№ 2(1)-15/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ясный 28 января 2019 года

Ясненский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Чижова Д.А.,

при секретаре Тимошкиной И.С.,

с участием законного представителя истца ФИО1, представителя истца ФИО2, ответчиков ФИО3, ФИО4 и их представителя ФИО5, третьего лица ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Керамос» к ФИО3, ФИО4 о признании преимущественного права на приобретение земельного участка, переводе прав и обязанностей покупателя, взыскании убытков,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Керамос» обратилось в суд с иском к ФИО4, ФИО3, указав, что на основании договора аренды земельного участка от 13.01.2015г. ответчик ФИО4 передал в аренду истцу земельный участок с кадастровым №, общей площадью 444 400 кв.м., расположенного по адресу: ..., участок расположен в (данные изъяты) По условиям договора, арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, на обращение в суд по вопросам нарушения арендодателем условий и положений договора, а также арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права продления договора или права выкупа земельных долей при прочих равных условиях перед другими лицами. Таким образом, истец и ответчик при заключении указанного договора аренды от 13.01.2015г. пришли к взаимному соглашению о возможности возникновения у истца права собственности на арендуемый земельный участок при условии реализации права преимущественной покупки в случае отчуждения арендатором данного недвижимого имущества. Согласно договора купли-продажи земельного участка № от 17.11.2015г. спорный земельный участок ответчиком ФИО4 был продан ответчику ФИО3 за 1 319 868 рублей, право собственности ФИО3 на указанный земельный участок подтверждается записью о государственной регистрации права собственности № от дд.мм.гг. При этом договор купли-продажи земельного участка № от 17.11.2015г. между ответчиками был заключен в период действия договора аренды от 13.01.2015г., заключенного между истцом и ответчиком ФИО4, в связи с чем ООО «Керамос» имел преимущественное право покупки земельного участка. Между тем, в адрес истца от ответчика ФИО4 никаких предложений и уведомлений о приобретении данного земельного участка не поступали. Ответчик ФИО4, заключив договор купли-продажи земельного участка № от 17.11.2015г., нарушил ппп.2, 5, 8 договора аренды от 13.01.2015г., и тем самым нарушил преимущественное право истца на покупку спорного земельного участка.

Истец просил суд, 1) признать за ООО «Керамос» право преимущественной покупки земельного участка с кадастровым №, общей площадью 444 400 кв.м., расположенного по адресу: ... 2) перевести на истца права и обязанности по договору купли-продажи земельного участка № от 17.11.2015г., заключенного между ответчиками, в качестве покупателя земельного участка за 1 319 868 рублей; 3) погасить регистрационную запись в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области № от дд.мм.гг.. по сделке купли-продажи от 17.11.2015г. земельного участка; 4) зарегистрировать право собственности на вышеуказанный земельный участок за истцом.

В последующем, истец ООО «Керамос» дополнил заявленные исковые требования и просил суд взыскать с ФИО4 понесенные убытки в размере 5 000 рублей.

Определением суда от 16.01.2019г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО6

В судебном заседании представители ООО «Керамос» ФИО1, действующий на основании устава, ФИО2, действующий на основании доверенности, ФИО6, действующий на основании доверенности и одновременно являющийся третьим лицом, настаивали на удовлетворении заявленных исковых требованиях в полном объеме. Дополнили, что к рассматриваемым правоотношениями, по их мнению, применим общий трехлетний срок исковой давности. Истцом для реализации обязанности по оплате стоимости земельного участка и иных убытков были получены от учредителя ФИО6 денежные средства, которые поступили на специальный счет УСД Оренбургской области.

В судебном заседании ответчик ФИО4, ФИО3 и их представитель ФИО5, действующая на основании доверенности, возражали против удовлетворения заявленных исковых требований. В письменном отзыве на исковое заявление, ответчики указали, что истцом пропущен трехмесячный срок исковой давности, предусмотренный ст. 250 ГК РФ. Истец был уведомлен о договоре купли-продажи между ответчиками, арендовал спорное имущество у ответчика ФИО3 Полагали, что истце злоупотребляет своими правами с целью причинения имущественного вреда ответчикам. Приказом Департамента по недропользованию по Приволжскому федеральному округу была изъята часть земельного участка. Указанным приказом было предписано истцу осуществить выкуп изымаемой части земельного участка, однако истец финансово несамостоятелен ввиду отсутствия денежных средств. Дополнительно пояснили, что в настоящее время они оспаривают указанный приказ Департамента по недропользованию в Арбитражном суде Оренбургской области. Также указали, что в настоящее время в отношении истца инициирована процедура банкротства по заявлению ИФНС № по .... Стоимость спорного земельного участка была определена дополнительным соглашением к договору купли-продажи и составляет тридцать миллионов рублей, рыночная стоимость составляет сумму в размере более 80 миллионов рублей. При регистрации договора купли-продажи в Управлении Росреестра по Оренбургской области ФИО7 понесла расходы в размере 2 000 рублей на оплату государственной пошлины. 

Представитель Управления Росреестра по Оренбургской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом. 

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Судом установлено, что в период с 22.12.2011г. по 17.11.2015г. ФИО4 являлся собственником земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 444 400 кв.м. (кадастровый №), расположенного по адресу: ...

В указанный период между ООО «Керамос» и ФИО4 был заключен договор аренды от 13.01.2015г., в соответствии с условиями которого арендодатель передал арендатору за плату спорный земельный участок с кадастровым №. Срок действия каждого договора определен сторонами на 11 месяцев. 

Из содержания п. 5 и 8 вышеуказанного договора аренды, стороны предусмотрели, что арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами. Арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права продления или права выкупа земельных долей при прочих равных условий перед другими лицами.

Согласно договору купли-продажи земельного участка № от 17.11.2015г. ФИО4 продал ФИО3 спорный земельный участок с кадастровым № (п.1). Стоимость земельного участка определена сторонами в размере 1 319 868 рублей, расчет осуществлен до подписания договора (п. 5, 6). Договор имеет силу передаточного акта и вступает в силу с даты подписания (п. 4, 7). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке дд.мм.гг. в Управлении Росреестра по Оренбургской области.

В последующем 17.11.2015г. между ФИО4 и ФИО3 заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи № от 17.11.2015г., в котором стороны сделки изменили п. 5 договора и определили стоимость спорного земельного участка в размере 30 000 000 рублей (п. 1). Также указано, что денежные средства уплачены продавцу при подписании дополнительного соглашения (п. 2). 

Сообщением от 04.04.2016г. государственным регистратором Управления Росреестра по Оренбургской области было отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения, поступившего в учреждение Росреестра 25.02.2016г., на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона РФ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Оценивая представленные стороной ответчика доказательства стоимости спорного земельного участка, суд приходит к выводу, что существенные условия договора купли-продажи, к которым относится цена сделки, были согласованы сторонами 17.11.2015г. при заключении договора, в котором указана сумма в размере 1 319 868 рублей, указано об осуществлении расчета до подписания договора, а также указано, что названная сумма не подлежит изменению, кроме случаев, предусмотренных договором (п. 5). 

Согласно ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При этом исходя из смыла ст. 408 и 424 ГК РФ если стороны исполнили обязательства по договору купли-продажи надлежащим образом, продавец не вправе требовать увеличения цены проданного имущества. 

Таким образом законодателем установлено, что условия изменения цены сделки должны быть прямо предусмотрены договором, однако в данном договоре содержатся только общие условия изменения и дополнения условий договора (п. 13), и в рассматриваемом случае договор купли-продажи был исполнен сторонами при его заключении (передано имущество и денежные средства), но не позже дня государственной регистрации права собственности – дд.мм.гг. 

Поскольку с заявлением о регистрации дополнительного соглашения в Управлении Росреестра по Оренбургской области стороны договора обратились только 25.02.2016г., в регистрации было отказано, договор был исполнен и не содержит случаев и на условий, позволяющих изменить цену после заключения договора, следовательно, суд приходит к выводу, что цена сделки составляет 1 319 868 рублей.

Решением Ясненского районного суда от 08.08.2016г. отказано в удовлетворении исковых требований ООО «Керамос» к ФИО4, ФИО3, (ФИО данные изъяты) о признании недействительными договора дарения от 13.10.2011г., договора купли-продажи № от 17.11.2015г., реестровых записей о регистрации сделок и применении последствий недействительности сделок.

Указанным решением суда установлено, что ФИО4, при заключении договора купли-продажи земельного участка с ФИО3, не извещал ООО «Керамос» о намерении продать земельный участок за определенную плату. Данные обстоятельства не оспаривались ответчиками также и при рассмотрении настоящего гражданского дела. 

Согласно ч. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу положений ч. 1-3 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено судом, при заключении договора аренды ООО «Керамос» и ФИО4 пришли к соглашению о возможности возникновения у ООО «Керамос» права собственности на арендуемый им земельный участок при условии реализации права преимущественной покупки в случае отчуждения арендатором данного недвижимого имущества. 

Как следует из разъяснений в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Согласно разъяснениям п. 91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ, п. 18 ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и т.д.).

Учитывая вышеизложенные разъяснения Верховного Суда РФ, восстановление нарушенного права преимущественной покупки производится путем изменения заключенного договора – права и обязанности покупателя переводятся на лицо, имеющее преимущественное право покупки какого-либо имущества. При этом данное лицо должно представить суду доказательства того, что оно в состоянии выполнить обязанность покупателя, то есть уплатить за покупаемое имущество определенную денежную сумму (цену). 

Разрешая заявление ответчиков о пропуске срока исковой давности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения последствий пропуска срока исковой давности. 

Исходя из ч. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены (п. 5).

Вместе с тем ООО «Керамос» не является участником долевой собственности на спорный объект недвижимости и право на предъявление иска в суд возникло не на основании закона, а в силу условий договора аренды. В рассматриваемом случае, исходя из условий договора аренды и норм действующего законодательства, истцу представлен способ защиты права в виде предъявления требований о переводе прав и обязанностей покупателя на себя, и данное право может быть реализовано в пределах общего срока исковой давности, предусмотренного ст. 196 ГК РФ. Так как сделка совершена 17.11.2015г., а исковое заявление подано в суд 09.11.2018г., следовательно срок исковой давности не нарушен. 

Поскольку при отчуждении ФИО4 спорного недвижимого имущества ФИО3 было нарушено право ООО «Керамос» на выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, предусмотренное договором аренды, ответчики не уведомили истца о совершении сделки, следовательно, требования о переводе прав и обязанностей покупателя являются законными и обоснованными. 

При этом признание права преимущественной покупки не является самостоятельным способом защиты права, поскольку восстановление нарушенного права производится путем изменения заключенного договора – права и обязанности покупателя переводятся на лицо, имеющее преимущественное право покупки какого-либо имущества. Таким образом, исковые требования, изложенные в п. 1 искового заявления о признании права преимущественной покупки не подлежат удовлетворению. 

В соответствии с разъяснениями в п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 (ред. от 06.02.2007) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов. 

Такое внесение денежных средств, в случае удовлетворения иска, способствует своевременному исполнению судебного решения и гарантирует защиту прав покупателя.

Истцом в качестве доказательства того, что он в состоянии выполнить обязанность покупателя, то есть уплатить за покупаемое имущество определенную денежную сумму (цену), представлены квитанции о зачислении на счет Управления Судебного департамента в Оренбургской области в размере 1 321 868 рублей, путем перечисления указанной суммы, поступившей двумя платежами от плательщиков ФИО6 по чеку-ордеру от дд.мм.гг. и ФИО1 по чеку-ордеру от дд.мм.гг. При этом сумма в размере 1 319 868 рублей является собственностью ООО «Керамос», что следует из договора целевого займа от 10.10.2018г. и дополнительного соглашения к нему от 09.01.2019г. (п. 1, 4 в редакции дополнительного соглашения).

Наличие у лица, требующего перевода на него прав и обязанностей покупателя, необходимых для исполнения обязанности покупателя денежных средств, является обязательным условием для удовлетворения заявленных исковых требований.

Следует также отметить, что удовлетворение требований истца о переводе прав и обязанностей покупателя не может быть связано с возможностью получения истцом необходимых денежных средств в будущем, поскольку требование о переводе прав и обязанностей покупателя заявляется в отношении уже заключенной сделки. В связи с этим, исполнение истцом обязанности покупателя по уплате покупной цены должно осуществляться непосредственно после принятия судом решения об удовлетворении иска. Иное означало бы нарушение прав ответчика, который при удовлетворении иска утрачивает право собственности на приобретенную долю и не получает обратно уплаченные денежные средства.

В связи с этим, при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя, истец обязан в доказательство наличия у него денежных средств внести на банковский счет управления Судебного департамента денежную сумму, равную сумме, уплаченной покупателем по договору купли-продажи.

Согласно разъяснениями вышеназванного Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 № 4 в решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Поскольку истцом исполнена обязанность покупателя по уплате покупной цены 1 319 868, а также обязанность возместить иные расходы, связанные с совершением сделки, в размере 2 000 рублей в виде уплаты государственной пошлины ФИО3, т.е. представлены доказательства его платежеспособности и готовность быть покупателем по договору купли-продажи от 17.11.2015г., требования истца о переводе прав покупателя подлежат удовлетворению. 

Доводы ответчиков о неплатежеспособности истца, не могут быть признаны состоятельными, поскольку истцом представлены доказательства наличия денежных средств и возможности исполнить обязанность покупателя по сделке. 

Утверждение истца о рыночной стоимости спорного имущества не имеют существенного значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку истец обязан внести на счет управления (отдела) Судебного департамента сумму уплаченную покупателем за имущество, а также сумму, сборы и пошлины и другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов. 

Доводы об изъятии земельного участка для нужд истца, оспаривании данных действий, об обращении в суд с иском о понуждении возвратить земельный участок, не свидетельствую о наличии оснований для отказа в удовлетворении требований, поскольку не относятся к существу рассматриваемого спора. 

Так как исковые требования в части перевода прав и обязанностей покупателя удовлетворены, исходя из разъяснений Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 № 4 суд приходит к выводу о необходимости внесения изменений в регистрационную запись № от дд.мм.гг. по сделки купли-продажи от 17.11.2015г. и взыскании с истца в пользу ответчика ФИО3 суммы в размере 1 321 868 рублей, путем ее перечисления со счета Управления Судебного департамента в Оренбургской области. В связи с чем требования о погашении регистрационной записи и регистрации права собственности не подлежит удовлетворению. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков по (данные изъяты) доле с каждого подлежит взысканию понесенные истцом расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Керамос» удовлетворить частично.

Перевести на общество с ограниченной ответственностью «Керамос» права и обязанности по договору купли-продажи земельного участка № от дд.мм.гг., заключенного между ФИО4 и ФИО3, в качестве покупателя земельного участка с кадастровым №, общей площадью 444 400 кв.м., расположенного по адресу: ....

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в регистрационную запись Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области № от дд.мм.гг. по сделки купли-продажи от дд.мм.гг. земельного участка с кадастровым №, общей площадью 444 400 кв.м., расположенного по адресу: ...

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Керамос» денежные средства, в счет покупки указанного выше объекта недвижимости, денежную сумму в размере 1 321 868 (один миллион триста двадцать одна тысяча восемьсот шестьдесят восемь) рублей, путем перечисления указанной суммы, поступившей двумя платежами от плательщиков ФИО6 по чеку-ордеру от 16.01.2019г. и ФИО1 по чеку-ордеру от 28.01.2019г. с лицевого счета № 

<

***> Управления Судебного департамента в Оренбургской области (ИНН: 

<

***>, КПП: 561001001, счет: 40302810800001000011, Бик: 045354001) в пользу ФИО3.

Взыскать с ФИО3, ФИО4 в пользу общество с ограниченной ответственностью «Керамос» по (данные изъяты) доле с каждого расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Оренбургский областной суд через Ясненский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

СУДЬЯ: 

В окончательной форме решение принято судом 02 февраля 2019 года

СУДЬЯ: