Дело №2-422/2020

УИД 48RS0008-01-2020-000561-57

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 сентября 2020 года п. Добринка Липецкой области

Добринский районный суд Липецкой области в составе: председательствующего судьи Перелыгиной Г.М., при секретаре Волошиной Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в п.Добринка гражданское дело № 2-422/2020 по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенного между ней и ФИО2 21 мая 2020 года; прекращении права собственности ответчика на данное недвижимое имущество, аннулирование записей от ДД.ММ.ГГГГ, содержащихся в ЕГРН за № о праве собственности ответчицы на земельный участок, № государственной регистрации ипотеки на земельный участок, № о праве собственности ответчицы на жилой дом, № об ипотеки в силу закона на жилой дом, и признании за ней права собственности на указанные объекты недвижимости.

В обоснование требований истец указала, что 21 мая 2020 между ней и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>. По условиям договора стоимость данного недвижимого имущества составила 458 760 руб., из которых 453 760 руб. –стоимость жилого дома, 5000 руб.-стоимость земельного участка. Оплата за жилой дом должна быть произведена за счет заемных средств, предоставленных ответчику КПК «Спутник» по договору займа №-М от ДД.ММ.ГГГГ в течение 1 рабочего дня после получения займа. Однако, до настоящего времени оплата не произведена. Переход права собственности состоялся, государственная регистрация ипотеки в силу закона на спорное недвижимое имущество произведена. Сумма займа ответчиком получена, но не была передана согласно договору купли-продажи. Ответчику направлялось претензионное письмо с требованием о выплате денежных средств по названному договору, до настоящего времени условия претензии ответчиком не выполнены. Поскольку оплата недвижимого имущества по сделке купли-продажи не состоялась, то данное обстоятельство является существенным нарушением условий договора со стороны ответчика, что является основанием для расторжения договора купли-продажи.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, сославшись на обстоятельства, изложенные в иске и приведенные в установочной части решения, дополнив, что при составлении договора купли-продажи спорного имущества, между ней и ответчиком устно была установлена сумма сделки 466000 руб., что на 13800 руб. превышало средства материнского капитала, поэтому было решено, что в договоре купли-продажи цена приобретаемого имущества будет указана 458760 руб., а 13800 руб. ФИО2 обязалась выплатить в качестве задатка наличными деньгами. Она получила от ответчика 13800 руб., о чем выдала ей расписку. Остальные деньги по сделке до настоящего времени не получены, хотя ей известно, что ФИО2 получила по договору займа от КПК «Спутник» требуемую сумму - 453760 руб., деньги были перечислены на счет ФИО2, которая, получив деньги, не передала их ей. ФИО2 предлагала ей расторгнуть спорный договор, но для этого надо было ехать в г.Липецк, а в связи с возникшими обстоятельствами она поехать туда не могла. Ответчик в доме не проживает и не пользуется им, не вселялась в него, ключи от дома находятся у ФИО2 В связи с существенным нарушением ответчиком условий спорного договора купли-продажи, просит суд расторгнуть данный договор и возвратить ей имущество переданное ответчику по названному договору, снять обременение.

Представитель истца адвокат Трошин В.В. в судебном заседании исковые требования ФИО1 поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные выше.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования признала при условии возвращения ей задатка, переданного истцу в момент подписания договора купли-продажи в сумме 13800 руб. и пояснила, что действительной между ней и истцом состоялся договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, на покупку которого она заключила с КПК «Спутник» договор займа. Сумма займа была перечислена ей на ее лицевой счет, откуда часть денег была списана Сбербанком в счет погашения имеющейся задолженности по исполнительному производству. Получив часть оставшихся денег, она не стала их передавать истцу за дом и землю, а распорядилась по собственному усмотрению. В дом она не вселялась и не пользовалась им. Дом и земля ей не нужны. Она обращалась к истцу с требованием о расторжении договора купли-продажи, но истец не согласилась. В настоящее время она проживает с детьми по месту регистрации, некоторое время проживала с детьми в 

<

адрес> на съемной квартире. Средства материнского капитала ею не использованы, и она не намерена их использовать для погашения займа, в жилом доме она не нуждается.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица- КПК «Спутник» ФИО3 в судебном заседании пояснила, что 21 мая 2020 года между КПК «Спутник» и ФИО2 был заключен договор займа №-М, по условиям которого они предоставили ответчику целевой займ в сумме 453760 руб. на срок 2 месяца на покупку жилого дома по адресу: 

<

адрес>. Обеспечением обязательства явилась ипотека данного жилого дома. До настоящего времени сумма займа ответчиком не погашена. В настоящее время КПК «Спутник» обратилось в мировой суд с заявлением о выдаче судебного приказа о взыскании с ФИО2 денежных средств по договору займа. Требования истицы о погашение и снятии обременения в виде залога со спорных объектов недвижимости она полагает не подлежат удовлетворению, т.к. КПК «Спутник» является добросовестным залодержателем, истица понимала и соглашалась с таким условием по договору, подписала договор, поэтому оснований для снятия обременений – ипотеки на с объектов недвижимости, нет. 

Представители привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц- Управления ПФ РФ в Грязинском районе (межрайонное), Управления ФС госрегистрации, кадастра и картографии по Липецкой области в судебное заседание не явились. О времени, дате и месте судебного заседания извещены в установленном законом порядке. Из письменного ответа пенсионного фонда РФ следует, что ответчица не обращалась в пенсионный фонд с заявлением об использовании средств материнского капитала.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению частично.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона(продавец) обязуется передать вещь(товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Таким образом, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного Кодекса.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 21 мая 2020 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью 28,4 кв.м., кадастровый № и земельного участка, категории земель - земли населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства площадью 918 кв.м., кадастровый №, находящиеся по адресу: 

<

адрес> (п.1. Договора).

Согласно п.5,6 договора цена продаваемых жилого дома и земельного участка составляет 458 760 рублей, в том числе стоимость жилого дома- 453 760 руб., стоимость земельного участка- 5000 руб. 

Истец была проинформирована ответчиком о том, что жилой дом приобретается ею за счет заемных средств, предоставляемых кредитно потребительским кооперативом (КПК) «Спутник» в сумме 453760,00 руб.(п.8 Договора).

При этом предоставление займа на основании договора займа, производится КПК «Спутник» после государственной регистрации перехода права собственности ответчика на приобретенное недвижимое имущество в виде жилого дома и земельного участка при условии возникновения ипотеки в силу закона на приобретенное имущество в пользу КПК «Спутник».

Передача спорного недвижимого имущества от истца к ответчику состоялась до подписании договора купли-продажи без составления акта приема-передачи.

Договор купли-продажи подписан сторонами и зарегистрирован в Росреестре. Государственная регистрация права собственности ответчика на жилой дом и земельный участок осуществлена ДД.ММ.ГГГГ. В этот же день также осуществлена государственная регистрация ипотеки в силу закона на основании спорного договора купли-продажи с использованием заемных средств.

21 мая 2020 года между ФИО2 и КПК «Спутник» заключен договор займа №-М на сумму 453 760 руб., сроком на 2 месяца-по ДД.ММ.ГГГГ, обеспечением исполнения обязательства по договору является залог (ипотека) приобретаемого ответчиком жилого дома.

В соответствии с п. 12 договора купли-продажи от 21 мая 2020 года жилой дом и земельный участок находятся в залоге у КПК «Спутник».

02.06.2020 ипотека в силу закона на спорные объекты недвижимости зарегистрирована за КПК «Спутник», что подтверждается записями в Едином государственном реестре недвижимости.

Денежные средства по договору займа в сумме 453 760 руб. КПК «Спутник» перечислены ФИО2 на ее лицевой счет, что подтверждается платежным поручением № 192 от 04.06.2020.

20.06.2020 истец направила ответчику претензионное письмо о погашении имеющейся задолженности по договору купли-продажи от 21.05.2020, указав, что в случае неисполнения требований она обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи и возврате перееденного по договору имущества.

До настоящего времени имеющаяся задолженность не погашена. 

Ответчик, являясь владелицей сертификата на получение материнского(семейного) капитала, не обращался в ГУ-Управление ПФ РФ в Грязинском районе Липецкой области (межрайонное) с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала.

Истец, принятые на себя обязательства по спорному договору купли-продажи выполнила надлежащим образом, передав в собственность ФИО2 объекты недвижимости в виде жилого дома и земельного участка, переход права собственности на которые в пользу ответчика состоялся. Однако, ФИО2 в нарушение условий договора уклонилась от уплаты стоимости предметов договора и денежные средства в сумме 453 760 руб. до настоящего времени истцу не выплатила.

Суд приходит к выводу, что истец, заключая договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.05.2020 с ответчиком, рассчитывая получить от ФИО2 453 760 рублей, их не получила, в результате лишилась жилого дома и земельного участка, т.е. понесла ущерб и в значительной степени лишена того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора с ответчицей.

Кроме того, по настоящему спору стороны пришли фактически к соглашению о расторжении договора. Ответчица, указала, что она согласна на расторжение договора, т.к. не нуждается в нем и не намерена туда вселяться. Выплатить денежные средства истицы за дом не может.

При таких обстоятельствах, невыплата ответчицей средств по договору купли-продажи при том, что к ней перешло право собственности на указанные объекты недвижимости, суд расценивает как существенным нарушением условий договора ответчицей, что является основанием для расторжения договора купли-продажи и возвращении в собственность истца жилого дома и земельного участка, являющего предметом по договору купли-продажи от 21.05.2020. Кроме того, ответчица согласна на расторжение договора. Поскольку, договор подлежит расторжение, полученные истицей по сделке авансовый платеж, подлежит возвращению ответчице. Указанная сумма составляет 13800 руб. Истица факт получения авансового платежа в сумме 13800руб. признала, что в соответствии с ч. 3 ст. 68 ГПК РФ освобождает ответчика от обязанности доказывать данные обстоятельства. Последствия признания данного факта истиеце были разъяснены судом, и ей понятны.

Сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора.

Обременение права ипотекой, установленное собственником в отношении этого имущества до момента передачи его обратно в собственность лицу, заявившему требование о расторжении договора, сохраняются, за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (пункт 4 статьи 1, статья 10 ГК РФ).

Данных за недобросовестность поведения КПК «Спутник», в пользу которого установлено обременение ипотекой права собственности на жилой дом и земельный участок, в ходе рассмотрения дела не установлено, истец о таких обстоятельствах не заявлял.

Коль скоро обеспеченное залогом обязательство – обязанность ФИО2 по выплате займа КПК « Спутник» в сумме 453760,00 рублей по договора займа от ДД.ММ.ГГГГ за №-М ею не исполнено, а именно сумма долга не погашена до настоящего времени, то обременение расторжением спорного договора купли - продажи дома и земельного участка не прекращается и не подлежит снятию, в связи с чем истцу в данной части исковых требований следует отказать.

Требования истца в части взыскания с ответчика судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб. подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с чеком-ордером от 25.06.2020 истцом уплачена государственная пошлина при обращении в суд с данным иском в сумме 300 руб. 

Суд присуждает взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

Кроме того, поскольку истица была освобождена от уплаты госпошлины в сумме превышающей 300руб., с ответчика подлежит взысканию госпошлина в доход Добринского муниципального образования. Размер указанной госпошлины будет составлять 7438 руб.( цена иска 458760 руб.- цена имущества по сделке, госпошлина составляет 5200руб. + 1% от цены иска превышающей 200тыс. руб. (2588руб.) – 300руб., уплаченные истицей при подаче искового заявления).

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный 21 мая 2020 между ФИО1 к ФИО2. 

Право собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес> прекратить.

Взыскать со ФИО1 в пользу ФИО2 авансовый платеж по договору купли-продажи жилого дома в сумме 13800руб.

Возвратить в собственность ФИО1 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

ФИО1 отказать в удовлетворении исковых требований о снятии обременения в виде ипотеки в силу закона, предусмотренное договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 300 рублей; в доход Добринского муниципального района – 7438 руб.

Решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО2 и государственной регистрации права собственности на эти объекты недвижимости ФИО1

Решение может быть обжаловано в Липецкий облсуд через Добринский район суд в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме. 

Судья Г.М. Перелыгина

Решение в окончательной форме вынесено 04.09.2020г.