Дело № 2-2824/2023 УИД:23RS0013-01-2023-003543-55

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Гулькевичи 27 декабря 2023 года

Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Бочко И.А.,

при секретаре Чеботаревой В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику и просит обязать администрацию Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района заключить новый договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, сроком на 5 лет для завершения строительства.

В обоснование иска указал, что он является арендатором земельного участка площадью 1000 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером: №, а также собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 144 кв.м, расположенного по тому же адресу. Участок используется им с 11 февраля 2022 года, с момента переуступки прав по договору аренды от 14 марта 2019 года №. В соответствии с п. 4.1 Договора аренды, участок используется по целевому назначению, а именно для индивидуального жилищного строительства, арендная плата за участок вносится в полном размере, без предъявления счетов со стороны администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района. Данный участок подключен к коммуникациям, имеет доступ к электроэнергии и водоснабжению, задолженности по коммунальным платежам отсутствуют. На территории расположен объект незавершенного строительства. 29 ноября 2023 года он получил уведомление о расторжении договора аренды и освобождения земельного участка № от 1 июня 2023 года от главы Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района в связи с тем, что договор аренды истек 14 марта 2022 года. С решением о расторжении договора аренды он не согласен, поскольку участок используется по целевому назначению, в соответствии с договором арены. В силу п. 7.3 Договора аренды «окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение». Возложенные на него обязанности по оплате коммунальных, налоговых, арендных платежей исполняются надлежащим образом. Использование участка происходит в соответствии ГК РФ п. 2 ст. 621. На данный момент действует разрешение на реконструкцию объекта незавершенного строительства, а также оплачена аренда за текущий год.

Истец ФИО1, надлежаще уведомленный о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился, в своем заявлении просил суд дело рассмотреть в его отсутствие, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика Администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района, надлежаще уведомленный о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился, глава Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района в возражениях на исковое заявление, поступивших в суд, просил дело рассмотреть в отсутствие представителя администрации, указал, что возражает в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям. 14 марта 2019 года между администрацией Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района и ФИО1 в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а именно, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта (договор аренды № от 14 марта 2019 года), сроком до 14 марта 2022 года. В связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка, администрация Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района письмом от 1 июня 2023 года № уведомила ФИО1 о расторжении договора аренды № от 14 марта 2019 года и предложила освободить земельный участок. Согласно пункта 8 статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства в границах населенного пункта, (за исключением случаев, если в соответствии с Федеральными законами или законами субъекта Российской Федерации предусмотрено право отдельных категорий граждан на приобретение земельных участков для указанных целей в первоочередном или внеочередном порядке), осуществляется с учетом особенностей, установленных статьей 39.18. Статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок предоставления гражданам вновь сформированных муниципальных земельных участков в аренду для индивидуального жилищного строительства через аукцион. В данном случае, земельный участок не является вновь сформированным. Согласно статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что исключительное право на приобретение земельных участков в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Аналогичные положения предусмотрены пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (абз. 1 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). С 1 марта 2015 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, внесенные Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ. Согласно пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи. В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи. В соответствии с подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии условия, что на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. Пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлены случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов. ФИО1 реализовал право на однократное предоставление ему земельного участка для завершения строительства индивидуального жилого дома в 2019 году. Действующее законодательство не предусматривает возможности без проведения торгов повторно заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости. Иных оснований, предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления испрашиваемого земельного участка ФИО1 в аренду не имеется, следовательно, отсутствует совокупность установленных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации условий для заключения с ФИО1 договора аренды без проведения торгов. Просит отказать в удовлетворении исковых требований. 

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 14.03.2019 между администрацией Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района и ФИО1 в соответствии с заявлением и подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ был заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, целевое назначение - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, сроком до 14.03.2022. 

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 10.04.2019.

Из материалов дела следует, что на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства литер А – жилой дом, площадью 144,00 кв.м, год постройки 2018, что подтверждается данными технического паспорта, фотографиями. 

По договору купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продал, а ФИО1 приобрел в собственность объект незавершенного строительства, площадь застройки 144 кв.м, кадастровый №, находящийся по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно выписке из ЕГРН от 09.11.2021 ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства, площадь застройки 144 кв.м., степень готовности – 13 %, дата государственной регистрации права 08.11.2021. 

04.02.2022 между ФИО1 и ФИО1 заключен договор уступки права по договору аренды земельного участка №, согласно которому арендатор с согласия арендодателя обязуется передать новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка от 14.03.2019 №, а новый арендатор обязуется принять переданные ему права и обязанности. 

11.02.2022 между ФИО1 и ФИО1 заключено Соглашение о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 14.03.2019 №, согласно которому арендатор передал, а новый арендатор принял на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, общей площадью 10000 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенного между первоначальным арендатором и администрацией Гулькевичского района. 

Соглашение о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 14.03.2019 № зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 18.02.2022.

01.06.2023 администрацией Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района в адрес ФИО1 в соответствии с п.2 ст.610 ГК РФ направлено сообщение о расторжении договора аренды, в связи с тем, что договор аренды истек 14.03.2022. 

Истец ФИО1 с указанным письмом не согласен, просит обязать ответчика заключить новый договор аренды сроком на 5 лет для завершения строительства. 

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах. 

Пунктом 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрены исключительные случаи, когда договор аренды земельного участка может быть заключен без проведения торгов. 

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ. 

Условия реализации такого права предусмотрены п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, в силу которого гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 ст.46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 п.2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. 

Уведомляя о расторжении договора аренды от 01.06.2023, Администрация Гулькевичского городского поселения исходила из того, что договор аренды истек 14.03.2022, ответчик указывает, что по основанию, предусмотренному подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ земельный участок уже предоставлялся истцу. 

Вместе с тем, в силу положений подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление земельного участка в аренду без аукциона собственнику объекта незавершенного строительства допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта и если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. 

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп. 8 п. 8 ст. 39.11). 

В силу п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. 

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. 

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). 

Из содержания подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения. 

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ. 

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным ст.10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине. 

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. 

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. 

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО1, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона. 

Учитывая изложенное, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером № не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, а ФИО1 продолжает пользоваться данным участком, им в полной мере исполняются обязательства арендатора земельного участка, суд полагает возможным администрации предоставить истцу земельный участок по договору аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта, но сроком на три года.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1 к администрации Гулькевиского городского поселения Гулькевичского района о понуждении к заключению договора аренды земельного участка – удовлетворить частично.

Администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района в течение 30 дней с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу предоставить ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м, отнесенный к категории земель - земли населенных пунктов, целевое назначение - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, заключив с ним договор аренды однократно, сроком на три года, для завершения строительства.

В остальной части – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья 

Гулькевичского районного суда

Краснодарского края И.А. Бочко