Дело № 2-362/2024 

УИД: 50RS0044-01-2023-006829-04

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

12 января 2024 года г. Серпухов, Московской области

Серпуховский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Гавриличевой А.Б., 

при секретаре судебного заседания Барановой Е.В.,

с участием: истца ФИО1, ответчика ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, уплаченных по соглашению об авансе,

У С Т А Н О В И Л :

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2 и просит взыскать с ответчика денежные средства, уплаченные по соглашению об авансе от 29.06.2023 в размере 150000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 6569 рублей 18 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей; в случае неисполнения обязанностей, взыскать с ответчика в пользу истца 10000 рублей за каждый день просрочки, вплоть до дня исполнения решения суда.

Свои требования истец мотивирует тем, что в июне 2023 года истцом было принято решение о покупке жилого помещения – квартиры, состоящей из 4 комнат, общей площадью 65,3 кв.м, расположенной по 

<

адрес>, собственником квартиры является ответчик, которая предложила цену в размере 6800000 рублей, на которую истец согласилась.

29.06.2023 между сторонами было заключено соглашение об авансе, передаваемого в счет оплату стоимости квартиры, продавец ФИО2 приняла аванс в размере 150000 рублей в счет причитающего платежа за покупку объекта недвижимости по 

<

адрес>, п. 1 соглашения установлено, что полная стоимость объекта недвижимости составляет 6800000 рублей, внесенный аванс является частью полной стоимости объекта недвижимости. Срок действия соглашения до 01.09.2023. Основной договор купли-продажи квартиры или её части не заключался. 

В нарушение условий договора ответчик скрыла от истца информацию, оговоренную соглашением в п. 6.4. Как выяснилось позднее у ответчика в продаваемой квартире была незаконная перепланировка, которая официально не зарегистрирована в соответствии с законодательством РФ.

Ответчик также нарушила условия п. 7.3 соглашения и не сообщила до подписания соглашения и передачи денежных средств о незаконной перепланировке, что привело к несостоятельности сделки.

При подаче документов на согласование ипотечного кредита истец получила отказ от банка по причине сильно завышенной оценки квартиры продавца, оценкой квартиры занималась ответчик путем обращения в оценочную компанию.

В результате вышеизложенных действий, не по вине истца, в выдаче ипотечного кредита истцу было отказано. По этим причинам сделка не состоялась. Ответчик не возвращает истцу сумму аванса несмотря на требования истца, игнорируя условия, оговоренные в п. 9 соглашения.

Истец ФИО1 в судебном заседании настаивала на удовлетворении заявленных требований, указывая, что ей было отказано в ипотеке именно на квартиру ответчика, поскольку банк оценил её дешевле. На другую квартиру она получила ипотечный кредит. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, указав, что не отказывалась от заключения договора купли-продажи квартиры, готова её продать за обговоренную с истцом цену. Указывает, что в продаваемой ею квартире нет перепланировки, высказала сомнения относительно стоимости квартиры, указанной оценщиком Ю., полагает, что у него с истцом имелась договоренность, в связи с чем стоимость квартиры завышена. Считает, что не должна возвращать истцу сумму аванса, хотя ранее из полученных ею от истца денежных средств в размере 150000 рублей предлагала вернуть ей 100000 рублей за вычетом расходов на риэлтора в размере 50000 рублей. В материалы дела представлен письменный отзыв (л.д. 16-18).

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям. 

Материалами дела установлено, что собственниками квартиры по 

<

адрес>, являются ФИО3 и ФИО2 – общая совместная собственность 59/65 доли, а также ФИО4, ФИО5 и ФИО4 – по 2/65 доли у каждого (л.д.62об-64).

29.06.2022 между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 заключено соглашение об авансе, стороны обязались в течение срока действия соглашения заключить договор купли-продажи объекта - жилого помещения – 4-х комнатной квартиры по адресу: 

<

адрес> по цене 6800000 рублей площадью 65,3 кв.м. В соответствии с п.4 соглашения при подписании настоящего соглашения покупатель передал продавцу в качестве аванса денежную сумму в размере 150000 рублей, в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению объекта, сумма аванса входит в цену объекта. В п. 6.4 соглашения продавец гарантирует, что объект несанкционированной перепланировке или переоборудованию до подписания договора не подвергался. В соответствии с п. 7.1 соглашения продавец обязался перед подписанием настоящего соглашения предоставить покупателю необходимые для заключения настоящего соглашения и договора купли-продажи объекта документы. Также продавец в соответствии с п.7.3 соглашения обязался незамедлительно сообщить покупателю обо всех обстоятельствах, способных повлиять на совершение сделки по отчуждению объекта. В соответствии с п.12 соглашения сумма аванса возвращается при отказе банком в одобрении объекта, за минусом понесенных затрат. В силу п. 13 соглашения оно действует до 01.09.2023 (л.д. 9-12).

29.06.2023 между ИП Я. и заказчиком ФИО2 заключен договор-соглашение оказания услуг сопровождения сделки купли-продажи продаваемого заказчиком объекта, ипотеки и оценки, вознаграждение составляет 50000 рублей, договор действует до 01.09.2023 (л.д. 19-20).

Из копии договора поручения от 29.06.2023 усматривается, что ИП Я. обязался совершать от имени и за счет доверителя ФИО2 определенные юридические действия, для выполнения заключенного между ними 29.06.2023 договора, а именно: совершать платежи от её имени с целью исполнения финансовых обязательств ФИО2 по сбору и оформлению документов объекта недвижимости 4-х комнатной квартиры по 

<

адрес>, денежная сумма в размере 50000 рублей предоставляет для оформления, сбора документов по объекту недвижимости, оплаты услуг поверенного (л.д. 24).

В соответствии с отчетом об оценке 

<

номер>_23 частнопрактикующего оценщика Ю. рыночная стоимость квартиры по 

<

адрес>, по состоянию на 04.07.2023 составляет округленно 7327320 рублей, представлен поэтажный план согласно документов и поэтажный план после перепланировки; планировка не соответствует поэтажному плану, изменен вход в помещения 

<

номер>, 

<

номер>, 

<

номер>, удалена часть стены между помещениями 

<

номер> и 

<

номер>, несущие стены не затронуты (л.д. 38-66). 

Из сообщения ПАО Сбербанк усматривается, что ипотечный кредит на покупку объекта недвижимости по 

<

адрес> ФИО1 не был выдан.28.06.2023 ФИО1 подала заявку в ДомКлик на ипотечный кредит, которая была одобрена банком, 28.08.2023 по предоставленному ею объекту недвижимости по 

<

адрес> банком принято отрицательное решение, так как стоимость объекта была завышена. 22.09.2023 ей одобрили другой объект недвижимости, 23.09.2023 произведена выдача ипотечного кредита 

<

номер> для приобретения объекта недвижимости по адресу: 

<

...> (л.д. 34), в материалы дела представлена копия договора купли-продажи от 23.09.2023, заключенного покупателем ФИО1 по приобретению квартиры по 

<

адрес> (л.д. 35-36).

06.09.2023 истец направила в адрес ответчика претензию о возврате денежных средств по договору аванса в течение 10 дней (л.д. 13).

На основании ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ в соответствии с которой защита гражданских прав осуществляется путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; … возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 380 ГК РФ задатком является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 

Согласно пункту 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания указанных норм права следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая данную сумму.

Поскольку незаключенный договор не порождает денежных обязательств, функции задатка, предусмотренные пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, реализованы быть не могут.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм права на момент заключения предварительного договора должны существовать все необходимые условия для его заключения, в частности, предмет договора, лица, имеющие правовые основания выступать в качестве сторон по основному договору.

Предварительный договор купли-продажи, в котором бы стороны намеревались в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры по указанному выше адресу, стороны не заключали и, как следствие, не оговаривали существенных условий договора.

В силу положений статей 429, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации заключенное между сторонами соглашение об авансе не может являться предварительным договором купли-продажи.

Поскольку ни предварительный, ни основной договор купли-продажи квартиры по 

<

адрес> между сторонами не заключался, его существенные условия не определялись, переданные истцом ответчику денежные средства в размере 150000 рублей не могут расцениваться в качестве задатка.

Следовательно, согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, переданные денежные средства следует рассматривать в качестве аванса.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей по договору, то есть выполняет платежную и удостоверяющую функции.

Судом установлено, что ответчиком ФИО2 получены денежные средства от ФИО1 в размере 150000 рублей в качестве аванса в обеспечение исполнения покупателем своих обязательств по приобретению объекта недвижимости, при этом в соответствии с п. 12 соглашения об авансе от 29.06.2023 сумма аванса возвращается при отказе банком в одобрении объекта, за минусом понесенных затрат. Поскольку банком было принято отрицательное решение по продаваемому ответчиком объекту недвижимости по 

<

адрес>, то денежные средства, полученные ответчиком от истца подлежат возврату истцу. Довод ответчика о относительно того, что оценка продаваемой ею квартиры вызывает сомнения, не может являться основанием для отказе в удовлетворении иска, поскольку заключенное между сторонами соглашение об авансе от 29.06.2023 каких-либо ссылок на это не содержит.

Также суд находит несостоятельными возражения ответчика относительно того, что из суммы, которая подлежит возврату истцу должна быть уменьшена, на сумму понесённых ею расходов в размере 50000 рублей, поскольку несение ответчиком данных расходов не относится к исполнению соглашения об авансе от 29.06.2023.

В материалы дела стороной ответчика не представлено доказательств, свидетельствующих о намерении заключить как предварительный договор, так и основной. Разрешая спор по существу, суд исходит из того, что уплаченная истцом ответчику сумма аванса подлежит возврату, поскольку договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был.

Располагая представленными доказательствами, оценивая их в совокупности, принимая во внимание, что оснований для удержания ответчиком денежных средств, полученных от истца, установлено не было, полученная по соглашению об авансе от 29.06.2023 денежная сумма подлежит возврату истцу ФИО1 ответчиком ФИО2

Согласно ч. 1 ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Суд соглашается с представленным истцом расчетом процентов, который является арифметически правильным, однако считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 10.10.2023 (дата истечения срока хранения почтовой корреспонденции в отделении связи) по 16.11.2023 года в размере 2178 рублей 08 копеек.

Истец просит взыскать с ответчика 10000 рублей за каждый день просрочки в случае не исполнения обязательства. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1). 

Поскольку истцом заявлены требования о взыскании с ответчика денежных средств, суд находит не подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика взыскании 10000 рублей за каждый день просрочки в случае не исполнения обязательства.

В случае неисполнения ответчиком судебного решения, которым была взыскана денежная сумма, взыскатель вправе использовать меры судебной защиты путем обращения с иском о взыскании с должника в соответствии со статьей 395 ГК РФ процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму неисполненного обязательства (неустойки).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (ИНН 

<

номер>) в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по соглашению об авансе от 29.06.2023 в размере 150000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 10.10.2023 по 16.11.2023 года в размере 2178 рублей 08 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей, а всего 152478 сто пятьдесят две тысячи четыреста семьдесят восемь) рублей 08 копеек.

В удовлетворении требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в большем объеме, взыскании 10000 рублей за каждый день просрочки в случае не исполнения обязательства - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Московский областной суд через Серпуховский городской суд со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья: Гавриличева А.Б.

Мотивированное решение изготовлено 23.01.2024