Дело № 2-88/2025

54RS0003-01-2024-000672-97

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 февраля 2025г. г. Новосибирск

Заельцовский районный суд г. Новосибирска

в составе:

Председательствующего судьи Зуева А.А., 

при помощнике судьи Рябченко В.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО Специализированный застройщик "Садовые кварталы" о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с указанным иском.

В обосновании заявленных исковых требований ссылаются на то, что Истцом заявлено требование о возврате полученных ответчиком денежных средства в размере 4 218 000 рублей.

Из представленных истцом доказательств, а также заключения экспертов следует, что ответчиком существенно нарушены требования к качеству квартиры - с потолка с кровли затекает вода (атмосферные осадки), а также установлены некачественные (негерметичные) окна. В таком виде квартиру невозможно использовать как жилое помещение. С момента передачи квартиры в сентябре 2023 г., ответчик недостатки не устранил, каких-либо реальных и разумных действий по устранение выявленных недостатков не предпринял.

Обращаю внимание суда что представитель ответчика в своих возражениях от 23.04.2024 г., а также последующих пояснений данных в ходе судебного разбирательства фактически подтвердил наличие в переданной истцу квартире этих недостатков.

Передача данной суммы денежных средств (4 218 000 руб.) не оспаривается ответчиком и подтверждается материалами дела, в том числе:

Договором __ участия в долевом строительстве от 15.12.2022 г., где в п.4.1 указано что цена договора составляет 4 218 000 руб., в которую входят «затраты на строительство (создание) Объекта долевого строительства и денежные средства на оплату услуг Застройщика»;

Актом приема-передачи от 09.09.2023 г., в котором указано что «обязательств а по оплате Объекта долевого строительства, выполнены участником долевого строительства в срок и в полном объеме, в соответствии с Договором».

В соответствии с условиями кредитного договора __ заключенного 15.12.2022 г. между ФИО1 и АО «Банк ДОМ.РФ» для исполнении обязательств заемщика- участника долевого строительства по возврату полученных да приобретения объекта долевого строительства денежных средств открыт на имя ФИО1 банковский счет __ в АО «Банк ДОМ.РФ».

Условиями заключенного договора участия в долевом строительстве было предусмотрено что стоимость объекта долевого строительства частично будет оплачена собственными денежными средствами (633 000 руб.), но большая часть (3 585 000 руб.) -за счет кредитных денежных средств, предоставляемых участнику долевого строительства Банком. Более того, условиями договора (4.3.1.-4.3.2.) было предусмотрено что оплата суммы 3 585 000 руб. (что составляет 85 % от общей стоимости) будет производиться за счет кредитных средств, предоставленных Участнику долевого строительства путем непосредственного перечисления банком на открытый Застройщиком эскроу-счет. В случае, не перечисления Банком по поручению Участника денежных средств в течение двух месяцев, договор долевого строительства подлежал расторжению.

Таким образом, согласно условиям договора участия в долевом строительстве заключение договора ипотечного кредитования являлось обязанностью истца перед ответчиком, сам договор ипотечного кредитования полностью предназначен для финансирования объекта долевого строительства и содержит ссылку на договор участия в долевом строительстве. Застройщик знал и понимал что участник долевого строительства для исполнения своего обязательства, заключил договор ипотечного кредитования на 30 лет.

Кредитный договор __ заключенный в один день с договором долевого строительства, содержит условие о том, что предоставленные по нему денежные средства в размере 3 585 000 руб. сроком до 20.11.2052 г. под 7 % годовых, предназначены для финансирования приобретения по договору долевого участия квартиры с кадастровым __

В соответствии с условиями договора долевого участия в строительстве, застройщик должен был передать участнику квартиру не позднее третьего квартала 2023 г., то есть не позднее 30.09.2023 г.

Участник долевого строительства свои обязательства по заключению кредитного договора для финансирования долевого строительства исполнил, денежные средства полученные под проценты, перечислил застройщику.

Фактически в установленный договором срок, квартира соответствующая условиям договора не передана, застройщик свои обязательства по передаче квартиры надлежащего качества, пригодного для проживания, не исполнил

Таким образом, истец оплачивает проценты по кредиту полученного для приобретения жилого помещения, который не соответствует условиям договора участия в долевом строительства. Именно действия застройщика привели к тому, истец не получил того на что был вправе рассчитывать и кроме того несет дополнительные расходы. Для истца данные проценты являются реальным ущербом, поскольку он по вине застройщика он обязан ежемесячно денежные средства за имущество, не соответствующее его назначению и которые ему не будут компенсированы возвратом раннее уплаченной денежной суммы.

Согласно произведенная расчета размер уплаченных истцом процентов за период с 20.10.2023 г. по настоящую дату уточнения исковых требований составляет 268 181,77 руб.

Как уже указывалось ранее, денежные средства в размере 4 218 000 руб. были внесены ответчику 20 декабря 2022 г.

С учетом положений Постановлений Правительства РФ 18.03.2024 N 326, о 26.03.2022 N 479, неустойка подлежит начислению за период с 01.07.2023 г. по 21.03.2024 г. и ставке 7,5% годовых. 

В соответствии с произведенным расчетом, размер процентов (неустойки) начисленных на сумму переданную истцом застройщику за вышеуказанный период (i 01.07.23 по 21.03.2024 г.) составил 558 885 руб. 00 коп.

Формула расчета 4 218 000 руб. х7,5 %xl/300x265x2=558 885 руб.

Размер компенсации за данные моральные страдания неудобства, связанные с отсутствием собственного жилья могут был компенсированы выплатой денежных средств в размере 500 000.

Уточнив исковые требования, истец просит суд обязать ответчика возвратить полученные за объектдолевого строительства (квартиру с кадастровым __)денежные средства на общую сумму 4 218 000 руб. следующим образом:

-остаток задолженности истца переда банком по состоянию на 05.11.24 г, в размере 3 515 338,56 руб. перечислить на банковский счет __ в АО «Банк ДОМ.РФ» открытый на имя ФИО1;

-в части превышающей задолженность истца перед банком (по состоянию на 05.11.2024 г. - 702 661 руб. 44 коп.) возвратить денежные средств) непосредственно истцу.

Взыскать с ответчика в пользу истца сумму убытков в размере 268 181,77 руб. (за период с 20.10.2023 г. по 05.11.2024 г.), в дальнейшем взыскивать проценты которые истец обязан выплачивать банку за пользование кредит вплоть до возврата ответчиком денежной суммы, полученной по договору участия в долевом строительстве.

Взыскать с ответчика проценты (неустойку), предусмотренные ч.2ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве, многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (за период с 01.07.23 по 21.03.2024 г.) в размере 558 885 руб.

В случае неисполнения решения суда до 31.12.2024 г., прошу начислять неустойку за задержку возврата полученных денежных средств в размере, указанном в п.2. ст.9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Взыскать в качестве компенсации морального вреда сумму 500 000руб.

Истец ФИО1 в суд не явилась, извещена надлежащим образом, в суд направила своего представителя, который уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО СЗ «САДОВЫЕ КВАРТАЛЫ» в судебном заседании возражал относительно заявленных требований, ссылался на письменный отзыв, в котором указал, что с учетом изменений, внесенных постановлениями Правительства РФ от 17 мая 2022 г. № 890, от 1 сентября 2022 г. № 1534, от 30 сентября 2022 г. № 1732, п. 1 Постановления № 479 установлено следующее:

- при определении размера убытков не учитываются убытки, причиненные в период со днявступления в силу Постановления №479 до 30 июня 2023 года включительно.

18 марта 2024 года Правительство РФ издало постановление №326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве". 

Постановление № 326 вступило в силу 22 марта 2024 г.

В соответствии с Постановлением №326 при определении размера убытков не учитываются убытки, причиненные в период со дня вступления в силу Постановления №326 до 31 декабря 2024 года включительно.

Таким образом, законодательно установлен запрет на начисление размеров убытков за следующие периоды:

- с 29.03.2022 по 30.06.2023 (включительно) - Постановление №479.

-с 22.03.2024 по 31.12.2024 (включительно)- Постановление №326.

Исковое требование о взыскании суммы убытков при условии подтверждения его обоснованности подлежит удовлетворению только за период с 01.07.2023 по 20.12.2023.

По требованию о взыскании суммы процентов, предусмотренных ч.2ст.9 Закона об участии в долевом строительстве, в размере 1 787 699.20 рублей (на день подачи иска), со взысканием по день фактического исполнения решения суда.

Законодательно установлен запрет на начисление процентов за следующие периоды:

- с 29.03.2022 по 30.06.2023 (включительно) - Постановление №479.

-с 22.03.2024 по 31.12.2024 (включительно) - Постановление №326.

Исковое требование о взыскании суммы процентов при условии подтверждения его обоснованности подлежит удовлетворению только за период с 01.07.2023 по 21.03.2024.

В соответствии с п.2 Постановления №326 в период с 01.07.2023 по 21.03.2024 включительно размер процентов исчисляется исходя из ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей по состоянию на 01.07.2023, которая составляла 7,5% годовых.

Исходя из вышеизложенного, сумма процентов, подлежащих уплате УДС в соответствии с ч.2ст.9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", может составить 227 900,00 рублей (4 128 000,00*7,5/100/360*265).

Третье лицо ФИО2 в суде пояснил, что действительно вносил за ФИО1 часть денежных средств, в судебном заседании не заявлял требований о взыскании данных денежных средств в его пользу.

Третьи лица ООО УК "Констракшн менеджмент", ООО "Сити Констракшн" в суд не явились, извещены.

Третье лицо АО "Банк ДОМ.РФ" в суд не явились, извещены, направили в суд отзыв, в котором указали, что 15.12.2022 года между ФИО1 (заемщик) и АО «Банк ДОМ.РФ» (кредитор) заключен кредитный договор __ согласно которого заемщику предоставлены денежные средства в размере 3 585 000 рублей для приобретения квартиры, расположенной по адресу: Новосибирская область, р-н Новосибирский, Станционный сельсовет, строительный номер жилого дома (по генплану) 2, этаж 4, строительный номер объекта 22, площадью 36,63 кв.м., с кадастровым __ состоянию на 27.02.2024 года задолженность по кредитному договору составляет 3 545 167,29 рублей.Обеспечение по кредитному договору- права требования, находящиеся в залоге у кредитора -АО «Банк ДОМ.РФ» в силу закона, предмет ипотеки, находящийся в залоге у кредитора в силу закона (с даты государственной регистрации ипотеки предмета ипотеки в ЕГРН).Учитывая, что требования ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «Садовые кварталы» основаны на договоре участия в долевом строительстве, а задолженность по кредитному договору перед кредитором не погашена, то денежные средства в размере 3 5__лей должны быть перечислены ответчиком в АО «Банк ДОМ. РФ» в счет погашения задолженности по кредитному договору __ от 15.12.2022 года.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требований закона.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Судом установлен, что 15.12.2022 между истцом и ООО СЗ «Садовые кварталы» был заключен договор __ участия в долевом строительстве, согласно п. 3.1 которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) Жилой дом и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать по акту приема-передачи Участнику долевого строительства расположенный в Жилом доме объект, а участник долевого строительства обязуется принять объект и уплатить обусловленную настоящим договором цену.

В силу п.3.2 Договора, объект имеет следующие технические характеристики: количество __ общая площадь 36,63 кв.м., жилая площадь 30,75 кв.м., площадь балкона – 3,93 кв.м.

15.12.2022 между ФИО1 и АО «Банк ДОМ.РФ» был заключен кредитный договор __ согласно которого заемщику предоставлены денежные средства в размере 3 585 000 рублей для приобретения квартиры, расположенной по адресу: Новосибирская область, р-н Новосибирский, Станционный сельсовет, строительный номер жилого дома (по генплану) 2, этаж 4, строительный номер объекта 22, площадью 36,63 кв.м., с кадастровым __

Как следует из п. 4.1 Договора участия в долевом строительства, цена договора составила 4 218 000 руб.

Согласно п. 4.3.1 Договора, Цена договора оплачивается двумя частями – 633 000 руб. Участник долевого строительства уплачивает за счет собственных средств, 3 585 000 руб. Участник оплачивается за счет кредитных денежных средств, полученных в АО «Банк ДОМ.РФ» по договору __

09.09.2023 между истцом и застройщиком был подписан акт приема-передачи Объекта строительства, согласно которому стороны подтверждают, что качество объекта долевого строительства соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, сводам правил, проектной документации, градостроительным регламентам, а а также иным обязательным требованиям. Участник долевого строительства не имеет претензий по срокам передачи, качеству выполненных работ и площади объекта долевого строительства. 

26.10.2023 за истцом было зарегистрировано право собственности на квартиру по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, муниципальный район Новосибирский, сельское помещение Станционный сельсовет, 

<

...> ... что подтверждается выпиской из ЕГРН./л.д. 28/

Из материалов дела следует, что в последующем между сторонами было подписано гарантийное письмо, согласно которому в рамках гарантийных обязательств застройщику необходимо выполнить следующие отделочные работы: устранение замоканий в районе плиты перекрытия на потолке, проверить герметичность окон, нанести дополнительных герметик на панельный шов в срок до 30.09.2023. /л.д. 16/ 

Как следует из пояснений истца, ответчик гарантийные обязательства не исполнил, недостатки не устранил. 

11.12.2023 истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия, согласно которой истец просила устранить выявленные недостатки квартиры, в виде замоканий на потолке с крыши дома, заделать щели между стенами и установленными стеклопакетами. /л.д. 30/

Истец ссылается на то, что недостатки устранены не были.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству ответчика, оспаривавшего наличие недостатков в квартире, 20.05.2024 определением суда была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза экспертами ООО «НовостройЭксперт».

Из заключения экспертов ООО «НовостройЭксперт» __ от 02.08.2024 следует, что недостатки строительно-монтажных и отделочных работ, связанные с протеканием в районе плиты перекрытия на потолке и герметичностью окон квартире __ по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, поселок ... имеются (отражены на схеме повреждений квартиры в разделе 5 заключения).

В доступе на кровлю (с целью обследования для установления причин протечек) отказано. На основании вышесказанного определить обусловлены ли дефекты стен и перекрытий неправильной эксплуатацией здания или связаны, с работами выполненными застройщиком, не представляется возможным.

Дефекты оконных блоков свидетельствуют о наличии производственного брака (нарушена герметичность стеклопакетов в результате чего влага проникает внутрь и конденсируется на внутренней части остекления). Следов внешнего воздействия на оконные блоки, в т.ч. механических повреждений не установлено.

Таким образом, данные дефекты обусловлены действиями застройщика вследствие использования некачественных изделий из ПВХ./л.д. 134/

Давая оценку заключению эксперта, у суда нет сомнений в достоверности, относимости и допустимости выводов данной экспертизы, так как экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных вопросов и имеющими длительный стаж экспертной работы; экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, содержащийся в материалах гражданского дела. Методы, использованные при экспертном исследовании, и сделанные на основе исследования выводы научно обоснованы. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение по ст. 307 УК РФ, лично не заинтересован в исходе дела, ввиду чего у суда нет оснований не доверять данному заключению.

Ответчиком в суд был представлен акт обследования многоквартирного дома от 01.06.2024, согласно которому при осмотре кровли дефекты и нарушения при производстве строительных работ не выявлены, водосточная система функционирует нормально, парапетные крышки герметичны. Данный акт стороной истца не подписывался, истец о проведении осмотра не извещался в нем не участвовала. /л.д. 168/

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности /ч. 3/. 

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона (ч. 3).

Сторонам при назначении экспертизы были разъяснены положения ч. 3 ст. 79 ГПК РФ, согласно которым при уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.

Как следует из заключения судебного эксперта, в доступе на кровлю (с целью обследования для установления причин протечек) отказано. На основании чего определить обусловлены ли дефекты стен и перекрытий неправильной эксплуатацией здания или связаны, с работами выполненными застройщиком, не представляется возможным.

Принимая во внимание, что многоквартирный дом находился на момент проведения экспертизы на гарантии, обеспечение доступа экспертов на кровлю было в интересах застройщика, который в рамках рассматриваемого дела доказывает факт надлежащего исполнения своих обязательств перед истцом в рамках договора участия в долевом строительстве, доступ на кровлю не был обеспечен, суд приходит к выводу о том, что ответчик уклонился от проведения экспертизы, не предоставил эксперту объект исследования, в связи с чем, суд полагает необходимым установить факт наличия протекания в районе плиты перекрытия на потолке в квартире истца.

Оценивая данный недостаток с точки зрения его существенности, суд, с учетом ч. 3 ст. 79 ГПК РФ, приходит к выводу о том, что данный недостаток носит существенный характер, возник до передачи квартиры истцу, При этом суд исходит из того, что эксперт до кровли с целью ее исследования допущен не был, свое заключение относительно наличия недостатка, его природы образования, а также в части его существенности, высказать не мог по причине того, что ему не предоставили возможность исследовать кровлю 

Представленный в суд акт осмотра от 01.06.2024 суд расценивает критически, поскольку как следует из его содержания он был составлен путем визуального осмотра, без экспертного исследования, кроме того, сторона истца при составлении данного акта не присутствовала. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о расторжении договора участия в долевом строительстве __ от 15.12.2022, заключенного между ООО Специализированный застройщик "Садовые кварталы" и ФИО1.

Принимая во внимание, что договор участия в долевом строительстве __ от 15.12.2022, сторона подлежит возвращению все полученное по договору, то есть с ответчика суд взыскивает в пользу ФИО1 денежные средства в размере 3 515 338,56 руб. с перечислением данной суммы на банковский счет __ в АО «Банк ДОМ.РФ» ИНН __ открытый на имя ФИО1, поскольку в настоящее время истец несет бремя оплаты по кредитному договору (ипотеке), денежные средства были выданы Банком на цели покупки квартиры, в связи с чем, подлежат возвращению на счет с целью погашения задолженности перед Банком.

Кроме того, суд взыскивает с ООО Специализированный застройщик "Садовые кварталы" в пользу ФИО1 денежные средства в размере 702 661,44 руб., оплаченные по договору от 15.12.2022, при этом ФИО2 в судебном заседании присутствовал, требований о взыскании денежных средств его пользу не заявлял. При этом из выписки по счету ПАО «Сбербанк» следует, что ФИО2 вносил за ФИО1 денежные средства в размере 633 000 руб. /л.д. 214/ ФИО1 является стороной договора участия в долевом строительстве, поскольку договор от 15.12.2022 расторгнут, денежные средства подлежат взысканию стороне договора, то есть ФИО1, правоотношения между ФИО1 и ФИО2 касающиеся внесения 633 000 руб. предметом спора по настоящему делу не являются.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика убытков, выраженных в виде процентов, уплаченных процентов по кредитному договору, заключенному с АО «Банк ДОМ.РФ».

Согласно ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

Как следует из п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. № 479, были установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве:

при определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не учитываются убытки, причиненные в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 г. включительно;

В силу п.1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326(в редакции от 18.03.2024), были установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве:

при определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не учитываются убытки, причиненные в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно.

Согласно п. 1 постановления Правительства РФ № 326 в редакции от 26.12.2024, установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве:

неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно;

Как следует из представленной справки истца об уплаченных процентов, за период с 20.10.2023 по 21.10.2024 истцом было уплачено 268 181,77 руб./л.д. 232/

Принимая во внимание тот факт, что кредитный договор от 15.12.2022 был заключен истцом с целью оплаты Договора участия в долевом строительстве, в настоящее время договор расторгнут, при этом причиной расторжения договора является ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве, что от действий истца никак не зависело, суд приходит к выводу об частичном удовлетворении требования о взыскании убытков.

Исходя из приведенных выше постановлений Правительства РФ № 479 и № 326, убытки не подлежат взысканию за период с 29.03.2022 по 30.06.2023 и с 22.03.2024 по 31.12.2024.

Таким образом, в период взысканию убытков попадают следующие платежи: 20.10.2023 – сумма процентов – 20 469,11 руб., 20.11.2023 – 21 131,08 руб., 20.12.2023 – 20433,56 руб., 20.01.2024 – 21056,94 руб., 20.02.2024 – 21020,78 руб., 20.03.2024 – 19647,67 руб., а всего на сумму процентов 123 759,14 руб., указанная сумма убытков подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. В остальной части суммы убытков суд отказывает во взыскании.

Так же суд не усматривает оснований для взыскания суммы убытков за период до фактического возврата цены договора участия в долевом строительстве, поскольку в силу постановления Правительства № 326 в период с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. взыскание убытков не производится, при этом в настоящее время рассчитать сумму убытков не представляется возможным, поскольку часть задолженности будет погашена на счет в банке, что приведет к перерасчету суммы процентов, в связи с чем, с данным требование истец вправе обратиться самостоятельно после истечение периода моратория взыскания суммы убытков. 

Согласно п. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Учитывая изложенные обстоятельства, принимая во внимание период, в течение которого были нарушены права истца, учитывая, что Объект в настоящее время передан истцу не надлежащего качества, суд полагает возможным установить размере компенсации морального вреда в пользу истца в размере 20000 руб., частично удовлетворив данные исковые требования, в остальной части компенсации морального вреда суд отказывает находя его несоразмерным нарушенному праву.

В силу ч. 2 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Истцом заявлено требование о взыскании процентов за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 в размере 558 885, руб. из расчета процентной ставки в размере 7,5% на сумму 4 218 000 руб.

Ответчик с указанным расчетом не был согласен, представил собственный расчет исходя из периодов внесения денежных средств (3 585 000,00 рублей - 20.12.2022; 633 000,00 рублей - 04.07.2023), сумма процентов составляет 557 935,50 рублей, а именно:

-5 377,50 рублей за период с 01.07.2023 по 03.07.2023 (3 585 000*7.5/100/150*3);

-552 558,00 рублей за период с 04.07.2023 по 21.03.2024 (4 218 000*7.5/100/150*262).

Принимая во внимание, что договор расторгнут в связи с существенным нарушением ответчиком своих обязательств по договору, суд находит требование истца о взыскании процентов обоснованным и подлежащим удовлетворению частично, при этом суд принимает расчет ответчика с учетом того, что сумма 3 585 000,00 рублей была внесена 20.12.2022, а сумму 633 000,00 рублей - 04.07.2023, таким образом расчет ответчика суд находит верным, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма процентов в размере 557 935,50 рублей.

Согласно пунктам 1 и 3 постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная настоящим абзацем и предоставленная до 1 января 2025 г., может быть продлена на срок до 30 июня 2025 г. включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации.

.С учетом изложенного, суд предоставляет ООО Специализированный застройщик "Садовые кварталы» отсрочку исполнения решения суда от 17.02.2025 сроком до 30.06.2025 в части взыскания неустойки, процентов и убытков, в части сумм 3 515 338,56 руб. и 702 661,44 руб., уплаченных по договору участия в долевом строительства в удовлетворении заявления о предоставлении отсрочки исполнения решения, суд отказывает, поскольку указанные суммы штрафными санкциями не являются. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве __ от 15.12.2022, заключенный между ООО Специализированный застройщик "Садовые кварталы" ИНН __ и ФИО1 (СНИЛС __ ). 

Взыскать с ООО Специализированный застройщик "Садовые кварталы" ИНН __ в пользу ФИО1 (СНИЛС __ ) денежные средства в размере 3 515 338,56 руб. с перечислением данной суммы на банковский счет __ в АО «Банк ДОМ.РФ» ИНН __ открытый на имя ФИО1.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик "Садовые кварталы" ИНН __ в пользу ФИО1 (СНИЛС __ ) денежные средства в размере 702 661,44 руб.,убытки в размере 123 759,14 руб.,проценты в размере 557 935,50 руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., а всего 1 404 356,08 руб.

В удовлетворении остальной части иска, отказать.

Предоставить ООО Специализированный застройщик "Садовые кварталы" ИНН __ отсрочку исполнения решения суда от 17.02.2025 сроком до 30.06.2025 в части взыскания неустойки, процентов и убытков.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Заельцовский районный суд г. Новосибирска.

Судья /подпись/ Зуев А.А.

Мотивированное решение изготовлено 03.03.2025.

Судья /подпись/ Зуев А.А.

__ в Заельцовском районном суде г. Новосибирска.