ООО «Радикс – КВЦ» подтверждает право частной собственности «Компания К» в отношении нежилых помещений, расположенных на четвертом этаже, площадью № кв.м., на третьем этаже, площадью № кв.м., на втором этаже, площадью № кв.м., на первом этаже, площадью № кв.м., в подвале, площадью № кв.м.

По сведениям из ЕГРН следует, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ помещение 2П перешло в собственность КОВ от ООО «Радикс – КВЦ», на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ к ИАВ (л.д.146, 147, т. 1).

По сведениям ЕГРН ООО «Компания К» принадлежит на праве собственности помещение 1П, площадью № кв.м., в том числе подвал.

Из технического паспорта помещения 1П, подвала следует, что общая площадь всех помещений по подвалу, с местами общего пользования, составляет – № кв.м., по первому этажу – № кв.м., по второму этажу - № кв.м., по третьему этажу – №.м., по четвертому этажу – № кв.м., всего – № кв.м.

Таким образом, все помещения в составе подвала, общей площадью № кв.м. по сведениям ЕГРН принадлежат ООО «Компания К».

При этом суд принимает во внимание, что на момент совершения сделок ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ действовали нормы ст. 247 ГК РФ, предусматривающие право участника долевой собственности на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Из экспликации к поэтажному плану строения № по 

<

адрес> П усматривается, что в состав подвала включены: № - лестница, площадью № кв.м., № - помещение, площадью № кв.м. № - теплоузел, площадью № кв.м., № - коридор, площадью № кв.м., № – 8 помещения, площадью № кв.м., № кв.м., № кв.м. соответственно, № – моечная, № – помещение, площадью № кв.м., № – коридор, площадью № кв.м., № – 15 помещения, площадью №.м. соответственно, № – коридор, площадью №.м., № – электрощитовая, площадью № кв.м.

Представитель ответчика подтвердил, что теплоузел служит для обслуживания всех помещений в здании, лестница используется всеми собственниками, на лестничной клетке имеется водяная рамка, в коридоре (№) в стене закрыты трубы канализации.

По смыслу законодательства (ст. 36 ЖК РФ) к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, коридоры, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В такой ситуации суд полагает, что учитывая назначение помещений, теплоузел, электрощитовая, лестница относятся к общему имуществу собственников здания, также как помещение №, коридоры №, 16, поскольку они обеспечивают доступ к теплоузлу и электрощитовой. 

Иные помещения имеют самостоятельное назначение в составе объекта, находящегося в собственности ООО «Компания К», не связаны с обслуживанием, использованием и обеспечением доступа к нежилым помещениям в данном здании.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено. 

Имеющиеся фотографии, экспликация к поэтажному плану строения подтверждают самостоятельное назначение иных помещений. В них располагаются лица, занимающие помещения на основании договоров аренды с ООО «Компания К».

Оценивая заявленные исковые требования, суд также принимает во внимание нормы закона о недопустимости злоупотребления правом и отмечает, что иск был инициирован не только с целью обеспечения доступа к теплоузлу со стороны истца, но и для последующего получения денежных средств от арендной платы арендаторов в процентном соотношении.

Рассматривая нормы права, подлежащие применению в конкретном споре, суд исходит из следующего.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

В судебном заседании было установлено, что ИАВ не лишен права пользования помещениями, отнесенными судом к общему имуществу, что подтверждалось ответчиком и не оспаривалось истцом, подтверждается также фактом представления фотографий данных помещений представителем истца ИТС 

ИТС указала, что отсутствует доступ только в отношении помещения, именуемого теплоузлом, поскольку дверь помещения № имеет замок. При этом не отрицала предоставление ей доступа по ее просьбе. 

Суд принимает во внимание, что помещения, в котором расположен теплоузел, не должен быть свободен для доступа любых лиц, поскольку служит для обеспечения функционирования системы отопления и учета тепловой энергии.

Таким образом, суд полагает, что ИАВ не лишен права владения нежилыми помещениями вспомогательного назначения на этаже – подвал помещения 1П № - лестница, площадью № кв.м., № - помещение, площадью № кв.м. № - теплоузел, площадью № кв.м., № - коридор, площадью № кв.м., № – коридор, площадью № кв.м., № – электрощитовая, площадью № кв.м., в 

<

адрес> в 

<

адрес>, но его право нарушается регистрацией индивидуального права собственности за ООО «Компания К».

Суд приходит к выводу о том, что к спорным правоотношениям подлежит применению ст. 304 ГК РФ, и имеются основания для удовлетворения требований о признании указанных помещения общим имуществом и признании права общей долевой собственности на вышеуказанные помещения. 

Достоверных и допустимых доказательств для удовлетворения требований на основании ст. 301 ГК РФ у суда не имеется.

Из материалов дела усматривается, что общая площадь здания составляет 1 897,5 кв.м., при этом места общего пользования собственников отдельно не выделены.

ИАВ принадлежит на праве собственности 5 этаж, антресоль (2П), площадью 340,1 кв.м. 

ООО «Компании К» принадлежит на праве собственности 1, 2, 3, 4 этажи, подвал (1П), площадью 1 № кв.м., а также нежилое помещение № (3П), площадью № кв.м., в общем № кв.м. (л.д. 69, 79, 85, т. 3).

В помещении 1П площадью № кв.м. нежилые помещения вспомогательного назначения на этаже – подвал помещения 1П № - лестница, площадью № кв.м., № - помещение, площадью № кв.м. № - теплоузел, площадью № кв.м., № - коридор, площадью № кв.м., № – коридор, площадью № кв.м., № – электрощитовая, площадью № кв.м. признаются общим имуществом, составляют № кв.м.

Соответственно подлежит прекращению право индивидуальной собственности общества с ограниченной ответственностью «КОМПАНИЯ К» на вышеуказанные помещения.

ООО «Компании К» с учетом перерасчета подлежат признанию № доли, ИАВ № в праве общей долевой собственности нежилые помещения вспомогательного назначения на этаже – подвал помещения 1П № - лестница, площадью № кв.м., № - помещение, площадью № кв.м. № - теплоузел, площадью № кв.м., № - коридор, площадью 3,1 кв.м., № – коридор, площадью № кв.м., № – электрощитовая, площадью № кв.м. 

Расчет произведен следующий:

№ кв.м. – индивидуальная собственность ООО «Компания К»;

№.м. – общая площадь помещений без учета помещений, признанных общим имуществом.

№ – доля ООО «Компания К».

№ – доля ИАВ

Доводы представителя ответчика о том, что ИАВ произвел реконструкцию, и его площадь уменьшена до 340,1 кв.м., а также отсутствует возможность посчитать долю, поскольку имеет место самовольная реконструкция, судом отклоняются. Суд принимает во внимание сведения, имеющиеся в ЕГРН о принадлежности ИАВ на праве собственности объекта 2П, площадью 340,1 кв.м. Данное право ИАВ не оспорена, отражает сведения об имеющемся у него на праве собственности имуществе. 

Разрешая заявление представителя ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности, суд приходит к следующему

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Таким образом, поскольку суд пришел к выводу о том, что к спорным отношениям подлежит применению ст. 304 ГК РФ, оснований для распространения срока исковой давности на данные требования не имеется.

Более того, ИАВ стал собственником помещения 2 П в здании № по 

<

адрес> в 

<

адрес> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем ранее указанной даты не мог знать о нарушении права. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, 

решил:

Исковые требования ИАВ к ООО «КОМПАНИЯ К» об истребовании из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности удовлетворить частично.

Признать общим имуществом нежилые помещения вспомогательного назначения на этаже – подвал помещения 1П № - лестница, площадью № кв.м., № - помещение, площадью № кв.м. № - теплоузел, площадью № кв.м., № - коридор, площадью № кв.м., № – коридор, площадью № кв.м., № – электрощитовая, площадью № кв.м., в 

<

адрес> в 

<

адрес>.

Прекратить право индивидуальной собственности общества с ограниченной ответственностью «КОМПАНИЯ К» на вышеуказанные помещения, признав право на № доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения вспомогательного назначения на этаже – подвал помещения 1П № - лестница, площадью № кв.м., № - помещение, площадью № кв.м. № - теплоузел, площадью № кв.м., № - коридор, площадью 3,1 кв.м., № – коридор, площадью № кв.м., № – электрощитовая, площадью № кв.м.

Признать за ИАВ право собственности на долю № в общей долевой собственности на нежилые помещения вспомогательного назначения на этаже – подвал помещения 1 П № - лестница, площадью № кв.м., № - помещение, площадью № кв.м. № - теплоузел, площадью № кв.м., № - коридор, площадью № кв.м., № – коридор, площадью № кв.м., № – электрощитовая, площадью № кв.м.

Настоящее решения является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд посредством подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд города Омска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.Л. Сковрон 

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.