Дело № 3а-1/2025 

УИД 26OS0000-04-2024-000393-19

Решение

Именем Российской Федерации

13 марта 2025 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Черниговской И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Барсегян Л.Б.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности,

представителя заинтересованного лица – администрации города Ставрополя Ставропольского края – ФИО3, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

ФИО1, действуя через представителя по доверенности ФИО2, обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением, впоследствии уточненным в порядке статьи 46 КАС РФ, к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в котором просят установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …. по состоянию на 1 января 2023 года. 

В обоснование иска представителем административного истца указано, что ФИО1 является собственником … долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества с кадастровым номером …, общей площадью … кв.м, назначение: нежилое, наименование: здание, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, г. …, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 720 434 128 рублей 79 копеек. 

Представитель административного истца, считая оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером … равной рыночной в размере 186 258 000 рублей (т. 1 л.д. 8-12, т. 2 л.д.175-176, т.3 л.д. 154-156). 

В судебное заседание административный истец, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество», заинтересованное лицо ФИО4 (собственник ? доли в спорной недвижимости) не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, что подтверждается материалами дела. 

Представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании поддержала уточненные административные исковые требования ФИО1 и просила их удовлетворить в полном объеме. 

В судебном заседании представитель зхаинетерсованного лица администрации города Ставрополя Ставропольского краяФИО3 поддержала доводы своих письменных возражений, в которых она выражала несогласие с заключением эксперта АНО Центр судебных экспертиз «ЭКСПЕРТ-ПРОФИ» № 244 от 24 декабря 2024 года в части подбора аналогов № 2 и № 3 земельного участка под объектом экспертизы по их месту расположения, подбора аналогов спорного здания при сравнительном и доходном подходах и примененных к ним корректировок по их местоположению, техническому состоянию и наличию ремонта. В связи с этим просила в иске административному истцу отказать.

Представителем Управления Росреестра по Ставропольскому краю ФИО5 представлено возражение с просьбой изменить процессуальное положение Управления и привлечь к участию в деле в качестве заинтересованного лица, рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с требованиями действующего законодательства в отсутствие представителя Управления (т. 1 л.д. 105-108). 

От представителей заинтересованных лиц ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО6 и администрации города Ставрополя ФИО3 ранее представлены возражения на заключение эксперта ООО «Аргумент» № 131-Э/08/2024 по настоящему административному делу, в котором они просят отказать административному истцу в иске в полном объеме (т. 2 л.д. 157-158, 161-165).

В дальнейшем представителем заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО6 также представлено возражение на заключение эксперта АНО Центр судебных экспертиз «ЭКСПЕРТ-ПРОФИ» № 244 от 24 декабря 2024 года, в котором указывает, что представленное заключение эксперта не может являться допустимым доказательством и не подлежит учету при вынесении решения судом по указанным в возражении основаниям ввиду неверного применения корректирующих поправок к объектам-аналогам, использованным в экспертизе, по пешеходному трафику, которая применяется лишь для высококлассной торговой недвижимости, которой объект оценки не является, следовательно данную корректировку необходимо исключить. К объекту-аналогу № 2 не была применена корректировка на тип парковки в размере +4%. Экспертом не был принят в расчет такой ценообразующий фактор как «близость к остановкам общественного транспорта, несмотря на то, что по данному фактору объект оценки имеет преимущества по отношению к объектам аналогам. В связи с этим в отсутствие достоверных и достаточных доказательств несоответствия кадастровой стоимости объекта оценки его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023, остается недоказанным факт нарушения прав административного истца установленной кадастровой стоимостью, поэтому просят отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме (т. 3 л.д. 134-138).

Иные лица, участвующие в деле о причине неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении дела не поступало.

В соответствии с требованиями статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

Исследовав письменные доказательства по делу, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ). 

Федеральный закон №237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона №237-ФЗ). 

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта. 

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в долевой собственности объект налоговые платежи рассчитывается из кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 является собственником … долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010520:740, общей площадью … кв.м, назначение: нежилое, наименование: здание, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, …, что подтверждается выписками из ЕГРН об объекте недвижимости от 24 мая 2024 года № КУВИ-001/2024-141336242 (т. 1 л.д.19-29) и от 12 сентября 2024 года № КУВИ-001/2024-229467947 (т. 2 л.д. 212-213). 

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 1 января 2019 года была определена в размере 185 435 847,24 руб., а по состоянию на 1 января 2023 года определена уже в размере 720 434 128 рублей 79 копеек, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 мая 2024 года № КУВИ-001/2024-131277605 и № КУВИ-001/2024-129603507 (т. 1 л.д. 30). 

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2023, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО «Аманейдж» от 24 мая 2024 года №О31-24-К, в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:010520:740 была определена в размере 153 926 000 рублей (т. 1 л.д. 32-102). 

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости здания, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО «Аргумент» №131-Э/08/2024 от 09.08.2024, выполненным экспертом ФИО7, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …. по состоянию на 01 января 2023 года была определена в размере 168 820 000 рублей (т. 2 л.д. 8-150), в связи с чем административный истец уточнил свои исковые требования и просил установить рыночную стоимость спорного объекта недвижимости в указанном размере.

Между тем, изучив заключение судебной оценочной экспертизы ООО «Аргумент» №131-Э/08/2024 от 09.08.2024, а также возражения администрации г. Ставрополя и ГБУ СК «Ставкрайимущество», опросив эксперта ФИО7, суд пришел к выводу, что экспертом в судебном заседании не даны исчерпывающие ответы на возникшие к заключению вопросы, установленные в судебном заседании неясности не устранены, в связи с чем счел его неясным, вызывающим сомнения в его объективности, а потому пришел к выводу, что определенная экспертом итоговая рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена на недостоверных сведениях. С учетом этого, а также в целях разрешения возникших вопросов, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, суд счел необходимым проведение по настоящему делу повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой на основании определения суда от 10.09.2024 поручено эксперту АНО Центр судебных экспертиз «Эксперт-Профи» ФИО8 (т. 2 л.д. 192-201) 

В соответствии с заключением повторной экспертизы, проведенной АНО Центр судебных экспертиз «ЭКСПЕРТ-ПРОФИ», № 244 от 24 декабря 2024 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года составила 186 258 000 рублей. 

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки. 

Заключение АНО Центр судебных экспертиз «ЭКСПЕРТ-ПРОФИ» № 244 от 24 декабря 2024 года, выполненное экспертом ФИО8, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Объект исследования осмотрен экспертом лично 15 ноября 2024 года. Идентификация объекта проведена как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела, с использованием информации для проведения исследования, соответствующей принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы. Объект и процесс его оценки подробно описаны, приведены общие характеристики, анализ местоположения.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). 

Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. 

Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 действующего на день принятия настоящего определения Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которым при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки. 

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25 которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости. 

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями действующего законодательства. 

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости здания - сравнительным подходом (метод сравнения продаж) - 50% и доходным подходом (методом прямой капитализации) - 50%. При этом эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки. 

Согласно пунктам 4, 6 ФСО N V, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. N 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки). 

При проведении исследования эксперт руководствовался, в том числе, Законом об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки N I - VI, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. N 200 и ФСО N 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611. 

Для исследования рынка предложений о продаже и аренде экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет за период с 29 марта 2022 г. по 21 декабря 2022 г. 

Экспертом отнесен исследуемый объект к сегменту рынка коммерческой недвижимости – торговые центры, в отношении которого экспертом был проанализирован рынок объектов указанного сегмента в части схожих предложений с объектом исследования по основным ценообразующим факторам и отобрано 3 объекта-аналога (на земельный участок под объектом экспертизы), 4 объекта-аналога (в рамках сравнительного подхода) и 3 объекта-аналога (в рамках доходного подхода), которые имеют наиболее сопоставимые характеристики с объектом экспертизы. 

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже и аренде объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

При исследовании экспертом применены корректировки на различия между объектом оценки с кадастровым номером …. и объектами-аналогами: на передаваемые имущественные права на земельный участок, скидка на торг, функциональное назначение земельного участка, на местоположение и локальное местоположение относительно автомагистралей, на наличие коммуникаций, в отношении строения – на скидка на торг, местоположение, витринное остекление, расположение относительно красной линии, пешеходный трафик, тип парковки, состояние отделки. 

Проанализировав и исследовав объем доступных аналогов объектов капитального строительства коммерческого назначения, а также земельных участков под ними, эксперт использовал в расчетах по 3 и 4 объекта-аналога по каждому методу в отношении объекта оценки, как наиболее сопоставимые с объектом экспертизы по основным ценообразующим факторам: разрешенное использование, местоположение, дата продажи. Экспертом произведен расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж с корректировкой аналогов на соответствующие, обоснованные экспертом проценты.

В заключении приведены результаты проверки используемых в расчетах данных на их соответствие условиям рынка, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) полученного результата. 

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в том числе Закона N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение данного исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения, необходимые для определения рыночной стоимости объекта, в отношении которого проводится экспертиза. 

Вопреки доводам возражения административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» в письменных пояснениях на них, с которым суд соглашается как обоснованными, эксперт ФИО8 пояснил, что на стр. 87 заключения им описано влияние пешеходного трафика на недвижимость торгового назначения. Несмотря на отсутствие в справочнике ФИО9 корректировки конкретно для универсальных торговых объектов, он считает необходимым учет данного ценообразующего фактора, поскольку он имеет влияние на потенциальный поток клиентов и видимость, увеличивая востребованность и уровень продаж, соответственно повышая стоимость и ценность объекта.

Объект-аналог №2, используемый в расчете в рамках сравнительного и доходного подходов, является отдельно стоящим зданием, расположенном на земельном участке. Соответственно, здание имеет организованную парковку, которая хорошо просматривается с фотографии панорамы улицы. Следовательно, корректировка не применялась обосновано.

На стр. 77 заключения в расчете рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках сравнительного подхода присутствует и учтен такой ценообразующий фактор, как «Близость к остановкам общественного транспорта». При этом объект-аналог №1 расположен в 370 м (4 мин. пешком), объект-аналог №2 - в 60 м (1 мин. пешком), объект-аналог №3 - в 105 м (1 мин. пешком), объект-аналог №4 - в 320 м (4 мин. пешком) от остановок общественного транспорта. На стр. 96 заключения в расчете рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках доходного подхода также присутствует и учтен такой ценообразующий фактор, как «Близость к остановкам общественного транспорта», где объект-аналог №1 расположен в 320 м (4 мин. пешком), объект-аналог №2 - в 60 м (1 мин. пешком), объект-аналог №3 - в 370 м (4 мин. пешком) от остановки общественного транспорта. Таким образом, расстояние до остановки общественного транспорта по всем объектам-аналогам в рамках сравнительного и доходного подходов не превышает 400 м (5 мин. пешей доступности), что говорит о непосредственной близости объектов к остановке общественного транспорта. Как правило, близость определяется временем, за которое можно добраться пешком до остановки, т.е. стоимость объекта не изменяется, если они находятся в пределах 5 минут пешей доступности или 10 минут транспортом от метро/ж.д. станции.

Кроме того, допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО8 на возражения представителя заинтересованного лица – администрации г. Ставрополя ФИО3 пояснил к земельному участку по ул. Южный обход (аналог №2) применена корректировка в размере 40% как к «окраине города, промзоне», поскольку согласно выкопировки из кадастровой карты ул. Южный обход находится примерно в двухстах метрах от рассматриваемого участка, данный участок находится на 3 линии промзоны и к ул. Южный обход не примыкает. Индустриальная застройка, к которой он отнесен, тоже является коммерческой, т.е. в том числе данный земельный участок можно использовать под производство промышленных товаров, но т.к. имеются ограничения по транспортной и пешеходной доступности, его нельзя отнести полностью к коммерческому назначению, а именно к индустриальному.

Стоимость аналогов №2 и №3 соответствует рыночным ценам земельных участков индустриального назначения, поскольку в своем заключении на стр. 33 им был проведен анализ рынка земли города Ставрополя и ближайших населенных пунктов, где стоимость за 1 кв.м. земли колеблется от 2990 рублей до 32000 рублей. При этом им анализировались земельные участки промышленного, коммерческого назначения с учетом корректировок. Отборов аналогов земельных участков им мотивирован в заключении с учетом площади участка под объектом исследования и его расположения.

При выборе аналогов им в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности принималось во внимание лишь наличие офисов, зарегистрированных в установленном порядке, поскольку незарегистрированная недвижимость не может участвовать в гражданском обороте, его стоимость равна нулю.

При выборе аналога спорного объекта капитального строительства им выбран аналог в городе Михайловске, поскольку объектов в г. Ставрополе было достаточно много, но все они по размеру и по иным основным факторам не могут быть сопоставимы с оцениваемым по основным ценообразующим факторам. А примененная им к аналогу корректировка в 27% согласно справочника ФИО9 компенсирует эту разницу в стоимости. Аналогично это относится и к аналогу в г. Невинномысске, поскольку закон разрешает ему расширить зону поиска с корректировкой на местоположение. 

Наличие необходимости косметического ремонта в объекте исследования и в подобранных им аналогах также учтено пропорционально площади объектов в целом. 

При этом ходатайств вновь о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами, его письменными пояснениями по доводам возражения, которые ничем не опровергнуты. Само по себе несогласие административного истца с отобранными объектами-аналогами и введенными экспертом корректировками, а также определенной рыночной стоимостью здания основанием для этого не является.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы АНО Центр судебных экспертиз «ЭКСПЕРТ-ПРОФИ» № 244 от 24 декабря 2024 года у суда не имеется. 

Оснований для установления кадастровой стоимости объекта оценки в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете ООО «Аманейдж» от 24 мая 2024 года №О31-24-К у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением повторной судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости. Кроме того, эксперт ФИО8 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена на основании определения суда, тогда как оценщик ФИО10 об уголовной ответственности не предупреждался, исследование проведено им по заказу административного истца, что может вызвать сомнения в объективности представленного отчета. 

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении повторной судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. Вместе с тем суд полагает необходимым учесть, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 1 января 2019 года (применяемая до 01.01.2024) была определена в размере 185 435 847,24 руб., отчетом об оценке ООО «Аманейдж» от 24 мая 2024 года №О31-24-К - в размере 153 926 000 рублей, заключением судебной оценочной экспертизы ООО «Аргумент» №131-Э/08/2024 от 09.08.2024, выполненным экспертом ФИО7, - в размере 168 820 000 рублей, заключением повторной экспертизы, проведенной АНО Центр судебных экспертиз «ЭКСПЕРТ-ПРОФИ», № 244 от 24 декабря 2024 года - 186 258 000 рублей, в то время кадастровая стоимость спорной недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года определена уже в размере 720 434 128 рублей 79 копеек, т.е. с увеличением размера ранее действовавшей кадастровой стоимости более, чем в 3 раза, экономического обоснования чему административными ответчиками не представлено.

Таким образом, факт существенного завышения кадастровой стоимости в отношении спорного объекта недвижимости по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей. 

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены. 

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы АНО Центр судебных экспертиз «ЭКСПЕРТ-ПРОФИ» № 244 от 24 декабря 2024 года на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению. 

При этом отличие кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости от величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены. 

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению. 

С учетом изложенного, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 26:12:010520:740, находящегося в долевой собственности у административного истца, в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении повторной судебной оценочной экспертизы АНО Центр судебных экспертиз «ЭКСПЕРТ-ПРОФИ» № 244 от 24 декабря 2024 года. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административными истцами следует считать дату их обращения в суд, а именно 4 июня 2024 года. 

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, - удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером …., общей площадью … кв.м, назначение: нежилое, наименование: здание, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, г…, в размере равном его рыночной стоимости 186 258 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером …. 

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 4 июня 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 18 марта 2025 года. 

Судья И.А. Черниговская